Bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung

Bei der Teilungsversteigerung einer Immobilie geht es ganz anders zu als bei einem freihändigen Verkauf. Das führt oftmals zu gedanklichen Schwierigkeiten. Aus der Teilungsversteigerung erwerben Sie nämlich kein lastenfreies Haus. Das ist ungewohnt. Vielmehr übernehmen Sie bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Das legen die Versteigerungsbedingungen so fest. Diese Rechte werden Sie hinterher ablösen müssen, und zwar durch Zahlung. Sie werden also neben dem Gebot noch mehr zahlen müssen. Das gilt es zu bedenken. Sonst bezahlen Sie am Ende mehr als Sie es sich vorgestellt haben.

Warum bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung?

Man hätte es natürlich so regeln können wie bei einem freihändigen Verkauf. Dass also der Rechtspfleger die Funktion des Notars wahrnimmt. Dazu müsste er den gesamten Kaufpreis erhalten. Dann müsste er aus dem Kaufpreis die bestehenden Rechte ablösen. Dazu müsste er mit den Banken korrespondieren – so wie der Notar es tut. Von dieser Aufgabe wollte man ihn aber freihalten. Man wollte ihm nicht zu viel Arbeit aufhalsen. Also müssen Sie diesen Job übernehmen. Und zwar hinterher, also außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Und deshalb gibt es bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.

Außerdem war der Gesetzgeber faul. Er hätte nämlich ein neues Gesetz für die Teilungsversteigerung schaffen müssen. Davor hat er sich gedrückt. Denn es gab ja schon das Gesetz für die Zwangsversteigerung. Das ließ sich nämlich wunderbar anwenden. Dazu musste man nur den Antragsteller als Gläubiger und den Antragsgegner als Schuldner betrachten. Dann passte – fast – alles.

Bei der Zwangsversteigerung gibt es ja Gläubiger unterschiedlichen Rangs. Und die Prämisse des Zwangsversteigerungsgesetzes war der Deckungsgrundsatz. Das heißt, dass sich der Gläubiger im 1. Rang keine Sorgen machen muss, wenn der Gläubiger des 2. Rangs eine Versteigerung durchzieht. Dazu war es nötig, dass das Recht im 1. Rang unberührt bestehen blieb. Dann war für den Gläubiger im 1. Rang alles in Butter. Sein Recht wurde schlicht nicht berührt. Das bedeutet, ein Recht, das dem Recht des Antragstellers im Rang vorgeht, musste bestehen bleiben.

Wenn man diese Prämisse auf die Teilungsversteigerung anwendet, dann bleiben alle Rechte bestehen. Denn alle Rechte gehen ja dem Recht des Eigentümers im Rang vor. Der Eigentümer betreibt also die Teilungsversteigerung aus dem allerletzten Rang. Daher gibt es also bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.

Welche Konsequenz haben bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung?

Das bedeutet für Sie, Sie müssen bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung in Ihr Kalkül einbeziehen. Da Sie diese Rechte ja übernehmen, bekommen Sie also kein lastenfreies Grundbuch. Das heißt, das Haus ist für Sie weniger wert, da es ja noch belastet ist. Das bedeutet, Sie müssen natürlich auch weniger dafür bieten. Und zwar müssen Sie das sogenannte „Bargebot“ (siehe dort) dafür bieten. Das ist der Wert des Hauses ohne bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung abzüglich des Werts dieser Rechte. Denn Sie übernehmen ja diese Rechte als Schuldner. Sie werden diese Rechte also hinterher ablösen, also bezahlen müssen. Das müssen Sie von vornherein einkalkulieren.

Daher also: Grundbuch anschauen, Augen auf, bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung von vornherein einkalkulieren. Wenn Sie es nicht tun, zahlen Sie nämlich zu viel. Das kommt leider immer wieder vor.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

 

 

 

2 Gedanken zu „Bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung“

  1. Guten Tag,
    wir haben ein Haus im Auge, das bei einer Teilungsversteigerung versteigert werden soll.
    Wir haben den Grundbucheintrag gesehen, das Haus ist mit einigen Schulden belastet. Beim Amtsgericht sagte man uns, es sei nicht klar, ob die Schulden an die Banken oder die Eigentümer zu zahlen seien. Mehr Informationen bekamen wir nicht. Nach einem Telefonat mit der Bank bei der unter anderem Schulden eingetragen sind, ergab keine Antworten, sondern nur noch mehr Fragen. Wir würden uns freuen hier vielleicht ein paar Antworten zu bekommen:
    Was ist, wenn das Haus mit mehr belastet ist, als im Grundbuch steht (weil nie gezahlt wurde, das ist ja möglich)? Könnten dann mehr Kosten auf uns zukommen, als es vom Amtsgericht angegeben wurde?
    Wie verhalten sich Banken beim Tilgen dieser Schulden. Muss man Strafe zahlen, wenn man den Betrag in einem zahlen möchte oder woher weiß man wie die Kondition für das Zurückzahlen sind?
    Vielen Dank und beste Grüße,
    T. Dück

    1. Hallo T. Dück,

      für Sie ist nur interessant, was im Grundbuch steht. Im Grundbuch ist auf jeden Fall ein Berechtigter der Grundschuld angegeben. Das ist meistens eine Bank. An diese werden Sie den Nominalbetrag der Grundschuld zahlen müssen und die im Grundbuch eingetragenen Zinsen seit dem Zuschlag (Vorsicht, diese Zinsen sind meistens sehr hoch – 15% oder 18% sind üblich – also möglichst bald nach dem Zuschlag zahlen). Weiter brauchen Sie nichts zu zahlen. Die Bank gibt Ihnen dann eine Löschungsbewilligung, mit der Sie dann beim Grundbuchamt die Löschung dieser Grundschuld beantragen können.

      Mit dem Darlehensvertrag haben Sie nichts zu tun. Das ist Sache der Alteigentümer. Sie brauchen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, das ist auch Sache der Alteigentümer. Wenn das Darlehen höher valutiert als der Betrag der Grundschuld, dann ist das ein Problem der Bank, aber nicht Ihres. Sie zahlen nur die Grundschuld – mehr nicht.

      Natürlich ziehen Sie bei der Nennung Ihres Gebotsbetrags den Grundschuldbetrag ab von dem, was Sie insgesamt zahlen wollen; denn schließlich werden Sie ja die Grundschuld auch noch zahlen müssen, wenn auch nicht an das Gericht, so aber doch an die Bank.

      Übrigens: Fragen Sie am Amtsgericht niemals die Beschäftigten der Geschäftsstelle, sondern immer nur den Rechtspfleger. So blödsinnige Antworten wie die von Ihnen geschilderten wird Ihnen nämlich kein Rechtspfleger geben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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