Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung

Im Rahmen der Teilungsversteigerung ist es in fast allen Fällen sinnvoll, eine Minderanmeldung der beteiligten Bank(en) zu erlangen. Das ist ein Verzicht der Bank auf die ihr ansonsten formal zufließenden dinglichen Zinsen. Diese Zinsen wird sie meist sowieso nicht behalten dürfen. Damit wird das geringste Gebot niedriger, was für Sie sinnvoll ist. (Siehe dazu auch „das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung“). Um die Minderanmeldung zu erhalten, muss man die beteiligte(n) Bank(en) darum bitten. Von selbst tun die Banken normalerweise nichts. Es liegt also im Ermessen der Bank, ob sie die Minderanmeldung erklären will. Manchmal weiß die Bank allerdings schlicht nicht, was das überhaupt ist. Manche Banken stellen sich damit auch etwas blöd an. Was ist dann zu tun?

Nach meiner Auffassung sollte die Bank die Minderanmeldung abgeben. Dies liegt in ihrem eigenen Interesse bzw.  sie ist sogar dazu verpflichtet. Dazu nachfolgend im Detail:

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Interesse der Bank an der Minderanmeldung

 Die Bank sollte selbst ein Interesse daran haben, die Minderanmeldung abzugeben. Denn mit den ansonsten ihr formal zufließenden „laufenden Zinsen“ handelt sich die Bank nur Verwaltungsaufwand ein. Die Bank darf diese Zinsen ja nicht etwa behalten. Vielemehr hat sie diese wiederum an die Alteigentümer auszukehren. Die Alteigentümer werden sich aber womöglich darum streiten, wem diese Zinsen in welchem Maße zustehen. Dann wird die Bank in diesen Streit hineingezogen. Das kann ja das Interesse der Bank nicht sein. Diese Probleme kann die Bank durch die Abgabe der Minderanmeldung vermeiden. Aus diesem Grund gibt z.B. das BHW standardmäßig eine Minderanmeldung ab, auch dann, wenn man sie nicht darum bittet.

Einverständnis beider Miteigentümer für die Minderanmeldung erforderlich?

 Oftmals sind die Banken irrtümlich der Meinung, es müssten beide Miteigentümer der Minderanmeldung zustimmen. Das ist jedoch nicht der Fall. Es ist unzutreffend, dass das schriftliche Einverständnis beider Eigentümer notwendig wäre. Vielmehr ist es die Bank, die auf Ihre entsprechende Bitte hin darüber entscheiden muss, ob sie es tun wolle oder nicht. Es ist nämlich ebenfalls die Bank, welche die Konsequenzen zu tragen hätten, falls sie sich – widerrechtlich – entschließen sollte, keine Minderanmeldung zu erklären. Und diese Konsequenzen könnten in Schadensersatzansprüchen ganz erheblichen Ausmaßes bestehen.

Die Bank sollte bedenken, dass es bei diesen laufenden Zinsen um recht hohe Beträge geht. Um den Betrag der Zinsen würde sich bei fehlender Minderanmeldung das geringste Gebot erhöhen. Das könnte dazu führen, dass dadurch die Versteigerung ergebnislos bleibt.

Wäre die Bank bei der Minderanmeldung parteiisch?

Mit der Abgabe einer Minderanmeldung stellt sich die Bank nicht auf die eine oder andere Seite. Wohl aber würde sie sich durch das Unterlassen der Minderanmeldung auf die Seite des Antragsgegners stellen, welcher die Versteigerung gern abwenden möchte.

Bei einer Teilungsversteigerung gibt es immer (mindestens) einen Antragsteller und (mindestens) einen Antragsgegner. Der Antragsgegner will die Versteigerung normalerweise nicht. Er wird daher versuchen, sie zu verhindern. Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich jedoch um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Also wird sie auch gegen den Willen des Antragsgegners zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt. Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist in unserem Rechtssystem ein sehr hoch angesiedeltes Rechtsgut. Andere Rechte haben dagegen zurückzustehen.

Wenn die Bank nun rechtswidrig die Minderanmeldung verweigern sollte, so verhindert sie damit womöglich die Teilungsversteigerung. Damit stellte sie sich damit einseitig auf die Seite des Antragsgegners. Denn so verhindert sie die Aufhebung der Gemeinschaft. Das kann aber weder in ihrem Interesse liegen, noch steht es im Einklang mit dem Willen des Gesetzgebers.

 Pflicht zur Abgabe der Minderanmeldung

Wenn die Parteien eine Auseinandersetzung anstreben, so sind sie dazu berechtigt. Dia Bank ist hingegen nicht dazu berechtigt, die Auseinandersetzung der Parteien zu stören oder zu erschweren. Aufgrund des Unterlassens einer gebotenen Minderanmeldung könnte das geringste Gebot sehr hoch werden. Dann bietet womöglich niemand. Also bliebe die Versteigerung erfolglos.   Dann machte  sich die Bank   schadensersatzpflichtig.

Die Bank ist darüber hinaus nicht dazu berechtigt, Sicherheiten zu verlangen bzw. diese nicht freizugeben, derer Sie nicht (mehr) bedarf. Die  dinglichen Zinsen sollen auch den Zinsanspruch der Bank zu sichern. Wenn ihr schuldrechtlicher Zinsanspruch aber von den Sicherungsgebern jederzeit erfüllt wurde, so bedarf sie dieser Sicherheit nicht. Deshalb hat sie diese freizugeben – dies im Wege der Minderanmeldung.

Die Grundschuld ist der Bank von den Sicherungsgebern im Wege eines Treuhandverhältnisses übergeben worden. Die Bank hält diese Grundschuld für die Sicherungsgeber lediglich im Rahmen dieses Treuhandverhältnisses. Gemäß Darlehensvertrag darf sie von dieser Grundschuld und den damit verknüpften dinglichen Zinsen nur dann Gebrauch machen, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Dies ist aber nicht der Fall. Wenn sie dem Freigabeverlangen der Sicherungsgeber hinsichtlich der dinglichen Zinsen nicht entsprechen sollten, so wäre dies Verhalten treuwidrig. Es könnte sich sogar um den Straftatbestand der Untreue handeln.

Und wenn die Bank sich weigert?

Soweit meine Auffassung zu dem Thema der Minderanmeldung, die übrigens in der Literatur gestützt wird (Johannes Hartenstein: „Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung“.)

Wenn die Bank sich weigert, so sollte man zunächst versuchen, sie zu überzeugen. Dazu möchten die obigen Argumente hilfreich sein. Wenn die Bank sich nach wie vor hartleibig anstellt, bleibt eigentlich nur die Klage gegen die Bank. Das tut man natürlich ungern, weil es aufwendig und langwierig ist. Deshalb gibt es zu diesem Komplex der Minderanmeldung auch noch kein höchstrichterliches Urteil. Aber vielleicht klagt endlich mal jemand wenigstens im Nachhinein auf Schadensersatz?

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

P.S.: Folgende Banken sind zur Abgabe einer Minderanmeldung nicht bereit:

IngDiBa, Commerzbank, Sparkasse Essen, WestImmo. Ich empfehle daher, mit diesen Banken nicht zu arbeiten.

Die Deutsche Bank, die Postbank und die Sparda-Bank Südwest und einige andere habe ich davon überzeugen können, dass sie zur Abgabe der Minderanmeldung verpflichtet sind. Mit diesen Banken dürfte es daher keine Probleme geben.

 

 

 

2 Gedanken zu „Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung“

  1. Hallo zusammen,

    …ja, dann mal die ganz einfach Frage:
    – Was macht man (als Antragssteller oder – gegner) wenn die Bank die Minderanmeldung (warum auch immer) verweigert !?
    – würden SIE den jenigen unterstützen der sich hilfesuchend an SIE wendet ?
    – wenn ja, wie würden Sie diesen unterstützen ?
    – reichen Sie dann die Klage ein ?
    – würde eine solche Klage von einer Rechtschutzversicherung übernommen ? (unter dem Hintergrund das es sich um eine Eheähnliche Streitigkeit handeln könnte)

    Klären Sie uns Leser doch bitte weiter auf (mit rechtlichem Verweis auf Ihre Auffassung), was dann ist, wenn die finanzierende Bank die Abgabe der Minderanmeldung verweigert !

    MFG

    1. Hallo Antragsgegner,

      so einfach ist Ihre Frage leider nicht.

      Sie kennen ja meine Auffassung, dass die Bank dazu verpflichtet ist, die Minderanmeldung abzugeben, wenn Sie der Grundbuchzinsen zu ihrer Sicherung nicht mehr bedarf. Aber es gibt ja wie gesagt dazu bislang kein höchstrichterliches Urteil, was schlicht daran liegt, dass bislang niemand gegen seine Bank geklagt hat.

      Man kann zunächst mal versuchen, die Bank davon zu überzeugen, dass sie die Minderanmeldung abgeben sollte/muss. Das ist mir schon in einer Reihe von Fällen gelungen – in anderen Fällen aber auch nicht.

      Wenn die Bank sich weigert, dann können Sie eine Beschwerde beim Ombudsmann des Bankenverbandes machen. Dabei kann ich Ihnen helfen. Allerdings habe ich das mal in einem Fall getan – mit dem Ergebnis, dass der Ombudsmann gesagt hat, er könne das nicht entscheiden, da es kein höchstrichterliches Urteil gibt.
      Das ist natürlich eine blödsinnige Aussage; denn wenn es ein höchstrichterliches Urteil gegeben hätte, dann hätten wir den Ombudsmann nicht mehr gebraucht. Er hat sich also vor einer Entscheidung gedrückt. Aber selbst wenn wir eine positive Entscheidung eines Ombudsmanns bekämen (es gibt mehrere Bankenverbände und mehrere Ombudsmänner), so wäre das für die Bank nicht bindend (für Sie auch nicht). Das ist lediglich ein Schlichtungsvorschlag.

      Wenn Sie mit dem Ombudsmann nicht weiterkommen, so bleibt nur der Weg der Klage – der natürlich mühselig und zeitraubend ist. Falls Sie sich dazu entschließen möchten, zu klagen, so würde ich Sie gern dabei nach besten Kräften unterstützen. Mir ist nämlich daran gelegen, dass diese Frage mal entschieden wird. Sie werden allerdings einen Anwalt brauchen, weil ich ja kein Anwalt bin. Die Klage müsste also Ihr Anwalt einreichen.

      Ihre Rechtsschutzversicherung wird das sicherlich nicht übernehmen. Rechtsschutzversicherungen halte ich sowieso nicht für empfehlenswert, weil die in ihrem Kleingedruckten eigentlich immer alles das ausschließen, was wirklich viel kosten könnte.

      Es tut mir leid, dass ich Ihnen dazu nichts besseres sagen kann. Das ist leider ein unerquickliches Thema.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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