Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung

Das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ist eines der komplizierteren Themen. Hierzu tauchen immer wieder Fragen auf. Ob, wie und wann das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ausgeübt werden kann, soll nachfolgend erläutert werden. Auch hier gibt wieder mehrere verschiedene Fälle zu unterscheiden.

Zunächst einmal verhindert ein Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung nicht die Anordnung des Verfahrens. Das Teilungsversteigerungsverfahren kann also zunächst ganz normal ablaufen.

Fallunterscheidungen zum Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung 
  1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gemäß §§ 463 bis 473 BGB (also ohne Eintragung im Grundbuch) spielt in der Teilungsversteigerung überhaupt keine Rolle. Es beeinflusst weder das Verfahren, noch kann es ausgeübt werden. Der Zuschlag wird ganz normal dem Meistbietenden erteilt. Der Meistbietende als Ersteher hat keinerlei Verpflichtungen gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Dies auch dann nicht, wenn er das Vorkaufsrecht kannte. Der Vorkaufsberechtigte hat allenfalls einen Schadensersatzanspruch wegen des entfallenen Vorkaufrechts. Dieser Schadensersatzanspruch richtet sich aber gegen den Alteigentümer, der das Vorkaufsrecht vereitelt hat.
  2. Das Vorkaufsrecht nach Reichsiedlungsgesetz gibt es in der Teilungsversteigerung nicht mehr. Es spielt also keinerlei Rolle.
  3. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Baugesetzbuch ist in allen Fällen der Zwangsversteigerung, also auch bei der Teilungsversteigerung, ausgeschlossen. Es spielt also keinerlei Rolle.
  4. Das dingliche Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ist der einzige Fall, den wir hier näher betrachten müssen. Es handelt sich also um das Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist.
Das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung als bestehen bleibendes Recht

Wenn das – dingliche – Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung das gesamte Grundstück belastet oder aber mindestens den Anteil des Antragstellers belastet oder mitbelastet, dann fällt es als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot.

Nur dann, wenn das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung bestehen bleibt, kann es überhaupt eine Wirkung entfalten. Ansonsten geht es durch den Zuschlag unter und wird mit 2% des Verkehrswerts aus dem Erlös abgefunden.

In keinem Fall aber kann das Vorkaufsrecht im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeübt werden – also nicht im Rahmen des Verfahrens. Das Gericht ist also mit dem Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung überhaupt nicht befasst. Es kann also auch nicht gegenüber dem Gericht ausgeübt werden. Das Gericht erteilt also ganz normal dem Meistbietenden den Zuschlag. Damit wird dieser auch – zunächst einmal – Eigentümer. Der Vormerkungsberechtigte kann nur anschließend – unter bestimmten Voraussetzungen – von dem Ersteher die Herausgabe des Grundstücks verlangen, natürlich gegen Zahlung des gebotenen Preises.

Wann kann das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ausgeübt werden?

Auch dann, wenn das – dingliche – Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung bestehen bleibt, sind wieder mehrere Fälle zu unterscheiden:

a) Wenn das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt war, dann ist es zwar bestehen geblieben, kann aber nicht mehr ausgeübt werden. Dies, weil der erste Verkaufsfall durch den Zuschlag bereits stattgefunden hat. Da das Vorkaufsrecht dann also obsolet geworden ist, kann der Ersteher als Eigentümer die Bewilligung zur Löschung des Vorkaufsrechts verlangen.

b) Wenn das Vorkaufsrecht für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt war, dann kann es nach der Versteigerung ausgeübt werden. Der Vorkaufsberechtigte kann dann von dem Ersteher verlangen, dass dieser ihm das Grundstück – gegen den gebotenen Preis – überlässt. Der Zuschlag ist in diesem Fall ein unwirksamer Eigentumserwerb gewesen (§ 883 Abs. 2 BGB). Jedenfalls gilt dies gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

c) Wenn das Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall (nicht verwechseln mit Verkaufsfall) bestellt war, gilt dasselbe wie zu b). Dies deshalb, weil zwar durch den Zuschlag bereits der erste Verkaufsfall eingetreten war, aber noch nicht der erste Vorkaufsfall.

d) Wenn das Vorkaufsrecht für den ersten Fall, für den es ausgeübt werden kann, bestellt war, gilt ebenfalls dasselbe wie zu b).

Das Vorkaufsrecht der Miterben beim Erbteilsverkauf 

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben gemäß § 2034 Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. 

Häufig tritt die Frage auf, ob dies Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung auch ausgeübt werden könne. Dies ist nicht der Fall. Und zwar deswegen nicht, da bei der Teilungsversteigerung ja nicht ein Miterbenanteil am Nachlass verkauft wird, sondern das gesamte Grundstück, also die Anteile sämtlicher Miterben.

Weitergehende Informationen zum Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

2 Gedanken zu „Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung“

  1. Es geht bei der Teilungsversteigerung immer nur um Erben.
    Was, wenn ein Exmann die Exfrau samt Kindern durch eine Teilungsversteigerung in die Obdachlosigkeit treibt, weil er überzogene Forderungen auf den Kaufpreis des Hauses stellt und sich nicht über ein gültiges Gutachten gütlich einigen will?
    Stichworte: Hass und Rache?

    1. Sehr geehrte Frau Rabanus,

      es geht bei Teilungsversteigerungen keineswegs immer nur um Erben. Die überwiegende Anzahl von Teilungsversteigerungen finden wegen Ehescheidungen statt.

      Durch eine Teilungsversteigerung wird auch niemand in die Obdachlosigkeit getrieben – auch nicht Sie und Ihre Kinder.

      Niemand kann dazu gezwungen werden, sich zu einigen. Ob das Gutachten „gültig“ ist, das ist doch schließlich sehr die Frage. Ein Gutachten ist ja letztlich auch immer nur eine Schätzung und stellt nur die – unmaßgebliche – Meinung des Gutachters dar. Ob die Kaufpreisvorstellungen des Exmannes „überzogen“ sind, wird sich ja dann bei der Versteigerung herausstellen. Das Haus ist letztlich so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen (zu bieten).

      Wenn Ihre Vorstellungen zu einem angemessenen Preis richtig sind, dann ist das doch gar kein Problem. Dann bieten Sie eben den Preis, den Sie für richtig halten und ersteigern dafür das Haus.

      Wenn Sie es aber zu dem von Ihnen für richtig gehaltenen Preis nicht bekommen, dann war wohl eher die Vorstellung Ihres Exmannes richtig, sich nicht auf die Bedingungen der von Ihnen favorisierten gütlichen Einigung einzulassen.

      Es geht bei der Teilungsversteigerung nicht um „Hass und Rache“ (also Emotionen), sondern um ganz knallharte wirtschaftliche Motive. Den emotionalen Ansatz sehe ich im Moment eher bei Ihnen. Sie werden es Ihrem Exmann doch nicht vorwerfen können, dass er das seinerseits in dem Haus steckende Kapital herausziehen möchte (und einen angemessenen Preis erlösen möchte), um damit sein neues Leben aufzubauen. Das Haus stellt doch für ihn keinen Wert mehr dar, wenn er darin sowieso nicht mehr wohnen kann.

      Sie können sich jetzt in Ihre Schmollecke zurückziehen und Ihre negativen Gefühle gegenüber Ihrem Exmann pflegen – oder Sie können Ihr Schicksal in die Hand nehmen, die Herausforderung der Teilungsversteigerung annehmen und das Verfahren optimal für sich gestalten. Im letzteren Fall kann ich Ihnen helfen, im ersteren nicht.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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