Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung

 Dieses Thema, „die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung“ ist auch so ein Dauerbrenner. Er führt immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Daher muss ich hier nochmals darauf zurückkommen, jetzt an einem Beispiel aus der Praxis.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Praxisbeispiel

A und B waren gemeinsam Eigentümer einer Immobilie in Bruchteilsgemeinschaft. Nachdem keine Einigkeit mehr bestand, kam es zu einer Teilungsversteigerung. B bekam den Zuschlag, ersteigerte also die Immobilie. B bezahlte auch das Bargebot an das Gericht. Gemäß der Versteigerungsbedingungen hatte B aber mit dem Zuschlag auch gleichzeitig eine noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld übernommen. Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung führte jetzt allerdings zu Schwierigkeiten.

Die Grundschuld valutierte nicht mehr. Es lag ihr also keine Forderung aus dem Darlehensvertrag mehr zugrunde. Das Darlehen war schon seit längerem zurückgezahlt. Die Bank hatte auch bereits lange vor der Versteigerung  eine Löschungsbewilligung erteilt. Die Löschungsbewilligung befand sich im Besitz von A.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Teil des Gebots

Es ist ja klar, dass B die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung als Teil seines Gebotes übernommen hatte. B hatte diese Grundschuld also durch Zahlung an die Bank abzulösen. Die Bank hätte die erhaltene Zahlung dann wieder an die Alteigentümer auskehren müssen, also an A und B gemeinschaftlich. Solange B nicht auch die Grundschuld bezahlt hatte, hatte er eben sein Gebot auch noch nicht in voller Höhe bezahlt. So weit so klar – eigentlich.

Das wollte oder konnte B jedoch nicht einsehen. Er war der Meinung, da die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht mehr valutierte, die Bank also keine zu besichernde Forderung mehr hatte, so wäre diese Grundschuld nicht mehr von Belang. Sie könnte also ohne weiteres gelöscht werden. Er verlangte also von A die Herausgabe der Löschungsbewilligung. Offenbar hatte er vor, die Grundschuld ohne Zahlung einfach zu löschen.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Löschung übervorteilt Alteigentümer

Das wäre natürlich nicht richtig gewesen. Denn damit hätte er ja die Alteigentümer um den Erlösanteil geprellt, der auf die Grundschuld entfiel. Außerdem stand die Löschungsbewilligung ja den Alteigentümern zu, nicht aber dem Ersteher, also nicht dem neuen Eigentümer. B durfte also von der ihm gar nicht zustehenden Löschungsbewilligung gar keinen Gebrauch machen. Vielmehr war er verpflichtet, die Grundschuld durch Zahlung abzulösen. Nach der Zahlung  auf die Grundschuld hätte die Bank ihm dann ja eine neue Löschungsbewilligung erteilen können.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Rechtsweg

Da B nicht bereit war, seiner Verpflichtung nachzukommen, musste A also den Rechtsweg beschreiten. Leider ist es jedoch ein steiniger Weg, die Zahlung auf die Grundschuld zu erhalten, wenn deren Schuldner sich sperrt. Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht ist nämlich niemand dazu verpflichtet, eine Grundschuld zu bezahlen. Wenn er es nicht tut, dann muss er allerdings die Vollstreckung aus der Grundschuld gewärtigen. Diese Vollstreckung erfolgt durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Dieses Recht gewährt die Grundschuld deren Gläubiger.

Nun war ja aber Gläubiger der Grundschuld nach wie vor die Bank. Die Bank hatte aber natürlich gar kein Interesse daran, eine Zwangsversteigerung zu betreiben, denn es stand ihr ja sowieso nichts mehr zu. Damit A vollstrecken konnte, waren also die folgenden Schritte notwendig:

1. Die Bank musste die Grundschuld abtreten, aber natürlich an die Alteigentümer gemeinschaftlich, also an A und B.
2. B musste die Abtretung annehmen – genau wie A.
3. Alsdann musste die Grundschuld geteilt werden – eine Hälfte für A, eine Hälfte für B.
4. Erst dann hatte A eine eigene Grundschuld, aus der heraus er die Zwangsversteigerung gegen B betreiben konnte.

An all diesen Schritten musste B natürlich mitwirken. Daran hatte er natürlich gar kein Interesse. Also musste er zur Mitwirkung verurteilt werden.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Familiengericht urteilt hanebüchen

A hat deswegen beim Familiengericht beantragt, B zur Mitwirkung zu verurteilen. B hat im Gegenzug beantragt, A zur Herausgabe der Löschungsbewilligung zu verurteilen.  Leider hatte A einen Anwalt, der die Sachlage auch nicht so recht verstand. Sein Anwalt war daher nicht in der Lage, die Sache gegenüber dem Gericht einleuchtend zu begründen. Und die arme Einzelrichterin am Familiengericht hatte von den Gegebenheiten der Teilungsversteigerung auch keinerlei Ahnung. Sie wies den Antrag von A ab und verurteilte A zur Herausgabe der Löschungsbewilligung. Man sieht also wieder einmal, dass auch Richter von Teilungsversteigerungen oftmals nichts verstehen.

Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Oberlandesgericht macht es richtig

Das konnte A natürlich so nicht hinnehmen. A ging daher in die zweite Instanz zum Oberlandesgericht. Hier konnten Herr Dr. Hahn und ich ihm helfen. Es ist uns gelungen, dem Oberlandesgericht die Sachlage und die Rechtsverhältnisse klar zu machen. Das Oberlangdesgericht hat es dann auch verstanden und hat letztlich dem Antrag des A stattgegeben, also B zur Mitwirkung verurteilt.

Man sieht hieran also wieder einmal, zu welchen hanebüchenen Ergebnissen man kommen kann, wenn man die Spielregeln der Teilungsversteigerung nicht verstanden hat oder sich nicht dementsprechend verhält.

Allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie wie immer unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer