Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung spielen eine sehr wesentliche Rolle für die Aufstellung des geringsten Gebots. Sie können das geringste Gebot eventuell so weit in die Höhe treiben, dass die Versteigerung erfolglos bleibt. Nämlich wenn niemand bereit ist, so viel zu bieten, dass das geringste Gebot erreicht wird. Das Gericht kann die Interessenten ja nicht zum Bieten zwingen.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung erhöhen das geringste Gebot

Wenn Sie in Ihr Grundbuch schauen, werden Sie sehen, dass zu der Grundschuld dort auch noch Zinsen eingetragen sind. Diese Zinsen nennt man Grundbuchzinsen oder auch dingliche Zinsen. Diese Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung werden als sogenannte wiederkehrende Leistungen für einen gewissen Zeitraum in das geringste Gebot eingerechnet. Dadurch treiben sie dieses in die Höhe.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – nur eine Sicherheit

Die Zinssätze für die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung sind üblicherweise sehr hoch. 15% oder auch 18% sind durchaus üblich. Das sind ja nicht die Zinssätze, die Sie für das Darlehen bezahlen. Vielmehr sind diese Zinsen lediglich als eine Sicherheit für die Bank gemeint. Nämlich als Sicherheit dafür, dass die Bank nicht nur das Darlehen zurückbekommt, sondern auch die vereinbarten Zinsen. Weil man ja im Voraus nicht weiß, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sein werden, nimmt man so hohe Zinssätze. Damit die Zinsen auf jeden Fall als Sicherheit ausreichen.

Berechnung der Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung werden vom letzten Zinsfälligkeitstermin vor der Anordnung der Versteigerung an gerechnet. Und sie laufen bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Sie haben also z.B. im November 2020 die Versteigerung beantragt. Dann ist das Verfahren also vielleicht im Dezember 2020 angeordnet worden. Dann war der letzte Zinsfälligkeitstermin davor der 31.12.2019. Und da am 31.12.2019 noch die Jahreszinsen für 2019 nachschüssig fällig waren, zählen die Zinsen seit 01.01.2019. Wenn die Versteigerung dann Mitte Dezember 2021 stattfindet, dann zählen die Zinsen bis Ende 2021. Das sind dann also Zinsen für 3 Jahre, nämlich 2019, 2020 und 2021.

Wenn nun also die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung in Ihrem Fall 18% betragen, dann kommen also dreimal 18%, also 54% Zinsen zum Tragen. Das sind bei einer Grundschuld von 200.000 € also allein Zinsen 108.000 €, die noch zusätzlich in das geringste Gebot fallen.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – rückständige Zinsen

Es kann aber noch schlimmer kommen. Die Bank kann nämlich die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung auch noch als rückständige Zinsen anmelden. Und zwar für weitere zwei Jahre. Das wären dann in dem obigen Beispiel also noch mal 72.000 €, die auch noch in das geringste Gebot fallen. Das sollte die Bank natürlich eigentlich nur dann tun, wenn es nötig ist. Wenn also tatsächlich rückständige Zinsen bestehen. Das prüft das Versteigerungsgericht aber nicht. Es hindert die Bank also niemand daran, das auch dann zu tun, wenn es nicht nötig wäre.

Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – Minderanmeldung

Um nun dieses Aufblähen des geringsten Gebots zu vermeiden, kann man die Bank darum bitten, eine Minderanmeldung zu machen. Damit erklärt die Bank dem Gericht gegenüber den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung. Das ist für die Bank kein Nachteil. Denn diese Zinsen stehen der Bank ja sowieso nicht als Eigentum zu. Sondern die Bank hält die ja nur als Sicherheit. Da sie diese Sicherheit normalerweise sowieso nicht benötigt, hat sie die Zinsen also unmittelbar wieder herauszugeben. Nämlich an die Alteigentümer, also die Sicherungsgeber.

Es ist für die Bank normalweise sogar vorteilhaft, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten. Denn es erspart ihr Verwaltungsaufwand. Sie muss diese Zinsen ja durch ihre Bücher laufen lassen, hat sie aber sofort wieder herauszugeben. Und zwar an die Alteigentümer gemeinschaftlich. Die sich wahrscheinlich darum streiten, wem sie zustehen. In diesen Streit würde die Bank dann mit hineingezogen. Dazu wird sie Briefe an die Alteigentümer schreiben müssen. Letztlich wird die Bank diese Zinsen wahrscheinlich bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts hinterlegen müssen. Dazu bedarf es eines Hinterlegungsantrags. Das ist recht viel Papierkrieg. Den könnte sich die Bank ersparen.

Die Bank um den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung bitten

Normalerweise erklärt die Bank nicht von sich aus den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung. Vielmehr tut die Bank meist von sich aus gar nichts. Man muss also die Bank um den Verzicht bitten. Das BHW ist die einzige Bank, von der ich weiß, dass sie den Verzicht von sich aus erklärt.

Wenn man die Bank um den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung bittet, dann wird die Bank meist dieser Bitte entsprechen. Manchmal sagt die Bank, sie werde den Verzicht erklären, wenn auch der andere Alteigentümer dem zustimmt. Das ist aber Unsinn. Denn es ist die Bank, welche die Entscheidung zu treffen hat, nicht der andere Alteigentümer. Der andere Alteigentümer hat womöglich sogar ein Interesse daran, dass die Bank nicht verzichtet, weil er die Versteigerung torpedieren möchte. Das ist aber nicht im Sinne des Gesetzgebers. Und es kann auch nicht im Sinne der Bank sein. Meist wird nämlich sonst anschließend der Kredit notleidend.

Bank zum Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung verpflichtet

Aus meiner Sicht ist die Bank sogar dazu verpflichtet, den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu erklären. Jedenfalls dann, wenn die Darlehenszinsen bereits bezahlt sind. Denn dann benötigt die Bank diese Sicherheit ja nicht mehr. Und sie darf ja nicht auf einer Sicherheit bestehen, die sie gar nicht benötigt.

Manche Banken sind zum Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung nicht bereit

Nun gibt es ein paar Banken, die erfahrungsgemäß nicht bereit sind, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten. Zu nennen sind hier die Commerzbank, die Sparkasse Essen und die IngDiBa. Bei der IngDiBa scheint aber ein Umdenken stattzufinden. Denn neuerdings erlebe ich auch das Gegenteil.

Ganz unschön aus meiner Sicht verhält sich erfahrungsgemäß die Commerzbank. Sie ist nämlich anscheinend nicht nur nie bereit, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten, sondern meldet im Gegenteil auch noch rückständige Zinsen an. Und dies auch dann, wenn gar keine Zinsrückstände bestehen. Ich halte das nicht für in Ordnung. Vielmehr sehe ich dieses Verhalten der Commerzbank als rechtsmissbräuchlich an. Leider hat sich die Commerzbank bislang trotz alle Bemühungen nicht davon überzeugen lassen, davon Abstand zu nehmen. Es müsste wohl mal jemand klagen, damit das mal richterlich geklärt wird.

Ich verstehe dieses Verhalten der Bank schlicht nicht. Denn die Bank erlangt doch dadurch überhaupt keinen Vorteil, sondern bereitet nur sich selbst Scherereien und dem Antragsteller Schwierigkeiten. Aber auch Banken handeln wohl nicht immer rational.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

10 Gedanken zu „Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung“

  1. Hallo,
    ich liebäugel derzeit mit einer Teilungsversteigerung die demnächst ansteht.
    Der Verkehrswert liegt bei 156.000€ und in Abteilung lll sind noch Grundschulden von 8000 DM hinterlegt.
    Selbst habe ich noch nicht in das Grundbuch geschaut. Das wird die Tage aber noch passieren.

    Ich mache mir etwas Sorgen, wie das dann geregelt wird?!
    Ob nach über 20 Jahren da überhaupt noch ein dinglicher Zins erfolgt.
    Und ob ich die 4000€ ( umgerechnet) letztendlich mit übernehme in das Grundbuch sobald ich neuer Eigentümer sein sollte.

    Ich habe sehr viel gelesen die letzten Wochen, aber speziell mit so einem Beispiel habe ich nichts gefunden.

    Liebe Grüße Sarina R.

  2. Hallo Herr Dr. Dreyer,
    vielen Dank für Ihre zeitnahe Rückmeldung!
    Tatsächlich ist die Grundschuld nebst 15% Zinsen 2012 für aufwändige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten den beiden Grundschuldgläubigern zugestanden worden, da diese auch die Kosten und Arbeiten der zu dem Zeitpunkt nötigen Maßnahmen an der Immobilie übernommen und vorgenommen haben. Wie bereits erwähnt, valutiert die Grundschuld noch in voller Höhe und es hat bisher keinerlei Tilgung oder Auszahlung der Grundschuldsumme stattgefunden.
    Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und verbleibe

    mit besten Grüßen
    Joachim

    1. Hallo Joachim,

      Tatsächlich ist die Grundschuld nebst 15% Zinsen 2012 für aufwändige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten den beiden Grundschuldgläubigern zugestanden worden, da diese auch die Kosten und Arbeiten der zu dem Zeitpunkt nötigen Maßnahmen an der Immobilie übernommen und vorgenommen haben.

      Die Grundschuld ist den beiden also eingeräumt worden als Sicherheit, damit sie also sicher sein können, die verauslagten Kosten auch zurück zu bekommen. Ich gehe also davon aus, dass Kosten in Höhe von 80.000 € angefallen sind. Ich weiß nicht, ob damals vereinbart wurde, dass die verauslagten Kosten auch verzinst werden sollten. Falls eine Verzinsung in Höhe des Satzes für Verzugszinsen vereinbart wurde (das sind derzeit 4,12%), dann sind seit 2012 bis 2022 also ungefähr 32.960 € an Zinsen angefallen, haben die beiden Gläubiger also insgesamt vielleicht ca. 112.960 € zu beanspruchen. Es sind ja ganz bestimmt nicht Zinsen in Höhe von 15% vereinbart worden. Die 15% sind nur die Grundschuldzinsen, die nur als Sicherheit dafür dienen sollen, die tatsächlich geschuldeten Zinsen auch zu bekommen.

      Wenn die Gläubiger nun im Rahmen des Versteigerungsverfahrens mit Anmeldung der rückständigen Zinsen 140.000 € erhalten sollten, dann haben sie die Differenz, also 27.040 €, an die Erbengemeinschaft zurückzugeben, weil sie die ja zur Befriedigung ihrer Forderung als Sicherheit nicht mehr benötigen.

      Wie bereits erwähnt, valutiert die Grundschuld noch in voller Höhe und es hat bisher keinerlei Tilgung oder Auszahlung der Grundschuldsumme stattgefunden.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Sehr geehrter Herr Dr. Klaus Dreyer,

    zunächst möchte ich mich für Ihre informativen Seiten recht herzlich bedanken!
    Ich habe eine Verständnisfrage zur obigen Textpassage, die ich hier nochmals einfüge:

    „Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – rückständige Zinsen
    Es kann aber noch schlimmer kommen. Die Bank kann nämlich die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung auch noch als rückständige Zinsen anmelden. Und zwar für weitere zwei Jahre. Das wären dann in dem obigen Beispiel also noch mal 72.000 €, die auch noch in das geringste Gebot fallen. Das sollte die Bank natürlich eigentlich nur dann tun, wenn es nötig ist. Wenn also tatsächlich rückständige Zinsen bestehen. Das prüft das Versteigerungsgericht aber nicht. Es hindert die Bank also niemand daran, das auch dann zu tun, wenn es nicht nötig wäre.
    Das ist für die Bank kein Nachteil. Denn diese Zinsen stehen der Bank ja sowieso nicht als Eigentum zu. Sondern die Bank hält die ja nur als Sicherheit.“

    Wenn die Grundschuld nun aber noch in voller Höhe valutiert und bisher auch noch keine Zinszahlung und Tilgung stattgefunden hat, stehen dem Grundschuldgläubiger für mein Verständnis die rückständigen Zinsen der letzten 2 Jahre als Eigentum zu und müssen nicht an die Alteigentümer ausgekehrt werden. Sehe ich das richtig?

    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
    mit besten Grüßen
    Joachim

    1. Hallo Joachim,

      Ich habe eine Verständnisfrage zur obigen Textpassage, die ich hier nochmals einfüge:
      „Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – rückständige Zinsen
      Es kann aber noch schlimmer kommen. Die Bank kann nämlich die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung auch noch als rückständige Zinsen anmelden. Und zwar für weitere zwei Jahre. Das wären dann in dem obigen Beispiel also noch mal 72.000 €, die auch noch in das geringste Gebot fallen. Das sollte die Bank natürlich eigentlich nur dann tun, wenn es nötig ist. Wenn also tatsächlich rückständige Zinsen bestehen. Das prüft das Versteigerungsgericht aber nicht. Es hindert die Bank also niemand daran, das auch dann zu tun, wenn es nicht nötig wäre.
      Das ist für die Bank kein Nachteil. Denn diese Zinsen stehen der Bank ja sowieso nicht als Eigentum zu. Sondern die Bank hält die ja nur als Sicherheit.“

      Wenn die Grundschuld nun aber noch in voller Höhe valutiert und bisher auch noch keine Zinszahlung und Tilgung stattgefunden hat, stehen dem Grundschuldgläubiger für mein Verständnis die rückständigen Zinsen der letzten 2 Jahre als Eigentum zu und müssen nicht an die Alteigentümer ausgekehrt werden. Sehe ich das richtig?

      Nein. Die rückständigen Zinsen bilden für die Bank zunächst auch nur eine Sicherheit. Inwieweit die Bank sich aus dieser Sicherheit befriedigen darf, kommt darauf an, welche Zahlungen die Alteigentümer denn nach dem Darlehensvertrag hätten leisten müssen, aber nicht bezahlt haben. Dann sind natürlich Rückstände aufgetreten. Ob diese Rückstände aber die Höhe der rückständigen Zinsen der letzten 2 Jahre erreichen (also der Sicherheit), kann ich so ohne weiteres Zahlenwerk natürlich nicht wissen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Hallo Herr Dr. Klaus Dreyer,
        vielen Dank für Ihr Feedback! Um meine Frage ein wenig mehr einzugrenzen, übersende ich den folgenden Sachverhalt mit Zahlenwerk dazu:
        3 Mitglieder besitzen eine Immobilie als Erbengemeinschaft. 2 der 3 Mitglieder sind Gesamtgläubiger einer Grundschuld nebst 15% Zinsen aus dem Jahr 2012. Im Text der Grundschuld ist aufgeführt: „Die Zinsen sind in jährlichen Raten nachträglich am letzten Tage eines jeden Jahres fällig.“ Beim Verfahren der Teilungsversteigerung melden die beiden Inhaber / Gesamtgläubiger der Grundschuld die rückständigen Zinsen für 2 Jahre neben den laufenden Zinsen an, da bisher noch keine Zinsen geflossen sind und die Summe der Grundschuld in voller Höhe nach wie vor valutiert. Nun nochmals konkret meine Verständnisfrage: Die rückständigen und laufenden Zinsen stehen doch nur den beiden Inhabern der GS (Grundschuldgläubiger) zu und nicht allen 3 Mitgliedern (Alteigentümer) der Erbengemeinschaft bei der Erlösverteilung nach der Teilungsversteigerung?
        Besten Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung und viele Grüße
        Joachim

        1. Hallo Joachim,

          vielen Dank für Ihr Feedback! Um meine Frage ein wenig mehr einzugrenzen, übersende ich den folgenden Sachverhalt mit Zahlenwerk dazu:
          3 Mitglieder besitzen eine Immobilie als Erbengemeinschaft. 2 der 3 Mitglieder sind Gesamtgläubiger einer Grundschuld nebst 15% Zinsen aus dem Jahr 2012. Im Text der Grundschuld ist aufgeführt: „Die Zinsen sind in jährlichen Raten nachträglich am letzten Tage eines jeden Jahres fällig.“ Beim Verfahren der Teilungsversteigerung melden die beiden Inhaber / Gesamtgläubiger der Grundschuld die rückständigen Zinsen für 2 Jahre neben den laufenden Zinsen an, da bisher noch keine Zinsen geflossen sind und die Summe der Grundschuld in voller Höhe nach wie vor valutiert. Nun nochmals konkret meine Verständnisfrage: Die rückständigen und laufenden Zinsen stehen doch nur den beiden Inhabern der GS (Grundschuldgläubiger) zu und nicht allen 3 Mitgliedern (Alteigentümer) der Erbengemeinschaft bei der Erlösverteilung nach der Teilungsversteigerung?

          Ihr „Zahlenwerk“ ist leider unvollständig. Ich kann Ihnen nicht mehr sagen als zuvor:
          Die Grundschuld stellt ja nur eine Sicherheit dar für eine schuldrechtliche Schuld, welche offenbar die Erbengemeinschaft den beiden Gläubigern der Grundschuld schuldet. Wie hoch diese schuldrechtliche Schuld ist, inwieweit die Grundschuld also valutiert, sagen Sie leider nicht.

          Die Gläubiger der Grundschuld erhalten natürlich zunächst formal vom Gericht den Betrag der Grundschuld zuzüglich der angemeldeten laufenden und rückständigen Zinsen. Diese erhaltene Zahlung stellt aber für die Grundschuldgläubiger nach wie vor nur eine Sicherheit dar. Diese Sicherheit dürfen die Grundschuldgläubiger natürlich nur insoweit behalten, wie sie derer auch bedürfen. Sie dürfen sich also aus der Sicherheit bezahlt machen hinsichtlich der tatsächlich schuldrechtlich geschuldeten Schuld. Den überschießenden Betrag der Sicherheit haben sie an die Erbengemeinschaft (der sie ja auch selbst angehören) freizugeben, sie also an die Erbengemeinschaft auszuzahlen.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Hallo Herr Dr. Klaus Dreyer,
            vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Um das „Zahlenwerk“ zu vervollständigen, übersende ich noch folgende Daten: Die Grundschuldhöhe beträgt 80.000€. Bei 15% Zinsen p.a. würden die rückständigen und laufenden Zinsen in Summe über den gesamten Zeitraum zwischen 50 und 60 Tausend Euro betragen – je nachdem, wann der TV Termin angesetzt wird…?
            Mit besten Grüßen
            Joachim

          2. Hallo Joachim,
            vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Um das „Zahlenwerk“ zu vervollständigen, übersende ich noch folgende Daten: Die Grundschuldhöhe beträgt 80.000€. Bei 15% Zinsen p.a. würden die rückständigen und laufenden Zinsen in Summe über den gesamten Zeitraum zwischen 50 und 60 Tausend Euro betragen – je nachdem, wann der TV Termin angesetzt wird…?
            Diese Berechnung ist ja sicherlich richtig. Aber damit ist das „Zahlenwerk“ doch nicht vollständig. Die Grundschuld stellt doch für deren Gläubiger lediglich eine Sicherheit dar, damit sie sicher sein können, die tatsächliche schuldrechtliche Schuld auch beitreiben zu können.

            Selbst wenn den Gläubigern der Grundschuld aus der Verteilung zunächst formal 80,000 € zuzüglich 60.000 € auf die Zinsen zufließen sollten, so stellt dieses Geld doch nach wie vor nur eine Sicherheit dar als Ersatz für die untergegangene Grundschuld. Die Sicherheit dürfen die Gläubiger doch aber nur insoweit behalten bzw. verwerten, wie es notwendig ist, um die tatsächliche Schuld beizutreiben.

            Wichtig wäre also zu wissen, was die Erbengemeinschaft denn den beiden Gläubigern der Grundschuld tatsächlich schuldet.

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

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