Löschungsbewilligung verlangen

Es ist also sinnvoll, im Vorfeld einer Teilungsversteigerung nicht mehr valutierende Grundschulden löschen zu lassen. (Sehen Sie dazu auch „Grundschulden in der Teilungsversteigerung“). Dazu brauchen Sie aber die Löschungsbewilligung der Bank. Ohne diese wird das Grundbuchamt die Löschung nicht vornehmen. Die Löschungsbewilligung hat aber auch noch einen anderen Aspekt. Sie ist nämlich für das Versteigerungsgericht der Nachweis, dass die Bank keinerlei Sicherungsinteresse mehr hat. Dann wird nämlich das Gericht auch die Grundschuldzinsen nicht in das geringste Gebot einrechnen. Dadurch wird das geringste Gebot niedriger, was für Sie von Vorteil ist. Sie sollten also für nicht mehr valutierende Grundschulden die Löschungsbewilligung von der Bank verlangen. Dabei könnten sie jedoch auf ein Problem stoßen. Manchen Banken ist nämlich nicht klar, was eine Löschungsbewilligung eigentlich ist. Man sollte es nicht für möglich halten. Aber es ist leider so. Diese Banken verlangen dann Nachweise, die Sie nicht beibringen können. Was können Sie tun?

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Löschungsbewilligung, Löschung und Rückgewähr

In dem Beitrag „Rückgewährsrecht, was ist das“ sehen Sie, dass die Löschung eine der drei Möglichkeiten ist, die Rückgewähr der Grundschuld vorzunehmen. Das Grundbuchamt muss natürlich prüfen, ob die Bank mit der Löschung einverstanden ist. Dazu muss man dem Grundbuchamt also das Einverständnis der Bank nachweisen. Das geschieht durch die  Löschungsbewilligung. Das ist also eine Erklärung der Bank. Damit tut die Bank kund, dass sie gegen die Löschung nichts einzuwenden hat.

Irrtum mancher Banken hinsichtlich der Löschungsbewilligung

Nun sind manche Banken hier einer irrigen Auffassung. Sie meinen,  mit der Erteilung der Löschungsbewilligung die Rückgewähr der Grundschuld bereits vorzunehmen. Da ja aber die Eigentümer das Recht haben, über die Art der Rückgewähr zu entscheiden, so verlangen diese Banken dann – aus ihrer Sicht folgerichtig – das Einverständnis aller Eigentümer für die Erteilung der Löschungsbewilligung. Also auch des anderen Miteigentümers, mit dem Sie im Streit liegen. Das ist natürlich Unsinn. Denn die Rückgewähr der Grundschuld erfolgt ja tatsächlich erst durch die Löschung selbst. Die Löschung nimmt ja das Grundbuchamt vor. Und das Grundbuchamt löscht natürlich nur dann, wenn alle Berechtigten zustimmen. Das Einverständnis aller Eigentümer ist also erst dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisen, nicht aber der Bank. Die Löschungsbewilligung ist also nur eine notwendige, aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Löschung. Diese Banken verwechseln schlicht Löschung und Löschungsbewilligung miteinander.

Die Erteilung der Löschungsbewilligung ist die einzige von der Bank beizutragende Maßnahme für die Rückgewähr in Form der Löschung. Damit genügt sie dann auch ihrer Verpflichtung, die Rückgewähr in dieser Form zu ermöglichen. Darauf mag der Irrtum der Bank vielleicht beruhen.

Nicht an Darlehenstilgung geknüpft

Manchmal stellt die Bank auch darauf ab, dass das Darlehen überwiegend oder ganz von dem anderen getilgt worden wäre. Damit verknüpft sie die Vorstellung, dass er dadurch ein größeres Recht an dem Rückgewähranspruch erworben hätte als Sie. Dies ist jedoch aus zwei Gründen unzutreffend:

  1. Die Zahlungen erfolgten auf das Darlehen und nicht auf die Grundschuld. Insoweit hinsichtlich der persönlichen Haftung für das Darlehen eine gesamtschuldnerische Haftung bestand und sich irgendein Ausgleichsanspruch zwischen den Gesamtschuldnern ergeben haben sollte, so ist dieser im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs im Innenverhältnis zwischen den Darlehensnehmern zu regeln. Dieser geht die Bank also überhaupt nichts an.
  2. Der Rückgewährsanspruch steht nicht den Darlehensnehmern zu, sondern den Sicherungsgebern.

Letztlich ist dies jedoch aber auch völlig irrelevant, da Sie gar keinen Rückgewährsanspruch geltend machen, sondern lediglich die Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen.

Konsequenz bei der Erteilung der Löschungsbewilligung

Wenn eine Bank allerdings der irrigen Auffassung ist, sie habe mit der Löschungsbewilligung schon die Rückgewähr bewirkt, dann hat das auch weitere Konsequenzen. Die Bank meint dann auch, nur ein einziges Mal eine Löschungsbewilligung erteilen zu dürfen. Denn aus ihrer Sicht ist damit die Rückgewähr ja schon erledigt, kann also nicht noch einmal bewirkt werden. Dann meint die Bank auch, das Einverständnis aller Miteigentümer zu benötigen, um einem von ihnen die Löschungsbewilligung auszuhändigen. Denn sie glaubt ja, dann keinem anderen mehr eine Löschungsbewilligung erteilen zu dürfen.

Wenn die Teilungsversteigerung eingeleitet ist, dann schreibt das Gericht alle Beteiligten an. Beteiligt sind auch die Banken, die formal noch als Berechtigte einer Grundschuld im Grundbuch stehen. Dann bekommen die Gerichte oft die Antwort, die Bank ginge das nichts mehr an, sie habe bereits die Löschungsbewilligung erteilt. Das stimmt natürlich nicht. Das ist dann eine von den Banken, die dieser irrigen Auffassung anhängen. Nämlich, dass sie schon die Rückgewähr bewirkt hätten – nur wegen der Löschungsbewilligung. Die Gerichte kennen das zur Genüge.

Löschungsbewilligung – so ist es richtig

Richtig ist also: Die Löschungsbewilligung ist nur eine Erklärung der Bank. Die Bank kann die Löschungsbewilligung so oft erteilen, wie sie möchte. Sie kann sie auch jedem der Miteigentümer erteilen. Die Bank muss sie auch jedem der Miteigentümer erteilen, der sie verlangt. Durch die Löschungsbewilligung wird also keinerlei Rechtsänderung bewirkt, sondern lediglich ein bereits tatsächlich bestehender Zustand in der gesetzlich vorgesehenen Form dokumentiert. Da es ja tatsächlich zutreffend ist, dass die Bank kein Sicherungsinteresse mehr hat, so ist es unverständlich, wenn sie sich weigert, diese Tatsache dann auf Verlangen hin auch einfach nur formgerecht kundzutun.

Wenn die Bank sich weigert

Aber was können Sie tun, wenn die Bank sich weigert, Ihnen eine Löschungsbewilligung ohne Zustimmung des Miteigentümers zu erteilen? Nun, zunächst können Sie natürlich versuchen, die Zustimmung des anderen zu erlangen. Vielleicht ist er ja auch an einer Löschung interessiert. Das wäre der Weg des geringsten Widerstandes. Wenn Sie diese Zustimmung nicht erhalten, könnten Sie natürlich gegen die Bank klagen. Das wäre bestimmt erfolgreich. Nur, man klagt ja nicht so gern seine Bank. Die Bank hat ja viel Geld. Die geht vermutlich über drei Instanzen. Und dann dauert das wahrscheinlich an die fünf Jahre. Es wäre schon sehr wünschenswert, wenn da mal jemand gegen seine Bank klagte. Denn dann bekämen wir endlich mal ein höchstrichterliches Urteil. Nur anzuraten ist das natürlich leider nicht.

Es gibt aber die Beschwerdestelle des Bankenverbandes bzw. der unterschiedlichen Bankenverbände in Berlin. Das ist also der Ombudsmann. Wenn Sie sich bei ihm beschweren, dann wird er Ihrer Bank schon den Marsch blasen. Ich habe das in zwei Fällen schon durchexerziert. Ein dritter Fall steht gerade an.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

P.S.: Die Raiffeisen-Volksbank Ries eG und die Sparda-Bank Südwest eG sind schon „bekehrt“, die Hamburger Sparkasse muss noch auf den Pfad der Tugend zurückgeführt werden

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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