Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung

Der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung macht das Versteigerungsverfahren etwas komplizierter. Es gibt dazu mehrere Fälle zu unterscheiden. Je nachdem, auf welchen Miteigentumsanteilen der Nießbrauch lastet, bleibt er bestehen oder bleibt nicht bestehen. Wenn er nicht bestehen bleibt, wird er aus dem Erlös abgefunden. Aber auch das geschieht auf unterschiedliche Weise. Das richtet sich auch wieder nach dem Anteil, auf welchem er lastet.

Der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung lastet auf dem gesamten Grundstück 

Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung auf dem gesamten Grundstück lastet, dann bleibt er bestehen. Er ist also von jedem Ersteher zu übernehmen. D.h der Ersteher bekommt ein Grundstück, welches mit dem Nießbrauch belastet bleibt. Da der Ersteher das Grundstück also auf unabsehbare Zeit nicht selbst nutzen kann, wird das Bietinteresse in diesem Fall recht gering sein.

Da der Nießbrauch bestehen bleibt, braucht er also nicht abgefunden zu werden. Der Nießbraucher erleidet also durch die Teilungsversteigerung keinerlei Nachteil. Denn er wird ja in jedem Fall das Grundstück weiterhin nutzen können, gleichgültig, wer es ersteigert. Daher ist das Einverständnis des Nießbrauchers für den Antrag auf Teilungsversteigerung dann nicht erforderlich.

Der Nießbrauch lastet nur auf dem Anteil des Antragstellers

Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung nur auf dem Anteil des Antragstellers lastet, dann ist der Antrag auf Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich. In diesem Fall geht nämlich der Nießbrauch unter. Er fällt also nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Das ist eine Ausnahme von der allgemeinen Regel des Deckungsgrundsatzes, dass nämlich normalerweise jedes vorgehende Recht bestehen bleibt.

Da der Nießbrauch in der Versteigerung untergeht, ist es auch logisch, dass der Nießbraucher dem Verfahren zustimmen muss. Und da der Nießbrauch erlischt, so muss er selbstverständlich aus dem Erlös abgefunden werden. In diesem Fall setzt sich der Nießbrauch an dem Erlösanteil fort. Nämlich an dem Erlös, welcher auf den Grundstücksanteil entfällt, der mit dem Nießbrauch belastet war. Das bedeutet, der Nießbraucher darf nunmehr den entsprechenden Erlösanteil nutzen anstelle des Grundstücksteils. Da der Erlös ja in Geld besteht, und Geld verbrauchbar ist, so darf er den Erlös sogar verbrauchen.

Das bedeutet, der Antragsteller bekommt von dem Erlös zunächst gar nichts. Allenfalls wird er einen Resterlös bekommen, nachdem der Nießbraucher verstorben ist – wenn dann noch ein Rest übrig ist.

Der Nießbrauch lastet nur auf dem Anteil des Antragsgegners 

Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung nur auf dem Anteil des Antragsgegners lastet, dann wird es noch komplizierter.

In diesem Fall ist natürlich das Verfahren nicht von der Zustimmung des Nießbrauchers abhängig. Das geht ja auch deswegen nicht, weil der Antragsteller keinen Einfluss auf den Nießbrauch hat. Ansonsten könnte ja der Antragsgegner einfach einen Nießbrauch bestellen und damit das Verfahren unmöglich machen.

Trotzdem erlischt aber auch hier der Nießbrauch und muss also abgefunden werden. Die Abfindung geschieht aber in diesem Fall durch eine Geldrente. Die Höhe dieser Rente bestimmt sich nach dem Jahresnettomietwert. Für diese Rente wird aus dem Erlös ein Kapitalstock gebildet, und zwar in Höhe der Jahresnettomiete multipliziert mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers (jedoch maximal 25 Jahre) Der Kapitalstock kann jedoch natürlich nur maximal so hoch sein, wie Erlös vorhanden ist. Die statistische Restlebenserwartung kann aus Tabellen entnommen werden. Manche Gerichte machen das an dieser Stelle aber auch falsch, indem sie den Gutachter darum bitten, den Wert des Nießbrauchs zu bestimmen. Der Gutachter macht dann meistens eine Barwertrechnung, wobei das Ergebnis stark von dem angenommenen Zinsfuß abhängt.

Nießbrauch zur Verhinderung der Teilungsversteigerung? 

Oftmals höre ich den Gedanken, dass jemand einen Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung bestellen will, um damit die Teilungsversteigerung zu verhindern. Das ist also nicht möglich. Überhaupt ist ein Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung eigentlich eher lästig. Denn es ist ja recht schwierig, seine Auswirkungen im Vorhinein richtig einzuschätzen.

Weitergehende Informationen zum Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

4 Gedanken zu „Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung“

  1. Der Nießbrauch lastet auf dem hälftigen Eigentum des Antraggegners. Wird die Geldrente vom gesamten Erlös an den Nießbraucher gezahlt oder bezieht sich die Geldrente nur auf den hälftigen Erlös des Antraggegners?

    PS: Die Übertragung des hälftigen Eigentums schreitet langsam voran.

    1. Hallo Herr Wilgusch,

      die Geldrente wird nur aus dem Erlös gespeist, der auf den hälftigen Anteil entfällt, auf welchem der Nießbrauch lastet.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Frage hinsichtlich einer bestimmten Nießbrauchkonstellation bei einer Teilungsversteigerung:

    Wie ist das bei einer Teilungsversteigerung mit 2 Antragsteller (Erb Eigentümer zu 50%) und jeder hat 2 Nießbrauchberechtigte zu gleichen Teilen (je 50%) am Objekt bestellt? Bleibt der Nießbrauch bestehen oder erlischten diese mit dem Zuschlag? Wie ist Ihre Auffassung und Meinung dazu bzw. gibt es Urteile und Rechtsprechungen dazu?

    Bin mal gespannt auf diese Antwort….

    1. Sehr geehrter Herr Becht,

      die von Ihnen geschilderte Konstellation ist so nicht möglich. Da liegt offenbar irgendein Missverständnis vor. Bei einer Erbengemeinschaft kann es nicht vorkommen, dass die Anteile unterschiedlich belastet sind, da es sich bei einer Erbengemeinschaft juristisch betrachtet um einen Eigentümer handelt, und nicht mehrere. Am besten übermitteln Sie mir mal den Grundbuchauszug, damit wir das klären können,

      Viele Grüße, Klaus Dreyer

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