Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung spielen eine sehr wesentliche Rolle für die Aufstellung des geringsten Gebots. Sie können das geringste Gebot eventuell so weit in die Höhe treiben, dass die Versteigerung erfolglos bleibt. Nämlich wenn niemand bereit ist, so viel zu bieten, dass das geringste Gebot erreicht wird. Das Gericht kann die Interessenten ja nicht zum Bieten zwingen.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung erhöhen das geringste Gebot

Wenn Sie in Ihr Grundbuch schauen, werden Sie sehen, dass zu der Grundschuld dort auch noch Zinsen eingetragen sind. Diese Zinsen nennt man Grundbuchzinsen oder auch dingliche Zinsen. Diese Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung werden als sogenannte wiederkehrende Leistungen für einen gewissen Zeitraum in das geringste Gebot eingerechnet. Dadurch treiben sie dieses in die Höhe.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – nur eine Sicherheit

Die Zinssätze für die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung sind üblicherweise sehr hoch. 15% oder auch 18% sind durchaus üblich. Das sind ja nicht die Zinssätze, die Sie für das Darlehen bezahlen. Vielmehr sind diese Zinsen lediglich als eine Sicherheit für die Bank gemeint. Nämlich als Sicherheit dafür, dass die Bank nicht nur das Darlehen zurückbekommt, sondern auch die vereinbarten Zinsen. Weil man ja im Voraus nicht weiß, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sein werden, nimmt man so hohe Zinssätze. Damit die Zinsen auf jeden Fall als Sicherheit ausreichen.

Berechnung der Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung

Die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung werden vom letzten Zinsfälligkeitstermin vor der Anordnung der Versteigerung an gerechnet. Und sie laufen bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Sie haben also z.B. im November 2020 die Versteigerung beantragt. Dann ist das Verfahren also vielleicht im Dezember 2020 angeordnet worden. Dann war der letzte Zinsfälligkeitstermin davor der 31.12.2019. Und da am 31.12.2019 noch die Jahreszinsen für 2019 nachschüssig fällig waren, zählen die Zinsen seit 01.01.2019. Wenn die Versteigerung dann Mitte Dezember 2021 stattfindet, dann zählen die Zinsen bis Ende 2021. Das sind dann also Zinsen für 3 Jahre, nämlich 2019, 2020 und 2021.

Wenn nun also die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung in Ihrem Fall 18% betragen, dann kommen also dreimal 18%, also 54% Zinsen zum Tragen. Das sind bei einer Grundschuld von 200.000 € also allein Zinsen 108.000 €, die noch zusätzlich in das geringste Gebot fallen.

Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – rückständige Zinsen

Es kann aber noch schlimmer kommen. Die Bank kann nämlich die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung auch noch als rückständige Zinsen anmelden. Und zwar für weitere zwei Jahre. Das wären dann in dem obigen Beispiel also noch mal 72.000 €, die auch noch in das geringste Gebot fallen. Das sollte die Bank natürlich eigentlich nur dann tun, wenn es nötig ist. Wenn also tatsächlich rückständige Zinsen bestehen. Das prüft das Versteigerungsgericht aber nicht. Es hindert die Bank also niemand daran, das auch dann zu tun, wenn es nicht nötig wäre.

Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung – Minderanmeldung

Um nun dieses Aufblähen des geringsten Gebots zu vermeiden, kann man die Bank darum bitten, eine Minderanmeldung zu machen. Damit erklärt die Bank dem Gericht gegenüber den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung. Das ist für die Bank kein Nachteil. Denn diese Zinsen stehen der Bank ja sowieso nicht als Eigentum zu. Sondern die Bank hält die ja nur als Sicherheit. Da sie diese Sicherheit normalerweise sowieso nicht benötigt, hat sie die Zinsen also unmittelbar wieder herauszugeben. Nämlich an die Alteigentümer, also die Sicherungsgeber.

Es ist für die Bank normalweise sogar vorteilhaft, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten. Denn es erspart ihr Verwaltungsaufwand. Sie muss diese Zinsen ja durch ihre Bücher laufen lassen, hat sie aber sofort wieder herauszugeben. Und zwar an die Alteigentümer gemeinschaftlich. Die sich wahrscheinlich darum streiten, wem sie zustehen. In diesen Streit würde die Bank dann mit hineingezogen. Dazu wird sie Briefe an die Alteigentümer schreiben müssen. Letztlich wird die Bank diese Zinsen wahrscheinlich bei der Hinterlegungsstelle des Gericht hinterlegen müssen. Dazu bedarf es eines Hinterlegungsantrags. Das ist recht viel Papierkrieg. Den könnte sich die Bank ersparen.

Die Bank um den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung bitten

Normalerweise erklärt die Bank nicht von sich aus den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung. Vielmehr tut die Bank meist von sich aus gar nichts. Man muss also die Bank um den Verzicht bitten. Das BHW ist die einzige Bank, von der ich weiß, dass sie den Verzicht von sich aus erklärt.

Wenn man die Bank um den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung bittet, dann wird die Bank meist dieser Bitte entsprechen. Manchmal sagt die Bank, sie werde den Verzicht erklären, wenn auch der andere Alteigentümer dem zustimmt. Das ist aber Unsinn. Denn es ist die Bank, welche die Entscheidung zu treffen hat, nicht der andere Alteigentümer. Der andere Alteigentümer hat womöglich sogar ein Interesse daran, dass die Bank nicht verzichtet, weil er die Versteigerung torpedieren möchte. Das ist aber nicht im Sinne des Gesetzgebers. Und es kann auch nicht im Sinne der Bank sein. Meist wird nämlich sonst anschließend der Kredit notleidend.

Bank zum Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung verpflichtet

Aus meiner Sicht ist die Bank sogar dazu verpflichtet, den Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu erklären. Jedenfalls dann, wenn die Darlehenszinsen bereits bezahlt sind. Denn dann benötigt die Bank diese Sicherheit ja nicht mehr. Und sie darf ja nicht auf einer Sicherheit bestehen, die sie gar nicht benötigt.

Manche Banken sind zum Verzicht auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung nicht bereit

Nun gibt es ein paar Banken, die erfahrungsgemäß nicht bereit sind, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten. Zu nennen sind hier die Commerzbank, die Sparkasse Essen und die IngDiBa. Bei der IngDiBa scheint aber ein Umdenken stattzufinden. Denn neuerdings erlebe ich auch das Gegenteil.

Ganz unschön aus meiner Sicht verhält sich erfahrungsgemäß die Commerzbank. Sie ist nämlich anscheinend nicht nur nie bereit, auf die Grundbuchzinsen bei der Teilungsversteigerung zu verzichten, sondern meldet im Gegenteil auch noch rückständige Zinsen an. Und dies auch dann, wenn gar keine Zinsrückstände bestehen. Ich halte das nicht für in Ordnung. Vielmehr sehe ich dieses Verhalten der Commerzbank als rechtsmissbräuchlich an. Leider hat sich die Commerzbank bislang trotz alle Bemühungen nicht davon überzeugen lassen, davon Abstand zu nehmen. Es müsste wohl mal jemand klagen, damit das mal richterlich geklärt wird.

Ich verstehe dieses Verhalten der Bank schlicht nicht. Denn die Bank erlangt doch dadurch überhaupt keinen Vorteil, sondern bereitet nur sich selbst Scherereien und dem Antragsteller Schwierigkeiten. Aber auch Banken handeln wohl nicht immer rational.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

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