Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Aus gegebenem Anlass muss ich noch mal auf das Thema der übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung zurückkommen. Gerade dieser Punkt führt nämlich immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Und oftmals bleibt es unklar, was man denn letztlich wirklich zu bezahlen haben wird.

Welche Verpflichtung ist mit den übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung verbunden?

Gerade habe ich wieder zwei Fälle erlebt, bei denen es den Bietinteressenten und damit auch den Erstehern gar nicht klar war, welche Verpflichtungen die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung für sie bedeuten. Die Rechtspfleger können das offenbar auch nicht immer so gut erklären. Ein Rechtspfleger kann es sich gar nicht mehr vorstellen, dass man damit gedankliche Schwierigkeiten haben könnte. Für ihn ist das so selbstverständlich.

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung ablösen

Wenn bei der Teilungsversteigerung Grundschulden bestehen bleiben, dann bekommt der Ersteher ja kein lastenfreies Grundbuch. Vielmehr stehen die übernommenen Grundschulden weiterhin im Grundbuch. Damit ist der Ersteher also Schuldner der übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung geworden. Er wird diese Grundschulden ja löschen wollen. Dazu muss er sie ablösen. Das geschieht durch Zahlung an die Gläubigerin – meistens eine Bank. Die Gläubigerin ist im Grundbuch als Berechtigte eingetragen.

Da der Ersteher also die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung auch noch wird zahlen müssen, so sollte er das von Vornherein einkalkulieren. Er sollte also als Bargebot entsprechend weniger bieten. Das Bargebot ist das, was man ans Gericht bezahlen will. Man nennt im Versteigerungstermin als Gebot immer nur das Bargebot.

Man kann das gedanklich auch so sehen, dass man durch die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung einen Teil der Zahlung des Gebots bereits geleistet hat, dass man also die Grundschulden sozusagen „an Zahlungs statt“ übernommen hat. Also darf man bei der Abgabe des Gebots auf gar keinen Fall vergessen, die Nominalbeträge der Grundschulden abzuziehen von dem Betrag, den man insgesamt zu zahlen bereit ist. Wenn man das versäumt, dann bezahlt man nämlich die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung doppelt.

Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung nicht mit den Darlehensschulden verwechseln

 Leider kommt es hier häufig zu einer gedanklichen Schwierigkeit. Vielfach ist nämlich die irrtümliche Annahme anzutreffen, es wären diese übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung nicht zu bezahlen, wenn sie nicht mehr valutierten. Das ist ein Irrtum! Dieser Irrtum beruht auf einer Verwechslung von Darlehensschuld und Grundschuld. Das sind nämlich zwei völlig voneinander unabhängige Schulden. Die Darlehensschuld erlischt, sobald sie zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld erlischt erst dann, wenn sie im Grundbuch gelöscht wird.

Insbesondere ein Alteigentümer, der selbst ersteigert hat, berichtet mir gern freudestrahlend, dass er die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung ja nicht zu bezahlen brauche, da sie nicht mehr valutierten. Schließlich habe er sie bereits bezahlt. Das ist auch ein Irrtum! Er hat nämlich nicht die Grundschuld bereits bezahlt, sondern die Darlehensschuld. Übernommen hat er aber die Grundschuld. Außerdem verwechselt er an dieser Stelle gern seine Rolle als Ersteher mit der als Alteigentümer, weil er dieselbe Person ist.

Gedankliche Schwierigkeit mit den übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung

Die gedankliche Schwierigkeit ist darauf zu zurückzuführen, dass umgangssprachlich diese saubere Trennung zwischen Darlehensschuld und Grundschuld oftmals nicht vorgenommen wird. Tatsächlich gehen ja bei der Darlehensgewährung beide miteinander einher. Man schließt mit der Bank einen Darlehensvertrag. Damit begründet man die – persönliche – Darlehensschuld. Gleichzeitig bestellt man der Bank zu deren Sicherung eine Grundschuld. Das sind aber trotzdem zwei Schulden.

Also denken Sie bitte immer daran, dass Sie die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung auch noch werden zahlen müssen. Das sollten Sie von Vornherein einkalkulieren. Sonst fallen Sie hinterher aus allen Wolken und müssen viel mehr bezahlen als gedacht.

Weitergehende allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

24 Gedanken zu „Die übernommenen Grundschulden bei der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    habe bei einer Teilungsversteigerung eine Immobilie erworben.
    Zur Sache: Die Versteigerung wurde durch meine Exfrau angestrebt nachdem Sie nicht an mich verkaufen wollte…
    Während des Verfahrens hat Sie ihre Hälfte nach Ausgleich der Kredits beider Eigentümer ich und Sie (ausgeglichen )..veräußert ..
    Nun war im Grundbuch anstelle von ihr ein neuer Eigentümer drin ..
    Was ich nicht nachvollziehen konnte…
    Da die Grundschuld in Höhe von 200 Tsd noch bestand und die Bank bedient wurde habe ich bei dem Gebot dieses mit einkalkuliert..
    Nachdem ich es Erstanden habe wurde das Bargebot ans zuständige Amtsgericht überwiesen .. und die Sparkasse verlangte 200 Tsd plus 18 Prozent Zinsen ab Zuschlag ..
    Der Betrag wurde an die Bank überwiesen ..

    Ich nehme an das hier ich 100 Tsd zurück erhalte … wie zuvor einkalkuliert.. oder

    Nun meine Frage : 1.)Kann die Bank die Zinsen in Höhe von 18 Prozent behalten bzw. aufteilen obwohl der Grundschuldbetrag Sie erhalten hat..
    Schließlich wäre bei einer normalen Löschung auch keine Zinsen entstanden . Habe die Bank aufgefordert vorab die Zinsen zurück zu überweisen…
    Jedoch keine Reaktion von denen …

    2.)muss die Hälfte von der Grundschuld hier 100 Tsd an den neuen Eigentümer welcher während des Verfahrens erworben hat geteilt werden …?
    Habe von der Exfrau bzw. Seitens des Käufers keine Übereinstimmung bzw. Erklärung erhalten ..
    Die Bank will das alle drei eine Erklärung an sie abgibt um das geparkte Geld zu verteilen ..
    Wenn es keiner Einigung kommt tut sie es bei dem Amtsgericht verlegen .
    Steht es Rechtlich dem jenigen zu der die Hälfte der Grundschuld während eines Teilungsversteigerungsverfahrens übernimmt ohne Zustimmung aller Parteien/ Besitzer ..?

    3.) Das Amtsgericht hat das Bargebot nach kurzer Zeit erhalten ..
    Jedoch hat sie sich geweigert die Zinsen nicht nach Eingang des Geldes abzurechnen sondern wie sie es bei Zuschlag angegeben haben..
    Begründung Mann hätte nicht vorab ans Gericht ein Schreiben / Forderungen übermittelt…, zudem währe ein Teil der Beträge zwar an die Justiz übermittelt jedoch nicht auf das angegebene Konto ( teils Bank und ich selber überwiesen )
    Ich hoffe sie können mir hier helfen und Antworten geben
    Ich bedanke mich

    mit freundlichen Grüßen

    M. Ortiz

    1. Sehr geehrter Herr Ortiz,

      habe bei einer Teilungsversteigerung eine Immobilie erworben.
      Zur Sache: Die Versteigerung wurde durch meine Exfrau angestrebt nachdem Sie nicht an mich verkaufen wollte…
      Während des Verfahrens hat Sie ihre Hälfte nach Ausgleich der Kredits beider Eigentümer ich und Sie (ausgeglichen )..veräußert ..
      Nun war im Grundbuch anstelle von ihr ein neuer Eigentümer drin ..
      Was ich nicht nachvollziehen konnte…
      Das ist auch nicht recht verständlich. Wenn Sie an einen Dritten verkaufen konnte, dann hätte sie doch genauso gut an Sie verkaufen können. Dann hätte man sich die Teilungsversteigerung erspart.

      Da die Grundschuld in Höhe von 200 Tsd noch bestand und die Bank bedient wurde habe ich bei dem Gebot dieses mit einkalkuliert..
      Nachdem ich es Erstanden habe wurde das Bargebot ans zuständige Amtsgericht überwiesen .. und die Sparkasse verlangte 200 Tsd plus 18 Prozent Zinsen ab Zuschlag ..
      Der Betrag wurde an die Bank überwiesen ..
      Sie haben also Ihr Gebot bereits in voller Höhe bezahlt, also sowohl das Bargebot an das Gericht als auch die Grundschuld an die Sparkasse. Also haben Sie Ihre Verpflichtung erfüllt.

      Ich nehme an das hier ich 100 Tsd zurück erhalte … wie zuvor einkalkuliert.
      Die Sparkasse hat die von Ihnen (in Ihrer Eigenschaft als Ersteher) erhaltenen 200.000 € an die Alteigentümer auszukehren, also an Sie und den anderen Alteigentümer gemeinschaftlich. Das bedeutet, dass Sie nicht automatisch 100.000 € erhalten, sondern sich mit dem anderen Alteigentümer darüber einigen müssen, wer von den 200.000 wieviel erhält. Das kann nicht die Sparkasse bestimmen.

      oder
      Nun meine Frage : 1.)Kann die Bank die Zinsen in Höhe von 18 Prozent behalten bzw. aufteilen obwohl der Grundschuldbetrag Sie erhalten hat..
      Die Sparkasse darf die 18% Zinsen nicht behalten, sondern hat die auch an die Alteigentümer auszukehren, genau wie die 200.000 auch.

      Schließlich wäre bei einer normalen Löschung auch keine Zinsen entstanden .
      Sie haben aber nicht normal gelöscht, sondern Sie haben die Grundschuld nicht sofort bezahlt, sondern etwas später, Dadurch sind diese Zinsen angefallen.

      Habe die Bank aufgefordert vorab die Zinsen zurück zu überweisen…
      Das kann die Bank nicht tun. Die Zinsen gebühren beiden Alteigentümern, nicht Ihnen allein.

      Jedoch keine Reaktion von denen …

      2.)muss die Hälfte von der Grundschuld hier 100 Tsd an den neuen Eigentümer welcher während des Verfahrens erworben hat geteilt werden …?
      Es sind ja 200.000 (+ Zinsen) aufzuteilen zwischen Ihnen und dem anderen Alteigentümer. Die Aufteilung muss nicht zwangsläufig 100.000 für jeden von Ihnen sein. Es bedarf dazu einer Einigung zwischen Ihnen und dem anderen.

      Habe von der Exfrau
      Die Exfrau hat damit nichts mehr zu tun. Die hat ja verkauft, ist also nicht mehr Eigentümerin gewesen.

      bzw. Seitens des Käufers keine Übereinstimmung bzw. Erklärung erhalten ..
      Sie und der andere müssen der Sparkasse gegenüber übereinstimmend erklären, wie die 200.000 aufgeteilt werden sollen, ansonsten kann die Sparkasse nicht auszahlen, das sie ja nicht weiß, wie sie es richtigerweise tun sollte.

      Die Bank will das alle drei eine Erklärung an sie abgibt um das geparkte Geld zu verteilen ..
      Es ist keine Erklärung von „allen dreien“ notwendig, sondern nur von Ihnen und dem anderen, also nur zwei Erklärungen. Ihre Ex ist aus dem Spiel, die hat verkauft.

      Wenn es keiner Einigung kommt tut sie es bei dem Amtsgericht verlegen .
      Das ist richtig. Sie muss es dann beim Amtsgericht hinterlegen. Wenn Sie sich mit dem anderen nicht einigen können oder er keine Erklärung abgibt, dann müssen Sie ihn notfalls auf Zustimmung verklagen.

      Steht es Rechtlich dem jenigen zu der die Hälfte der Grundschuld während eines Teilungsversteigerungsverfahrens übernimmt ohne Zustimmung aller Parteien/ Besitzer ..?
      Die 200.000 stehen den Sicherungsgebern gemeinschaftlich zu. Sicherungsgeber waren nach dem Verkauf Ihrer Ex Sie und der Käufer des Anteils Ihrer Ex. Der Käufer hat ja wohl die Grundschuld im Rahmen des Kaufvertrages in dinglicher Haftung übernommen.

      3.) Das Amtsgericht hat das Bargebot nach kurzer Zeit erhalten ..
      Jedoch hat sie sich geweigert die Zinsen nicht nach Eingang des Geldes abzurechnen sondern wie sie es bei Zuschlag angegeben haben..
      Das ist richtig. Die Bargebotszinsen (4%) laufen vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin, nicht bis zur Zahlung an die Gerichtskasse. Das ist eine etwas seltsame Regelung, aber so ist es nun mal m Gesetz geregelt. Das Gericht hat es also richtig gemacht.

      Begründung Mann hätte nicht vorab ans Gericht ein Schreiben / Forderungen übermittelt…,
      Diese Begründung ist zwar unzutreffend, aber das Vorgehen des Gerichts ist trotzdem richtig.

      zudem währe ein Teil der Beträge zwar an die Justiz übermittelt jedoch nicht auf das angegebene Konto ( teils Bank und ich selber überwiesen )
      Ich hoffe sie können mir hier helfen und Antworten geben
      Ich bedanke mich
      Es wäre besser gewesen, Sie hätten sich vorher an mich gewandt. Dann hätte ich noch einiges für Sie bewirken können. Wenn Sie mich erst jetzt im Nachhinein fragen, kann ich Ihnen nur erklären, was alles falsch gelaufen ist.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    danke für den ausführlichen Blog. Die geschiedenen Eheleute haben eine Teilungsversteigerung beantragt und die Frau hat ersteigert. Sie hat die Grundschuld von 100.000 übernommen und an die Bank bezahlt. Die Darlehensverbindlichkeit wurde von den Eheleuten aufgenommen. Es gibg ein Übererlös von 30.000,00 . Wenn ich das richtig sehe, hat die Frau keinen Anspruch auf Zahlung des hälftigen Darlehens (50.000) und muss die hälfte des Übererlöses an den geschiedenen Mann abgeben?

    Vielen Dank im Voraus für eine Info hierzu

  3. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    die Eheleute haben eine Bankverbindlichkeit über 100.000 EUR und eine Grundschuld. Es kommt zum Überlöse 30.000. Es kommt nach der Scheidung zur Teilungsversteigerung. Die Ehefrau ersteigert die Immobilie und zahlt 100.000,00 EUR an die Bank. Sie ist der Ansicht, dass der geschiedene Ehemann die hälfte, also 50,000 EUR zu tragen hat, da er aus der seinerzeitigen Verpfichtung gegeenüber der Bank entlassen worden ist und nur der Übererlös hälftig zu teilen.
    Wenn ich Ihre Ausführungen lese, ist dies aber unzutreffend. Liege ich da richtig?

    1. Sehr geehrte Frau Schanz,
      die Eheleute haben eine Bankverbindlichkeit über 100.000 EUR und eine Grundschuld. Es kommt zum Überlöse 30.000. Es kommt nach der Scheidung zur Teilungsversteigerung. Die Ehefrau ersteigert die Immobilie und zahlt 100.000,00 EUR an die Bank. Sie ist der Ansicht, dass der geschiedene Ehemann die hälfte, also 50,000 EUR zu tragen hat, da er aus der seinerzeitigen Verpfichtung gegeenüber der Bank entlassen worden ist und nur der Übererlös hälftig zu teilen.
      Wenn ich Ihre Ausführungen lese, ist dies aber unzutreffend. Liege ich da richtig?

      Ja, da liegen Sie richtig. Die 100.000 hat die Ehefrau übernommen an Zahlungsstatt, also als Teil ihres Gebotes. Dann hat sie diese 100.000 natürlich nunmehr auch zu zahlen, sonst hätte sie ja ihr Gebot noch nicht vollständig bezahlt. Die Ersteherin hat die Grundschuld übernommen, nicht die Darlehensschuld. Mit den schuldrechtlichen Gegebenheiten aus dem Darlehensvertrag hat die Ersteherin nichts zu tun. Die gehen sie gar nichts an, Wenn sie nicht zufällig auch Alteigentümerin gewesen wäre, wüsste sie ja auch gar nichts über die Höhe der Restschuld/Darlehensschuld.

      Die Ersteherin hat als Gegenleistung für ihr Gebot (einschließlich der 100.000) eine Immobilie bekommen.

      Die Alteigentümer (Ehefrau und Ehemann) sind durch die Zahlung der Ersteherin auf die Grundschuld von ihren Schulden befreit worden. Dafür haben sie aber – beide – eine Immobilie hergegeben.

      Die gedankliche Verwirrung entsteht nur deshalb, weil die Ersteherin nicht unterscheidet zwischen ihrer Rolle als Alteigentümerin und als Ersteherin. Das sind rechtlich gesehen zwei Personen, auch wenn vorliegend Personenidentität besteht. Man muss sich nur vorstellen, es habe jemand Fremdes ersteigert. Dann würde der Ersteher auch nicht auf die Idee verfallen, dass die Alteigentümer einen Teil seines Gebotes bezahlen sollten. Genauso verhält es sich hier.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Hallo Herr Dreyer,
    Ihre Erklärungen habe mir schon sehr geholfen. Trotzdem habe ich weitere Fragen:

    Meine Tochter möchte in der Teilungsversteigerung ein Grundstück erwerben.
    Verkehrswert 430.000 € – die Grundschuld in Höhe von 120.000 € muss übernommen werden.
    Die Bank hat 100.000 € Zinsen beim Amtsgericht angemeldet.
    Der Darlehensvertrag valutiert noch, wie hoch will uns keiner verraten. (vielleicht noch hoch). Ich habe mit der Gläubiger-Bank telefoniert und gefragt, wie es nach dem Zuschlag weitergeht, wenn wir sofort die Grundschuld ablösen wollen. Der Banker sagte, dass sie das Geld nicht annehmen werden. Sie würden sich dadurch nur Probleme ins Haus holen, weil die beiden Alteigentümer dann um den Übererlös ewig streiten könnten. Das ist mir nicht logisch, denn mit der Anmeldung der 100.000 € haben sie ja noch weitere Sicherheiten eingenommen. „Beißt sich dann für uns die Katze in den Schwanz ?“ Kann die Bank das Geld ablehnen? Könnten wir den Übererlös ev. auch an die Eigentümer direkt zahlen? Wie geht es weiter, wenn die beiden Alteigentümer ewig über diese Übererlös streiten?
    Viele Grüße Simi

    1. Hallo Frau Röder,

      Ihre Erklärungen habe mir schon sehr geholfen. Trotzdem habe ich weitere Fragen:
      Meine Tochter möchte in der Teilungsversteigerung ein Grundstück erwerben.
      Verkehrswert 430.000 € – die Grundschuld in Höhe von 120.000 € muss übernommen werden.
      Die Bank hat 100.000 € Zinsen beim Amtsgericht angemeldet.
      Der Darlehensvertrag valutiert noch, wie hoch will uns keiner verraten.
      Das ist auch für Sie nicht wichtig. Ihre Tochter muss (zusätzlich zu dem Bargebot) die Grundschuld an die Bank bezahlen, und zwar die ganzen 120.000 €, egal wie hoch die Restschuld der Alteigentümer bei der Bank ist.

      (vielleicht noch hoch). Ich habe mit der Gläubiger-Bank telefoniert und gefragt, wie es nach dem Zuschlag weitergeht, wenn wir sofort die Grundschuld ablösen wollen. Der Banker sagte, dass sie das Geld nicht annehmen werden.
      Solchen Unsinn erzählen Bänker gerne, wenn der Tag lang ist. Die Bank ist dazu verpflichtet, das Geld anzunehmen.

      Sie würden sich dadurch nur Probleme ins Haus holen, weil die beiden Alteigentümer dann um den Übererlös ewig streiten könnten. Das ist mir nicht logisch, denn mit der Anmeldung der 100.000 € haben sie ja noch weitere Sicherheiten eingenommen. „Beißt sich dann für uns die Katze in den Schwanz ?“ Kann die Bank das Geld ablehnen?
      Nein. Wenn die Bank das Geld ablehnt, dann können Sie es zugunster der Bank bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts hinterlegen. Damit hat die Bank das Geld erhalten und muss Ihnen dann eine Löschungsbewilligung erteilen.

      Könnten wir den Übererlös ev. auch an die Eigentümer direkt zahlen?
      Nein.

      Wie geht es weiter, wenn die beiden Alteigentümer ewig über diese Übererlös streiten?
      Darum brauchen Sie sich als Ersteher doch gar keine Sorgen zu machen. Sobald Sie das Gebot bezahlt und die Grundschuld abgelöst haben, haben Sie Ihre Pflicht und Schuldigkeit getan. Was dann hinterher mit dem Geld passiert, ob die Alteigentümer sich darum streiten oder nicht, kann Ihnen doch ganz gleichgültig sein.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  5. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    mich beschäftigt gerade folgenden Frage:

    Besteht für den Ersteigerer eine Pflicht zur Ablöse der Grundschuld?
    Das eine zeitige Ablöse aufgrund der laufenden hohen Zinsen sinnvoll ist, ist eindeutig.
    Da aber für den Alteigentümer bei einem noch laufenden Darlehen weiterhin Zinsen anfallen, die er aufgrund der noch nicht erfolgten Ablöse zu zahlen hat, da die Bank den Betrag der Grundschuld noch nicht an ihn auskehren konnte, frage ich mich, ob es eine Möglichkeit gibt, dass der Alteigentümer gegen den Ersteigerer mögliche Ersatzansprüche hat?
    oder sehe ich es richtig, dass der Alteigentümer „Pech hat“, da er den Ersteigerer nicht zwingen kann die Grundschuld auszulösen und da das Darlehen im Verhältnis Alteigentümer und Bank besteht, die Grundschuld aber im Verhältnis Ersteigerer und Bank und sich höchstens die Bank an den Ersteigerer wenden könnte?
    Vielen Dank

    1. Sehr geehrte Frau Bauer,

      mich beschäftigt gerade folgenden Frage:
      Besteht für den Ersteigerer eine Pflicht zur Ablöse der Grundschuld?
      Nein. Aber wenn der Ersteher die Grundschuld nicht ablöst, dann muss er die Vollstreckung in das Grundstück dulden, muss also gewärtigen, dass sein ersteigertes Grundstück wieder in die Zwangsversteigerung geht, welche sich dann gegen ihn richtet.

      Das eine zeitige Ablöse aufgrund der laufenden hohen Zinsen sinnvoll ist, ist eindeutig.
      Ja, deswegen empfehle ich auch, die Grundschuld so bald wie möglich abzulösen.

      Da aber für den Alteigentümer bei einem noch laufenden Darlehen weiterhin Zinsen anfallen, die er aufgrund der noch nicht erfolgten Ablöse zu zahlen hat, da die Bank den Betrag der Grundschuld noch nicht an ihn auskehren konnte, frage ich mich, ob es eine Möglichkeit gibt, dass der Alteigentümer gegen den Ersteigerer mögliche Ersatzansprüche hat?
      Der Alteigentümer braucht keine „Ersatzansprüche“, da er unmittelbar aus der Grundschuld vollstrecken kann. Falls der Ersteher die Grundschuld nicht alsbald ablöst, dann ist das für den Alteigentümer nur günstig, da er ja die zwischenzeitlich von dem Ersteher zu zahlenden hohen Grundschuldzinsen erhält, die ja in jedem Fall höher sein werden als die Darlehenszinsen, die der Alteigentümer in der Zwischenzeit an die Bank hat zahlen müssen.

      oder sehe ich es richtig, dass der Alteigentümer „Pech hat“, da er den Ersteigerer nicht zwingen kann die Grundschuld auszulösen und da das Darlehen im Verhältnis Alteigentümer und Bank besteht, die Grundschuld aber im Verhältnis Ersteigerer und Bank und sich höchstens die Bank an den Ersteigerer wenden könnte?
      Nein, das sehen Sie nicht richtig. Wenn die Bank nicht aus der Grundschuld vollstrecken möchte, weil es für sie einfacher ist, weiterhin die Darlehensraten von dem Alteigentümer zu kassieren, dann kann der Alteigentümer gegen den Ersteher vollstrecken, indem er sich die Grundschuld (oder den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld ) von der Bank abtreten lässt und dann selbst gegen den Ersteher vorgeht.

      Also wie Sie es auch drehen und wenden, es bleibt dabei, dass es für den Ersteher sinnvoll ist, die übernommene Grundschuld so bald wie möglich durch Zahlung abzulösen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  6. Guten Tag Herr Dreyer,

    mich beschäftigt folgendes Thema nach der Teilungsversteigerung.
    Es bestanden 3 Hypotheken Darlehn:
    1 x ich als alleiniger Kreditnehmer ; 2 x meine Ex-Frau und ich als Kreditnehmer. Im Grundbuch sind für alle 3 Kredite meine Ex-Frau und ich eingetragen. Das Grundstück war 50:50 im Grundbuch eingetragen.
    Nun gibt es eine Übererlös Mitteilung der Bank. Allerdings für alle 3 Kredite gemeinschaftlich die Grundstückseigentümer – ist das so korrekt? Nach meiner Auffassung gilt es den Übererlös nach Kreditnehmer aufzuteilen und nicht nach Grundstückseigentümer (für den besagten einen Kredit bekomme ich alleine den Übererlös – für die beiden anderen Kredite hälftig).
    Sehe ich das so richtig?
    Besten Dank für einen fundierten Hinweis.

    Beste Grüße Bernd Mayer

    1. Sehr geehrter Herr Mayer,

      mich beschäftigt folgendes Thema nach der Teilungsversteigerung.
      Es bestanden 3 Hypotheken Darlehn:
      1 x ich als alleiniger Kreditnehmer ; 2 x meine Ex-Frau und ich als Kreditnehmer. Im Grundbuch sind für alle 3 Kredite meine Ex-Frau und ich eingetragen. Das Grundstück war 50:50 im Grundbuch eingetragen.
      Nun gibt es eine Übererlös Mitteilung der Bank. Allerdings für alle 3 Kredite gemeinschaftlich die Grundstückseigentümer – ist das so korrekt?

      Ja.

      Nach meiner Auffassung gilt es den Übererlös nach Kreditnehmer aufzuteilen und nicht nach Grundstückseigentümer (für den besagten einen Kredit bekomme ich alleine den Übererlös – für die beiden anderen Kredite hälftig).
      Sehe ich das so richtig?

      Nein, das sehen Sie leider nicht richtig. Der Übererlös, der von der Bank auszuschütten ist, steht nicht den Darlehensnehmern zu, sondern den Sicherungsgebern, und das sind die Eigentümer. Die Auszahlung der Bank erfolgt im Rahmen deren Verpflichtung zur Rückgewähr der Grundschuld(en), die hier in Form von Geld zu erfolgen hat. Die Auszahlung der Bank geht also an die Schuldner der Grundschulden, nicht an die Darlehensschuldner.

      Die Darlehen haben mit der Teilungsversteigerung gar nichts zu tun. Wenn Sie der Meinung sind, gegenüber Ihrer Frau überobligatorisch geleistet zu haben und daher einen Ausgleichsanspruch ihr gegenüber zu haben, dann müssen Sie den zivilrechtlich verfolgen, also vor dem Prozessgericht.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  7. Hallo Herr Dreyer,

    wir haben vor ein Haus in einer Teilungsversteigerung zu erwerben.
    Verkehrswert 350.000€
    Grundschuld 250.000€
    Eintragung der Teilungsversteigerung im GB Januar 20
    Darlehen sind komplett getilgt

    Wie verhält es sich mit den Grundschuldzinsen in Höhe von 18%, müssen diese gezahlt werden ab Eintragung der Versteigerung im Grundbuch oder sind diese nicht mehr fällig, da keine Darlehen mehr bedient bzw. abgesichert werden müssen? Das Mindestgebot wird sicher in Höhe der Grundschuld zzgl. der Verfahrenskosten festgesetzt oder?

    Vielen Dank!

    1. Hallo Jule,

      wir haben vor ein Haus in einer Teilungsversteigerung zu erwerben.
      Verkehrswert 350.000€
      Grundschuld 250.000€
      Eintragung der Teilungsversteigerung im GB Januar 20
      Darlehen sind komplett getilgt
      Wie verhält es sich mit den Grundschuldzinsen in Höhe von 18%, müssen diese gezahlt werden ab Eintragung der Versteigerung im Grundbuch oder sind diese nicht mehr fällig, da keine Darlehen mehr bedient bzw. abgesichert werden müssen?

      Die Grundschuldzinsen fallen in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots, falls die Gläubigerbank nicht im Wege der Minderanmeldung darauf verzichtet hat. Diese Zinsen werden vom 01.01.2019 bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin gerechnet. Bei einem Versteigerungstermin z.B. am 17.03.2022 würden also Zinsen in Höhe von 146.250,00 € in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots fallen.

      Das Mindestgebot geringste Gebot wird sicher in Höhe der Grundschuld zzgl. der Verfahrenskosten festgesetzt oder?

      Ja, zuzüglich ggf. wie gesagt die Grundschuldzinsen. Dann könnte das geringste Gebot schon ca. 400.000,00 € sein und damit höher als der Verkehrswert.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  8. Hallo Herr Dreyer,
    lieben Dank für den Artikel. Ich interessiere mich für ein Objekt, das nächstes Jahr versteigert werden soll (zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Wie kann ich denn vorab in Erfahrung bringen, ob Grundschulden eingetragen sind? Das AG teilte mir auf Nachfrage mit, dass man das erst direkt vor der Bieterstunde erfahre.
    Liebe Grüße
    Danke

    1. Hallo Frau Trampe,
      lieben Dank für den Artikel. Ich interessiere mich für ein Objekt, das nächstes Jahr versteigert werden soll (zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Wie kann ich denn vorab in Erfahrung bringen, ob Grundschulden eingetragen sind? Das AG teilte mir auf Nachfrage mit, dass man das erst direkt vor der Bieterstunde erfahre.
      Das ist nicht richtig. Sie können auf der Geschäftsstelle des Gerichts vorher ins Grundbuch schauen. Gemäß § 42 ZVG ist bei einer Versteigerung jedem die Einsicht gestattet. Am besten melden Sie sich aber vorher an.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  9. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    vielen Dank für den ausführlichen Artikel.
    Auch ich habe eine beispielhafte Nachfrage.

    Es steht im 10/2021 ein EFH zur Teilungsversteigerung.
    Verkehrswert 205.000,-
    GS 178.740,- + 15% Zinsen
    Mehrere Sicherungshypotheken in Summe ca.5.000,-

    Die Zinsen werden seit Versteigerungseintragung berechnet, also von 04/2020-10/2021 mit 15%, dann ca.40.200,-?
    Dazu kommen dann die GS und die Hypotheken?
    Also in Summe ca. 224.000,- + Gebühren des AG (was das geringste Gebot wäre)? obwohl der Verkehrswert nur 205.000 ist.
    Für wen macht hier ein Gebot überhaupt Sinn?
    Macht es Sinn mit der Bank die die GS hält zu sprechen?

    Vielen Dank und sonnige Grüße

    1. Sehr geehrtre Herr Elsner,

      Auch ich habe eine beispielhafte Nachfrage.

      Es steht im 10/2021 ein EFH zur Teilungsversteigerung.
      Verkehrswert 205.000,-
      GS 178.740,- + 15% Zinsen
      Mehrere Sicherungshypotheken in Summe ca.5.000,-

      Sie schreiben leider nicht, auf welchen Anteilen diese Sicherungshypotheken lasten. Sicherungshypotheken belasten meistens nur einen Anteil und nicht das ganze Grundstück. Sie fallen nur dann als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot, wenn sie den Anteil des Antragstellers belasten. Dann würden allerdings auch noch Ausgleichsbeträge in das geringste Gebot einzustellen sein in der Höhe der Sicherungshypotheken.

      Die Zinsen werden seit Versteigerungseintragung berechnet, also von 04/2020-10/2021 mit 15%, dann ca.40.200,-?

      Nein, wenn der Versteigerungseintrag aus April 2020 stammt, dann rechnen die Zinsen vom 01.01.2019 an bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das sind dann also ca. 73.730 € an Zinsen. Allerdings könnte die Bank auch auf diese Zinsen verzichten. Das müsste die Bank dann beim Gericht so anmelden. Man nennt das „Minderanmeldung“.

      Dazu kommen dann die GS und die Hypotheken?
      Die Hypotheken nur vielleicht.

      Also in Summe ca. 224.000,- + Gebühren des AG (was das geringste Gebot wäre)? obwohl der Verkehrswert nur 205.000 ist.
      Für wen macht hier ein Gebot überhaupt Sinn?
      Nur für jemanden, der meint, dass ihm das Haus so viel wert ist. Derzeit wird meist bis weit über den Verkehrswert hinaus geboten.

      Macht es Sinn mit der Bank die die GS hält zu sprechen?

      Sie schreiben leider nicht, in welcher Funktion Sie bei dieser Teilungsversteigerung stehen. Wenn Sie nur Bietinteressent sind, dann haben Sie gar keinen Einfluss auf das Verfahren. Als Alteigentümer oder gar Antragsteller würde es durchaus Sinn machen, die Bank um eine Minderanmeldung zu bitten. Sie können natürlich auch mit dem Antragsteller sprechen, ob er es nicht tun möchte.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  10. Danke für den Artikel.

    Wir haben eine Frage:

    Es besteht eine Grundschuld auf die Immobilie. Angeblich laut einen von zwei Eigentümer sind diese bereits beglichen, jedoch durch gestörte Kommunikation nicht gelöscht.

    Müssen wir allgemein diese bezahlen?

    Gebot 300.000 + 137.000 Grundschuld?

    1. Hallo Nino,

      Es besteht eine Grundschuld auf die Immobilie. Angeblich laut einen von zwei Eigentümer sind diese bereits beglichen,
      Nicht die Grundschuld ist beglichen, sondern die Darlehensschuld. Das darf man bitte nicht verwechseln.

      jedoch durch gestörte Kommunikation nicht gelöscht.
      Müssen wir allgemein diese bezahlen?
      Gebot 300.000 + 137.000 Grundschuld?
      Darf ich das so verstehen, dass Sie das Objekt bereits ersteigert haben für ein Bargebot von 300.000 € und zusätzlich die Grundschuld von 137.000 € übernommen haben? Wenn es sich so verhält, dann ist es richtig, dass Sie beides bezahlen müssen, die 300.000 € an das Gericht und die 137.000 € an die Bank, welche im Grundbuch als Gläubigerin der Grundschuld eingetragen ist.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  11. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    kann die Bank, auf die die Grundschuld eingetragen ist, die Forderung auf die tatsächlichen Restschulden reduzieren? Oder muss auf jeden Fall die volle Grundschuld bezahlt werden?

    Herzlichen Dank & Gruss,

    L. Arend

    1. Sehr geehrter Herr Arend,

      kann die Bank, auf die die Grundschuld eingetragen ist, die Forderung auf die tatsächlichen Restschulden reduzieren? Oder muss auf jeden Fall die volle Grundschuld bezahlt werden?

      Es muss in jedem Fall die volle Grundschuld bezahlt werden, Der Ersteher übernimmt je gemäß der Versteigerungsbedingungen die Grundschuld als Schuldner – sozusagen an Zahlungs statt (entsprechend weniger muss er ja als Bargebot bieten). Die Zahlung auf die Grundschuld stellt also quasi eine Zahlung des Gebots dar. Der Ersteher kann ja nicht erwarten, sein Gebot nicht voll bezahlen zu müssen. Die Bank hat darauf gar keinen Einfluss.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  12. An wen muss denn die Grundschuld bezahlt werden, wenn diese nicht mehr valutiert?
    Würde der Begünstigte der Grundschuld zweimal kassieren?

    1. Hallo Herr Böttcher,

      die Grundschuld wird an denjenigen bezahlt, der im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist. Das wird meistens eine Bank sein. Dann bekommt also die Bank das Geld. Die Bank darf es aber nicht behalten. Denn das Geld wird ja als Ablösung der Grundschuld bezahlt. Die Grundschuld stellte aber nur eine Sicherheit für die Bank dar – auch wenn die Bank die Grundschuld als Sicherheit ja gar nicht mehr benötigte. Nun hat die Bank also anstelle der Grundschuld das Geld erhalten. Das stellt aber auch nur eine Sicherheit für die Bank dar, wobei die Bank diese Sicherheit ja auch nicht mehr benötigt. Daher hat die Bank das Geld herauszugeben, und zwar an die Sicherungsgeber – also diejenigen, welche der Bank die Grundschuld gegeben hatten. Das sind die Alteigentümer.

      Also bekommen letztlich die Alteigentümer das Geld, wie es ja auch richtig ist. Denn die Zahlung auf die Grundschuld ist ja schließlich ein Bestandteil des Gebots gewesen, also des Kaufpreises für das Haus. Natürlich sollen die Alteigentümer diesen Kaufpreis bekommen; denn dafür haben sie ja schließlich ihr Haus hergegeben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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