Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Die Grundschulden in der Teilungsversteigerung spielen also eine ganz wesentliche Rolle. (Siehe auch: Was ist eine Grundschuld?). Der Meistbietende, der den Zuschlag erhält (also der Ersteher) muss sie übernehmen. Er wird sie ablösen wollen. Also muss er sie bezahlen, aber wieviel, und an wen? Und was bedeutet das für die Alteigentümer?

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie auch unter www.teilungsversteigerung.net.

Der Ersteher übernimmt die Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Der Ersteher hat also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen. Die Grundschulden stehen also noch in seinem Grundbuch, auch nachdem er jetzt als Eigentümer eingetragen ist. Sie belasten also sein Grundstück weiter. Aber er hat sein Gebot wahrscheinlich über eine Bank finanziert. Und seine Bank möchte eine Sicherheit. Also eine eigene Grundschuld. Und diese neue Grundschuld seiner Bank soll natürlich im 1. Rang stehen. Das geht aber nicht, denn da stehen ja noch die übernommenen Grundschulden. Also müssen die übernommenen Grundschulden gelöscht werden. Dazu müssen sie abgelöst werden, also bezahlt werden.

An wen müssen die Grundschulden in der Teilungsversteigerung bezahlt werden?

Er hat also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen. Aber an wen muss er sie bezahlen? Das ergibt sich aus dem Grundbuch. Dort ist der Berechtigte an den Grundschulden eingetragen. Auch wenn das vielleicht nur noch der formal Berechtigte ist. Das wird meist eine Bank sein, die dort eingetragen ist. An diese muss er die Grundschulden also bezahlen. Die Bank wird dann im Gegenzug gegen die Zahlung eine Löschungsbewilligung erteilen. Mithilfe der Löschungsbewilligung kann er dann die Löschung im Grundbuch erlangen.

Aber was ist, wenn er zwar die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, der Bank aber gar keine Zahlung mehr zusteht, weil die Darlehen längst zurückgezahlt sind? Muss er dann die Grundschulden trotzdem bezahlen? Ja, und zwar deswegen, weil er die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, nicht aber die Darlehen. Die Grundschuld ist eine eigenständige Schuld. Er schuldet also den Betrag der Grundschuld, und nicht das Darlehen. Das Darlehen geht ihn als Ersteher überhaupt nichts an. Und wenn es ein fremder Ersteher ist, dann wird er auch gar nicht wissen, ob das Darlehen noch zurückzuzahlen ist oder nicht. Das muss er auch nicht wissen. Alles, was er wissen muss, findet er im Grundbuch.

Wieviel muss für die Grundschulden in der Teilungsversteigerung bezahlt werden?

Nachdem er also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, wieviel muss er denn dann bezahlen, um sie abzulösen? Nun, zunächst wird er den vollen Nominalbetrag bezahlen müssen. Das ist aber noch nicht alles. Er hat die Grundschulden ja so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen stehen. Und im Grundbuch steht ja nicht nur der Nominalbetrag, da stehen auch die Zinsen eingetragen. Das sind die Grundbuchzinsen oder auch dingliche Zinsen genannt. Das sind meist recht hohe Zinssätze. 18% Jahreszinsen sind da durchaus üblich. (Bitte nicht verwechseln mit den Darlehenszinsen.) Die muss er auch bezahlen, und zwar vom Tag des Zuschlags an. Deshalb empfiehlt es sich für ihn, die Grundschulden möglichst bald abzulösen. Wenn er sich nämlich dazu ein Jahr Zeit lässt, dann zahlt er 18% mehr.

Wer erhält die Zahlung auf die Grundschulden in der Teilungsversteigerung?

Nun hat also der Ersteher die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen und diese durch Zahlung abgelöst. Die Bank hat also das Geld erhalten. Vielleicht ist aber das Darlehen längst zurückgezahlt, vielleicht schon vor hundert Jahren. Dann wird die Bank ganz tief in ihrem Keller nachgraben müssen, um die Akte wiederzufinden. Oder es ist teilweise zurückgezahlt. Dann bekommt die Bank also plötzlich Geld, welches ihr gar nicht mehr zusteht. Das darf sie natürlich nicht einfach behalten. Sie wird es also an die tatsächlich Berechtigten auskehren müssen. Das sind die Alteigentümer. Denn diese haben ja im Wege des Rückgewährsrechts (siehe dort) das Recht an den Grundschulden insoweit erworben, wie sie das Darlehen zurückgezahlt haben, wie also das Sicherungsinteresse der Bank erloschen ist.

Besser keine Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Wenn also die Grundschulden nicht mehr valutieren, die Darlehen also zurückgezahlt sind, dann bekommen im Endeffekt die Alteigentümer den Wert der Grundschulden. Es ist für die Alteigentümer also wirtschaftlich gesehen gleichgültig, ob da noch nicht valutierende Grundschulden bestehen oder nicht. Aber Grundschulden in der Teilungsversteigerung verkomplizieren das Verfahren. Deshalb wäre es besser, sie vorher zu löschen, wenn es geht. Damit es am besten gar nicht erst zu Grundschulden in der Teilungsversteigerung kommt.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

 

 

83 Gedanken zu „Grundschulden in der Teilungsversteigerung“

  1. Hallo Herr Dreyer,

    vielen Dank für die beste und informativste Seite zu diesem speziellen Themengebiet im Netz!

    Nehmen wir folgende Konstellation an: Teilungsversteigerung über ein Objekt mit Verkehrswert laut Gutachten von 500T€, zu übernehmende Grundschuld von 500T€ und Grundbuchzinsen von 250T€. Das geringste Gebot liegt also schon bei über 750T€ und die 50% Regel spielt daher natürlich auch keine Rolle mehr. Im 1. Termin gab es keine Gebote. Nun steht der 2. Termin an. Da es sich um ein außergewöhnlich attraktives Objekt handelt, war das Interesse bisher sehr groß und man könnte bei der derzeitigen Marktlage ein solches Objekt für eher über 800T€ finden. Warum allerdings hat dann keiner geboten bisher? Der Nachlassverwalter meinte, dass keiner der Alteigentümer das Objekt selbst bewohnen möchte und empfahl, ein Angebot über einen freihändigen und lastenfreien Verkauf zu machen.

    Welche Strategie könnte der Antragsteller bzw. weitere beim 2. Termin anwesende Miteigentümer verfolgen? Wahrscheinlich würden sie den Preis nach oben treiben – lässt sich das verhindern? Wie würde man vorgehen bzw. gibt es überhaupt erfolgversprechende Strategien, als Bieter den Zuschlag zu einem noch vernünftigen Preis zu erhalten? Wo ist ggf. der Haken bei der ganzen Sache?

    1. Hallo Herr Weyand,

      nach Ihrer Fragestellung vermute ich, dass Sie kein Beteiligter des Verfahrens sind, sondern ein Bietinteressent? Dann haben Sie natürlich gar keinen Einfluss auf das Verfahren.

      Nehmen wir folgende Konstellation an: Teilungsversteigerung über ein Objekt mit Verkehrswert laut Gutachten von 500T€, zu übernehmende Grundschuld von 500T€ und Grundbuchzinsen von 250T€. Das geringste Gebot liegt also schon bei über 750T€ und die 50% Regel spielt daher natürlich auch keine Rolle mehr. Im 1. Termin gab es keine Gebote. Nun steht der 2. Termin an. Da es sich um ein außergewöhnlich attraktives Objekt handelt, war das Interesse bisher sehr groß und man könnte bei der derzeitigen Marktlage ein solches Objekt für eher über 800T€ finden. Warum allerdings hat dann keiner geboten bisher?

      Nun, so groß war das Interesse dann wohl eben doch nicht. Dazu müsste man ja auch mehr als 50% über den Verkehrswert hinaus bieten. Das kommt dann normalerweise doch nicht vor.

      Der Nachlassverwalter meinte, dass keiner der Alteigentümer das Objekt selbst bewohnen möchte und empfahl, ein Angebot über einen freihändigen und lastenfreien Verkauf zu machen.

      Welche Strategie könnte der Antragsteller bzw. weitere beim 2. Termin anwesende Miteigentümer verfolgen?

      Bislang war deren „Strategie“, wenn man von einer solchen überhaupt sprechen kann, ja ziemlich einfallslos.

      Wahrscheinlich würden sie den Preis nach oben treiben – lässt sich das verhindern?
      Nein.

      Wie würde man vorgehen bzw. gibt es überhaupt erfolgversprechende Strategien, als Bieter den Zuschlag zu einem noch vernünftigen Preis zu erhalten?
      Sie bekommen den Zuschlag nur, wenn Sie Meistbietender sind. Sie können also nicht mehr tun, als so viel zu bieten, wie es Ihnen sinnvoll erscheint.

      Wo ist ggf. der Haken bei der ganzen Sache?
      Es gibt keinen. Das geringste Gebot ist schlicht zu hoch. Wenn die Beteiligten keine Maßnahmen ergriffen haben, das geringste Gebot zu verringern, dann wird es im 2. Termin wahrscheinlich auch wieder ergebnislos bleiben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Lieber Herr Dreyer,

    ich möchte mich den anderen anschließen und Danke für Ihre Arbeit sagen.

    Gern bringe ich auch ein (für mich) komplexes Problem an und freue mich Ihre Meinung zu lesen.
    Da es doch intensiv den durch eine Teilversteigerung erzeugten Charakter einer isolierten Grundschuld betrachtet, denke ich passt es gut hier her.

    Mami (M) und Papi (P) haben ihren Kredit abgezahlt und erhalten nun die Grundschulden für die zwei Flurstücke zurück. (Grundschuld 1. Rang: 500T€ + 2. Rang: 400T€ + 15% Zins + 5% Nebenkosten)
    M und P entscheiden diese im selbigen Zug 2005 Tochter (T) zu überschreiben. Alle gehen zum Notar und es wird umgesetzt. Ohne Sicherungsvertrag.
    Beim Notar wird in einer extra Urkunde vereinbart, dass solange M und P Eigentümer der Flurstücke sind, T keine Zwangsvollstreckung durchführen darf.
    2015 kommt noch von Z eine Sicherungshypothek in Rang 3 über 100T€ dazu.
    Jetzt kommt es, dass sich M und P in 2020 trennen.
    M und P können die Immobilie nicht verkaufen weil T die Grundschuld nicht frei gibt und kein Käufer das Grundstück mit den Lasten erwerben kann/will bzw. die Banken nicht wollen.

    Daher meine Fragen bzw. Korrektur der Annahme:
    1. In einer Teilversteigerung wird es wohl keine Bieter geben, weil alle Rechte bestehen bleiben.
    Wie kann die Immobilie noch verkauft bzw. die Gemeinschaft M und P auseinander gesetzt werden?
    Da T hier offensichtlich eine Schlüsselrolle trägt stellen sich da so einige Fragen:
    2. Können M und/oder P die Grundschuld zurückholen? Es sind mehr als 15 Jahre seit dem Notartermin vergangen und es würde wohl jede Einrede der Verjährung greifen.
    Ist es interessant wann das Grundbuchamt die Grundschuld umgeschrieben hat für irgendwelche Verjährungsfristen? Ich denke der Notartermin ist relevant. (grober Undank, …?)
    3. T hat die isolierte Grundschuld bei der die Zinsen regelmäßig nach drei Jahren verjähren. Kann T jetzt M und P eine Rechnung für die Zinsen aus ihren Grundschulden stellen?
    Daraus könnte T dann einen Mahnbescheid beantragen und somit die Verjährung hemmen und wiederrum die Notarvereinbarung umgehen, keine Zwangsmaßnahme aus den Grundstücken zu betreiben.
    4. Welche Maßnahmen kann man ergreifen um T zu bewegen?
    5. T möchte selbst die Grundstücke haben. Nehmen wir an seit 7 Jahren wird darüber verhandelt. T unternimmt auch Maßnahmen, wir bspw. die Zwangshypothek von Z abzulösen.
    Ist es so, dass auch der Zins gem. BGB der Grundschuld der Hemmung der Verjährung unterliegen wenn über den Verkauf mit T verhandelt wird?
    Durch Scheitern der Verkaufsgespräche mit T und T keine ZV betreiben darf, kann T durch eine Feststellungsklage die gehemmten Zinsen sichern? Kann T irgendwas unternehmen um die Einrede der Verjährung für die Verhandlungszeit zu verhindern?
    6. Wenn jetzt dennoch die Teilversteigerung betrieben wird, meldet T die Zinsen + Nebenkosten an und erhöht entsprechend das Bargebot? Wenn nicht im Bargebot, wo sonst? Oder sind diese einfach weg, da nach Zuschlag die Zinsen wieder bei null beginnen für den neuen Eigentümer?
    7. Wenn wir einen Käufer hätten, muss der neue Käufer die bisherigen Zinsen auf sich gelten lassen? Wie ist es mit der Hemmung der Verjährung. Auch diese Zeit? Müssen wir das den neuen Käufer mitteilen?
    8. Z würde jetzt die Zwangsversteigerung betreiben. Dadurch wird eine Teilversteigerung überflüssig, da dies den selbigen Effekt einer Auseinandersetzung der Gemeinschaft hat. Oder gibt es einen Unterschied außer die bestehen bleibenden Rechte?
    9. T würde jetzt aus dem Szenario aus Punkt 8. mitbieten. Bargebot und bestehend bleibende Rechte.
    Zahlt aber nicht weil T sich sagt die Zinsen brauch ich nicht hinterlegen sind eh meine bzw. weil T nicht zur Zwischenfinanzierung die 450T€ (nur Zinsanteil 1. und 2. Rang) aufbringen kann und es gibt keine Masse zum Verteilungstermin.
    Per Gesetzt ist T jetzt dennoch neue Eigentümerin und neuer Schuldner. Kann nach dem Verteilungstermin jetzt T zu Z und dem Gericht gehen und deren Anteil nachträglich auskehren?
    Kann man derartiges „Kapern“ des Eigentum, egal ob ZV oder Teilversteigerung, verhindern?
    Z sollte sich doch in der Konstellation freuen, weil die Grundschulden von T jetzt Eigentümergrundschulden sind und Z aus dem 1. Rang betreiben kann?
    10. Darf T als Grundschuldinhaber gegen M und P eine Verpflichtung aussprechen das Sicherungsgut(Immobilie) ordentlich zu erhalten? Da T auf Zwangsmaßnahmen verzichtet hat, kann T doch Garnichts machen? Selbst wenn M und P jetzt lieber alles verfallen lassen als das es T bekommt? (Darf dennoch die Zwangsverwaltung beantragt werden, trotz Verzicht auf Zwangsmaßnahmen bspw. eben durch grobe Vernachlässigung an der Immobilie?)
    11. T wohnt bei M und P mit im Haus und hat einen Mietvertrag mit erheblich vergünstigten Konditionen. Kann T die Wohnung gekündigt werden? Eigenbedarf gegenüber der eigenen Tochter mit Kindern ist wohl schlecht zu realisieren.
    Wenn T Geschwister hätte, wäre eine Eigenbedarfskündigung für Geschwister gerechtfertigt? (Entschuldigung, die Frage geht wohl zu weit weg vom Kernthema)
    12. Fazit: M und P sind also T uneingeschränkt ausgeliefert und können höchstwahrscheinlich keinen Ertrag mehr aus dem Eigentum schöpfen  Das hätte Sie sich besser überlegen sollen 2005!
    Korrekt?

    Danke schön.

    Reichert.

    1. Lieber Herr Reichert,

      Lieber Herr Dreyer,

      ich möchte mich den anderen anschließen und Danke für Ihre Arbeit sagen.

      Danke, es freut mich, wenn Sie das zu schätzen wissen.

      Gern bringe ich auch ein (für mich) komplexes Problem an und freue mich Ihre Meinung zu lesen.

      Das ist aber wirklich ein komplexes Problem. Und ganz viele Fragen auf einmal.

      Da es doch intensiv den durch eine Teilversteigerung erzeugten Charakter einer isolierten Grundschuld betrachtet, denke ich passt es gut hier her.

      Mami (M) und Papi (P) haben ihren Kredit abgezahlt und erhalten nun die Grundschulden für die zwei Flurstücke zurück. (Grundschuld 1. Rang: 500T€ + 2. Rang: 400T€ + 15% Zins + 5% Nebenkosten)

      Ich verstehe das so, dass die Bank im Zuge der Erfüllung des Rückgewährsrechts die Grundschulden an M und P abgetreten haben oder den Verzicht auf die Grundschulden erklärt haben, so dass daraus Eigentümergrundschulden zugunsten von M und P wurden.

      M und P entscheiden diese im selbigen Zug 2005 Tochter (T) zu überschreiben. Alle gehen zum Notar und es wird umgesetzt.

      Das war dann wohl leider keine so gute Idee. „Kinder sind Fremde“, und die einzigen, die das nicht verstehen wollen, sind die Eltern. Der Notar hätte Sie warnen sollen.

      Ohne Sicherungsvertrag.
      Beim Notar wird in einer extra Urkunde vereinbart, dass solange M und P Eigentümer der Flurstücke sind, T keine Zwangsvollstreckung durchführen darf.
      2015 kommt noch von Z eine Sicherungshypothek in Rang 3 über 100T€ dazu.
      Jetzt kommt es, dass sich M und P in 2020 trennen.
      M und P können die Immobilie nicht verkaufen weil T die Grundschuld nicht frei gibt

      Wenn im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrags die Grundschulden durch Zahlung aus dem Kaufpreis abgelöst werden, dann ist T dazu verpflichtet, die Löschungsbewilligung zu erteilen. Aber der Kaufpreis gibt das wohl nicht her?

      Allerdings ist T doch wohl in der Situation einer Bank, die sich zwar schon mal eine Grundschuld zur Sicherung eines beantragten Darlehens hat bestellen lassen, es dann aber zur Auszahlung des Darlehens gar nicht gekommen ist. T hat doch kein Darlehen gewährt (?). Die Grundschuld ist ja nur als Sicherungsinstrument gedacht.

      Die Bank würde im Zuge des Verkaufs ja auch nur den Betrag der Darlehensvaluta erhalten (ggf. zuzüglich Vorfälligkeitszinsen), nicht aber den Grundschuldnennbetrag.

      Nichts anderes gilt doch für T. Also müsste T im Zuge eines Verkaufs die Grundschulden freigeben. Wenn sie es nicht tut, müsste man gegen sie klagen, damit sie dazu verpflichtet wird.

      und kein Käufer das Grundstück mit den Lasten erwerben kann/will bzw. die Banken nicht wollen.

      Daher meine Fragen bzw. Korrektur der Annahme:
      1. In einer Teilversteigerung wird es wohl keine Bieter geben, weil alle Rechte bestehen bleiben.

      Ja, das sehr ich auch so, jedenfalls wenn das geringste Gebot dann viel höher als der Verkehrswert ist.

      Wie kann die Immobilie noch verkauft bzw. die Gemeinschaft M und P auseinander gesetzt werden?
      Das wird schwierig werden, wenn T nicht mitspielt.

      Da T hier offensichtlich eine Schlüsselrolle trägt stellen sich da so einige Fragen:
      2. Können M und/oder P die Grundschuld zurückholen?

      Das sehe ich nicht so ohne weiteres. Allerdings sind M und P ja wohl die Sicherungsgeber, d.h. der Rückgewährsanspruch ist bei M und P verblieben (?). Also können M und P jederzeit von T im Zuge der Erfüllung des Rückgewährsanspruchs die Löschungsbewilligung von T verlangen und das notfalls durchsetzen. Insofern sollte es also doch kein Problem sein.

      Es sind mehr als 15 Jahre seit dem Notartermin vergangen und es würde wohl jede Einrede der Verjährung greifen.
      Ist es interessant wann das Grundbuchamt die Grundschuld umgeschrieben hat für irgendwelche Verjährungsfristen?

      Ich denke, dass hier irgendwelche Verjährungsfristen keine Rolle mehr spielen können.

      Ich denke der Notartermin ist relevant. (grober Undank, …?)

      Eine Rückforderung wegen groben Undanks könnte eine Möglichkeit sein. Es ist aber natürlich keineswegs sicher, dass es funktionieren würde.

      3. T hat die isolierte Grundschuld bei der die Zinsen regelmäßig nach drei Jahren verjähren. Kann T jetzt M und P eine Rechnung für die Zinsen aus ihren Grundschulden stellen?

      Nein. Die Zinsen sind Teil der Grundschuld. Man kann nicht die Zahlung der Grundschuld verlangen (auch der Zinsen nicht9. Man kann nur aus der Grundschuld in das belastete Grundstück vollstrecken. Aber die Vollstreckung ist ja ausgeschlossen. Das gilt auch für die Zinsen.

      Daraus könnte T dann einen Mahnbescheid beantragen und somit die Verjährung hemmen und wiederrum die Notarvereinbarung umgehen, keine Zwangsmaßnahme aus den Grundstücken zu betreiben.

      Nein, nicht möglich, siehe oben.

      4. Welche Maßnahmen kann man ergreifen um T zu bewegen?

      Entweder Geld und gute Worte, oder streitig (Prozess).

      5. T möchte selbst die Grundstücke haben. Nehmen wir an seit 7 Jahren wird darüber verhandelt. T unternimmt auch Maßnahmen, wir bspw. die Zwangshypothek von Z abzulösen.
      Ist es so, dass auch der Zins gem. BGB der Grundschuld der Hemmung der Verjährung unterliegen wenn über den Verkauf mit T verhandelt wird?

      Nein.

      Durch Scheitern der Verkaufsgespräche mit T und T keine ZV betreiben darf, kann T durch eine Feststellungsklage die gehemmten Zinsen sichern?

      Nein.

      Kann T irgendwas unternehmen um die Einrede der Verjährung für die Verhandlungszeit zu verhindern?

      Nein.

      6. Wenn jetzt dennoch die Teilversteigerung betrieben wird, meldet T die Zinsen + Nebenkosten an und erhöht entsprechend das Bargebot?

      Ja, das ist denkbar.

      Wenn nicht im Bargebot, wo sonst?

      Bargebot ist richtig.

      Oder sind diese einfach weg, da nach Zuschlag die Zinsen wieder bei null beginnen für den neuen Eigentümer?

      Nein.

      7. Wenn wir einen Käufer hätten, muss der neue Käufer die bisherigen Zinsen auf sich gelten lassen? Wie ist es mit der Hemmung der Verjährung. Auch diese Zeit? Müssen wir das den neuen Käufer mitteilen?

      Der Käufer würde ja ein lastenfreies Grundbuch wollen. Also müssten im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages durch den Notar die Grundschulden gelöscht werden. Dazu müsste T die Darlehensvaluta erhalten (also nichts?) und dann die Löschungsbewilligung erteilen – siehe oben. Diese Frage taucht hier zweimal auf.

      8. Z würde jetzt die Zwangsversteigerung betreiben.

      Das ist doch genauso aussichtslos wie die Teilungsversteigerung. Denn wenn Z aus dem dritten Rang betreibt, bleiben doch die Grundschulden im ersten und zweiten Rang auch bestehen, wird das geringste Gebot also auch sehr hoch – wie bei der Teilungsversteigerung.

      Dadurch wird eine Teilversteigerung überflüssig, da dies den selbigen Effekt einer Auseinandersetzung der Gemeinschaft hat. Oder gibt es einen Unterschied außer die bestehen bleibenden Rechte?

      Die Zwangsversteigerung würde für M und P zu einer schlechten Schufa führen. Sollte also vermieden werden.

      9. T würde jetzt aus dem Szenario aus Punkt 8. mitbieten. Bargebot und bestehend bleibende Rechte.
      Zahlt aber nicht weil T sich sagt die Zinsen brauch ich nicht hinterlegen sind eh meine

      Natürlich muss sie die hinterlegen. Es sind nicht ihre. Sie hat die wieder auszukehren (an die Sicherungsgeber, also an M und P), da sie ihr ja gar nicht schuldrechtlich zustehen.

      Wenn sie die nicht zahlt, wird das Gericht eine Sicherungshypothek zugunsten von M und P eintragen, aus der M und P dann die Zwangsversteigerung gegen T betreiben können.

      bzw. weil T nicht zur Zwischenfinanzierung die 450T€ (nur Zinsanteil 1. und 2. Rang) aufbringen kann und es gibt keine Masse zum Verteilungstermin.

      Wie gesagt, dann gibt es eine Sicherungshypothek gegen T.

      Per Gesetzt ist T jetzt dennoch neue Eigentümerin

      Ja, aber nicht für lange – nur solange, bis sie ihr Eigentum durch die Zwangsversteigerung wieder verliert.

      und neuer Schuldner. Kann nach dem Verteilungstermin jetzt T zu Z und dem Gericht gehen und deren Anteil nachträglich auskehren?

      Das Gericht hat damit nichts mehr zu tun. Und warum sollte T nach dem Verteilungstermin an Z noch irgendetwas auskehren wollen? Z wird doch in der Verteilung alles erhalten haben, was Z zustand.

      Kann man derartiges „Kapern“ des Eigentum, egal ob ZV oder Teilversteigerung, verhindern?

      Nur, indem Sie T die Konsequenzen vorher vor Auge führen. Das „Kapern“ wird ja nicht von langer Dauer sein.

      Z sollte sich doch in der Konstellation freuen, weil die Grundschulden von T jetzt Eigentümergrundschulden sind und Z aus dem 1. Rang betreiben kann?

      Wieso? Z hat doch schon betrieben. Jetzt fahren Ihre Gedanken aber wohl Karussell.
      Außerdem behalten auch Eigentümergrundschulden ihren Rang. Z ist also nicht im 1. Rang.

      10. Darf T als Grundschuldinhaber gegen M und P eine Verpflichtung aussprechen das Sicherungsgut(Immobilie) ordentlich zu erhalten?

      Ja.

      Da T auf Zwangsmaßnahmen verzichtet hat, kann T doch Garnichts machen?

      Doch, auf Schadensersatz klagen.

      Selbst wenn M und P jetzt lieber alles verfallen lassen als das es T bekommt?

      T bekommt es doch gar nicht. Sie gehen von falschen Voraussetzungen aus.

      (Darf dennoch die Zwangsverwaltung beantragt werden, trotz Verzicht auf Zwangsmaßnahmen bspw. eben durch grobe Vernachlässigung an der Immobilie?)

      Nein.

      11. T wohnt bei M und P mit im Haus und hat einen Mietvertrag mit erheblich vergünstigten Konditionen.

      Die Konditionen kann man ja ändern.

      Kann T die Wohnung gekündigt werden?

      Nein.

      Eigenbedarf gegenüber der eigenen Tochter mit Kindern ist wohl schlecht zu realisieren.
      Wenn T Geschwister hätte, wäre eine Eigenbedarfskündigung für Geschwister gerechtfertigt?

      Wohl auch nicht.

      (Entschuldigung, die Frage geht wohl zu weit weg vom Kernthema)
      12. Fazit: M und P sind also T uneingeschränkt ausgeliefert

      Nein, siehe oben.

      und können höchstwahrscheinlich keinen Ertrag mehr aus dem Eigentum schöpfen

      Doch

       Das hätte Sie sich besser überlegen sollen 2005!

      Ja,

      Korrekt?

      Aber nicht uneingeschränkt ausgeliefert.

      Danke schön.

      Reichert.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Guten Tag Herr Dreyer,
    meine Ex-Frau und ich waren zu je 50% gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung. Ich beantragte die kürzlich durchgeführte Teilungsversteigerung.
    Meine Ex-Frau und deren neuer Freund haben die Wohnung ersteigert. Bei der Festlegung der Werte hat das Versteigerungsgericht eine bestehend bleibende Grundschuld wertmindernd berücksichtigt. So haben sie neben dem Bargebot nun eine (uralte) eingetragene Grundschuld der Kreissparkasse Ostalb übernommen. Sie ist im Grundbuch eingetragen mit einmalig 6 % Nebenleistung und 15 % Zinsen p.a. und mit Zusatz vollstreckbar nach 800 ZPO. Mir liegt für diese Grundschuld seit Jahren eine Löschungsbewilligung vor.
    Ich möchte nun das neue Paar nicht länger mit finanzieren. Die Grundschuld soll unverzüglich bezahlt werden, damit ich meine 50 % der Grundschuld zzgl. Nebenleistung und Zinsen bekomme. Meine Ex-Frau ist der Meinung, sie müsse nicht zahlen und fordert über eine Kanzlei die kostenlose Herausgabe der Löschungsbewilligung.
    Meine Fragen sind folgende:
    1. Nach den gelesenen Informationen müssen meine Ex und deren Freund die Grundschuld zzgl. Zinsen ab Zuschlagsdatum voll zahlen, richtig?
    2. Müssen diese auch die im Grundbuch eingetragene Nebenleistung voll zahlen?
    3. Muss ich von meiner Ex und deren Freund um mein Geld zu kriegen, im Falle des Falles den gesamten Grundschuldbetrag mit Nebenleistung und Zinsen anfordern oder reicht rechtlich die Anforderung nur der mir zustehenden 50 % der Grundschuld nebst Nebenleistung und Zinsen?
    4. Oder muss ich die Kreissparkasse Ostalb auffordern, dass sie wiederum meine Ex und deren Freund auffordert, den gesamten Grundschuldbetrag mit Nebenleistung und Zinsen anzufordern? Falls ja, darf ich das allein? Denn meine Ex-Frau wird dazu sicherlich nicht ihr Einverständnis geben.

    Freundliche Grüße
    Konrad Wall

    1. Hallo Herr Wall,

      Guten Tag Herr Dreyer,
      meine Ex-Frau und ich waren zu je 50% gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung. Ich beantragte die kürzlich durchgeführte Teilungsversteigerung.
      Meine Ex-Frau und deren neuer Freund haben die Wohnung ersteigert. Bei der Festlegung der Werte hat das Versteigerungsgericht eine bestehend bleibende Grundschuld wertmindernd berücksichtigt.

      Nein. Das Versteigerungsgericht hat die Grundschuld nicht wertmindernd berücksichtigt. Das Versteigerungsgericht hat nur mit den Versteigerungsbedingungen festgelegt, dass diese Grundschuld bestehen bleibt und von einem jeden Ersteher zu übernehmen ist. Dann musste sich jeder Bieter überlegen, wie viel er – als Bargebot – bieten wollte, unter der Maßgabe, dass er ja die Grundschuld auch noch würde bezahlen müssen.

      So haben sie neben dem Bargebot nun eine (uralte) eingetragene Grundschuld der Kreissparkasse Ostalb übernommen.

      Ja, dann sind sie jetzt Schuldner der Grundschuld.

      Sie ist im Grundbuch eingetragen mit einmalig 6 % Nebenleistung und 15 % Zinsen p.a. und mit Zusatz vollstreckbar nach 800 ZPO. Mir liegt für diese Grundschuld seit Jahren eine Löschungsbewilligung vor.
      Ich möchte nun das neue Paar nicht länger mit finanzieren. Die Grundschuld soll unverzüglich bezahlt werden, damit ich meine 50 % der Grundschuld zzgl. Nebenleistung und Zinsen bekomme. Meine Ex-Frau ist der Meinung, sie müsse nicht zahlen und fordert über eine Kanzlei die kostenlose Herausgabe der Löschungsbewilligung.

      Sie sollten auf gar keinen Fall die Löschungsbewilligung herausgeben.

      Meine Fragen sind folgende:
      1. Nach den gelesenen Informationen müssen meine Ex und deren Freund die Grundschuld zzgl. Zinsen ab Zuschlagsdatum voll zahlen, richtig?

      Wenn sie die Grundschuld ablösen wollen, dann müssen sie die an die Bank bezahlen – inklusive der 15% p.a. Zinsen seit Zuschlag. Allerdings sind sie nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld zu bezahlen. Wenn sie es nicht tun, dann müssen sie nur der Tatsache ins Auge sehen, dass dann aus dieser Grundschuld die Zwangsversteigerung der Wohnung gegen sie stattfinden wird, sie also die Wohnung wieder verlieren werden.

      2. Müssen diese auch die im Grundbuch eingetragene Nebenleistung voll zahlen?

      Nein. Die Nebenleistung ist aus dem Erlös bereits an die Bank zugeteilt worden – es sei denn, die Bank hätte darauf verzichtet. Wenn die Bank die Nebenleistung erhalten hat, dann hat die Bank diese wiederum an Sie und Ihre Ex – gemeinschaftlich – auszukehren.

      3. Muss ich von meiner Ex und deren Freund um mein Geld zu kriegen, im Falle des Falles den gesamten Grundschuldbetrag mit Nebenleistung und Zinsen anfordern oder reicht rechtlich die Anforderung nur der mir zustehenden 50 % der Grundschuld nebst Nebenleistung und Zinsen?

      Sie können da gar nichts „anfordern“. Die Grundschuld steht ja nicht Ihnen zu, sondern der Bank. Die Bank kann das „anfordern“, und wenn es nicht bezahlt wird, vollstrecken per Zwangsversteigerung der Wohnung.

      4. Oder muss ich die Kreissparkasse Ostalb auffordern, dass sie wiederum meine Ex und deren Freund auffordert, den gesamten Grundschuldbetrag mit Nebenleistung und Zinsen anzufordern?

      Sie können die Kreissparkasse nicht dazu „auffordern“, sondern allenfalls darum bitten. Die Sparkasse ist nämlich nicht dazu verpflichtet, überhaupt etwas zu tun. Wahrscheinlich wird die Sparkasse auch kaum Lust verspüren, aktiv zu werden. Denn die Sparkasse hat ja davon keinen Vorteil, sondern nur Arbeit. Wenn die Sparkasse das Geld im Wege der Zwangsversteigerung bekommt, dann dürfte sie es ja nicht behalten, sondern müsste es an Sie und Ihre Ex auskehren.

      Falls ja, darf ich das allein?

      Natürlich können Sie die Sparkasse allein darum bitten, tätig zu werden. Ob die Sparkasse Ihrer Bitte entsprechen wird, ist eine andere Frage.

      Wenn die Sparkasse nicht geneigt sein sollte, tätig zu werden (was man ihr nicht verdenken könnte), dann wird es etwas kompliziert für Sie, an Ihr Geld zu kommen:

      Dann müssten Sie von der Sparkasse verlangen, dass diese die Grundschuld abtritt, und zwar an die Alteigentümer, das sind also Sie und Ihre Ex gemeinsam. Die Sparkasse ist dazu verpflichtet, diesem Verlangen zu entsprechen.

      Die Abtretung ist allerdings von Ihnen und Ihrer Ex anzunehmen. Wenn Ihre Ex die Annahme nicht freiwillig erklärt, dann müssten Sie gegen sie klagen, damit sie zur Annahme der Abtretung verpflichtet wird.

      Dann steht die Grundschuld nicht mehr der Sparkasse zu, sondern Ihnen und Ihrer Ex gemeinschaftlich.

      Danach müssten Sie von Ihrer Ex die Teilung der Grundschuld in zwei hälftige Grundschulden verlangen, eine für Sie und eine für Ihre Ex. Wenn die Ex diesem Verlangen nicht entsprechen will, müssten Sie gegen sie klagen, damit sie dazu verpflichtet wird.

      Im Ergebnis haben Sie dann eine hälftige Grundschuld, welche Ihnen allein zusteht. Dann können Sie Ihre Ex auffordern, Ihre hälftige Grundschuld durch Zahlung abzulösen (inklusive der Zinsen seit Zuschlag) und ihr ansonsten die Zwangsversteigerung androhen. Wenn die Ex dann nicht zahlt, dann müssten Sie die Zwangsversteigerung einleiten. Dann bekommen Sie Ihr Geld aus dem Erlös der Zwangsversteigerung.

      Denn meine Ex-Frau wird dazu sicherlich nicht ihr Einverständnis geben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Lieber Herr Dreyer,

        vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe nun noch zwei Fragen:

        1. Nebenleistungen hat die Bank nicht angefordert. Wenn ich Sie richtig verstehe ist also die Nebenleistung von der Ex auch an mich (uns) zu leisten. Richtig?
        2. Was kann ich tun, um eine Löschung der Grundschulden zu verhindern? Wenn meine Ex hier andere Seiten von Ihnen liest wird sie die Bank bitten, eine weitere Löschungsbewilligung auszustellen. Ich schrieb die Bank bereits an mit der Bitte um Abtretung der Grundschuld. Diese hat darauf seit Wochen nicht reagiert.

        Best Grüße und bleiben Sie gesund
        Konrad Wall

        1. Lieber Herr Wall,

          Lieber Herr Dreyer,

          vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe nun noch zwei Fragen:

          1. Nebenleistungen hat die Bank nicht angefordert.
          Es geht nicht darum, ob die Bank die angefordert hat. Diese Nebenleistung bekommt die Bank automatisch vom Gericht, es sei denn, sie würde explizit darauf verzichten. Das müsste sich aus dem Protokoll des Versteigerungstermins ergeben bzw. aus dem Teilungsplan.

          Wenn ich Sie richtig verstehe ist also die Nebenleistung von der Ex auch an mich (uns) zu leisten. Richtig?
          Nein. Wenn die Bank darauf verzichtet hat, dann ist das Thema Nebenleistung damit erledigt – auch für Sie.

          2. Was kann ich tun, um eine Löschung der Grundschulden zu verhindern? Wenn meine Ex hier andere Seiten von Ihnen liest wird sie die Bank bitten, eine weitere Löschungsbewilligung auszustellen.

          Die Bank darf eine weitere Löschungsbewilligung an Ihre Ex nur dann erteilen, wenn Ihre Ex die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat. Ansonsten würde die Bank sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig machen.

          Ich schrieb die Bank bereits an mit der Bitte um Abtretung

          Abtretung an wen? Natürlich nicht an Sie, sondern an Sie und Ihre Ex gemeinschaftlich.

          der Grundschuld. Diese hat darauf seit Wochen nicht reagiert.

          Dann sollten Sie bei der Bank noch mal nachhaken.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  4. Hallo Herr Dreyer,

    Ihre Website hilft enorm bei diesen komplizierten und äußerst seltenen Rechtsfällen und macht Sachverhalte auch für den Laien verständlicher. Dafür vielen Dank.

    Zu unserem Sachverhalt hätte ich gerne ein Statement von Ihnen:

    Ich bin Ersteher eines im Rahmen einer Teilungsvollstreckung versteigerten MFH, Zuschlag Jan`17, mit bestehenbleibenden Grundschulden:
    Sparkasse x: 2.556,46 € mit 15% Zinsen,
    Sparkasse x: 6.000 DEM mit 4 % Zinsen,
    Frau y: 50.000 DEM ohne Zinsen (aus historischer Teilung einer Erbengemeinschaft).

    Die Sparkasse x gibt an, keine Forderungen mehr zu haben und entsprechende Löschungsbewilligungen bzw. Brief schon „vor geraumer Zeit“ ausgestellt zu haben. Sie verfügt über keine Unterlagen mehr. Eine neue Löschungsbewilligung stellt sie mir nicht aus.

    Die Antragsstellerin A ist zeitgleich Alleinerbin der Grundschuld von Frau y und hat sich per Erbfolgenachweis ins Grundbuch eintragen lassen und den Grundschuldsbetrag angefordert.

    Wir haben gegen die Antragsgegnerin G Klage auf Auskunft über die Grundschulden und Herausgabe der jeweiligen Löschungsbewilligungen bzw. Brief erhoben, da diesbezügliche vorprozessuale Korrespondenz mit G ins Leere liefen (in keinsterweise kooperativ) und A keine Unterlagen besitzt bzw. keine Auskunft geben kann.

    Unsere Klage wurde als unbegründet abgewiesen, derzeit noch nicht rechtskräftig. Es wurde im Rahmen des Prozesses festgestellt, dass sämtliche Grundschulden mittlerweile zu Eigentümergrundschulden geworden sind (auch die Grundschuld von Frau y, da eine Löschungsbewilligung in 2002 erteilt wurde), wir aber keine entsprechende Zahlung auf die Grundschulden geleistet haben und erst dann ein Recht auf Auskunft bzw. Herausgabe der Löschungsbewilligungen erhalten würden. Eigentümer der Grundschuld ist also bei allen drei Grundschulden die Erbengemeinschaft aus A und G.

    Nun zu meiner Frage:

    1. An wen leiste ich nun den Grundschuldsbetrag?
    a) an die Erbengemeinschaft?
    b) an die Sparkasse bzw. die Erbin der Grundschuld y?
    c) unter Verzicht auf Rücknahme an die Hinterlegungsstelle, so dass sich die Erbengemeinschaft als
    Berechtigt ausweisen muss?

    2. Gelten die Zinsen der Grundschulden von Sparkasse x auch für meine Zahlungen an die
    Erbengemeinschaft? Also vom Zuschlagsbeschluss bis zum Tag der Zahlung?

    Hierzu wäre ich für eine Antwort dankbar. Ich würde halt gerne das Grundbuch von Altlasten befreien und möchte mit dieser Erbengemeinschaft in Zukunft nichts mehr zu Tun haben.

    Vielen Dank

    1. Hallo Michel,

      Hallo Herr Dreyer,

      Ihre Website hilft enorm bei diesen komplizierten und äußerst seltenen Rechtsfällen und macht Sachverhalte auch für den Laien verständlicher. Dafür vielen Dank.

      Zu unserem Sachverhalt hätte ich gerne ein Statement von Ihnen:

      Ich bin Ersteher eines im Rahmen einer Teilungsvollstreckung versteigerten MFH, Zuschlag Jan`17, mit bestehenbleibenden Grundschulden:
      Sparkasse x: 2.556,46 € mit 15% Zinsen,
      Sparkasse x: 6.000 DEM mit 4 % Zinsen,
      Frau y: 50.000 DEM ohne Zinsen (aus historischer Teilung einer Erbengemeinschaft).

      Die Sparkasse x gibt an, keine Forderungen mehr zu haben und entsprechende Löschungsbewilligungen bzw. Brief schon „vor geraumer Zeit“ ausgestellt zu haben. Sie verfügt über keine Unterlagen mehr. Eine neue Löschungsbewilligung stellt sie mir nicht aus.

      Die Sparkasse versteht ihre Verpflichtung nicht. Wenn sie noch im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen ist, dann hat sie die Zahlung zur Ablösung der Grundschulden entgegen zu nehmen und Ihnen im Gegenzug eine Löschungsbewilligung auszustellen.

      Die Antragsstellerin A ist zeitgleich Alleinerbin der Grundschuld von Frau y und hat sich per Erbfolgenachweis ins Grundbuch eintragen lassen und den Grundschuldsbetrag angefordert.

      Ja, wenn sie im Grundbuch jetzt als Berechtigte an der Grundschuld eingetragen ist, dann sollten Sie an A zahlen.

      Wir haben gegen die Antragsgegnerin G Klage auf Auskunft über die Grundschulden und Herausgabe der jeweiligen Löschungsbewilligungen bzw. Brief erhoben, da diesbezügliche vorprozessuale Korrespondenz mit G ins Leere liefen (in keinsterweise kooperativ) und A keine Unterlagen besitzt bzw. keine Auskunft geben kann.

      Diese Klage scheint auch überflüssig und damit unzulässig zu sein.

      Unsere Klage wurde als unbegründet abgewiesen, derzeit noch nicht rechtskräftig. Es wurde im Rahmen des Prozesses festgestellt, dass sämtliche Grundschulden mittlerweile zu Eigentümergrundschulden geworden sind

      Das ist unzutreffend, es sei denn, es wäre im Grundbuch so eingetragen worden.

      (auch die Grundschuld von Frau y, da eine Löschungsbewilligung in 2002 erteilt wurde), wir aber keine entsprechende Zahlung auf die Grundschulden geleistet haben und erst dann ein Recht auf Auskunft bzw. Herausgabe der Löschungsbewilligungen erhalten würden.

      Sie könnten allenfalls klagen auf Herausgabe „Zug um Zug“.

      Eigentümer der Grundschuld ist also bei allen drei Grundschulden die Erbengemeinschaft aus A und G.

      Das glaube ich nicht, bzw. erst dann, wenn ich sehe, dass es im Grundbuch so eingetragen ist.

      Nun zu meiner Frage:

      1. An wen leiste ich nun den Grundschuldsbetrag?

      An denjenigen, der im Grundbuch als Berechtigter an der Grundschuld eingetragen ist. Das geht ganz streng formal zu.

      a) an die Erbengemeinschaft?
      b) an die Sparkasse bzw. die Erbin der Grundschuld y?
      c) unter Verzicht auf Rücknahme an die Hinterlegungsstelle, so dass sich die Erbengemeinschaft als
      Berechtigt ausweisen muss?

      2. Gelten die Zinsen der Grundschulden von Sparkasse x auch für meine Zahlungen an die
      Erbengemeinschaft? Also vom Zuschlagsbeschluss bis zum Tag der Zahlung?

      Die Verzinsung gilt auf jeden Fall, gleichgültig, wer jetzt Berechtigter ist.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  5. Hallo Herr Dreyer,

    erst einmal großes Lob für diesen tollen Internetauftritt und ihre Expertise.

    Bei uns liegt nun der konkrete Fall vor, dass wir als Miteigentümer eines Objekts durch Zwangsversteigerung im Zuge der Aufhebung der Gemeinschaft“ alleine Eigentümer des Objekts geworden sind. Wir war also Höchstbietende.
    Das Höchstgebot verblieb auf 475.000 EUR, welches sich aufteilt in bestehenbleibendes Recht 200.000 EUR Grundschuld, bei Zins 15% und den 275.000 EUR Bargebot bei Gericht.

    Ich habe eine Nachfrage zu einem Teil ihres Kommentars, siehe nachfolgend ihre Aussage…..

    „Die Aussage der Rechtspflegerin, dass die Bank auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung ausstellen könnte, ist zwar richtig, aber missverständlich. Die Bank kann natürlich auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung ausstellen, aber erst nachdem der Ersteher die Grundschuld an die Bank bezahlt hat. Ansonsten würde die Bank sich gegenüber den Alteigentümern schadensersatzpflichtig machen. Das sollte die Rechtspflegerin ganz klar so kommunizieren. Leider geschieht das manchmal nicht so klar, weil die Rechtspfleger es sich überhaupt nicht mehr vorstellen können, das es jemand falsch verstehen könnte.“

    Punkt 1)
    Nun müssen wir diese Grundschuld i.h.v. 200.000 EUR bezahlen bei der Gläubiger Bank, welche im Grundbuch vermerkt ist um die Löschungsbewilligung zu erhalten.Dies kann aber nur mit Mitteln unserer finanzierenden Bank (Fremdkapital) geschehen. Unsere finanzierende Bank möchte aber die Löschungsbewilligung um in den ersten Rang des Grundbuch die eigene neue Grundschuld als Sicherheit einzutragen.
    Wie soll das nun funktionieren? Oder habe ich einen Denkfehler?

    Punkt 2)
    Und die Grundschuldzinsen i.h.v. 14% per Anno müssen auch nur ab Zuschlagstag bis zur Bezahlung der Grundschuld von uns bezahlt werden oder? Was wenn die Gläubiger Bank sich nun generell weigert uns die Löschungsbewilligung auszuhändigen?

    Punkt 3)
    bzw. auf die Grundschuld nicht verzichten möchte, weil der Kredit der Vorbesitzer noch valudiert? Die Zinsen sind des längeren nicht bezahlt worden und noch nicht alles getilgt. Müssen wir ggf. noch zur Abhebung des alten Kredits der BAnk zu den Voreigentümern mit Kosten rechnen , z.B. Strafzinsen. Oder ist dies eine reine Geschichte der Voreigentümer?

    Punkt 4)
    Der restliche Betrag der Grundbuchzinsen vom Tag der Antragsstellung der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin geht in den Betrag des Bargebots 275.000 EUR ein oder? Welches dann das Gericht an die Bank auszahlt?

    Danke für die Hilfe

    MFG

    1. Hallo Florian,

      Zu Punkt 1):
      Die Antwort finden Sie unter https://www.teilungsversteigerung24.de/finanzierung-des-gebots-in-der-teilungsversteigerung/

      Zu Punkt 2):
      Richtig, die Zinsen laufen vom Zuschlag bis zur Zahlung. Die Bank wird sich ganz bestimmt nicht weigern, eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Dazu ist sie ja auch verpflichtet.

      Zu Punkt 3):
      Wenn Sie die Grundschuld bezahlt haben, dann hat die Bank ja anstelle der Grundschuld das Geld als Sicherheit. Mehr kann sie nicht verlangen. Als Ersteher geht Sie das Verhältnis der Bank mit den Alteigentümern nichts an. Wenn der Betrag der Grundschuld für die Bank nicht ausreicht, dann ist es das Problem der Bank, aber nicht Ihres.

      Zu Punkt 4):
      Ja, es ist richtig so, wie von Ihnen dargestellt.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank Hr. Dreyer,

        für die rasche Antwort von Ihnen. Die Bank prüft derzeit noch mein Anliegen und wird sich wohl nächste Woche bei mir melden, welche Forderungen sie für die Ablösung der Grundschuld verlangt.

        Auch ihr Link zu 1) hilft mir enorm. Ich habe tatsächlich im Internet ca. 5 Std. gegoogelt und gelesen und keinen derartigen Artikel gefunden, der so auf den Punkt kam. 🙂

        Großes Lob und vielen Dank für die Hilfe. Ich werde sie weiterempfehlen!
        LG
        Florian

      2. Hallo Herr Dreyer,

        vielen Dank nochmal für Ihre Hilfe. Hier ein Nachtrag vom 01.04.2020:

        Da nun endlich das Schreiben von der Gläubiger Bank, welche im Grundbuch vermerkt ist, vorliegt muss ich meine Fragen ergänzen.

        Die Gläubiger Bank fordert mich nun in ihrem Schreiben auf folgende Beträge zu zahlen:

        a) 200.000 EUR Grundschuld
        b) zzgl. Grundschuldzinsen i.h.v. 14% p.a. ab dem Tag des Zuschlags bis zum Tag es Zahlungseingangs bei der Bank D.
        c) Kosten für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung bzw. Abtretungserklärung

        D.h. nun muss ich tatsächlich die Grundschuldzinsen zahlen für den Zeitraum der langen Bearbeitungsdauer von 12.03.20 bis Tag der Überweisung (z.B. 03.04.20 (mit zwei Banktagen für Überweisung). Das wären ca. 23 Tage x 77 EUR = 1771 EUR.

        Nach telefonischer Rücksprache mit der Bank können sie sich nicht kulant zeigen und auf die Grundbuchzinsen verzichten, da sie im Zuschlagsbeschluss vermerkt wurden und eine gesetzliche Verpflichtung besteht sie zu verlangen. Außerdem steht dieses Geld den Alteigentümern zu und daher können sie gar nicht über das Geld entscheiden.

        Jetzt stellen sich natürlich folgende Fragen:

        1) Wie kann es sein, dass ich nun obwohl die Grundschuld von 200.000 EUR nicht mehr voll valutiert – ich nun tatsächlich mehr als 200.000 EUR zahlen muss? Ich weiß vom Alteigentümer, dass ca. 33.000 EUR getilgt wurden.

        2) Wie kann es sein, dass ich trotz Höchstgebot von 475.000 EUR nun doch mehr zahlen muss?
        Oder wird diese Zuzahlung bei der Grundschuld irgendwie gegen das zu zahlende Bargebot gegengerechnet? Doch auch hier liegt mir bereits der Hinterlegungsbescheid vor, dass ich vor Verteilungstermin die offenen 236.000 EUR (abzgl. 39.000 EUR hinterlegte Sicherheit) zu zahlen habe.

        3) Wie kann ich dagegen vorgehen, dass ich trotz meiner Anfrage am 13.3.20 bei Bank D nun erst ein Schreiben am 01.04.20 vorliegen habe und nun für diese lange Bearbeitungsdauer höhere Grundschuldzinsen zahlen muss? Jeder Tag kostet schließlich und mit diesem Vorgehen könnte die Bank D sich ja beliebig Zeit lassen um viel Geld aus den Erstehern „rauszuquetschen“.

        4) Ich hatte nachgelesen, dass die Bank D für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine Kosten verlangen darf. Nun heißt es ich muss die Gebühren für die notarielle Beglaubigung auch noch zahlen. Ist das doch üblich?

        Was sind ihre Tipps, was könnte ich noch tun oder sollte ich einfach rasch zahlen und in den sauren Apfel beißen.

        Vielen Dank nochmal für ihre Hilfe.

        LG
        Florian

        1. Hallo Florian,

          Hallo Herr Dreyer,

          vielen Dank nochmal für Ihre Hilfe. Hier ein Nachtrag vom 01.04.2020:

          Da nun endlich das Schreiben von der Gläubiger Bank, welche im Grundbuch vermerkt ist, vorliegt muss ich meine Fragen ergänzen.

          Die Gläubiger Bank fordert mich nun in ihrem Schreiben auf folgende Beträge zu zahlen:

          a) 200.000 EUR Grundschuld
          b) zzgl. Grundschuldzinsen i.h.v. 14% p.a. ab dem Tag des Zuschlags bis zum Tag es Zahlungseingangs bei der Bank D.
          c) Kosten für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung bzw. Abtretungserklärung

          D.h. nun muss ich tatsächlich die Grundschuldzinsen zahlen für den Zeitraum der langen Bearbeitungsdauer von 12.03.20 bis Tag der Überweisung (z.B. 03.04.20 (mit zwei Banktagen für Überweisung). Das wären ca. 23 Tage x 77 EUR = 1771 EUR.

          Nach telefonischer Rücksprache mit der Bank können sie sich nicht kulant zeigen und auf die Grundbuchzinsen verzichten, da sie im Zuschlagsbeschluss vermerkt wurden und eine gesetzliche Verpflichtung besteht sie zu verlangen.

          Das stimmt zwar so nicht. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, die Zinsen zu verlangen, wenn sie die nicht selbst benötigt. Aber wenn Sie die nicht an die Bank zahlen, könnten die Alteigentümer sie von Ihnen verlangen.

          Außerdem steht dieses Geld den Alteigentümern zu und daher können sie gar nicht über das Geld entscheiden.

          Jetzt stellen sich natürlich folgende Fragen:

          1) Wie kann es sein, dass ich nun obwohl die Grundschuld von 200.000 EUR nicht mehr voll valutiert – ich nun tatsächlich mehr als 200.000 EUR zahlen muss? Ich weiß vom Alteigentümer, dass ca. 33.000 EUR getilgt wurden.

          Wie hoch die Grundschuld valutiert, spielt für Sie überhaupt keine Rolle, geht Sie auch gar nichts an. Im Normalfall erfahren Sie es auch nicht. Sie brauchen es auch nicht zu wissen. Sie haben die Grundschuld übernommen, nicht die Darlehensschuld. Also müssen Sie auch die Grundschuld bezahlen. Wenn dann die Bank 33.000 € mehr bekommt als ihr schuldrechtlich zustehen, dann kehrt die Bank diese 33.000 € an die Alteigentümer aus. Denen stehen die nämlich zu.

          2) Wie kann es sein, dass ich trotz Höchstgebot von 475.000 EUR nun doch mehr zahlen muss?

          Sie haben nicht 475.000 € geboten, sondern ein Bargebot von 275.000 € zuzüglich der Übernahme der Grundschuld. Und zwar haben Sie die Grundschuld so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen ist, einschließlich der dort vermerkten Zinsen.

          Oder wird diese Zuzahlung bei der Grundschuld irgendwie gegen das zu zahlende Bargebot gegengerechnet?

          Nein. Das Gericht hat mit der Grundschuld überhaupt nichts mehr zu tun. Das ist allein zwischen Ihnen und der Bank zu regeln.

          Doch auch hier liegt mir bereits der Hinterlegungsbescheid vor, dass ich vor Verteilungstermin die offenen 236.000 EUR (abzgl. 39.000 EUR hinterlegte Sicherheit) zu zahlen habe.

          3) Wie kann ich dagegen vorgehen, dass ich trotz meiner Anfrage am 13.3.20 bei Bank D nun erst ein Schreiben am 01.04.20 vorliegen habe und nun für diese lange Bearbeitungsdauer höhere Grundschuldzinsen zahlen muss?

          Gar nicht. Sie mussten ja nicht darauf warten, dass die Bank Ihnen am 01.04.2020 schreiben würde. Es hat Sie niemand daran gehindert, der Bank den Grundschuldbetrag auch schon am 12.03.2020 zu überweisen.

          Jeder Tag kostet schließlich und mit diesem Vorgehen könnte die Bank D sich ja beliebig Zeit lassen um viel Geld aus den Erstehern „rauszuquetschen“.

          Wenn die Bank Ihnen auf Ihr Schreiben vom 13.03.2020 am 01.04.2020 antwortet, kann man da eigentlich nicht meckern. Das ist doch wohl ein ganz normaler Bearbeitungszeitraum.

          4) Ich hatte nachgelesen, dass die Bank D für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine Kosten verlangen darf. Nun heißt es ich muss die Gebühren für die notarielle Beglaubigung auch noch zahlen. Ist das doch üblich?

          Ja. Der Schuldner (das sind Sie) hat für alle Kosten aufzukommen.

          Was sind ihre Tipps, was könnte ich noch tun oder sollte ich einfach rasch zahlen und in den sauren Apfel beißen.

          Ja, ich kann nur empfehlen, rasch zu zahlen. Die 1.777 €, über die Sie sich jetzt ärgern, sind doch im Verhältnis zum Steigpreis eigentlich auch nur peanuts.

          Vielen Dank nochmal für ihre Hilfe.

          LG
          Florian

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Hallo Herr Dreyer,

            vielen Dank für die Hilfe. Ich möchte ja rasch zahlen. Meine finanzierende Bank besteht nun auf eine Notarbestätigung (Rangbestätigung) bzgl. der einzutragenden Grundschuld auf das ersteigerte Objekt. Nur kein Notar möchte solange das Grundbuch „gesperrt“ ist diese Rangbestätigung ausstellen.
            Ich muss die Grundschuld bezahlt haben und das Bargebot vor Verteilungstermin bezahlt haben. Meine finanzierende Bank möchte aber neben der Grundschuldbestellung auch die Rangbestätigung (Haftung vom Notar) bestätigt haben bevor sie das Darlehen auszahlt.
            Hier beißt sich der Hund doch in den Schwanz!

            Ich weiß nicht mehr weiter. 🙁

            Grüße
            Florian

          2. Hallo Florian,

            Hallo Herr Dreyer,

            vielen Dank für die Hilfe. Ich möchte ja rasch zahlen. Meine finanzierende Bank besteht nun auf eine Notarbestätigung (Rangbestätigung) bzgl. der einzutragenden Grundschuld auf das ersteigerte Objekt.

            Das halte ich für verständlich.

            Nur kein Notar möchte solange das Grundbuch „gesperrt“ ist diese Rangbestätigung ausstellen.

            Das halte ich nicht für verständlich. Das ist der ureigenste Job eines Notars. Dazu ist er eine Vertrauensperson, und dafür verdient er sein Honorar. Was für ein Problem besteht denn für ihn darin, dass das Grundbuch derzeit gesperrt ist? Gar keines. Sobald das Grundbuch dann nicht mehr gesperrt ist, werden dann doch die Anträge und Bewilligungen vom Grundbuchamt abgearbeitet. Daher kann der Notar doch problemlos diese Bestätigung erteilen. Vielleicht sollten Sie einfach doch noch mal einen anderen Notar bitten. Und sich vielleicht über die Notare, die nicht bereit sind, ihren Job vernünftig zu tun, mal bei der Notarkammer beschweren.

            Ich muss die Grundschuld bezahlt haben und das Bargebot vor Verteilungstermin bezahlt haben. Meine finanzierende Bank möchte aber neben der Grundschuldbestellung auch die Rangbestätigung (Haftung vom Notar) bestätigt haben bevor sie das Darlehen auszahlt.
            Hier beißt sich der Hund doch in den Schwanz!

            Ich weiß nicht mehr weiter. 🙁

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

          3. Hallo Herr Dreyer,

            danke für die Antwort zu dem Problem mit den Notaren.
            Die Notare scheinen generell nicht gerne eine Notarbestätigung abzugeben. Sie stören sich an der inhaltlichen Formulierung der Bank, insb. eines Passus des Formulars: Folgender Auszug:

            ….
            Auf der Grundlage der elektronischen Einsicht in das Grundbuch und ggf. die Markentabelle (frühestens 1 Woche nach Eingang des auch in Ihrem Namen gestellten Eintragungsantrages bezüglich des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt) habe ich festgestellt, dass keine Umstände (z. B. keine unerledigten Eintragungsanträge) der Eintragung und der Beschaffung der bedungenen Rangstelle des für Sie bestellten
            Grundpfandrechts entgegenstehen und die Wirksamkeit der Eintragung beeinträchtigen können.
            ….

            Die Notare meinen, dass sie das so nicht bzw. erst sehr spät zum Verteilungstermin bestätigen könnten.

            MFG
            Hr. Wirtz

          4. Hallo Florian,

            Hallo Herr Dreyer,

            danke für die Antwort zu dem Problem mit den Notaren.
            Die Notare scheinen generell nicht gerne eine Notarbestätigung abzugeben.

            Das ist zwar verständlich, weil sie damit ja eine Haftung für die Richtigkeit der Bestätigung übernehmen, aber es ist nun mal ihr Job. Sonst hätten sie nicht Notar werden dürfen.

            Sie stören sich an der inhaltlichen Formulierung der Bank, insb. eines Passus des Formulars: Folgender Auszug:

            ….
            Auf der Grundlage der elektronischen Einsicht in das Grundbuch und ggf. die Markentabelle (frühestens 1 Woche nach Eingang des auch in Ihrem Namen gestellten Eintragungsantrages bezüglich des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt) habe ich festgestellt, dass keine Umstände (z. B. keine unerledigten Eintragungsanträge) der Eintragung und der Beschaffung der bedungenen Rangstelle des für Sie bestellten
            Grundpfandrechts entgegenstehen und die Wirksamkeit der Eintragung beeinträchtigen können.

            Diese Formulierung ist allerdings in der Tat etwas problematisch. Das ist ja auch so eine allgemeine formularmäßige Formulierung, die im Einzelfall nicht passt. Sie passt auch für den Fall der Teilungsversteigerung nicht. Dann soll doch der Notar diese Formulierung durch eine eigene Formulierung ersetzen. Darüber kann er ja auch mit der Bank sprechen.
            ….

            Die Notare meinen, dass sie das so nicht bzw. erst sehr spät zum Verteilungstermin bestätigen könnten.

            Viele Grüße
            Klaus Dreyer

  6. Hallo Herr Dreyer,
    vielen Dank für Ihre detaillierten Ausführungen auf diesen Seiten.
    Ich war mittlerweile bei zwei Teilungsversteigerungen bei denen jeweils noch Grundschulden im Grundbuch standen und auch als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot eingerechnet wurden. Von den Antragstellern wurde jedoch in beiden Fällen versichert, dass die Schulden nicht mehr valutieren würden und in beiden Fällen gab es auch bereits eine Löschungsbewilligung welche den Beteiligten vermeintlich vorlagen. Gelöscht waren die Grundbucheinträge aber noch nicht. Dennoch waren sich alle Anwesenden sicher, dass der Ersteher in diesem Fall nur das Bargebot zahlen müsste und die Grundschuld mittels der Löschungsbewilligung problemlos gelöscht wird. Auch auf ausdrückliche Nachfrage hat die Rechtspflegerin selbst noch einmal zugestimmt, dass die Bank auch dem Ersteher die Löschungsbewilligung ausstellen könnte und dieser damit die Grundschuld löschen lassen könnte.
    Sind diese Aussagen korrekt? Dies würde dem Gedanken ja widersprechen, dass die bestehen bleibenden Rechte dem Bargebot hinzu gerechnet werden müssten. Tatsächlich vielen die Bargebote in diesen beiden Fällen dann auch um ein vielfaches höher aus.
    Könnte den Erstehern noch eine böse Überraschung blühen, wenn z.B. einer der Beteiligten der Löschung nicht zustimmt? Nach Ihren Beschreibungen wäre dies ja sogar im Interesse der Erbengemeinschaft, da diese ja die bereits getilgten Grundschulden anteilig dann noch zusätzlich zum Versteigerungserlös erhielten?!?

    1. Hallo Herr Klein,

      ob die Grundschulden valutieren oder nicht, ist für einen Ersteher völlig unerheblich, es geht ihn auch gar nichts an. Der Ersteher übernimmt die Grundschuld, nicht die Darlehensschuld, also wird er auch die Grundschuld bezahlen müssen, um sie abzulösen, und zwar so, wie sie im Grundbuch eingetragen ist.

      Ob die Alteigentümer bereits Löschungsbewilligungen vorliegen hatten oder nicht, ist für den Ersteher auch völlig unerheblich. Von diesen Löschungsbewilligungen hätten die Alteigentümer Gebrauch machen können, haben es aber nicht getan. Von diesen Löschungsbewilligungen kann aber nicht der Ersteher Gebrauch machen, denn sie wurde nicht ihm ausgestellt, sondern den Alteigentümern.

      Die Aussage der Rechtspflegerin, dass die Bank auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung ausstellen könnte, ist zwar richtig, aber missverständlich. Die Bank kann natürlich auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung ausstellen, aber erst nachdem der Ersteher die Grundschuld an die Bank bezahlt hat. Ansonsten würde die Bank sich gegenüber den Alteigentümern schadensersatzpflichtig machen. Das sollte die Rechtspflegerin ganz klar so kommunizieren. Leider geschieht das manchmal nicht so klar, weil die Rechtspfleger es sich überhaupt nicht mehr vorstellen können, das es jemand falsch verstehen könnte.

      Wenn die Anwesenden gedacht haben, dass sie nur das Bargebot bezahlen müssten, dann haben sie leider falsch gedacht. Wenn der Ersteher die Grundschuld nicht durch Zahlung ablöst – woraus die Alteigentümer dann ja einen weiteren Erlös erhalten -, dann können die Alteigentümer sich die Grundschuld von der Bank abtreten lassen und dann aus der abgetretenen Grundschuld die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben. Dann bezahlt er entweder die Grundschuld oder er wird sein Haus wieder los.

      Dies alles muss einem Bietinteressenten völlig klar sein! Deshalb schreibe ich das immer wieder so! Bitte lassen Sie da überhaupt nicht erst irgendwelche Zweifel aufkommen!

      Ihre Frage läuft übrigens im Endeffekt darauf hinaus, ob es denn wohl richtig wäre, was ich in dem Artikel geschrieben habe. Ja, es ist richtig. Und wenn jemand etwas anderes sagt oder denkt, dann ist das falsch.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  7. Guten Tag Herr Dreyer,

    mein Ex-Mann hat im Rahmen einer Teilungsversteigerung unser Haus erworben. Wir waren beide zu jeweils 50% im Grundbuch eingetragen. Das Bargebot von 150.000€ ist bereits bei der Verteilungsstelle hinterlegt.

    Um den Kaufpreis bei der Teilungsversteigerung zu finanzieren, hat mein Ex-Mann die noch offenen Verbindlichkeiten von 80.000€ mit seiner neuen Freundin, durch eine neue Bank abgelöst. Als Sicherheit hat die neue Bank die Grundschuld auf das Grundstück eingetragen.

    Nun stellt er mir bei der Verteilung des Erlöses eine Forderung von 40.000€ (Hälfte der Verbindlichkeiten).
    Er teilt die 150.000€ durch 2 und zieht die 40.000€, die ich zahlen soll, noch ab.

    Ist es tatsächlich so richtig so richtig?

    Vielen Dank für Ihr Kommentar vorab.

    1. Hallo Frau Müller,

      nein, das ist natürlich nicht richtig.

      Zuerst mal: Ihr Ex-Mann als Ersteher hat natürlich nicht „die noch offenen Verbindlichkeiten“ bei Ihrer alten Bank abzulösen, sondern die übernommene Grundschuld, die ja durchaus höher sein kann als die restliche Darlehensvaluta; denn wahrscheinlich haben Sie ja schon einen Teil des Darlehens zurückgezahlt. Erst dann, wenn die Grundschuld in voller Höhe bezahlt wurde, darf die alte Bank Ihrem Ex-Mann eine Löschungsbewilligung erteilen, sonst macht sich die alte Bank Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig.

      Die Differenz zwischen Grundschuldnominalbetrag und Darlehensvaluta hat die alte Bank dann an Sie und Ihren Ex-Mann auszukehren.

      Ansonsten hat die alte Bank die Zahlung auf die Grundschuld dazu zu verwenden, das Darlehen im Wege der Sondertilgung zurückzuführen. Damit sind Sie Ihre Schulden dann also los.

      Die Grundschuld hat der Ersteher (Ihr Ex-Mann) im Rahmen der Abgabe des Gebots übernommen Deshalb hat er als Bargebot ja entsprechend weniger geboten. Dann muss er im Rahmen der Zahlung seines Gebots die Grundschuld natürlich auch bezahlen – und zwar er allein; denn es handelt sich ja um sein Gebot, für das er im Gegenzug das Haus erhalten hat.

      Er kann ja nicht von Ihnen erwarten, dass Sie ihm einen Teil seines Gebots bezahlen. Sie haben Ihren Teil des Gebots voll zu erhalten; denn dafür haben Sie ja Ihr Haus hergegeben – das Gebot war der Kaufpreis. Den bezahlt der Käufer, und nicht der Verkäufer. So einfach ist das

      Allerdings ist das wahrscheinlich kein böser Wille seitens Ihres Ex, Vermutlich hat er das nur gedanklich nicht vollständig durchdrungen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  8. Hallo Herr Dreyer,

    folgender Sachverhalt:
    Ich spiele mit dem Gedanken für den hälftigen Anteil meiner Nochehefrau an der gemeinsamen Eigentumswohnung die Teilungsversteigerung zu beantragen und deren Anteil damit käuflich zu erwerben.

    Geschätzter Verkehrswert: 300.000€
    Grundschuld: 175.000€
    Aktuelle Darlehenshöhe: 140.000€

    Nachfolgend möchte ich gerne mein Gedankenspiel schildern und würde Sie höflich bitten, dieses zu korrigieren/ bestätigen.

    Vorab eine Verständnisfrage:
    Ist es korrekt, dass obwohl nur der halbe Besitzanteil versteigert wird dennoch der Verkehrswert der Gesamtimmobilie, die Gesamtgrundschuld etc. herangezogen wird? Könnten Sie bitte kurz erläutern, wie das Ganze dann im Nachgang kalkuliert wird, bzw. welche Zahlungsströme fließen, wenn das Darlehen nur auf mich läuft?

    Nun zu meinen Gedanken (bitte kommentieren):
    – Niemand außer mir hat etwas von einer halben Eigentumswohnung und meine Frau ist finanziell nicht in der Lage mitzubieten. Ich gehe also davon aus, dass ich gute Chancen habe Alleinbieter zu sein
    – Die Grundschulden sind bereits höher als 5/10 des Verkehrswertes, also bilden Sie (+Gerichtskosten) das geringste Gebot
    – Gehen wir davon aus, ich kann den halben Anteil für 180.000€ (Grundschuld+Verfahrenskosten von hier mal geschätzten 5000€) erwerben (abhängig zur Verständnisfrage oben). Das Gericht bekommt die 5000€ Verfahrenskosten und die 175.000€ Grundschuld gehen an die Bank, bei der ich auch mein Darlehen für die Vollfinanzierung der Wohnung zu laufen habe. Was passiert dann mit dem laufenden Darlehen? Wird die Bank das Darlehen ablösen, obwohl ich als Darlehensnehmer und Alt-/Nocheigentümer eines 50%-Anteils auch (Neu)Eigentümer des nun ersteigerten 50%-Anteil geworden bin? Bekommt die Differenz von 35.000 € dann automatisch komplett meine Nochehefrau ausgezahlt, weil ja ihr 50%-Anteil versteigert wurde? Wahrscheinlich könnte ich mit der Bank auch vereinbaren, dass das bestehende Darlehen einfach um die fehlenden 40.000€ aufgestockt wird, um meine Frau „auszuzahlen“ und die Verfahrenskosten begleichen zu können, allerdings bliebe dann vermutlich die Zinsbindung bestehen und beim Verkauf eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Auf diese könnte ich bei einem neuen Darlehen ja verzichten.
    – Nach der Versteigerung gehört die Wohnung dann komplett mir, ich habe ein Darlehen über 180.000€ und kann eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 300.000€ frei am Markt veräußern?

    Soweit mal grob meine Überlegungen.
    Ich freue mich auf Ihren fachkundigen Kommentar.

    Mit freundlichen Grüßen
    Joachim Maler

    1. Hallo Herr Maler,

      Sie haben leider eine völlig falsche Vorstellung. Bei einer Teilungsversteigerung wird nicht nur der halbe Anteil Ihrer Frau versteigert, sondern die ganze Wohnung, also auch Ihr Anteil.

      Insofern werden Ihre nachfolgenden Gedankengänge dann natürlich auch alle obsolet.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  9. Hallo Herr Dreyer,
    ich habe letzte Woche als Antragsteller in der Erbengemeinschaft in der ich mich befinde den Antrag auf Teilungsversteigerung von meinem Anwalt bei Gericht eingereicht. Das Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von € 130.000,-. An Grundschulden sind im Grundbuch € 138.000,- eingetragen, die aber schon lange getilgt sind. Ich habe einen 2/3 Anteil an dieser Gemeinschaft. Der 1/3 Miterbe blockiert leider komplett.
    Ich hätte das Haus gerne alleine. So wie ich das jetzt gelesen habe lohnt sich das nur bei dem Mindestgebot von € 5.000,- . Ansonsten sollte ich lieber die Finger davon lassen, da ich ja die Grundschuld bezahlen muss bzw. 1/3 an den Miterben.
    Ich gehe auch davon aus dass im Versteigerungstermin kein „dritter“ mitbietet da die Grundschuld ja so hoch ist. Der 1/3 Miterbe hat keine besondere Bonität, befürchte aber dass er trotzdem versucht hier hoch zu steigern.

    Ist das in jedem Fall so dass ich bei einem €5.000,- Zuschlag (bester Fall) die €138.000 + € 5.000,- = € 142.000,- zahlen müsste.
    Weil ich ja somit das Haus über dem Verkehrswert ersteigert hätte !
    Grüße Carsten Bauer

    1. Hallo Herr Bauer,

      ja, das ist leider so, jedenfalls solange die Grundschuld noch besteht. Die Erbengemeinschaft erhält natürlich die 138.000 anschließend von der Bank zurück, da die Bank ja keinen Anspruch mehr darauf hat. Insofern bekommen Sie also 2/3 davon wieder (wozu allerdings eine Einigung mit Ihrem Miterben nötig ist). Aber erstmal müssen Sie die aufbringen.

      Sie könnten natürlich die Grundschuld löschen lassen. Das geht allerdings nur mit Einwilligung des Miterben. Wenn er diese Einwilligung nicht erteilen sollte, dann müssten Sie notfalls gegen ihn auf Zustimmung klagen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  10. Lieber Herr Dr. Dreyer,

    ich möchte Ihnen zunächst ein großes Lob für die verständlichen Ausführungen ausrichten.

    Ich hoffe, Sie können kurz auf mein Anliegen antworten.
    Ich möchte in ca. 3 Wochen an einer Teilungsvollstreckung teilnehmen.

    Hierzu ein paar Eckpunkte:
    Verkehrswert des EFH 410.000EUR
    Grundschuld ohne Brief DSL Bank über 248.500 EUR
    15% Zinsen/ 10% Nebenleistung

    Meine Fragen dazu lauten:
    1) hat der Zusatz „ohne Brief“ irgendeine spezielle Auswirkung für den Ersteher?
    2) Bis wann werden die Zinsen über 15% gezahlt? (Zahlungseingang beim Grundschuldgläubiger/ Datum der Löschungsbewilligung/ Datum Löschung aus Grundbuch)
    3) Die Zinsen würden sich hier pro Monat auf 3.106,25 EUR belaufen?
    4) Was besagt die Nebenleistung? Kommen hier zusätzliche Kosten auf mich zu?

    Ich habe sehr großes Interesse an der genannten Immobilie, möchte jedoch vorher das maximale Risikos bezüglich der abzulösenden Grundschulden kalkulieren.

    Ich freue mich voller Spannung auf Ihre Rückmeldung.
    Viele Grüße
    O. Schering

    1. Lieber Herr Schering,

      über Ihr Lob freue ich mich natürlich.

      Zu Ihren Fragen:
      Zu 1) Nein
      Zu 2) Bis Zahlungseingang beim Grundschuldgläubiger
      Zu 3) Richtig, also 103,54 € pro Tag
      ZU 4) Hat für Sie als Ersteher keine Bedeutung, da sie untergeht. Sie erhöht das geringste Gebot und wird aus dem Erlös abgegolten – ist also nur für die Alteigentümer von Bedeutung.

      Sie müssen natürlich die Grundschuld bei Ihren Überlegungen berücksichtigen. Wenn Sie also z.B. bereit sein sollten, 448.500 € insgesamt aufzuwenden, dürften Sie als Bargebot im Termin nur 200.000 € bieten. Die müssten Sie ja an das Gericht zahlen. Die Grundschuld von 248.500 € an die Bank, in Summe also 448.500 €.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Lieber Herr Dreyer,

        vielen Dank für die schnellen und aufschlussreichen Antworten.

        Können Sie mir eventuell noch eine letzte Frage bezüglich der Kalkulation des benötigten Eigenkapitals beantworten?
        Wissen Sie aus Ihrer Erfahrung heraus, ob Banken die im Bargebot enthaltene Nebenleistung als Teil des Kaufpreises oder eher als Erwerbsnebenkosten (wie z.B. Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten) bewertet? Das wäre im konkreten Fall immerhin 24.850 EUR.

        Vielen Dank.
        Oliver Schering

        1. Lieber Herr Schering,

          Ihr Gebot ist quasi der „Kaufpreis“, gleichgültig, was die Alteigentümer dann mit dem Kaufpreis anstellen – ob sie damit also die Nebenleistung ablösen, oder was immer.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  11. Hallo Dreyer,

    Vielen Dank für die Bereitstellung dieser im wirklich einmaligen Informationen zum Thema Teilungsversteigerung. Ich bin Bietinteressent und habe mich extra vor der Versteigerung Anwaltlich beraten lassen, allerdings war die Beratung nicht mit den hier veröffentlichten Informationen vergleichbar.

    Wenn ich die ausführungen hier zum Thema Grundschuld und Grundschuldzins richtig verstehe, werden die Zinsen erst ab dem Tag der Versteigerung berechnet.

    Im Grundbuch steht hierzu: „36.000 DM, mit 10 % Jahreszinsen, sofort vollstreckbar gegen den jeweiligen Eigentümer, für die Kreisparkasse.“ Der Eintrag stammt aus dem Jahr 1965. Die Zinsen werden also erst ab dem Tag der Versteigerung oder dem Tag der Eintragung der Zwangsversteigerung berechnet? Ansonsten wären 10% Jahreszinsen aus dem Jahr 1965 wohl kam bezahlbar.. oder gibt es hier eine Rückwirkende Berechnung z.B. Jahreszinsen aus den letzten drei Jahren?

    Vielen Dank, Manfred

    1. Hallo Herr Hummer,

      als Bietinteressent brauchen Sie sich nur für die Zinsen zu interessieren, die Sie auch bezahlen müssen. Das sind nur die Zinsen ab Zuschlag.

      Die Zinsen von der Beschlagnahme des Grundstücks bis zum Zuschlag erhöhen nur das geringste Gebot. Wenn Sie bereit sind, das geringste Gebot zu bieten, dann ist es für Sie uninteressant, wie sich das geringste Gebot zusammensetzt und warum es diese Höhe hat. Sie bezahlen mit Ihrem Gebot das Grundstück. Anschließend müssen sich die Alteigentümer über den Erlös auseinandersetzen. Es ist ja aber für Sie gleichgültig, wie sich die Alteigentümer den Erlös aufteilen, und ob die sich dann über die Zinsen ärgern, die an die Bank fließen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  12. Guten Tag Herr Dreyer,

    T.V. Erbengemeinschaft. Ich als Miterbe möchte die Erbauseinandersetzung bin Auch einziger Antragssteller.
    – GS 100t€ ( nicht valutierende für Bank X ) + 1( Zinsen.
    – geringste Gebot 100t€ + ca 60 t€ ( da keine Minderanmeldung druch Bank x )

    Die Erbauseinanderstzung §749BGB wird blockiert. Hilft da wirklich nur, die MIterben auf Löschung der nicht val. G.S , oder eher die Bank? Weil diese der Aufforderung eines Miterben nicht nachkommt.

    Mit Betsen Grüssen Karam

    1. Hallo Karam,

      ja, leider werden Sie entweder gegen die Bank oder gegen den blockierenden Miterben klagen müssen. Die Klage gegen den Miterben dürfte schneller zum Ziel führen, weil die Bank wahrscheinlich den Instanzenweg ausschöpfen würde. Eventuell hilft ja auch schon die Androhung einer Klage.

      Haben Sie denn die Bank aufgefordert, eine Minderanmeldung zu erklären, und die Bank hat es abgelehnt?

      Bei der Bank gäbe es anstelle einer Klage auch noch die Möglichkeit der Beschwerde zum Ombudsmann (Beschwerdestelle des Bankenverbands). Allerdings ist der Spruch des Ombudsmanns für die Bank nicht verbindlich, so dass dann eventuell anschließend trotzdem die Klage nötig wird.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Ja es haben schon 2 Termine stattgefunden die nicht zum Erfolge geführt hat.

        Vor dem zweiten Termin habe ich die Bank zur Minderanmeldung gebeten, mit dem Hinweist auf nicht Valuta und auf die Blockade den Auseinandersetzungsansruches nach §749BGB.

        Die Antwort war GS Löschung vor ca. 15J. erteilt. Für die Bank wäre die Angelegenheit erledigt.

        Nun muss ich in der Tat vor dem 3 ten Termin Klagen. Sonst wäre die ganze T.V. Massnahme misslich.

        Obwohl ist schon verr. bei neidrigem EInstiegsgebot , bieten sich die Leute Hals über KOpf und würden die MIndestgebote in den 1 / 2 Verfahren verm. übersteigen 🙂

        Eine Frage noch gibts es höchstrichterliche Urteile, auf “ Pflicht “ zur Löschung einer nicht valutiernde GS ?
        Arguement: Die Löschung würde ja zu einer ordentlichen Verwaltung der Immo dienen.

        1. Hallo Karam,

          wenn die Bank schon vor 15 Jahren eine Löschungsbewilligung erteilt hat, ist das zwar lieb von der Bank, aber damit ist die Sache für die Bank noch lange nicht „erledigt“, solange diese noch als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist.

          Aber wo befindet sich denn diese Löschungsbewilligung jetzt? Haben Sie die? Dann könnten Sie die dem Gericht vorlegen. Dadurch würden dann auch die Zinsen entfallen – leider noch nicht der Nennwert der Grundschuld selbst.

          Wenn Sie gegen den blockierenden Miterben auf Zustimmung zur Löschung klagen, werden Sie damit sehr wahrscheinlich Erfolg haben. Es gibt dazu zwar soweit ich weiß noch kein höchstrichterliches Urteil, aber die Gerichte sind überwiegend der Auffassung, dass die Zustimmung verlangt werden kann. Bitte sehen Sie dazu http://teilungsversteigerung.net/ablauf-teilungsversteigerung/#514 (Kapitel 5.1.4).

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  13. Hallo Herr Dreyer,
    super Artikel, der auch einem Laien wir mir ein wenig Durchblick verschafft. Habe aber noch eine spezielle Frage. Der Insolvenzverwalter meiner Frau betreibt die Teilungsversteigerung unseres Hauses (Verkehrswert 316.000€), welches ich aber nicht verkaufen möchte. Auf dem Haus lastet ein Grundschuld von 266.000€, das dazugehörige Darlehen beläuft sich nur noch auf 184.000€. Der erste Versteigerungstermin ist nun ohne Ergebnis verstrichen, da sich kein Käufer für ein niedrigstes Gebot von über 270.000€ finden ließ. In drei Wochen ist der zweite Termin angesetzt. Nun meine Frage. Gibt es irgendein Umstand der an den bisherigen Rahmenbedingungen etwas ändern kann oder ist das niedrigste Gebot weiterhin durch die Grundschuld gefixt?

    Mit freundlichen Grüßen
    Mike Wunderlich

    1. Hallo Herr Wunderlich,

      an dem geringsten Gebot ändert sich auch in dem nächsten Termin nichts. Es wird nur noch geringfügig höher, weil ja in der Zwischenzeit noch ein paar Verfahrenskosten entstanden sind für die neue Veröffentlichung und ein paar Zustellgebühren. Man darf das nicht verwechseln mit der 5/10-Grenze, die im zweiten Termin entfallen könnte (aber auch dies nur dann, wenn im ersten Termin ein Gebot unterhalb der 5/10-Grenze abgegeben wurde). Die 5/10-Grenze spielt ja aber in Ihrem Fall gar keine Rolle, da sie bei 158.000 € liegt und damit unterhalb des geringsten Gebots.

      Wenn in dem nächsten Termin wieder kein Gebot abgegeben wird, dann wird das Verfahren aufgehoben, ist dann also ergebnislos beendet. Es ist aber natürlich nicht sichergestellt, dass wieder kein Gebot abgegeben wird. Normalerweise wird durchaus recht hoch geboten, sogar bis über den Verkehrswert hinaus. Das kommt aber natürlich auch auf die Lage des Hauses an.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Guten Morgen Herr Dreyer,

        auch der 2. Termin blieb ohne Gebot. Wie ist jetzt eigentlich das weitere Vorgehen? Muss der Insolvenzverwalter das Objekt freigeben oder kann er noch weiter eine Veräußerung betreiben?

        Gruß

        Mike Wunderlich

        1. Hallo Herr Wunderlich,

          das kommt darauf an, aus welchem Grund die Termine dann aufgehoben wurden. Wenn jeweils eine Einstellung nach § 77 ZVG wegen Mangels an Geboten erfolgte, dann ist das Verfahren jetzt ganz aufgehoben, also beendet.

          Wenn aber der Insolvenzverwalter jeweils die einstweilige Einstellung bewilligt hat, dann gibt es noch weitere Termine.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  14. Hallo Herr Dreyer,
    ich habe jetzt aktuell den Fall dass ich zu 2/3 an einer Erbengemeinschaft beteiligt bin in die ein vermietetes Einfamilienhaus fällt. Der Ertragswert ist € 150.000,-. Es ist aber eine Buchgrundschuld von € 160.000,- auf die damals finanzierende Bank eingetragen, die aber bis auf € 20.000 getilgt ist. Wir wollen jetzt den 1/3 Miterben durch eine Teilungsversteigerung loswerden. Eine Löschung der Buchgrundschuld kann ja nur einvernehmlich stattfinden, der Miterbe verweigert leider jegliche Zusammenarbeit.
    Bedeutet das dass es nur wirtschaftlich sinnvoll ist ein € 0,- Gebot abzugeben, da ich ja dem Miterben 1/3 aus der Grundschuld + die (anteiligen) Verfahrenskosten zahlen muss ?
    Akzeptiert das Gericht das überhaupt oder gibt es auch ein Gebot das ins Negative geht ?
    Viele Grüße
    Susanne Bauer

    1. Hallo Frau Bauer,

      Gebote von 0,00 € sind leider nicht möglich. Es muss mindestens das geringste Gebot geboten werden. Das wird auf jeden Fall zumindest die Verfahrenskosten enthalten (ca. 5.000 €). Die Verfahrenskosten zahlen Sie nicht an den Miterben, sondern die entnimmt das Gericht aus dem Erlös.

      Negative Gebote mind natürlich auch nicht möglich; denn das bedeutete ja, dass Ihnen jemand noch etwas dafür zahlen müsste, dass Sie das Eigentum an dem Haus erwerben. Wer sollte denn das sein, der diese Zahlung an Sie leistet?

      Sie könnten aber gegen den unkooperativen Miterben auf Zustimmung zur Teillöschung klagen oder die Klage zumindest erst mal androhen. Wenn dann die Grundschuld bis auf den noch valutierenden Teil gelöscht wird, stellt sich die Situation ja für Sie viel besser dar.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  15. Hallo Herr Dreyer,

    auch von meiner Seite ein Lob für Ihre guten Ausführungen.

    Meine Frage:
    Ich habe vor, bei einer Teilungversteigerung ein Grundstück (Freizeitgrundstück Wert ca. 20.000 Euro) für nicht mehr wie 2.000 Euro zu ersteigern. Dabei gibt es einen Haken: Das Grundstück gehört inzwischen 10 Eigentümern. Ein ehemaliger Eigentümer hatte in seinem Bruchteil einen Grundschuldbrief zu seinem Gunsten mit Wert von 40.000 Euro eintragen lassen (vollstreckbar gemäß §800 ZPO) – ohne Nennung eines Zinssatzes. Dieser Eigentümer ist vor ein paar Jahren verstorben, es gab keine Erben und der Anteil gehört wohl nun dem Nachlassgericht des letzten Wohnortes. Ich gehe aktuell davon aus, dass dieser Grundschuldbrief nicht mehr existiert und würde eine Löschung des Grundschuldbriefs nach der Versteigerung betreiben. Was ist jedoch, wenn sich nach der Versteigerung der aktuelle Eigentümer des Grundschuldbriefes bei mir als Ersteher des Grundstücks meldet? Ich nehme an, dann müsste ich die 40.000 Euro an den aktuellen Briefgrundschuldinhaber zahlen(?). Wenn ich das nicht kann, müsste ich wohl dieses Grundstück zur Zwangsversteigerung freigeben. Angenommen diese erneute Versteigerung bringt dann nur 10.000 Euro ein – müsste ich dann die übrigen 30.000 Euro aus anderen Vermögenswerten begleichen oder ist diese Grundschuld nur in Zusammenhang des Grundstücks zu sehen?

    Viele Grüße
    Helmut Kurz

    1. Hallo Herr Kurz,

      erstmal vielen Dank für Ihr Lob.

      Ob Sie ein Grundstück im Wert von 20.000 € für 2.000 € werden ersteigern können, ist natürlich recht fraglich. Im ersten Termin würde ja jedenfalls die 5/10-Grenze dem entgegen stehen. Auch im zweiten Termin würde die Verschleuderungsgrenze noch greifen, falls sie jemand geltend macht. Denn es würde ja jedenfalls gegen die guten Sitten verstoßen und die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verletzen. Außerdem ist ja wahrscheinlich auch noch mit Bieterkonkurrenz zu rechnen.

      Dieser ehemalige Eigentümer hatte keinen „Grundschuldbrief“ eintragen lassen, sondern eine Grundschuld, die eventuell mit Brief versehen ist. Wenn dieser Eigentümer verstorben ist und keine sonstigen Erben vorhanden sind, dann ist Erbe der Fiskus – nicht das Nachlassgericht. Das sollte aber eigentlich aus dem Grundbuch hervorgehen, wenn es denn berichtigt worden ist.

      Das Schicksal dieser Grundschuld ist davon abhängig, wer Antragsteller ist. Wenn dieser verstorbene Eigentümer bzw. sein Erbe der – alleinige – Antragsteller wäre (das ist wohl eher nicht der Fall?), dann würde die Grundschuld bestehen bleiben und in das geringste Gebot als zu übernehmendes Recht fallen. Außerdem müssten dann Ausgleichsbeträge für die anderen unbelasteten Anteile gebildet werden. Dann würde das geringste Gebot so hoch werden, dass niemand mehr bieten wird.

      Wenn es aber einen anderen Antragsteller gibt, dann erlischt die Grundschuld über 40.000 € und wird nur aus dem Erlös abgefunden, soweit Erlös auf den Anteil des verstorbenen Eigentümers entfällt.

      Also braucht diese Grundschuld Sie als Ersteher überhaupt nicht zu interessieren. Denn entweder die Grundschuld erlischt sowieso (wahrscheinlich) oder das geringste Gebot wird so hoch (jedenfalls größer als 40.000 €), dass Sie dann sowieso nicht bieten wollen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Hallo Herr Dreyer,

        vielen Dank für Ihre Antwort.

        Ich bin nun etwas verwirrt, was das Bestehen oder Löschen einer Grundschuld betrifft. Ich ging davon aus, dass bei einer Teilungsversteigerung wg. Auflösung einer Eigentümergemeinschaft die Lasten am Grundstück bleiben. Da ich aktuell selbst Mit-Eigentümer bin, ging ich davon aus, dass alle Lasten nach meiner Erstehung des Grundstücks verbleiben und entsprechend bedient werden müssen. Ich kam übrigens auf die 2.000 Euro, da bei einem weiteren Eigentümer eine Zwangssicherungshypothek für das Land Niedersachsen (Landesjustizfiskus) von rund 6.000 Euro eingetragen ist. (Da gehe ich davon aus, dass man dies als Ersteher bedienen muss(?). Zudem hat ein weiterer Eigentümer eine zinslose Grundschuld in Höhe von 12.000 Euro auf den Namen meines Vaters eingetragen (zu Lasten seines Eigentumsanteils). Da mein Vater verstorben ist und ich mit meiner Schwester Erbe dieser Grundschuld sind, gehe ich davon ebenfalls aus, dass ich 6.000 Euro an meine Schwester zahlen muss, um diese Grundschuld löschen zu lassen. Ich gebe zu, dass dies alles sehr verworren ist. Als Mit-Eigentümer und auch als „geerbte Grundschuld-Inhaber“ an diesem Grundstück beantrage ich eine Teilungsversteigerung, um für 14.000 Euro ein Grundstück für 20.000 Euro zu erhalten – nur die 40.000 Grundschuld für den Fiskus machten mir Sorgen, aber da haben Sie ja ausgeführt, dass diese nicht mehr relevant sind.

        1. Hallo Herr Kurz,

          ich kann Ihre Verwirrung gut verstehen; denn Ihr Fall ist offenbar tatsächlich etwas verwirrend. Ich habe in dem Blog-Artikel nur den Fall behandelt, dass die Grundschuld auf allen Anteilen lastet, was der Normalfall ist – sonst hätte ich bestimmt jegliche Klarheit beseitigt.

          Ihr Fall liegt aber viel komplizierter, da die verschiedenen Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet sind. In diesem Fall kommt es darauf an, wer Antragsteller ist. Nur die Grundschulden, die auf dem Anteil des Antragstellers lasten, gehen dem Recht des Antragstellers auf Aufhebung der Gemeinschaft (das ist das Recht, aus dem heraus die Teilungsversteigerung betrieben wird) im Rang vor und bleiben deshalb bestehen. Alle anderen Grundschulden, die nur auf Anteilen der Antragsgegner lasten, gehen unter und werden lediglich aus dem Erlös abgefunden – also dem Erlösanteil, der auf diesen Bruchteil entfällt.

          Falls es mehrere Antragsteller gibt, weil vielleicht andere Miteigentümer dem Verfahren beitreten, dann bleiben nur die Grundschulden für den Antragsteller bestehen, dessen Anteil verhältnismäßig am wenigsten belastet ist.

          Je nach Konstellation müssen bei unterschiedlicher Belastung eventuell noch Ausgleichsbeträge gebildet werden für die Miteigentümer, deren Anteile geringer belastet sind bzw. deren Belastungen untergehen.

          Bevor wir aber weiterhin aneinander vorbei reden – Sie haben mir ja mit Ihrer ersten Frage den Sachverhalt auch nur so weit geschildert, wie er Ihnen gerade wichtig erschien – ist es wohl am besten, Sie setzen sich mal direkt mit mir in Verbindung und übermitteln mir auch mal den Grundbuchauszug.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Hallo Herr Dreyer,
            erneut vielen Dank für Ihre Ausführungen. Nun ist mir die Sachlage verständlicher.
            Ich komme gerne auf Sie zu.

            Viele Grüße
            H. Kurz

  16. Guten Tag,
    vielen Dank für den tollen Artikel. Ich hätte folgende Frage:

    Annahmen:
    Teilungsversteigung eines Grundstücks, Eigentümer im Grundbuch ist das Land Bayern (evtl. gab es keine Erben bzw. das Erbe wurde ausgeschlagen / Kann das ein Grund sein warum ein Land im Grundbuch stehen würde?), Verkehrswert des Grundstücks 120.000 Euro.

    Ausserdem stehen im Grundbuch

    Grundschuld 150.000 Euro
    Grundschuld 200.000 Euro
    Sicherungshypothek 150.000 Euro
    Sicherungshypothek 10.000 Euro

    Was würde dies für die Teilungsversteigerung bedeuten? Da die Grundschulden im Grundbuch stehen, würde man diese ja bei einem Kauf übernehmen. Ein Gebot macht hier ja wenig Sinn, da der Verkehrswert wesentlich geringer ist als der Verkehrswert.

    Wie wird in solchen Fällen mit dem Versteigerungsobjekt umgegangen da ja keine Gebote zu erwarten wären.

    Danke und Grüsse

    C. Meier

    1. Hallo Herr Meier,

      wenn es keine anderen Erben gibt oder alle Erben das Erbe ausschlagen, dann wird letztlich der Fiskus Erbe. Das kann der Grund dafür sein, dass das Land Bayern als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

      Da es sich um eine Teilungsversteigerung handelt, muss es ja noch mindestens einen weiteren Eigentümer geben. Wer ist denn Antragsteller?

      Wenn die aufgezählten Grundschulden und Sicherungshypotheken in Höhe von 510.000 € alle auf dem gesamten Grundstück lasten (das ist wahrscheinlich nicht der Fall), dann würden sie in der Tat alle als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot fallen und wären damit von einem Ersteher zu übernehmen. Das wird natürlich angesichts des Verkehrswerts von 200.000 € niemand tun wollen. Dann wird also niemand bieten. Das Gericht stellt dann das Verfahren gemäß § 77 ZVG wegen Mangels an Geboten einstweilen für sechs Monate ein und hebt es nach Ablauf dieser Frist ganz auf, falls innerhalb der sechs Monate niemand einen Antrag auf Fortsetzung des Verfahrens stellt. Dann geht also das ganze Verfahren aus wie das Hornberger Schießen, bewirkt also außer Kosten gar nichts.

      Falls allerdings die genannten Grundschulden und Sicherungshypotheken nur auf einem Anteil lasten sollten, dann stellt sich die Situation ganz anders dar, je nachdem, wer Antragsteller ist. Wenn diese Rechte nämlich nur auf dem Anteil des Antragsgegners lasten sollten, dann bleiben sie nicht bestehen, sondern werden lediglich aus dem anteiligen Erlös abgefunden – soweit dafür Erlös zur Verfügung steht – und fallen ansonsten aus, gehen also unter. Dasselbe gilt, falls es mehrere Antragsteller gibt und der Anteil eines Antragstellers mit diesen Rechten nicht belastet ist.

      Hier müssten Sie also das Grundbuch noch mal genau anschauen. Oder mal den Rechtspfleger fragen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  17. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    im Grundbuch des zur Teilungsversteigerung stehenden Objektes steht eine einzige Grundschuld mit einer Anmerkung über den Verzicht der Bank. Damit müsste die Grundschuld doch zu einer Eigentümergrundschuld geworden sein, korrekt?

    An wen muss ich als Ersteher dann die Zahlung leisten, um diese Grundschuld zu bedienen, wenn es mehrere Eigentümer gibt? Habe ich als Ersteher dann die Miteigentumsverhältnisse zu berücksichtigen? Benötige ich zur Löschung von allen Eigentümern dann eine Löschungsbewilligung?

    Was ist, wenn ich einer der Miteigentümer bin, an wen muss ich dann zahlen und in welcher Höhe? Kann ich noch Forderungen aus dem Bargebot abziehen (anteilige Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat)?

    Viele Grüße

    Luise

    1. Sehr geehrte Frau Kösling,

      zu Ihren Fragen:

      im Grundbuch des zur Teilungsversteigerung stehenden Objektes steht eine einzige Grundschuld mit einer Anmerkung über den Verzicht der Bank. Damit müsste die Grundschuld doch zu einer Eigentümergrundschuld geworden sein, korrekt?
      Ja, das ist richtig.

      An wen muss ich als Ersteher dann die Zahlung leisten, um diese Grundschuld zu bedienen, wenn es mehrere Eigentümer gibt?
      An die Gemeinschaft der Alteigentümer.

      Habe ich als Ersteher dann die Miteigentumsverhältnisse zu berücksichtigen?
      Nein, das müssen die Alteigentümer im Innenverhältnis untereinander regeln.

      Benötige ich zur Löschung von allen Eigentümern dann eine Löschungsbewilligung?
      Ja.

      Was ist, wenn ich einer der Miteigentümer bin, an wen muss ich dann zahlen und in welcher Höhe?
      In Ihrer Eigenschaft als Ersteherin haben Sie nach wie vor an die Gemeinschaft der Alteigentümer insgesamt zu zahlen. In Ihrer Eigenschaft als eine der Alteigentümerinnen müssen Sie sich dann mit den anderen Miteigentümern an dieser Zahlung auseinandersetzen, also sich am besten darüber einig werden, wer davon wieviel bekommen soll. Wenn Sie diese Einigkeit vor der Zahlung herstellen, dann brauchen Sie natürlich nicht mehr an sich selbst zu zahlen.

      Kann ich noch Forderungen aus dem Bargebot abziehen (anteilige Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat)?
      Nein. Solche Forderungen kann es auch nicht geben (oder ich verstehe nicht, welche Forderungen Sie meinen). Alle Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat, hat das Gericht bereits aus dem Bargebot entnommen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

        vielen herzlichen Dank für Ihre Antworten.

        Läuft die Zahlung an die Gemeinschaft der Alteigentümer über das Gericht oder wie ist die Zahlung zu leisten, gerade wenn der Ersteher auch anteiliger Miteigentümer ist. Regeln die Parteien das dann untereinander oder wird das Gericht hier vorgeschaltet bzw. zwangsweise als Hinterlegungsstelle notwendig?

        Als Forderung aus dem Bargebot meine ich die Kosten des Verfahrens, welche anteilig von den Miteigentümern gemeinsam zu tragen sind. Wenn einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragt und die Kosten bisher allein getragen hat, und dann ein anderer Miteigentümer Ersteher würde, dann stünde dem doch eine Kostenbeteiligung im Innenverhältnis in Höhe der Miteigentumsanteile zu, oder beurteile ich das nicht korrekt?

        Viele Grüße

        Luise

        1. Sehr geehrte Frau Kösling,

          Läuft die Zahlung an die Gemeinschaft der Alteigentümer über das Gericht oder wie ist die Zahlung zu leisten, gerade wenn der Ersteher auch anteiliger Miteigentümer ist. Regeln die Parteien das dann untereinander oder wird das Gericht hier vorgeschaltet bzw. zwangsweise als Hinterlegungsstelle notwendig?
          Das Gericht kümmert sich darum nicht mehr. Das ist nicht mehr Bestandteil des Teilungsversteigerungsverfahrens. Das müssen die Alteigentümer also untereinander – hoffentlich einvernehmlich – regeln. Sobald klar ist, welcher der Alteigentümer wieviel bekommen soll, braucht der Ersteher, der gleichzeitig Alteigentümer ist, natürlich nicht mehr an sich selbst zu zahlen, sondern muss nur die Anteile an die anderen bezahlen.

          Als Forderung aus dem Bargebot meine ich die Kosten des Verfahrens, welche anteilig von den Miteigentümern gemeinsam zu tragen sind. Wenn einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragt und die Kosten bisher allein getragen hat, und dann ein anderer Miteigentümer Ersteher würde, dann stünde dem doch eine Kostenbeteiligung im Innenverhältnis in Höhe der Miteigentumsanteile zu, oder beurteile ich das nicht korrekt?
          Das sehen Sie tatsächlich nicht korrekt. Die Verfahrenskosten werden ja vom Gericht aus dem Erlös entnommen. Dadurch wird der Erlös ja geschmälert, so dass auf diese Weise die Alteigentümer automatisch gemeinsam (entsprechend anteilmäßig) die Kosten tragen, indem sie entsprechend weniger Erlös bekommen. Wenn der Antragsteller Vorschüsse auf die Verfahrenskosten geleistet hat, dann bekommt er diese im Rahmen der Verteilung aus dem Erlös zurück – als Bestandteil der Verfahrenskosten. Da gibt es also nichts mehr untereinander auszugleichen, weil das Gericht diesen Ausgleich dann schon vorgenommen hat.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

            nochmals vielen Dank für Ihre Antworten.

            Bei der letzten Frage habe ich noch Verständnisschwierigkeiten. Sie schreiben, dass der Erlös durch Abzug des Bargebotes geschmälert wird, so dass auf diese Weise die Alteigentümer automatisch gemeinsam (entsprechend anteilmäßig) die Kosten tragen, indem sie entsprechend weniger Erlös bekommen. Im Falle dessen, dass der Ersteher nicht Miteigentümer ist, kann ich das auch nachvollziehen.

            Wenn der Ersteher einer der Miteigentümer ist, dann zahlt er die Kosten doch alleine?

            Nehme ich ein Beispiel an, der Einfachheit halber bei 2 Eigentümern:
            100.000 Euro Eigentümergrundschuld (je 1/2 Anteil) und 2.000 Euro Kosten des Verfahrens. Das Objekt wird für das Mindestbargebot von 2.000 Euro versteigert an einen Miteigentümer (Antragsgegner). Dieser zahlt die 2.000 Euro an das Gericht. Anschließend erhält der andere Miteigentümer (Antragssteller) seine Vorschüsse zurück.
            Dann hätte der Antragsgegner alle Verfahrenskosten getragen und nicht nur seinen Anteil. Gibt es dann keinen Ausgleichsanspruch, obwohl die Kosten des Verfahrens gemeinsam anteilig zu tragen sind?

            Viele Grüße

            Luise Kösling

          2. Sehr geehrte Frau Kösling,

            Ihre gedanklichen Schwierigkeiten rühren daher, dass Sie bei dem Ersteher, der gleichzeitig Alteigentümer ist, nicht gedanklich sauber trennen zwischen der Rollenverteilung als Ersteher bzw. Alteigentümer. Bei Ihrem Beispiel zahlt der Ersteher – in seiner Eigenschaft als Ersteher – zwar 2.000 €, diese 2.000 € zahlt er aber nicht auf die Kosten des Verfahrens, sondern er zahlt schlicht sein Gebot, und bekommt im Gegenzug gegen die Zahlung des Gebots mit dem Zuschlag das Eigentum an dem Objekt. Er hat also mit den 2.000 € das Objekt gekauft, nicht aber die Kosten des Verfahrens bezahlt. Die Kosten des Verfahrens gehen ihn in seiner Rolle als Ersteher gar nichts an. Er kennt diese Kosten nicht, braucht sie auch nicht zu kennen, sie interessieren ihn schlicht nicht.

            Erst danach – im Wege der Erlösverteilung – schlüpft er in die andere Rolle als Alteigentümer. Das ist rechtlich betrachtet eine andere Person, auch wenn es derselbe Mensch ist. In der Rolle als Alteigentümer möchte nunmehr jeder der Alteigentümer aus dem Erlös gern 1.000 € bekommen. Die bekommt er aber nicht, da er mit diesen 1.000 € die Kosten des Verfahrens bezahlt. Also bezahlt jeder der beiden Alteigentümer 1.000 €, indem er diesen Erlös nicht erhält. Dieses Geld ist zwar von dem Ersteher aufgebracht worden, aber als Kaufpreis. Die Alteigentümer möchten diesen Kaufpreis gern haben, müssen daraus aber erst mal die Kosten bezahlen.

            Ich hoffe, dass es so verständlich wird.

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

    2. Sehr geehrter Herr Dreyer,

      ich hatte mit einem Geschäftspartner ein Objekt gekauft, was zu einer Teilungsversteigerung kam, wegen Unstrittigkeiten.
      Wir stehen beide 50/50 im Grundschuld.
      Grundschuld ist mit 200 000€ eingetragen.
      Der Geschäftspartner (Ersteher) musste die Grundschuld in Höhe von 200 000€ übernehmen und er hat bis zu 151 500€ ersteigert.
      Jetzt meine Frage. Der Ersteher (Ex-Geschäftspartner) denkt, da er eh der Alteigentümer war und im Grundbuch steht, wird die Grundschuld erloschen und er zahlt nur die 151 500€.
      So wie Sie oben geschrieben haben, müsste der Ersteher doch als erstes die 151 500€ zahlen, den Grundschuld in Höhe von 200 000€ an die Bank zahlen, damit d. Grundschuld erloschen wird.
      Die ganze Rechnungen wie Gerichtskosten, Darlehen was noch offen ist etc. zahlen , erst dann wird der Erlös aufgeteilt oder ?
      Also müsste der Ersteher hier der Alteigentümer die 200 000€ plus die 151 500€ insgesamt zahlen.
      Alle Rechnungen sowie d. Darlehen abziehen und was noch übrig bleibt aufgeteilt.
      Ist das so richtig. Keiner kann mir genau sagen, wie das ist.
      Für Ihre Rückmeldung bin ich Ihnen sehr dankbar.

      Mit freundlichen Grüßen

      Sabah

      1. Hallo Sabah,

        Sie haben vollkommen Recht. Der Ersteher muss das Bargebot von 151.500 € an das Gericht bezahlen und zur Ablösung der Grundschuld 200.000 € (+Zinsen seit Zuschlag) an die Bank bezahlen, in Summe also 351.500 €; denn das war sein Gebot, und das muss er natürlich dann auch bezahlen.

        Die Gerichtskosten muss er nicht gesondert bezahlen. Die entnimmt das Gericht aus den 151.500 €.

        Das Darlehen muss er auch nicht bezahlen. Mit dem Darlehen hat er als Ersteher nichts zu tun. Er zahlt die Grundschuld, also die 200.000 €. Daraus entnimmt die Bank dann den Betrag zur Rückzahlung des Darlehens und kehrt den Rest an die Alteigentümer aus.

        Viele Grüße
        Ihr Klaus Dreyer

        1. Sehr geehrter Herr Dreyer,
          stimmt das, der Ersteher (Ex-Eigentümer) der vorher auch Besitzer war muss zwar die
          200 000€ an die Bank zahlen, zahlt aber auch meine Schulden und hätte einen schuldrechtlichen Ausgleichanspruch gegen mich. Ist das richtig?
          So wurde es mir gesagt.
          Was ich aber nicht verstehe. Wenn es ein dritter ersteigert hätte, müsste er doch auch die Grundschuld komplett bezahlen, d.h. an die Bank…die zieht die Schulden ab und verteilt es an die Ex-Eigentümer.
          Warum kann der Ersteher jetzt einen Ausgleichanspruch an mich machen?
          LG
          Sabah

          1. Hallo Sabah,

            nein, das stimmt natürlich nicht.

            Der Ersteher, ob Alteigentümer oder nicht, gibt gemäß der Versteigerungsbedingungen ein Gesamtgebot ab, das sich zusammensetzt aus dem Bargebot (das er an das Gericht zahlt) und der Übernahme der bestehen bleibenden Rechte, also z.B. einer Grundschuld über 200.000 €. Er wird damit also Schuldner der Grundschuld. Da er diese Grundschuld als Schuldner übernimmt, braucht er ja entsprechend weniger als Bargebot zu bieten. Er hat ja durch die Übernahme der Grundschuld einen Teil seines Gebotes bereits bezahlt, sozusagen an Zahlungs statt.

            Die Grundschuld wird er anschließend durch Zahlung der Grundschuld an die Bank ablösen. Die Bank wird die Zahlung auf die Grundschuld dazu verwenden, die Darlehensschuld per Sondertilgung zu tilgen (einen überschießenden Betrag hat die Bank an die Alteigentümer auszukehren). Damit ist Ihre Darlehensschuld also bezahlt. Sie sind jetzt schuldenfrei. Aber Sie haben ja im Gegenzug ein Haus dafür hergegeben. Und der Ersteher hat durch seine Zahlung ein Haus erworben. Seine Zahlung war also der Kaufpreis für das Haus. Der Ersteher hat also nicht auf Ihre Darlehensschuld bezahlt, sondern hat lediglich den Kaufpreis für das Haus entrichtet.

            Also hat der Ersteher selbstverständlich keinen schuldrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen Sie. Das ist nicht anders als bei einem fremden Ersteher. Wer immer Ihnen das also so gesagt hat – es war falsch.

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

  18. Guten Tag Herr Dreyer,

    Ihre Artikel haben meinem Mann und mir sehr geholfen uns auf eine Teilungsversteigerung vorzubereiten.
    Nun haben wir ein Objekt erstanden und möchten die Grundschulden schnellst möglich ablösen. Um überhaupt Auskunft zu bekommen, musste ich auf den Zuschlagsbescheid warten. Als mir dieser vorlag, setzte ich mich umgehend mit den entsprechenden Banken in Verbindung (6 Tage nach Versteigerung).
    Nun haben wir von einer Bank die Ablösungsmitteilung, in der wir Zinsen bis Ende Mai zahlen sollen, obwohl wir Mittwoch den Zahlungsauftrag geben möchten. Ist das rechtens? Zudem verlangt die Bank noch Gebühren für die Beglaubigung der Grundbuchberichtigungsurkunde?
    Dürfen diese Zahlungen veranschlagt werden?

    Viele Grüße
    Jasmina Gottschalk

    1. Hallo, guten Tag Frau Gottschalk,

      ich freue mich, dass meine Artikel für Sie hilfreich waren.

      Die Zinsen müssen natürlich taggenau bis zu dem Tag ausgerechnet werden, an welchem das Geld bei der Bank eingeht. Da die Bank ja sicherlich nicht genau wusste, wann Sie die Zahlung leisten würden, hat sie die Zinsen erst mal bis zu einem vermuteten Ablösetag Ende Mai ausgerechnet. Das ist seitens der Bank wohl erst mal nur als Schätzung gemeint. Auch Sie wissen ja nicht ganz genau, wann denn das Geld bei der Bank eingehen wird (Mittwoch oder Donnerstag?). Insofern können Sie es auch erst mal nur schätzen. Das muss man dann im Nachhinein noch ausgleichen, wenn man es genau weiß.

      Die Bank wird Ihnen nach Zahlungseingang dann ja die Löschungsbewilligung erteilen. Die muss die Bank notariell beglaubigen lassen. Dafür entstehen der Bank ja Notarkosten. Derartige Kosten sind vom Schuldner zu tragen. Das sind also im Moment Sie. Deshalb ist es ok, wenn die Bank Sie um die Erstattung dieser ihr entstehenden Kosten bittet. Die können ja aber nur recht gering sein (ca. 30- 50 €?)

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  19. Hallo,
    bin Eigentümer eines Hauses. Im Grundbuch stehen im Rang 1+2 insgesamt 190 T€ mit 15% Zinsen als Grundschuld ohne Brief seit 1995 (so auch gewollt!)
    Das Haus ist inzwischen fast abbezahlt.
    Da das Grundstück früher ein großes Grundstück war und geteit wurde stehten noch nachrangige Sicherungshypotheken gegen den ehemmaligen Miteigentümern in meinem Grundbuch. Die Gläubiger wollen einer Pfandhaftentlastung nicht zustimmen.
    Text im Grundbuch: Nur lastentend an einem 1/4 Anteil des ehemals Betroffenen…übertragen zur Mithaft.
    Habe ich durch die eine Zwangsversteigerung meines Grundstückes zu befürchten, oder schrecken die Grundschulden jeden Interessenten ab? Würde sich eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung und Ersteigerung meines eigenen Grundstückes rechnen um die Gläubiger so auszuschalten? Welche Möglichkeiten gibt es noch die Gläubiger los zu werden.

    Liebe Grüße
    Peter

    1. Hallo Peter,

      es kann nicht wirklich Ihr Ernst sein, dass Sie Grundschulden über 190 T€ gewollt im Grundbuch stehen lassen wollen, wenn Sie andererseits an eine Teilungsversteigerung denken, bei der Sie das Haus selbst ersteigern möchten. Dazu höre ich oft den Gedanken, dass andere Bieter dadurch abgeschreckt würden. Aber denken Sie bitte daran, dass Sie sich selbst damit genauso abschrecken. Denn Sie werden doch nicht anders behandelt als andere Bieter auch.

      Wenn Sie also das Darlehen inzwischen weitgehend zurückgezahlt haben, dann ist daran zu denken, die Bank um eine Löschungsbewilligung zu bitten und die Grundschulden alsdann im Grundbuch zu löschen.

      Wenn ich Sie richtig verstehe (ganz klar wird das aus Ihren Ausführungen nicht), dann lasten die Sicherungshypotheken also nur auf dem Anteil des Miteigentümers. Das kann also dann nie zu einer Zwangsversteigerung „Ihres“ Grundstücks führen, sondern allenfalls zu einer Zwangsversteigerung des ideellen Anteils des Miteigentümers – was Ihnen ja egal sein kann.

      Wenn dann auf Ihren Antrag hin eine Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks stattfinden sollte, so ließe sich die so gestalten, dass dabei die auf dem Anteil des Miteigentümers lastenden Sicherungshypotheken gelöscht würden. Die würden aus dem Erlösanteil abgefunden, welcher auf den Anteil des Miteigentümers entfällt – soweit dieser Erlös dafür ausreicht. Ansonsten gehen sie ersatzlos unter.

      Um das in Ihrem Sinne zu gestalten, können Sie mich gern mal kontaktieren. Dabei könnte ich Ihnen helfen, damit das dann auch alles in die richtigen Bahnen gelenkt wird.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  20. Guten Tag Herr Dreyer,

    Vielen Dank für Ihren sehr informativen Artikel.
    Ich bin an einem Objekt interessiert, das zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft zur Teilungsversteigerung angeboten wird.
    Verkehrswert 100.000
    Grundschuld ohne Brief 99.000; 15% Zinsen; 5% Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; Rang vor Abt. II Nr. 3 aufgrund teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts. In Abt. II Nr. 3 steht die Eingentumsübertragungsvormerkung für die Alteigentümer.

    Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe muss ich als Erwerber die Grundschuld übernehmen. Ich möchte für das Objekt max. 170.000 bieten. Muss ich dann im Maximalfall 71.000 als Gebot abgeben, da ich zusätzlich noch die 99.000 Grundschuld „erwerbe“?
    Falls wenig Konkurrenz mitbietet, kann ich dann auch nur 10.000 bieten? Oder widerspricht das der 5/10 Regel? Falls dem so wäre, müsste man ja mindestens 50.000 bieten plus die 99.000 Grundschuld, also 149.000, also wäre das Mindestgebot deutlich höher als der Verkehrswert.

    Könnte es auch sein, dass die Grundschuld im Versteigerungstermin gestrichen wird? Falls nicht, kann ich die Grundschuld in jedem Falle direkt nach Erwerb des Objekts zurückzahlen? Ich möchte ja auf keinen Fall 15% Zinsen zahlen müssen.
    Wichtig wäre auch zu wissen, wie schnell die Löschung der Grundschuld nach meiner Auszahlung von statten geht. Denn ich benötige bis zum Verteilungstermin eine Finanzierung meiner Bank, die ihrerseits die Immobilie als Sicherheit hernehmen wollen wird.

    Ich würde mich sehr über Ihre Antwort freuen, da ich mit dem Kauf ein für mich hohes finanzielles Risiko eingehe und mir die Rechtslage leider immer noch nicht ganz klar ist.

    Mit freundlichen Grüßen
    Henry

    1. Sehr geehrter Herr Henry,

      das sind jetzt eine ganze Menge Fragen auf einmal. Ich schreibe deshalb der Einfachheit halber meine Antworten farblich abgesetzt in Ihren Text hinein:

      Guten Tag Herr Dreyer,

      Vielen Dank für Ihren sehr informativen Artikel.
      Ich bin an einem Objekt interessiert, das zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft zur Teilungsversteigerung angeboten wird.
      Verkehrswert 100.000
      Grundschuld ohne Brief 99.000; 15% Zinsen; 5% Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; Rang vor Abt. II Nr. 3 aufgrund teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts. In Abt. II Nr. 3 steht die Eingentumsübertragungsvormerkung für die Alteigentümer.

      Diese Eigentumsübertragungsvormerkung ist doch aber bestimmt inzwischen gelöscht (?). Denn die Alteigentümer sind doch jetzt offenbar Eigentümer, brauchen also keine Vormerkung mehr.

      Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe muss ich als Erwerber die Grundschuld übernehmen
      Ja.

      Ich möchte für das Objekt max. 170.000 bieten. Muss ich dann im Maximalfall 71.000 als Gebot abgeben,
      Ja, das ist dann das „Bargebot“.

      da ich zusätzlich noch die 99.000 Grundschuld „erwerbe“?
      Ja, Sie werden dadurch Schuldner der Grundschuld und müssen diese dann auch noch bezahlen.

      Falls wenig Konkurrenz mitbietet, kann ich dann auch nur 10.000 bieten?
      Ja, das könnte eventuell möglich sein. Es kommt aber darauf an, wie hoch das geringste Gebot sein wird. Falls nämlich die Bank nicht im Wege der Minderanmeldung auf die laufenden Zinsen und die Nebenleistung verzichtet hat, dann würden diese ja auch noch in das geringste Gebot fallen. Danach sollten Sie den Rechtspfleger mal fragen. Falls die laufenden Zinsen noch mit in das geringste Gebot fallen, dann könnte das z.B. seit dem 01.01.2017 sein (je nachdem, wann das Verfahren angeordnet wurde) bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das könnten also an laufenden Zinsen z.B. 15% vom 01.01.2017 bis 01.04.2019 sein, also ca. 33.500 € und noch mal 4.950,00 € an einmaliger Nebenleistung und ca. 5.000 € an Gerichtskosten – dann wäre das geringste Gebot also schon ca. 142.450 € (das geringste Bargebot also 43.450 €).

      Oder widerspricht das der 5/10 Regel?
      Nein, in die 5/10-Grenze zählt die 99.000 € Grundschuld mit hinein. Durch die Übernahme der Grundschuld haben Sie also quasi 99.000 € bereits bezahlt.

      Falls dem so wäre, müsste man ja mindestens 50.000 bieten plus die 99.000 Grundschuld, also 149.000, also wäre das Mindestgebot deutlich höher als der Verkehrswert.
      So ist es aber nicht.

      Könnte es auch sein, dass die Grundschuld im Versteigerungstermin gestrichen wird?
      Das ist im Prinzip denkbar, wenn eine Löschungsbewilligung vorliegt und die Alteigentümer sich plötzlich im Termin darüber einig werden sollten, dass sie beide die Löschung wollen. Ist aber recht unwahrscheinlich.

      Falls nicht, kann ich die Grundschuld in jedem Falle direkt nach Erwerb des Objekts zurückzahlen?
      Ja.

      Ich möchte ja auf keinen Fall 15% Zinsen zahlen müssen.
      Wenn Sie die Grundschuld sofort durch Zahlung ablösen, dann brauchen Sie diese Zinsen ja auch nicht zu zahlen.

      Wichtig wäre auch zu wissen, wie schnell die Löschung der Grundschuld nach meiner Auszahlung von statten geht.
      Die Löschung der Grundschuld wird im Grundbuch erst nach Ausführung des Teilungsplans erfolgen, also erst nach dem Verteilungstermin. Zwischen Versteigerungstermin und Verteilungstermin ist das Grundbuch gesperrt, da erfolgen also keine Eintragungen, auch nicht Ihre Eintragung als neuer Eigentümer. Das ist aber kein Problem. Die Grundschuld für die Finanzierung Ihres Gebotes können Sie trotzdem schon notariell bestellen. Sie wird nur noch nicht eingetragen. Ihre Bank muss und wird sich dann vorläufig mit einer Notarbestätigung begnügen.

      Denn ich benötige bis zum Verteilungstermin eine Finanzierung meiner Bank, die ihrerseits die Immobilie als Sicherheit hernehmen wollen wird.
      Ja, kann sie auch. Nur die Eintragung wird bis zum Verteilungstermin noch nicht erfolgt sein. Die Sicherheit hat die Bank aber trotzdem schon, weil sicher ist, dass die alte Grundschuld gelöscht werden wird und Ihre Finanzierungsgrundschuld dann im ersten Rang eingetragen werden kann.

      Ich würde mich sehr über Ihre Antwort freuen, da ich mit dem Kauf ein für mich hohes finanzielles Risiko eingehe und mir die Rechtslage leider immer noch nicht ganz klar ist.

      Mit freundlichen Grüßen
      Henry

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank für Ihre umfangreiche und kompetente Antwort Herr Dreyer!
        Leider ist keine Bank dazu bereit sich darauf zu verlassen, dass ihre Grundschuld erst nach Löschung der aktuellen Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden kann.
        Könnte es auch sein, dass die Grundschuld beim Versteigerungstermin gelöscht wird und die Gläubigerbank durch den Erlös befriedigt wird? (Das zumindest behaupten die Bankberater)
        Oder übernehme ich die Grundschuld im Falle der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft immer? Auch wenn ich das gesamte Objekt erwerbe?

        MfG Henry

        1. Sehr geehrter Herr Henry,

          Vielen Dank für Ihre umfangreiche und kompetente Antwort Herr Dreyer!
          Leider ist keine Bank dazu bereit sich darauf zu verlassen, dass ihre Grundschuld erst nach Löschung der aktuellen Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden kann.

          Doch. Dazu ist jede Bank bereit. Anders könnten nämlich Gebote bei Teilungsversteigerungen nie finanziert werden. Die Bank kann sich ja auf die Notarbestätigung verlassen, da der Notar dafür haftet. Und der Notar hat eine gute Versicherung.

          Könnte es auch sein, dass die Grundschuld beim Versteigerungstermin gelöscht wird und die Gläubigerbank durch den Erlös befriedigt wird? (Das zumindest behaupten die Bankberater)

          Das ist zwar grundsätzlich denkbar, nämlich dann, wenn die Beteiligten an der Versteigerung einvernehmlich abweichende Versteigerungsbedingungen vereinbaren. Das geschieht aber nur sehr selten, ist also recht unwahrscheinlich.

          Oder übernehme ich die Grundschuld im Falle der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft immer? Auch wenn ich das gesamte Objekt erwerbe?

          Normalerweise müssen Sie die Grundschuld übernehmen.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

      2. PS: Ich werde auch nicht mehr als die 88.000 Grundschuld übernehmen müssen nicht wahr? Also nicht weniger und nicht mehr, sondern genau 88.000?
        LG

        1. Hallo Herr Henry,

          ich dachte, die Grundschuld lautete auf 99.000 €?

          Ja, aber es ist richtig, Sie übernehmen die Grundschuld und nicht mehr (nur noch die Zinsen vom Zuschlag an bis zur Ablösung der Grundschuld).

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  21. Sehr geehter Herr Dreyer,

    wie verhält es sich mit der Grundschult wenn Sie nur auf dem Teil eines Alteigentümers lastet?
    Haben die restlichen Alteigentümmer ein Anrecht auf Zahlung von dem anderen Alteigentümmer auf den die Grundschuld läuft?

    Vielen Dank

    1. Hallo Stian,

      Ihre Frage ist sehr kurz und die Antwort darauf sehr lang. Es gibt nämlich zu Ihrer Frage keine allgemeingültige Antwort. Es kommt ganz darauf an.

      Falls die Grundschuld nämlich ins geringste Gebot fällt und damit bestehen bleibt, dann ist im bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots für die anderen Alteigentümer ein Ausgleichsbetrag zu bilden (weil der belastete Anteil ja weniger wert ist und daher die anderen Alteigentümer mehr bekommen müssen). Der Ausgleichsbetrag stellt sicher, dass dieses „Mehr“ dann auch verfügbar ist. Das Gericht teilt dieses „Mehr“, also den Ausgleichsbetrag, aber nicht etwa den anderen Alteigentümern automatisch zu. Darüber muss also wieder eine Einigung zwischen den Alteigentümern gefunden werden (oder ein Prozess geführt werden).

      Wenn die Grundschuld aber nicht bestehen bleibt, dann braucht diese die anderen Alteigentümer ja überhaupt nicht zu interessieren, da sie dann ja erlischt.

      Die Grundschuld bleibt bestehen, falls der Eigentümer des belasteten Anteils der alleinige Antragsteller ist.

      Sie wird gelöscht, wenn ein anderer der Antragsteller ist. Sie wird auch gelöscht, wenn ein anderer Alteigentümer beigetreten ist und dessen Anteil geringer belastet ist als der Anteil des Alteigentümers mit der fraglichen Grundschuld.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  22. Hallo Herr Dreyer,
    wir nehmen am 18.2. an einer Versteigerung teil. Ich möchte an einem Beispiel unser Verständnis darstellen: Verkehrswert 640.000 EUR, Mindestgebot (50%) = 320.000 EUR, eingetragene Grundschulden (Abt III Sparkasse)= 300.000 EUR, bedeutet das wir als Beispiel ein Bargebot von max. 80.000 EUR abgeben wenn wir uns ein Gesamtvolumen von 400.000 Eur vorstellen?
    Beste Grüße
    Bernd Görres

    1. Hallo Herr Görres,

      Ihre Vorstellung ist nicht ganz richtig. Wenn Die Grundschuld 300.000 € beträgt, dann ergibt ein Bargebot von 80.000 € ja ein Gesamtvolumen von 380.000 € und nicht von 400.000 €. Um auf 400.000 € zu kommen, müssten Sie also als Bargebot 100.000 € bieten.

      Allerdings halte ich es für recht unwahrscheinlich, dass Sie mit einem Gesamtvolumen von 400.000 € zum Zuge kommen werden, wenn der Verkehrswert 640.000 € beträgt. Wahrscheinlich werden dann andere mehr bieten.

      Fragen Sie am besten kurz vor dem Termin noch mal den Rechtspfleger nach der Höhe des geringsten Gebots. Falls nämlich zu der Grundschuld von 320.000 € noch laufende Zinsen hinzukommen (was geschieht, falls die Bank nicht auf diese verzichtet hat), dann wird das geringste Gebot wahrscheinlich schon höher sein als 400.000 €, so dass Ihr Bargebot von 80.000 € gar nicht akzeptiert werden kann. Dann bräuchten Sie nämlich gar nicht erst hinzugehen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  23. Super Beitrag !! Verständlich erklärt ! Wie sieht die Angelegenheit denn aus, wenn die eingetragende Grundschuld nur noch eine weitere dingliche Sicherung für die Bank ist ; als zusätzliche Sicherheit für eine ganz andere Immobilie die finanziert wurde? Und müssen die Alteigentümer ( Erbengemeinschaft ) der Löschungsbewilligung einheitlich zustimmen. Oder reicht es aus der Bank die Summe der Grundschuld zu zahlen und diese muss die Löschungsbewilligung an den neuen Eigentümer aushändigen. Das Vertragsverhältnis für das Darlehen besteht ja zwischen der Bank und der Erbengemeinschaft .

    1. Hallo Frau Schmitz (Herr Schmitz?),

      was die Grundschuld sichert, ist bei einer Teilungsversteigerung völlig belanglos. Es spielt also gar keine Rolle, ob damit ein Darlehen für eine ganz andere Immobilie abgesichert wird. Wesentlich ist nur: Die Grundschuld steht im Grundbuch von dem Versteigerungsobjekt, also ist sie zu als bestehen bleibendes Recht von einem Ersteher zu übernehmen, der dadurch Schuldner der Grundschuld wird.

      Der Ersteher, also der neue Eigentümer, löst die Grundschuld dann durch Zahlung ab. Dann hat die Bank ihm natürlich eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Damit haben die Alteigentümer überhaupt nichts mehr zu tun. Die sind ja nicht mehr Schuldner der Grundschuld.

      Das Vertragsverhältnis über das Darlehen hat mit der Grundschuld nichts (nichts!) zu tun. Das Vertragsverhältnis über das Darlehen regelt nur die Verhältnisse hinsichtlich der Darlehensschuld, nicht aber hinsichtlich der Grundschuld. Darlehensschuld und Grundschuld sind zwei völlig verschiedene Schulden – bitte nicht miteinander verwechseln. Das Vertragsverhältnis hinsichtlich des Darlehens braucht den neuen Eigentümer überhaupt nicht zu interessieren – es geht ihn auch nichts an.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  24. Hallo,

    ich habe eine Frage für den Fall, dass bei dem versteigerten Grundstück eine Eigentümergrundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Wäre es dann in dem Fall so, dass der Ersteher nach der Versteigerung den Wert der Eigentümergrundschuld den Alteigentümern sozusagen als Nachschlag noch bezahlen muss?

    Freundliche Grüße,

    Christian

    1. Hallo Herr Poster,

      ja, genauso ist es – jedenfalls dann, wenn die Grundschuld das gesamte Grundstück belastet und nicht lediglich den Teil eines der Alteigentümer. Dann bleibt diese Grundschuld ja bestehen. Der Ersteher übernimmt sie also als Schuldner. Dann muss er sie natürlich auch bezahlen, wenn er sie ablösen will.

      Wenn es sich also um eine Eigentümergrundschuld gehandelt hat, dann sind die Berechtigten (die Gläubiger) an der Grundschuld ja die Alteigentümer selbst. Dann wird der Ersteher also an die Alteigentümer zu zahlen haben.

      Das ist ja aber Bestandteil der Versteigerungsbedingungen, wird also im Bekanntmachungsteil des Termins vom Gericht erklärt (hoffentlich verständlich). Der Ersteher wusste es also vorher und konnte sich darauf einstellen. Also wird er als „Bargebot“ (das ist das, was man ans Gericht zahlen will) entsprechend weniger bieten, da er ja weiß, dass er die Grundschuld anschließend auch noch wird bezahlen müssen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  25. Hallo,
    nachdem wir nächste Woche die Teilungsversteigerung unseres Miterbes betreiben werden, beschäftigen wir uns lange und intensiv mit diesem Thema. Zudem haben wir natürlich auch einben Anwalt der uns durch den gesmaten Ablauf/Prozess begleitet engagiert. Die für uns als Laien am schwer zu verstehendste Thematik war die der Grundschuld. Nun nunser dickes Komplment:

    KEINER hat bisher diese Thgeamatik für uns so transparemt und auch für Laien gut verdaulich dargestellt wie dieser Artikel!

    KOMPLMENT!!!

    1. Hallo Herr Heinz,

      über Ihr Kompliment habe ich mich natürlich sehr gefreut. Wenn bei Ihnen noch Fragen auftauchen sollten, können Sie sich natürlich auch gern bei mir melden.

      Viel Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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