Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Aus gegebenem Anlass muss ich noch mal auf das Thema der übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung zurückkommen. Gerade dieser Punkt führt nämlich immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Und oftmals bleibt es unklar, was man denn letztlich wirklich zu bezahlen haben wird.

Welche Verpflichtung ist mit den übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung verbunden?

Gerade habe ich wieder zwei Fälle erlebt, bei denen es den Bietinteressenten und damit auch den Erstehern gar nicht klar war, welche Verpflichtungen die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung für sie bedeuten. Die Rechtspfleger können das offenbar auch nicht immer so gut erklären. Ein Rechtspfleger kann es sich gar nicht mehr vorstellen, dass man damit gedankliche Schwierigkeiten haben könnte. Für ihn ist das so selbstverständlich.

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung ablösen

Wenn bei der Teilungsversteigerung Grundschulden bestehen bleiben, dann bekommt der Ersteher ja kein lastenfreies Grundbuch. Vielmehr stehen die übernommenen Grundschulden weiterhin im Grundbuch. Damit ist der Ersteher also Schuldner der übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung geworden. Er wird diese Grundschulden ja löschen wollen. Dazu muss er sie ablösen. Das geschieht durch Zahlung an die Gläubigerin – meistens eine Bank. Die Gläubigerin ist im Grundbuch als Berechtigte eingetragen.

Da der Ersteher also die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung auch noch wird zahlen müssen, so sollte er das von Vornherein einkalkulieren. Er sollte also als Bargebot entsprechend weniger bieten. Das Bargebot ist das, was man ans Gericht bezahlen will. Man nennt im Versteigerungstermin als Gebot immer nur das Bargebot.

Man kann das gedanklich auch so sehen, dass man durch die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung einen Teil der Zahlung des Gebots bereits geleistet hat, dass man also die Grundschulden sozusagen „an Zahlungs statt“ übernommen hat. Also darf man bei der Abgabe des Gebots auf gar keinen Fall vergessen, die Nominalbeträge der Grundschulden abzuziehen von dem Betrag, den man insgesamt zu zahlen bereit ist. Wenn man das versäumt, dann bezahlt man nämlich die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung doppelt.

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung nicht mit den Darlehensschulden verwechseln

 Leider kommt es hier häufig zu einer gedanklichen Schwierigkeit. Vielfach ist nämlich die irrtümliche Annahme anzutreffen, es wären diese übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung nicht zu bezahlen, wenn sie nicht mehr valutierten. Das ist ein Irrtum! Dieser Irrtum beruht auf einer Verwechslung von Darlehensschuld und Grundschuld. Das sind nämlich zwei völlig voneinander unabhängige Schulden. Die Darlehensschuld erlischt, sobald sie zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld erlischt erst dann, wenn sie im Grundbuch gelöscht wird.

Insbesondere ein Alteigentümer, der selbst ersteigert hat, berichtet mir gern freudestrahlend, dass er die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung ja nicht zu bezahlen brauche, da sie nicht mehr valutierten. Schließlich habe er sie bereits bezahlt. Das ist auch ein Irrtum! Er hat nämlich nicht die Grundschuld bereits bezahlt, sondern die Darlehensschuld. Übernommen hat er aber die Grundschuld. Außerdem verwechselt er an dieser Stelle gern seine Rolle als Ersteher mit der als Alteigentümer, weil er dieselbe Person ist.

Gedankliche Schwierigkeit mit den übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Die gedankliche Schwierigkeit ist darauf zu zurückzuführen, dass umgangssprachlich diese saubere Trennung zwischen Darlehensschuld und Grundschuld oftmals nicht vorgenommen wird. Tatsächlich gehen ja bei der Darlehensgewährung beide miteinander einher. Man schließt mit der Bank einen Darlehensvertrag. Damit begründet man die – persönliche – Darlehensschuld. Gleichzeitig bestellt man der Bank zu deren Sicherung eine Grundschuld. Das sind aber trotzdem zwei Schulden.

Also denken Sie bitte immer daran, dass Sie die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung auch noch werden zahlen müssen. Das sollten Sie von Vornherein einkalkulieren. Sonst fallen Sie hinterher aus allen Wolken und müssen viel mehr bezahlen als gedacht.

Weitergehende allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

14 Gedanken zu „Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung“

  1. Guten Tag Herr Dreyer,

    mich beschäftigt folgendes Thema nach der Teilungsversteigerung.
    Es bestanden 3 Hypotheken Darlehn:
    1 x ich als alleiniger Kreditnehmer ; 2 x meine Ex-Frau und ich als Kreditnehmer. Im Grundbuch sind für alle 3 Kredite meine Ex-Frau und ich eingetragen. Das Grundstück war 50:50 im Grundbuch eingetragen.
    Nun gibt es eine Übererlös Mitteilung der Bank. Allerdings für alle 3 Kredite gemeinschaftlich die Grundstückseigentümer – ist das so korrekt? Nach meiner Auffassung gilt es den Übererlös nach Kreditnehmer aufzuteilen und nicht nach Grundstückseigentümer (für den besagten einen Kredit bekomme ich alleine den Übererlös – für die beiden anderen Kredite hälftig).
    Sehe ich das so richtig?
    Besten Dank für einen fundierten Hinweis.

    Beste Grüße Bernd Mayer

    1. Sehr geehrter Herr Mayer,

      mich beschäftigt folgendes Thema nach der Teilungsversteigerung.
      Es bestanden 3 Hypotheken Darlehn:
      1 x ich als alleiniger Kreditnehmer ; 2 x meine Ex-Frau und ich als Kreditnehmer. Im Grundbuch sind für alle 3 Kredite meine Ex-Frau und ich eingetragen. Das Grundstück war 50:50 im Grundbuch eingetragen.
      Nun gibt es eine Übererlös Mitteilung der Bank. Allerdings für alle 3 Kredite gemeinschaftlich die Grundstückseigentümer – ist das so korrekt?

      Ja.

      Nach meiner Auffassung gilt es den Übererlös nach Kreditnehmer aufzuteilen und nicht nach Grundstückseigentümer (für den besagten einen Kredit bekomme ich alleine den Übererlös – für die beiden anderen Kredite hälftig).
      Sehe ich das so richtig?

      Nein, das sehen Sie leider nicht richtig. Der Übererlös, der von der Bank auszuschütten ist, steht nicht den Darlehensnehmern zu, sondern den Sicherungsgebern, und das sind die Eigentümer. Die Auszahlung der Bank erfolgt im Rahmen deren Verpflichtung zur Rückgewähr der Grundschuld(en), die hier in Form von Geld zu erfolgen hat. Die Auszahlung der Bank geht also an die Schuldner der Grundschulden, nicht an die Darlehensschuldner.

      Die Darlehen haben mit der Teilungsversteigerung gar nichts zu tun. Wenn Sie der Meinung sind, gegenüber Ihrer Frau überobligatorisch geleistet zu haben und daher einen Ausgleichsanspruch ihr gegenüber zu haben, dann müssen Sie den zivilrechtlich verfolgen, also vor dem Prozessgericht.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreyer,

    wir haben vor ein Haus in einer Teilungsversteigerung zu erwerben.
    Verkehrswert 350.000€
    Grundschuld 250.000€
    Eintragung der Teilungsversteigerung im GB Januar 20
    Darlehen sind komplett getilgt

    Wie verhält es sich mit den Grundschuldzinsen in Höhe von 18%, müssen diese gezahlt werden ab Eintragung der Versteigerung im Grundbuch oder sind diese nicht mehr fällig, da keine Darlehen mehr bedient bzw. abgesichert werden müssen? Das Mindestgebot wird sicher in Höhe der Grundschuld zzgl. der Verfahrenskosten festgesetzt oder?

    Vielen Dank!

    1. Hallo Jule,

      wir haben vor ein Haus in einer Teilungsversteigerung zu erwerben.
      Verkehrswert 350.000€
      Grundschuld 250.000€
      Eintragung der Teilungsversteigerung im GB Januar 20
      Darlehen sind komplett getilgt
      Wie verhält es sich mit den Grundschuldzinsen in Höhe von 18%, müssen diese gezahlt werden ab Eintragung der Versteigerung im Grundbuch oder sind diese nicht mehr fällig, da keine Darlehen mehr bedient bzw. abgesichert werden müssen?

      Die Grundschuldzinsen fallen in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots, falls die Gläubigerbank nicht im Wege der Minderanmeldung darauf verzichtet hat. Diese Zinsen werden vom 01.01.2019 bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin gerechnet. Bei einem Versteigerungstermin z.B. am 17.03.2022 würden also Zinsen in Höhe von 146.250,00 € in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots fallen.

      Das Mindestgebot geringste Gebot wird sicher in Höhe der Grundschuld zzgl. der Verfahrenskosten festgesetzt oder?

      Ja, zuzüglich ggf. wie gesagt die Grundschuldzinsen. Dann könnte das geringste Gebot schon ca. 400.000,00 € sein und damit höher als der Verkehrswert.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Hallo Herr Dreyer,
    lieben Dank für den Artikel. Ich interessiere mich für ein Objekt, das nächstes Jahr versteigert werden soll (zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Wie kann ich denn vorab in Erfahrung bringen, ob Grundschulden eingetragen sind? Das AG teilte mir auf Nachfrage mit, dass man das erst direkt vor der Bieterstunde erfahre.
    Liebe Grüße
    Danke

    1. Hallo Frau Trampe,
      lieben Dank für den Artikel. Ich interessiere mich für ein Objekt, das nächstes Jahr versteigert werden soll (zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Wie kann ich denn vorab in Erfahrung bringen, ob Grundschulden eingetragen sind? Das AG teilte mir auf Nachfrage mit, dass man das erst direkt vor der Bieterstunde erfahre.
      Das ist nicht richtig. Sie können auf der Geschäftsstelle des Gerichts vorher ins Grundbuch schauen. Gemäß § 42 ZVG ist bei einer Versteigerung jedem die Einsicht gestattet. Am besten melden Sie sich aber vorher an.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    vielen Dank für den ausführlichen Artikel.
    Auch ich habe eine beispielhafte Nachfrage.

    Es steht im 10/2021 ein EFH zur Teilungsversteigerung.
    Verkehrswert 205.000,-
    GS 178.740,- + 15% Zinsen
    Mehrere Sicherungshypotheken in Summe ca.5.000,-

    Die Zinsen werden seit Versteigerungseintragung berechnet, also von 04/2020-10/2021 mit 15%, dann ca.40.200,-?
    Dazu kommen dann die GS und die Hypotheken?
    Also in Summe ca. 224.000,- + Gebühren des AG (was das geringste Gebot wäre)? obwohl der Verkehrswert nur 205.000 ist.
    Für wen macht hier ein Gebot überhaupt Sinn?
    Macht es Sinn mit der Bank die die GS hält zu sprechen?

    Vielen Dank und sonnige Grüße

    1. Sehr geehrtre Herr Elsner,

      Auch ich habe eine beispielhafte Nachfrage.

      Es steht im 10/2021 ein EFH zur Teilungsversteigerung.
      Verkehrswert 205.000,-
      GS 178.740,- + 15% Zinsen
      Mehrere Sicherungshypotheken in Summe ca.5.000,-

      Sie schreiben leider nicht, auf welchen Anteilen diese Sicherungshypotheken lasten. Sicherungshypotheken belasten meistens nur einen Anteil und nicht das ganze Grundstück. Sie fallen nur dann als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot, wenn sie den Anteil des Antragstellers belasten. Dann würden allerdings auch noch Ausgleichsbeträge in das geringste Gebot einzustellen sein in der Höhe der Sicherungshypotheken.

      Die Zinsen werden seit Versteigerungseintragung berechnet, also von 04/2020-10/2021 mit 15%, dann ca.40.200,-?

      Nein, wenn der Versteigerungseintrag aus April 2020 stammt, dann rechnen die Zinsen vom 01.01.2019 an bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das sind dann also ca. 73.730 € an Zinsen. Allerdings könnte die Bank auch auf diese Zinsen verzichten. Das müsste die Bank dann beim Gericht so anmelden. Man nennt das „Minderanmeldung“.

      Dazu kommen dann die GS und die Hypotheken?
      Die Hypotheken nur vielleicht.

      Also in Summe ca. 224.000,- + Gebühren des AG (was das geringste Gebot wäre)? obwohl der Verkehrswert nur 205.000 ist.
      Für wen macht hier ein Gebot überhaupt Sinn?
      Nur für jemanden, der meint, dass ihm das Haus so viel wert ist. Derzeit wird meist bis weit über den Verkehrswert hinaus geboten.

      Macht es Sinn mit der Bank die die GS hält zu sprechen?

      Sie schreiben leider nicht, in welcher Funktion Sie bei dieser Teilungsversteigerung stehen. Wenn Sie nur Bietinteressent sind, dann haben Sie gar keinen Einfluss auf das Verfahren. Als Alteigentümer oder gar Antragsteller würde es durchaus Sinn machen, die Bank um eine Minderanmeldung zu bitten. Sie können natürlich auch mit dem Antragsteller sprechen, ob er es nicht tun möchte.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  5. Danke für den Artikel.

    Wir haben eine Frage:

    Es besteht eine Grundschuld auf die Immobilie. Angeblich laut einen von zwei Eigentümer sind diese bereits beglichen, jedoch durch gestörte Kommunikation nicht gelöscht.

    Müssen wir allgemein diese bezahlen?

    Gebot 300.000 + 137.000 Grundschuld?

    1. Hallo Nino,

      Es besteht eine Grundschuld auf die Immobilie. Angeblich laut einen von zwei Eigentümer sind diese bereits beglichen,
      Nicht die Grundschuld ist beglichen, sondern die Darlehensschuld. Das darf man bitte nicht verwechseln.

      jedoch durch gestörte Kommunikation nicht gelöscht.
      Müssen wir allgemein diese bezahlen?
      Gebot 300.000 + 137.000 Grundschuld?
      Darf ich das so verstehen, dass Sie das Objekt bereits ersteigert haben für ein Bargebot von 300.000 € und zusätzlich die Grundschuld von 137.000 € übernommen haben? Wenn es sich so verhält, dann ist es richtig, dass Sie beides bezahlen müssen, die 300.000 € an das Gericht und die 137.000 € an die Bank, welche im Grundbuch als Gläubigerin der Grundschuld eingetragen ist.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  6. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    kann die Bank, auf die die Grundschuld eingetragen ist, die Forderung auf die tatsächlichen Restschulden reduzieren? Oder muss auf jeden Fall die volle Grundschuld bezahlt werden?

    Herzlichen Dank & Gruss,

    L. Arend

    1. Sehr geehrter Herr Arend,

      kann die Bank, auf die die Grundschuld eingetragen ist, die Forderung auf die tatsächlichen Restschulden reduzieren? Oder muss auf jeden Fall die volle Grundschuld bezahlt werden?

      Es muss in jedem Fall die volle Grundschuld bezahlt werden, Der Ersteher übernimmt je gemäß der Versteigerungsbedingungen die Grundschuld als Schuldner – sozusagen an Zahlungs statt (entsprechend weniger muss er ja als Bargebot bieten). Die Zahlung auf die Grundschuld stellt also quasi eine Zahlung des Gebots dar. Der Ersteher kann ja nicht erwarten, sein Gebot nicht voll bezahlen zu müssen. Die Bank hat darauf gar keinen Einfluss.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  7. An wen muss denn die Grundschuld bezahlt werden, wenn diese nicht mehr valutiert?
    Würde der Begünstigte der Grundschuld zweimal kassieren?

    1. Hallo Herr Böttcher,

      die Grundschuld wird an denjenigen bezahlt, der im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist. Das wird meistens eine Bank sein. Dann bekommt also die Bank das Geld. Die Bank darf es aber nicht behalten. Denn das Geld wird ja als Ablösung der Grundschuld bezahlt. Die Grundschuld stellte aber nur eine Sicherheit für die Bank dar – auch wenn die Bank die Grundschuld als Sicherheit ja gar nicht mehr benötigte. Nun hat die Bank also anstelle der Grundschuld das Geld erhalten. Das stellt aber auch nur eine Sicherheit für die Bank dar, wobei die Bank diese Sicherheit ja auch nicht mehr benötigt. Daher hat die Bank das Geld herauszugeben, und zwar an die Sicherungsgeber – also diejenigen, welche der Bank die Grundschuld gegeben hatten. Das sind die Alteigentümer.

      Also bekommen letztlich die Alteigentümer das Geld, wie es ja auch richtig ist. Denn die Zahlung auf die Grundschuld ist ja schließlich ein Bestandteil des Gebots gewesen, also des Kaufpreises für das Haus. Natürlich sollen die Alteigentümer diesen Kaufpreis bekommen; denn dafür haben sie ja schließlich ihr Haus hergegeben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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