Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung

Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung ist eine der wesentlichsten Kennzahlen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens. Man sollte sich frühzeitig darüber klar werden, wie hoch das geringste Gebot sein wird. Das geringste Gebot kann über Wohl und Wehe des Verfahrens entscheiden. Ein sehr hohes geringstes Gebot kann bedeuten, dass die Versteigerung erfolglos bleibt. Doch wie berechnet man das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung?

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Deckungsgrundsatz

Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung wird wesentlich durch den Deckungsgrundsatz bestimmt (vgl. „bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung“). Der Deckungsgrundsatz bedeutet, dass alle dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte bestehen bleiben müssen. Das sind bei der Teilungsversteigerung alle Rechte. Jedenfalls dann, wenn Sie den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten.

Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung – Zusammensetzung

Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

  1. Die bestehen bleibenden Rechte, die übernommen werden müssen.
  2. Der „bar zu zahlende“ Teil des geringsten Gebots, wobei „bar zu zahlen“ hier meint, an das Gericht zu zahlen. Die bestehen bleibenden Rechte sind ja nicht an das Gericht zu zahlen, sondern außerhalb des Versteigerungsverfahrens an die berechtigte Bank.

In den „bar zu zahlenden“ Teil fallen:

  • die Verfahrenskosten,
  • eventuell gewisse öffentlich Lasten wie Grundsteuern
  • und vor allem die Nebenleistungen zu den bestehen bleibenden Rechten.

Die Nebenleistungen zu den bestehen bleibenden Rechten können sein:

  • Die einmalige Nebenleistung (falls im Grundbuch eingetragen, üblicherweise 5% oder 10%)
  • und die „laufenden Zinsen“ und ggf. rückständige Zinsen
Laufende Zinsen

Die laufenden Zinsen sind die im Grundbuch eingetragenen Zinsen, genannt auch „Grundbuchzinsen“ oder „dingliche Zinsen“. Bitte diese Zinsen nicht mit den Darlehenszinsen verwechseln. Die Grundbuchzinsen sind sehr viel höher, weil sie eine Sicherheit darstellen sollen für die tatsächlich zu zahlenden Darlehenszinsen. Man kann ja nie wissen, wie hoch die Zinsen mal in zehn Jahren sein werden. Deshalb sind die Grundbuchzinsen so hoch, damit sie in jedem Fall ausreichen. Ein Zinssatz von 18% p.a. ist für die Grundbuchzinsen durchaus üblich.

Die laufenden Zinsen werden vom 1. Januar des der „Beschlagnahme“ des Grundstücks vorhergehenden Jahres an bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin gerechnet. Die „Beschlagnahme“ des Grundstücks erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks ins Grundbuch. Das geschieht üblicherweise wenige Tage nach dem Anordnungsbeschluss.

Die rückständigen Zinsen fallen darüber hinaus für weitere zwei vorhergehende Jahre an. Diese rückständigen Zinsen werden jedoch nur berücksichtigt, wenn sie von der Bank angemeldet werden. Das sollte die Bank natürlich nur tun, wenn auch tatsächlich Zinsrückstände bestehen.

(Minder-) Anmeldung

Die laufenden Zinsen werden hingegen automatisch (auch ohne Anmeldung) vom Gericht berücksichtigt. Sie können nur entfallen, wenn die Bank kundtut, dass sie diese nicht haben möchte. Das kann die Bank im Rahmen einer sogenannten „Minderanmeldung“ tun. Damit meldet die Bank an, dass sei weniger haben möchte, als ihr – formal – zusteht. Die Bank darf diese ihr zunächst formal zufließenden laufenden Zinsen natürlich sowieso nicht behalten, wenn ihr die in Wirklichkeit gar nicht (mehr) zustehen, sondern muss diese dann anschließend wieder an die Alteigentümer auskehren.

Die laufenden Zinsen fallen danach im Schnitt für ca. 2 ½ Jahre an. Das ergibt recht erhebliche Beträge. 18% pro Jahr ergeben für 2 ½ Jahre ja schon 45%. Das bedeutet, die laufenden Zinsen können leicht das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung noch mal um 45% des Nominalwerts der bestehen bleibenden Grundschulden in die Höhe treiben. Es sind daher die laufenden Zinsen, die einer Teilungsversteigerung leicht das Genick brechen können. Denn wenn das geringste Gebot viel höher als der Verkehrswert ist, wird ja niemand mehr bieten wollen.

Daher empfiehlt es sich, im Hinblick auf das – möglichst nicht zu hohe – geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung die Bank(en) um eine Minderanmeldung zu bitten.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

8 Gedanken zu „Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung“

  1. Ich weiss nicht ob bei mir eine Teilungsversteigerung wegen zu hohes Gerinstes Gebot abgebrochen würde. Wie berechnet sich insgesammt bei Mmir das Geringste Gebot?
    Angenommen Fiktiv 260000 Euro Verkehrswert.
    Grundschuld 12300 DM ca 61000 Euro, Laufende Zinsen ca 14 $.
    Wenn die Grundschuld ich gedrückt bekommen würde.
    Was könnte das gerinste Gebot sein?

    Ich habe immer damit gerechnet das wegen der 5/10 Grenze im Geringsten Gebot beei dem Verkehrswert 5/10 als 130000 Euro wären wobei die Rechte noch dabei kommen.

    1. Lieber Thomas Giesing,

      das geringste Gebot hat weder mit dem Verkehrswert noch mit der 5/10-Grenze irgend etwas zu tun, sondern soll rein nur die vorgehenden Rechte abdecken. Das sind im Wesentlichen die Grundschuld und ggf. deren Zinsen sowie die Verfahrenskosten.

      Wenn Sie also eine Grundschuld von 123.000,00 DM (entsprechend 62.888,90 €) haben, dann fällt diese als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Dazu könnten noch die Zinsen kommen, es sei denn, die Bank verzichtete darauf im Wege der Minderanmeldung. Die Zinsen sind mit 14.000 € wohl eher etwas zu niedrig angenommen. Ich weiß ja nicht, wie hoch der Zinssatz zu Ihrer Grundschuld ist, aber da diese Zinsen für 2 bis 3 Jahre anfallen und vermutlich 15% oder 18% sind, so werden diese Zinsen wahrscheinlich eher bei 25.000 € liegen. Aber wie gesagt können sie ja auch entfallen.

      Ihr geringstes Gebot könnte also knapp 63 T€ betragen zuzüglich ca. 6 T€ für die Verfahrenskosten, in Summe also knapp 70 T€ (bei Entfall der Zinsen).

      Das stellt doch bei einem Verkehrswert von ca. 260 T€ überhaupt kein Problem dar. Von daher sollte Ihre Teilungsversteigerung problemlos möglich sein.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  2. Ich las auf ihrer webseite, dass
    Die Sparkassen ihrerseits nicht auf eine Minderaneldung reagiert hat und diese nicht weitergeleitet.

    Somit muss ich mir warscheinlich keine Hoffnung machen,das meine Sparkasse auf meinen Antrag Minderanmeldung ans Gericht weeterleitet.
    Dann lass ich anders wo das eine Minderanmeldung nach dem Zuschlag erst von der Bank weiter geleitet wird. Aber mir würde die Minderanmeldung doch erst wegen
    Des gerinsten Gebots doch erst helfen, wenn die Minderanmeldung der Bank bereits vor dem ersten Gebot abgegeben wird. Oder macht das keine Bank?
    Mein Bruder möchte sich nicht einigen. Er hatte als Sohn des Erblasser einen Mietvertrag 250euro mit Nebenkosten und Strom für 100
    M2 Fläche.
    Wenn ich jetzt keine Teilungsversteigerung betreibe
    Kann ich das Mietverhältnis kündigenallein ohne die weiteren Erben?
    Mein Bruder will zudem die ganze Immobilie aber nichts dafür bezahlen auch nicht 30000Euro.
    Auch soll mann nach 59 zwg
    Einen Antrag auf Angebote ohne Rechte die Teilungsversteigerung
    Also abweichende Versteigerungsbedongungen.
    Leider stimmt mein Bruder da nicht zu wo es meist zu ein Doppelausgebot kommt.
    Ist doppelausgebot mit parallel Minderanmeldung zulässig?
    Trotz allen Raten mir alle die Teilingsversteigerung nicht uu betreiben, weil weder die Bank noch das Gericht mit einer Grunschuld umgehen kann.
    Das Niedrigste Gebot kann fast gar nicht gedrückt werden eben auch weil die Grundschuld bei der Sparkasse ist.

    1. Lieber Thomas Giessing,

      Ihr Kommentar ist jetzt etwas schwierig zu beantworten, weil Sie anscheinend doch einige falsche Vorstellungen haben, und weil es für mich natürlich doch viel einfacher wäre, ich wüsste den konkreten Hintergrund mal. Sie setzen einige Kenntnisse über die Verhältnisse in Ihrem Fall voraus, die Sie sicherlich für selbstverständlich halten, die ich aber nicht habe, wenn Sie mir das nicht mitteilen. Um was für eine Gemeinschaft handelt es sich denn überhaupt? Ist es eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft? Wie hoch ist der Verkehrswert? Wie hoch sind die Grundschulden? Vielleicht melden Sie sich doch mal mit den Daten Ihres konkreten Falles bei mir.

      Eine Minderanmeldung wird nicht von der Bank „weitergeleitet“, sondern die Bank erteilt diese Minderanmeldung dem Gericht. Eine Minderanmeldung „beantragt“ man nicht, man „verlangt“ diese – gekleidet in die höfliche Form einer Bitte.

      Die Minderanmeldung macht natürlich nur dann wirklich Sinn, wenn sie im Vorfeld der Versteigerung erteilt wird, und nicht erst nach dem Zuschlag.

      Ob Ihre Sparkasse bereit ist, eine Minderanmeldung abzugeben, erfahren Sie erst, wenn Sie danach gefragt haben. Es macht aber wenig Sinn, die Flinte schon vorher im vorauseilenden Gehorsam ins Korn zu werfen.

      Das von Ihnen beschriebene Mietverhältnis Ihres Bruders ist offenbar kaum als Mietvertrag zu bewerten, sondern als ein Geschenk an Ihren Bruder, welches Ihrerseits Ansprüche auf einen Pflichtteilsersatzanspruch auslösen dürfte. Das Mietverhältnis kann mit der Mehrheit der Erben (Mehrheit nach Erbquoten) gekündigt werden.

      Zu einem Doppelausgebot nach § 59 ZVG kommt es nur dann, wenn nicht vorher feststeht, ob durch die abweichenden Versteigerungsbedingungen eine anderer benachteiligt wird.

      Es ist nicht zutreffend, dass weder Gericht noch Bank mit der Grundschuld umzugehen wissen.

      Ob das geringste Gebot reduziert werden kann, hängt auch davon ab, wie weit die Grundschuld noch valutiert. Vielleicht ist eine Teillöschung möglich?

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  3. Die bank ist zur minderanmeldung nicht verüflichtet.
    Kann eine bank mit erfolg verklgt werden wegen nicht minder anmeldung. Wegen meines Schaden die Teilungsversteigerung nicht durchführen zu können?
    Grundschuld valutiert nicht.

    1. Lieber Thomas Giessing,

      meiner Meinung nach ist die Bank schon dazu verpflichtet, eine Minderanmeldung abzugeben, sofern sie diese Zinsen nicht mehr zu Ihrer Sicherung benötigt. Allerdings kann ich Ihnen natürlich nicht versprechen, dass ein Gericht das ebenso sehen würde wie ich. Leider gibt es zu dieser Frage ja noch kein höchstrichterliches Urteil – weil natürlich niemand gern gegen seine Bank klagt. Ich würde mich aber freuen, wenn Sie sich dazu entschließen könnten. Ich würde Sie auch nach besten Kräften dabei unterstützen.

      Falls Sie Ihre Bank allerdings auf Schadensersatz verklagen möchten, dann müsste ein Schaden auch schon entstanden sein, und nicht womöglich erst in der Zukunft eintreten.

      Wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert, dann können Sie natürlich von der Bank anstelle einer Minderanmeldung eine Löschungsbewilligung verlangen.

      Viele Grüße

      Klaus Dreyer

  4. Bezieht sich die minderanmeldung
    Nur auf mei 1/3 teil der kompletten zinsen? Bei uns sind es ca 12300 dm
    Zinsen aus 1975 mit 15%zinsen.
    Muss mann jetzt die jahre bis jetzt
    Mit den zinsen rechnen.
    Selbst wenn die zinsen mit. Der minderanmeldun bei 3 erben nur zuein Drittel minder gemeldet werden. Will doch keiner auf das haus bieten obwohl das haus 300000 euro wert ist und keiner mehr bietet?. Oder werden bei minderanmeldung alle zinsen rausgenommen?

    1. Lieber Thomas Giessing,

      wenn die Bank eine Minderanmeldung macht, dann entfallen die Zinsen entsprechend der Anmeldung auf allen Anteilen, auf denen die Grundschuld lastet, also nicht nur an Ihrem 1/3-Anteil.

      Die Zinsen werden nicht seit 1975 gerechnet, als die Grundschuld wohl eingetragen wurde, sondern vom letzten Zinsfälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks (die mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgt) bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das läuft in der Praxis meist auf etwa 2 bis drei Jahre hinaus. Ein Beispiel zur Berechnung der laufenden Zinsen finden Sie unter http://www.teilungsversteigerung.net/ablauf%20teilungsversteigerung.html, dort im Kapitel 5.1.1 zur Berechnung des geringsten Gebots.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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