Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft

Wundern Sie sich bitte nicht, wenn das Gericht Ihnen in dem Anordnungsbeschluss schreibt, es sei die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ angeordnet worden. Und dies auch im Grundbuch so eingetragen wird. Gemeint ist nach wie vor die Teilungsversteigerung. Aber warum spricht das Gericht dann von „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“?

Warum heißt das „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“?

Der Begriff Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ist tatsächlich der offizielle Titel. Weil das aber so ein Wortungetüm ist, hat sich in der Praxis der Begriff Teilungsversteigerung dafür eingebürgert. Eigentlich trifft das Wort Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft den Kern der Sache allerdings sogar genauer als das Wort Teilungsversteigerung.

Das zwangsweise Element

Denn es handelt sich ja in der Tat um eine Zwangsversteigerung. Diese Versteigerung findet ja bekanntlich auch gegen den Willen des oder der anderen Miteigentümer statt. Es braucht nur einer der Miteigentümer sie zu beantragen. Sie findet also durchaus zwangsweise statt. Also auch dann, wenn der oder die anderen Eigentümer es gar nicht wollen. Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass niemand in einer Gemeinschaft festgehalten werden sollte, der er nicht länger angehören möchte. Daher die Möglichkeit der zwangsweisen Auseinandersetzung.

Die Auseinandersetzung

Und der Sinn der Sache besteht ja darin, die Auseinandersetzung zwischen den Teilhabern der Gemeinschaft zu ermöglichen. Die Gemeinschaft soll aufgehoben werden können. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Vermögenswerte der Gemeinschaft aufgeteilt werden können. Dafür müssen diese aber teilbar sein. Ein Haus oder Grundstück ist aber in der Regel nicht teilbar. Deshalb ist es die Aufgabe der „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“, dieses unteilbare Gut in ein teilbares Gut umzusetzen (also Geld; denn Geld ist ja teilbar). Die unteilbaren Vermögenswerte werden also durch die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ versilbert, also teilbar gemacht.

Damit schafft die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ aber eben nur die Voraussetzung dafür, dass geteilt werden kann. Sie teilt aber nicht wirklich. Das geschieht erst hinterher in einem nächsten Schritt. Das Wort Teilungsversteigerung legt aber den Gedanken nahe, dass auch geteilt würde. Und das stimmt ja nicht. Und deshalb ist der Begriff „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ tatsächlich der genauere.

Weitere Informationen finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

12 Gedanken zu „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“

  1. Guten Abend,
    stehe mit meinem Bruder zu je 50% im Grundbuch unseres Elternhauses, die Eltern haben jedem Geschwisterteil jeweils auf den Teil des anderen folgendes eingeräumt laut Schenkungsvertrag: „dingliches Vorkaufsrecht bis zum 1.Verkaufsfall, bei dem es ausgeübt werden kann und bei welchem erstmals eine Ausübung dieses Vorkaufsrechts rechtlich möglich ist. Das Vorkaufsrecht besteht also auch dann, wenn ein solcher Verkaufsfall erst bei einem späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks eintritt“
    Nun droht mein Bruder mit Teilungsversteigerung, was bedeutet dieser Passus in Bezug auf Versteigerung:
    – Ist das Vorkaufsrecht nicht stark abschreckend für Interessenden, dh. ein besonders niedriger Erlös zu erwarten?
    – Wenn ich verhindern möchte daß das Haus aus Familienhand geht könnte ich einfach die Versteigerung laufen lassen und dann von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Höchstbietenden ablösen? Wenn ja beide Hälften , für meine jetzige habe ich ja kein Vorkaufsrecht?
    – Wenn ja könnte das auch der Bruder machen, oder würde man sagen daß er ja den Verkauf angestoßen hat und deswegen kein Vorkaufsrecht hat.

    Danke für Ihr Feedback
    Marion Wüsten

    1. Hallo Frau Wüsten,

      nicht die Eltern haben das eingeräumt, sondern Sie selbst. Sie haben diesen Notarvertrag nämlich so unterschrieben.

      Ein Vorkaufsrecht ist natürlich nicht so toll für einen Erwerber. Aber so abschreckend ist es auch wieder nicht. Es wird allgemein davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht einen Wert von 2% des Verkehrswerts darstellt.

      Sie können nicht anschließend das Vorkaufsrecht ausüben; denn es lastet ja nur auf der Hälfte des Bruders. Dann könnten Sie also anschließend die Hälfte des Bruders kaufen, aber Ihre Hälfte wären Sie los. Das bringt es ja nicht. Der Bruder hätte dasselbe Recht, würde es aber vermutlich nicht ausüben wollen.

      Wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommen sollte, dann sollten Sie die also nicht einfach passiv aussitzen, sondern aktiv optimal für Sie mitgestalten. Dabei könnte ich Ihnen dann helfen, wenn Sie es möchten. Wir könnten z.B. bewirken, dass Sie keine Bietsicherheit zu leisten brauchen und nur die Hälfte Ihres Gebotes bezahlen müssen – was nicht etwa selbstverständlich ist.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank Herr Dreyer für das schnelle Feedback,

        daß mir nach Versteigerung weiterhin eine Hälfte gehört ist für mich erstmal okay (mein Vorschlag zur Aufteilung ist die Teilungserklärung), mein Hauptziel ist es das Verramschen meiner Hälfte zu verhindern. Da ich dann ja auch im Gegensatz zu heute den Kaufpreis abschreiben kann dürften auch die Kosten in etwa gedeckt sein.
        Von den 2% habe ich gelesen, in Praxis dürfte der Abschlag aber meiner Einschätzung nach deutlich höher liegen, insbesondere wenn ich zu Beginn der Versteigerung kommuniziere , daß ich von dem Recht Gebrauch mache. Welcher Käufer bietet auf ein Haus , wenn er weiß daß er am nächsten Tag die Hälfte wieder los ist und seine Hälfte samt Kapital erstmal blockiert ist. Die Erwartung eines doch dann sehr hohen Abschlags auf den Verkaufspreis Bringt den Bruder dann vielleicht doch auf die Idee, die Teilungserklärung mitzumachen und seine Hälfte dann regulär zu verkaufen.

        Vielen Dank für Ihre Infos
        Marion Wüsten

        1. Hallo Frau Wüsten,

          dazu muss ich Ihnen noch sagen, dass Ihr Vorkaufsrecht nicht im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeübt werden kann, sondern außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Das Gericht ist damit also nicht befasst. Das Gericht erteilt ganz normal dem Meistbietenden den Zuschlag, womit dieser erst mal Eigentümer wird. Dann müssen Sie anschließend (innerhalb der Frist) von dem Ersteher die Auflassung (also die Herausgabe) verlangen.

          Falls Ihr Bruder allerdings den Zuschlag erhalten sollte, können Sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben, da Ihr Bruder nicht „Dritter“ ist.

          Mir stellt sich die Frage, ob es für Sie nicht besser wäre, das Objekt aus der Teilungsversteigerung wegen des bestehenden Vorkaufsrechts günstig gleich insgesamt zu erwerben. Dann können Sie damit danach ja ganz nach Ihrem Belieben verfahren, z.B. es nach WEG aufteilen und einen Teil wieder verkaufen.

          Viele Grüße

          Ihr Klaus Dreyer

          1. Vielen Dank, würde ich denn während der Versteigerung mitbekommen, ob der Bruder mitbietet? Oder könnte er einen Anwalt hinschicken der in seinem Auftrag ersteigert, ich bin im Glauben ein Dritter ersteigert und nach Beendigung der Versteigerung bekomme ich erst mit daß mein Bruder in Wirklichkeit Höchstbietender ist?

          2. Hallo Frau Wüsten,

            nein, das bekommen Sie nicht zwangsläufig mit. Ihr Bruder könnte auch jemanden in verdeckter Vollmacht bieten lassen. Dann wird die Vollmacht erst dann offengelegt, wenn die Bietstunde geschlossen ist und das Meistgebot feststeht.

            Viele Grüße

            Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreyer,

    erst einmal danke für diese Seite, die es einem Laien möglich macht zu verstehen, was ihm im Zuge einer Teilungsversteigerung bevorsteht.

    Habe im November 2017 beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft beantragt. Nach monatelangen Verhandlungen mit meinem Ex-Mann um Ausbezahlung meines hälftigen Anteiles bzw. eines Verkaufs der Immobilie sah ich keinen anderen Ausweg. Der zuständige Rechtspfleger erklärte mir die einzelnen Schritte und machte mir Mut die Angelegenheit zu einem guten Abschluss zu bringen.
    Im Mai diesen Jahres flatterte mir dann ein Beschluss des Amtsgerichtes und ebendieses Rechtspflegers ins Haus. Mein Ex-Mann hatte den Antrag auf Beitritt ins Zwangsversteigerungsverfahrens beantragt und dieser wurde ihm zugesprochen. Auf den ersten Blick scheint es ja so das er nun mit dem Verfahren einverstanden wäre. Dies ist aber mitnichten der Fall!
    Denn mit der Zulassung des Beitritts hat er die verfahrenrechtliche Position eines Antragstellers erlangt und somit m.E. die Möglichkeit dieses Verfahren in seinem Sinne zu boykottieren.
    ich möchte hierzu noch erklären, das er das Haus seit meinem Auszug allein bewohnt und eine Einliegerwohnung vermietet ist. Die Miete geht voll an ihn und ich bekomme auch keine Nutzungsentschädigung.
    Leider finde ich auf dieser Seite keinerlei Hinweise zum „Beitritt einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“.

    Ich habe schlimmste Befürchtungen das er das Verfahren zur Einstellung bringen könnte und ich wieder einmal leer ausgehe.

    Freundliche Grüße
    Martina T.

    1. Hallo Frau Tomaso,

      Sie brauchen keine Sorge zu haben wegen des Beitritts Ihres Ex-Mannes. Natürlich hat er – genau wie Sie – das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Wenn es einen Antrag von Ihrer Seite bereits gibt, dann nennt man das „Beitritt“. Das Gericht ist auch dazu verpflichtet, diesem Beitrittsantrag zu entsprechen. Da wurde also nicht „zugesprochen“, sondern das Gericht hat sich durchaus ganz formal richtig verhalten. Damit ist er in der Tat genau wie Sie jetzt auch in der Position eines Antragstellers. Das bedeutet aber nicht, dass er jetzt die Möglichkeit erlangt hätte, das Verfahren zu „boykottieren“. Sie müssen sich das bitte so vorstellen, dass es jetzt zwei parallel laufende Verfahren gibt, nämlich Ihres und seines. Er kann natürlich sein Verfahren jederzeit auch wieder einstweilen einstellen oder aufheben lassen. Das berührt Ihr Verfahren jedoch nicht. Ihr Verfahren würde unbeschadet davon weiterlaufen.

      Der einzige Nachteil für Sie besteht darin, dass Sie es jetzt auch nicht mehr allein in der Hand haben, den Fortgang zu steuern. Sie könnten also z.B. einen angesetzten Termin nicht mehr einseitig aufheben lassen, sondern das ginge nur noch, wenn Sie sich beide darüber einig wären.

      Der Beitritt Ihres Ex-Mannes bedeutet also, dass er verstanden hat, das Verfahren nicht verhindern zu können. Dann möchte er wenigstens etwas Einfluss darauf gewinnen, was aus seiner Sicht durchaus verständlich ist.

      Nachdem Sie mit Ihrem Ex-Mann zu keiner Einigung finden konnten, war es sinnvoll, dass Sie die Teilungsversteigerung beantragt haben. Das bleibt auch weiterhin sinnvoll, auch nach seinem Beitritt.

      Es ist natürlich nicht in Ordnung, dass Ihr Ex-Mann die Miete für die Einliegerwohnung allein vereinnahmt und Sie nicht daran partizipieren lässt. Das lässt sich aber nicht im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens klären. Dazu müssten Sie gegen ihn klagen (nicht jammern – klagen). Dafür benötigen Sie einen Anwalt.

      Eine Nutzungsentschädigung steht Ihnen nur dann zu, wenn aufgrund der Nutzung durch ihn eine Nutzung durch Sie nicht mehr möglich ist (weil er z.B. seine neue Partnerin mitsamt deren sieben Kindern im Haus aufgenommen hat), nicht aber, wenn Sie freiwillig ausgezogen sind und auch gar nicht mehr in dem Haus wohnen wollen (wenn das Haus groß genug ist, dann könnte man ja auch getrennt darin wohnen).

      Wenn Sie Hilfe zur optimalen Gestaltung Ihres Teilungsversteigerungsverfahrens wünschen, dann melden Sie sich doch gern mal bei mir.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  3. Guten Tag,
    Ihre Seite ist sehr informativ und jemand, der noch nie in die Situation einer möglichen Teilungsversteigerung geraten ist, wird durch Ihre verständlichen Ausführungen das Procedere in etwa verstehen können.

    An anderer Stelle schrieben Sie, dass nach der Teilungsversteigerung der Erlös nach Abzug der Kosten -bei Nichteinigung der Beteiligten auf Aufteilung des Erlöses- bei Gericht hinterlegt wird.
    Es wird – so habe ich es verstanden – danach ein weiterer Rechtsstreit wegen der Aufteilung des Erlöses geführt werden müssen, wer, was erhält.
    Bei mir ist die Situation so, dass ich meiner Tochter bei Erwerb einer Immobilie einen 50%igen Anteil im Grundbuch meiner Immobilie eingeräumt habe zu deren eigenen Altersvorsorge. Die Kaufpreisfinanzierung erfolgte zu 75% aus meinen Mitteln, d.h. meine Tochter schuldet mir von ihrem Anteil immer noch die Hälfte des damaligen Kaufpreises. Das Darlehen (ohne Grundbucheintrag zu meinen Gunsten, Absprache unter mehreren Zeugen) ist von meiner Tochter nicht zurückgezahlt, wegen deren damaligen prekären Beschäftigungsverhältnisse.
    Mittlerweile ist sie zu ihrem neuen Freund gezogen, der sie anstiftet, das Haus zwangsversteigern zu lassen, weil sie zu Geld kommen wollen.
    Meiner Meinung nach, habe ich nach abgeschlossener Teilungsversteigerung Anspruch auf 75% der erzielten Erlöses nach Abzug der Kosten.
    Die Tochter meint, weil sie zur Hälfte im Grundbuch steht, gehört ihr die Hälfte des Erlöses.
    Die Immobilienpreise sind in unserer Region um das Doppelte gestiegen, so dass sich für mich auch die Frage stellt, um welche Summe sich nach Hinterlegung des Erlöses gestritten werden muss? (damalige Darlehenssumme an die Tochter, d.h. 25% des damaligen Kaufpreises oder der neu hinzu getretene Wert, d.h. 25% des heute erzielbaren Erlöses)
    Oder macht es sich nach Ihrer Erfahrung das Gericht einfach und sagt, wer zur Hälfte im Grundbuch steht, kriegt auch die Hälfte des Erlöses, obwohl der Hintergrund ein komplexerer war?

    1. Lieber Herr Tibor,

      wenn zwischen Ihnen und Ihrer Tochter keine Einigung über die Erlösverteilung zu erzielen ist, dann wird das Versteigerungsgericht den Erlös schlicht hinterlegen, wird also gar keine Erlösauszahlung vornehmen.

      Danach werden Sie sich dann mit Ihrer Tochter am Landgericht streiten müssen, wer von dem Erlös wieviel bekommt.

      Offenbar lässt sich der Vorgang beim Erwerb des Hauses ja in zwei Schritte aufteilen:

      1. Jeder hat ein halbes Haus gekauft, also steht jedem zunächst mal die Hälfte des Erlöses zu.
      2. Sie haben Ihrer Tochter ein Darlehen gewährt in Höhe von 1/4 des gesamten damaligen Kaufpreises, welches die Tochter an Sie zurückzahlen muss. Die Konditionen dieses Darlehens sind aber wohl ziemlich unklar; denn schriftlich gibt es anscheinend nichts. Wann ist das Darlehen zur Rückzahlung fällig? Ist es verzinslich oder zinslos? Was unklar ist, wird fürchte ich zu Ihren Lasten gehen.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  4. Bei mir wird trotz Teilungsanordnung die ZV betrieben –
    die unechte Drittwiderspruchsklage läuft.-
    Obwohl der Betreiber alle Wertsachen der Mutter an sich genommen hat -ein komplettes
    Nachlassverzeichnis verweigert.Die Akten der Mutter bspw Bankakten beharrlich geheimhält-
    gibt es in der Drittwiderspruchsklage einen Termin wegen der Einstweiligen Anordnung -obwohl zig Kommentare und BGH-Urteile die ZV ausschliessen.-
    Das ist kein Auftrag.-Aber vielleicht benötige ich sie.

    1. Hallo Schlobies,

      dazu kann ich so natürlich zunächst nicht viel sagen, da ich ja nicht weiß, was genau mit der Teilungsanordnung angeordnet wurde. Zu beachten ist, dass durch eine Teilungsanordnung (anders als bei einem Vorausvermächtnis) zunächst kein Eigentum begründet wird, sondern nur ein – schuldrechtlicher – Anspruch entsteht, welcher im Rahmen der Erbauseinandersetzung zu erfüllen ist. Da eine Erbauseinandersetzung ja offenbar bislang nicht stattgefunden hat; denn es existiert ja noch kein Nachlassverzeichnis, entfaltet die Teilungsanordnung möglicherweise derzeit noch keine Wirkung.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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