Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Die Grundschulden in der Teilungsversteigerung spielen also eine ganz wesentliche Rolle. (Siehe auch: Was ist eine Grundschuld?). Der Meistbietende, der den Zuschlag erhält (also der Ersteher) muss sie übernehmen. Er wird sie ablösen wollen. Also muss er sie bezahlen, aber wieviel, und an wen? Und was bedeutet das für die Alteigentümer?

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie auch unter www.teilungsversteigerung.net.

Der Ersteher übernimmt die Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Der Ersteher hat also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen. Die Grundschulden stehen also noch in seinem Grundbuch, auch nachdem er jetzt als Eigentümer eingetragen ist. Sie belasten also sein Grundstück weiter. Aber er hat sein Gebot wahrscheinlich über eine Bank finanziert. Und seine Bank möchte eine Sicherheit. Also eine eigene Grundschuld. Und diese neue Grundschuld seiner Bank soll natürlich im 1. Rang stehen. Das geht aber nicht, denn da stehen ja noch die übernommenen Grundschulden. Also müssen die übernommenen Grundschulden gelöscht werden. Dazu müssen sie abgelöst werden, also bezahlt werden.

An wen müssen die Grundschulden in der Teilungsversteigerung bezahlt werden?

Er hat also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen. Aber an wen muss er sie bezahlen? Das ergibt sich aus dem Grundbuch. Dort ist der Berechtigte an den Grundschulden eingetragen. Auch wenn das vielleicht nur noch der formal Berechtigte ist. Das wird meist eine Bank sein, die dort eingetragen ist. An diese muss er die Grundschulden also bezahlen. Die Bank wird dann im Gegenzug gegen die Zahlung eine Löschungsbewilligung erteilen. Mithilfe der Löschungsbewilligung kann er dann die Löschung im Grundbuch erlangen.

Aber was ist, wenn er zwar die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, der Bank aber gar keine Zahlung mehr zusteht, weil die Darlehen längst zurückgezahlt sind? Muss er dann die Grundschulden trotzdem bezahlen? Ja, und zwar deswegen, weil er die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, nicht aber die Darlehen. Die Grundschuld ist eine eigenständige Schuld. Er schuldet also den Betrag der Grundschuld, und nicht das Darlehen. Das Darlehen geht ihn als Ersteher überhaupt nichts an. Und wenn es ein fremder Ersteher ist, dann wird er auch gar nicht wissen, ob das Darlehen noch zurückzuzahlen ist oder nicht. Das muss er auch nicht wissen. Alles, was er wissen muss, findet er im Grundbuch.

Wieviel muss für die Grundschulden in der Teilungsversteigerung bezahlt werden?

Nachdem er also die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, wieviel muss er denn dann bezahlen, um sie abzulösen? Nun, zunächst wird er den vollen Nominalbetrag bezahlen müssen. Das ist aber noch nicht alles. Er hat die Grundschulden ja so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen stehen. Und im Grundbuch steht ja nicht nur der Nominalbetrag, da stehen auch die Zinsen eingetragen. Das sind die Grundbuchzinsen oder auch dingliche Zinsen genannt. Das sind meist recht hohe Zinssätze. 18% Jahreszinsen sind da durchaus üblich. (Bitte nicht verwechseln mit den Darlehenszinsen.) Die muss er auch bezahlen, und zwar vom Tag des Zuschlags an. Deshalb empfiehlt es sich für ihn, die Grundschulden möglichst bald abzulösen. Wenn er sich nämlich dazu ein Jahr Zeit lässt, dann zahlt er 18% mehr.

Wer erhält die Zahlung auf die Grundschulden in der Teilungsversteigerung?

Nun hat also der Ersteher die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen und diese durch Zahlung abgelöst. Die Bank hat also das Geld erhalten. Vielleicht ist aber das Darlehen längst zurückgezahlt, vielleicht schon vor hundert Jahren. Dann wird die Bank ganz tief in ihrem Keller nachgraben müssen, um die Akte wiederzufinden. Oder es ist teilweise zurückgezahlt. Dann bekommt die Bank also plötzlich Geld, welches ihr gar nicht mehr zusteht. Das darf sie natürlich nicht einfach behalten. Sie wird es also an die tatsächlich Berechtigten auskehren müssen. Das sind die Alteigentümer. Denn diese haben ja im Wege des Rückgewährsrechts (siehe dort) das Recht an den Grundschulden insoweit erworben, wie sie das Darlehen zurückgezahlt haben, wie also das Sicherungsinteresse der Bank erloschen ist.

Besser keine Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Wenn also die Grundschulden nicht mehr valutieren, die Darlehen also zurückgezahlt sind, dann bekommen im Endeffekt die Alteigentümer den Wert der Grundschulden. Es ist für die Alteigentümer also wirtschaftlich gesehen gleichgültig, ob da noch nicht valutierende Grundschulden bestehen oder nicht. Aber Grundschulden in der Teilungsversteigerung verkomplizieren das Verfahren. Deshalb wäre es besser, sie vorher zu löschen, wenn es geht. Damit es am besten gar nicht erst zu Grundschulden in der Teilungsversteigerung kommt.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

 

 

30 Gedanken zu „Grundschulden in der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    im Grundbuch des zur Teilungsversteigerung stehenden Objektes steht eine einzige Grundschuld mit einer Anmerkung über den Verzicht der Bank. Damit müsste die Grundschuld doch zu einer Eigentümergrundschuld geworden sein, korrekt?

    An wen muss ich als Ersteher dann die Zahlung leisten, um diese Grundschuld zu bedienen, wenn es mehrere Eigentümer gibt? Habe ich als Ersteher dann die Miteigentumsverhältnisse zu berücksichtigen? Benötige ich zur Löschung von allen Eigentümern dann eine Löschungsbewilligung?

    Was ist, wenn ich einer der Miteigentümer bin, an wen muss ich dann zahlen und in welcher Höhe? Kann ich noch Forderungen aus dem Bargebot abziehen (anteilige Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat)?

    Viele Grüße

    Luise

    1. Sehr geehrte Frau Kösling,

      zu Ihren Fragen:

      im Grundbuch des zur Teilungsversteigerung stehenden Objektes steht eine einzige Grundschuld mit einer Anmerkung über den Verzicht der Bank. Damit müsste die Grundschuld doch zu einer Eigentümergrundschuld geworden sein, korrekt?
      Ja, das ist richtig.

      An wen muss ich als Ersteher dann die Zahlung leisten, um diese Grundschuld zu bedienen, wenn es mehrere Eigentümer gibt?
      An die Gemeinschaft der Alteigentümer.

      Habe ich als Ersteher dann die Miteigentumsverhältnisse zu berücksichtigen?
      Nein, das müssen die Alteigentümer im Innenverhältnis untereinander regeln.

      Benötige ich zur Löschung von allen Eigentümern dann eine Löschungsbewilligung?
      Ja.

      Was ist, wenn ich einer der Miteigentümer bin, an wen muss ich dann zahlen und in welcher Höhe?
      In Ihrer Eigenschaft als Ersteherin haben Sie nach wie vor an die Gemeinschaft der Alteigentümer insgesamt zu zahlen. In Ihrer Eigenschaft als eine der Alteigentümerinnen müssen Sie sich dann mit den anderen Miteigentümern an dieser Zahlung auseinandersetzen, also sich am besten darüber einig werden, wer davon wieviel bekommen soll. Wenn Sie diese Einigkeit vor der Zahlung herstellen, dann brauchen Sie natürlich nicht mehr an sich selbst zu zahlen.

      Kann ich noch Forderungen aus dem Bargebot abziehen (anteilige Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat)?
      Nein. Solche Forderungen kann es auch nicht geben (oder ich verstehe nicht, welche Forderungen Sie meinen). Alle Kosten, die der Antragsteller mit zu tragen hat, hat das Gericht bereits aus dem Bargebot entnommen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

        vielen herzlichen Dank für Ihre Antworten.

        Läuft die Zahlung an die Gemeinschaft der Alteigentümer über das Gericht oder wie ist die Zahlung zu leisten, gerade wenn der Ersteher auch anteiliger Miteigentümer ist. Regeln die Parteien das dann untereinander oder wird das Gericht hier vorgeschaltet bzw. zwangsweise als Hinterlegungsstelle notwendig?

        Als Forderung aus dem Bargebot meine ich die Kosten des Verfahrens, welche anteilig von den Miteigentümern gemeinsam zu tragen sind. Wenn einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragt und die Kosten bisher allein getragen hat, und dann ein anderer Miteigentümer Ersteher würde, dann stünde dem doch eine Kostenbeteiligung im Innenverhältnis in Höhe der Miteigentumsanteile zu, oder beurteile ich das nicht korrekt?

        Viele Grüße

        Luise

        1. Sehr geehrte Frau Kösling,

          Läuft die Zahlung an die Gemeinschaft der Alteigentümer über das Gericht oder wie ist die Zahlung zu leisten, gerade wenn der Ersteher auch anteiliger Miteigentümer ist. Regeln die Parteien das dann untereinander oder wird das Gericht hier vorgeschaltet bzw. zwangsweise als Hinterlegungsstelle notwendig?
          Das Gericht kümmert sich darum nicht mehr. Das ist nicht mehr Bestandteil des Teilungsversteigerungsverfahrens. Das müssen die Alteigentümer also untereinander – hoffentlich einvernehmlich – regeln. Sobald klar ist, welcher der Alteigentümer wieviel bekommen soll, braucht der Ersteher, der gleichzeitig Alteigentümer ist, natürlich nicht mehr an sich selbst zu zahlen, sondern muss nur die Anteile an die anderen bezahlen.

          Als Forderung aus dem Bargebot meine ich die Kosten des Verfahrens, welche anteilig von den Miteigentümern gemeinsam zu tragen sind. Wenn einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragt und die Kosten bisher allein getragen hat, und dann ein anderer Miteigentümer Ersteher würde, dann stünde dem doch eine Kostenbeteiligung im Innenverhältnis in Höhe der Miteigentumsanteile zu, oder beurteile ich das nicht korrekt?
          Das sehen Sie tatsächlich nicht korrekt. Die Verfahrenskosten werden ja vom Gericht aus dem Erlös entnommen. Dadurch wird der Erlös ja geschmälert, so dass auf diese Weise die Alteigentümer automatisch gemeinsam (entsprechend anteilmäßig) die Kosten tragen, indem sie entsprechend weniger Erlös bekommen. Wenn der Antragsteller Vorschüsse auf die Verfahrenskosten geleistet hat, dann bekommt er diese im Rahmen der Verteilung aus dem Erlös zurück – als Bestandteil der Verfahrenskosten. Da gibt es also nichts mehr untereinander auszugleichen, weil das Gericht diesen Ausgleich dann schon vorgenommen hat.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

            nochmals vielen Dank für Ihre Antworten.

            Bei der letzten Frage habe ich noch Verständnisschwierigkeiten. Sie schreiben, dass der Erlös durch Abzug des Bargebotes geschmälert wird, so dass auf diese Weise die Alteigentümer automatisch gemeinsam (entsprechend anteilmäßig) die Kosten tragen, indem sie entsprechend weniger Erlös bekommen. Im Falle dessen, dass der Ersteher nicht Miteigentümer ist, kann ich das auch nachvollziehen.

            Wenn der Ersteher einer der Miteigentümer ist, dann zahlt er die Kosten doch alleine?

            Nehme ich ein Beispiel an, der Einfachheit halber bei 2 Eigentümern:
            100.000 Euro Eigentümergrundschuld (je 1/2 Anteil) und 2.000 Euro Kosten des Verfahrens. Das Objekt wird für das Mindestbargebot von 2.000 Euro versteigert an einen Miteigentümer (Antragsgegner). Dieser zahlt die 2.000 Euro an das Gericht. Anschließend erhält der andere Miteigentümer (Antragssteller) seine Vorschüsse zurück.
            Dann hätte der Antragsgegner alle Verfahrenskosten getragen und nicht nur seinen Anteil. Gibt es dann keinen Ausgleichsanspruch, obwohl die Kosten des Verfahrens gemeinsam anteilig zu tragen sind?

            Viele Grüße

            Luise Kösling

          2. Sehr geehrte Frau Kösling,

            Ihre gedanklichen Schwierigkeiten rühren daher, dass Sie bei dem Ersteher, der gleichzeitig Alteigentümer ist, nicht gedanklich sauber trennen zwischen der Rollenverteilung als Ersteher bzw. Alteigentümer. Bei Ihrem Beispiel zahlt der Ersteher – in seiner Eigenschaft als Ersteher – zwar 2.000 €, diese 2.000 € zahlt er aber nicht auf die Kosten des Verfahrens, sondern er zahlt schlicht sein Gebot, und bekommt im Gegenzug gegen die Zahlung des Gebots mit dem Zuschlag das Eigentum an dem Objekt. Er hat also mit den 2.000 € das Objekt gekauft, nicht aber die Kosten des Verfahrens bezahlt. Die Kosten des Verfahrens gehen ihn in seiner Rolle als Ersteher gar nichts an. Er kennt diese Kosten nicht, braucht sie auch nicht zu kennen, sie interessieren ihn schlicht nicht.

            Erst danach – im Wege der Erlösverteilung – schlüpft er in die andere Rolle als Alteigentümer. Das ist rechtlich betrachtet eine andere Person, auch wenn es derselbe Mensch ist. In der Rolle als Alteigentümer möchte nunmehr jeder der Alteigentümer aus dem Erlös gern 1.000 € bekommen. Die bekommt er aber nicht, da er mit diesen 1.000 € die Kosten des Verfahrens bezahlt. Also bezahlt jeder der beiden Alteigentümer 1.000 €, indem er diesen Erlös nicht erhält. Dieses Geld ist zwar von dem Ersteher aufgebracht worden, aber als Kaufpreis. Die Alteigentümer möchten diesen Kaufpreis gern haben, müssen daraus aber erst mal die Kosten bezahlen.

            Ich hoffe, dass es so verständlich wird.

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

    2. Sehr geehrter Herr Dreyer,

      ich hatte mit einem Geschäftspartner ein Objekt gekauft, was zu einer Teilungsversteigerung kam, wegen Unstrittigkeiten.
      Wir stehen beide 50/50 im Grundschuld.
      Grundschuld ist mit 200 000€ eingetragen.
      Der Geschäftspartner (Ersteher) musste die Grundschuld in Höhe von 200 000€ übernehmen und er hat bis zu 151 500€ ersteigert.
      Jetzt meine Frage. Der Ersteher (Ex-Geschäftspartner) denkt, da er eh der Alteigentümer war und im Grundbuch steht, wird die Grundschuld erloschen und er zahlt nur die 151 500€.
      So wie Sie oben geschrieben haben, müsste der Ersteher doch als erstes die 151 500€ zahlen, den Grundschuld in Höhe von 200 000€ an die Bank zahlen, damit d. Grundschuld erloschen wird.
      Die ganze Rechnungen wie Gerichtskosten, Darlehen was noch offen ist etc. zahlen , erst dann wird der Erlös aufgeteilt oder ?
      Also müsste der Ersteher hier der Alteigentümer die 200 000€ plus die 151 500€ insgesamt zahlen.
      Alle Rechnungen sowie d. Darlehen abziehen und was noch übrig bleibt aufgeteilt.
      Ist das so richtig. Keiner kann mir genau sagen, wie das ist.
      Für Ihre Rückmeldung bin ich Ihnen sehr dankbar.

      Mit freundlichen Grüßen

      Sabah

      1. Hallo Sabah,

        Sie haben vollkommen Recht. Der Ersteher muss das Bargebot von 151.500 € an das Gericht bezahlen und zur Ablösung der Grundschuld 200.000 € (+Zinsen seit Zuschlag) an die Bank bezahlen, in Summe also 351.500 €; denn das war sein Gebot, und das muss er natürlich dann auch bezahlen.

        Die Gerichtskosten muss er nicht gesondert bezahlen. Die entnimmt das Gericht aus den 151.500 €.

        Das Darlehen muss er auch nicht bezahlen. Mit dem Darlehen hat er als Ersteher nichts zu tun. Er zahlt die Grundschuld, also die 200.000 €. Daraus entnimmt die Bank dann den Betrag zur Rückzahlung des Darlehens und kehrt den Rest an die Alteigentümer aus.

        Viele Grüße
        Ihr Klaus Dreyer

  2. Guten Tag Herr Dreyer,

    Ihre Artikel haben meinem Mann und mir sehr geholfen uns auf eine Teilungsversteigerung vorzubereiten.
    Nun haben wir ein Objekt erstanden und möchten die Grundschulden schnellst möglich ablösen. Um überhaupt Auskunft zu bekommen, musste ich auf den Zuschlagsbescheid warten. Als mir dieser vorlag, setzte ich mich umgehend mit den entsprechenden Banken in Verbindung (6 Tage nach Versteigerung).
    Nun haben wir von einer Bank die Ablösungsmitteilung, in der wir Zinsen bis Ende Mai zahlen sollen, obwohl wir Mittwoch den Zahlungsauftrag geben möchten. Ist das rechtens? Zudem verlangt die Bank noch Gebühren für die Beglaubigung der Grundbuchberichtigungsurkunde?
    Dürfen diese Zahlungen veranschlagt werden?

    Viele Grüße
    Jasmina Gottschalk

    1. Hallo, guten Tag Frau Gottschalk,

      ich freue mich, dass meine Artikel für Sie hilfreich waren.

      Die Zinsen müssen natürlich taggenau bis zu dem Tag ausgerechnet werden, an welchem das Geld bei der Bank eingeht. Da die Bank ja sicherlich nicht genau wusste, wann Sie die Zahlung leisten würden, hat sie die Zinsen erst mal bis zu einem vermuteten Ablösetag Ende Mai ausgerechnet. Das ist seitens der Bank wohl erst mal nur als Schätzung gemeint. Auch Sie wissen ja nicht ganz genau, wann denn das Geld bei der Bank eingehen wird (Mittwoch oder Donnerstag?). Insofern können Sie es auch erst mal nur schätzen. Das muss man dann im Nachhinein noch ausgleichen, wenn man es genau weiß.

      Die Bank wird Ihnen nach Zahlungseingang dann ja die Löschungsbewilligung erteilen. Die muss die Bank notariell beglaubigen lassen. Dafür entstehen der Bank ja Notarkosten. Derartige Kosten sind vom Schuldner zu tragen. Das sind also im Moment Sie. Deshalb ist es ok, wenn die Bank Sie um die Erstattung dieser ihr entstehenden Kosten bittet. Die können ja aber nur recht gering sein (ca. 30- 50 €?)

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Hallo,
    bin Eigentümer eines Hauses. Im Grundbuch stehen im Rang 1+2 insgesamt 190 T€ mit 15% Zinsen als Grundschuld ohne Brief seit 1995 (so auch gewollt!)
    Das Haus ist inzwischen fast abbezahlt.
    Da das Grundstück früher ein großes Grundstück war und geteit wurde stehten noch nachrangige Sicherungshypotheken gegen den ehemmaligen Miteigentümern in meinem Grundbuch. Die Gläubiger wollen einer Pfandhaftentlastung nicht zustimmen.
    Text im Grundbuch: Nur lastentend an einem 1/4 Anteil des ehemals Betroffenen…übertragen zur Mithaft.
    Habe ich durch die eine Zwangsversteigerung meines Grundstückes zu befürchten, oder schrecken die Grundschulden jeden Interessenten ab? Würde sich eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung und Ersteigerung meines eigenen Grundstückes rechnen um die Gläubiger so auszuschalten? Welche Möglichkeiten gibt es noch die Gläubiger los zu werden.

    Liebe Grüße
    Peter

    1. Hallo Peter,

      es kann nicht wirklich Ihr Ernst sein, dass Sie Grundschulden über 190 T€ gewollt im Grundbuch stehen lassen wollen, wenn Sie andererseits an eine Teilungsversteigerung denken, bei der Sie das Haus selbst ersteigern möchten. Dazu höre ich oft den Gedanken, dass andere Bieter dadurch abgeschreckt würden. Aber denken Sie bitte daran, dass Sie sich selbst damit genauso abschrecken. Denn Sie werden doch nicht anders behandelt als andere Bieter auch.

      Wenn Sie also das Darlehen inzwischen weitgehend zurückgezahlt haben, dann ist daran zu denken, die Bank um eine Löschungsbewilligung zu bitten und die Grundschulden alsdann im Grundbuch zu löschen.

      Wenn ich Sie richtig verstehe (ganz klar wird das aus Ihren Ausführungen nicht), dann lasten die Sicherungshypotheken also nur auf dem Anteil des Miteigentümers. Das kann also dann nie zu einer Zwangsversteigerung „Ihres“ Grundstücks führen, sondern allenfalls zu einer Zwangsversteigerung des ideellen Anteils des Miteigentümers – was Ihnen ja egal sein kann.

      Wenn dann auf Ihren Antrag hin eine Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks stattfinden sollte, so ließe sich die so gestalten, dass dabei die auf dem Anteil des Miteigentümers lastenden Sicherungshypotheken gelöscht würden. Die würden aus dem Erlösanteil abgefunden, welcher auf den Anteil des Miteigentümers entfällt – soweit dieser Erlös dafür ausreicht. Ansonsten gehen sie ersatzlos unter.

      Um das in Ihrem Sinne zu gestalten, können Sie mich gern mal kontaktieren. Dabei könnte ich Ihnen helfen, damit das dann auch alles in die richtigen Bahnen gelenkt wird.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Guten Tag Herr Dreyer,

    Vielen Dank für Ihren sehr informativen Artikel.
    Ich bin an einem Objekt interessiert, das zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft zur Teilungsversteigerung angeboten wird.
    Verkehrswert 100.000
    Grundschuld ohne Brief 99.000; 15% Zinsen; 5% Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; Rang vor Abt. II Nr. 3 aufgrund teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts. In Abt. II Nr. 3 steht die Eingentumsübertragungsvormerkung für die Alteigentümer.

    Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe muss ich als Erwerber die Grundschuld übernehmen. Ich möchte für das Objekt max. 170.000 bieten. Muss ich dann im Maximalfall 71.000 als Gebot abgeben, da ich zusätzlich noch die 99.000 Grundschuld „erwerbe“?
    Falls wenig Konkurrenz mitbietet, kann ich dann auch nur 10.000 bieten? Oder widerspricht das der 5/10 Regel? Falls dem so wäre, müsste man ja mindestens 50.000 bieten plus die 99.000 Grundschuld, also 149.000, also wäre das Mindestgebot deutlich höher als der Verkehrswert.

    Könnte es auch sein, dass die Grundschuld im Versteigerungstermin gestrichen wird? Falls nicht, kann ich die Grundschuld in jedem Falle direkt nach Erwerb des Objekts zurückzahlen? Ich möchte ja auf keinen Fall 15% Zinsen zahlen müssen.
    Wichtig wäre auch zu wissen, wie schnell die Löschung der Grundschuld nach meiner Auszahlung von statten geht. Denn ich benötige bis zum Verteilungstermin eine Finanzierung meiner Bank, die ihrerseits die Immobilie als Sicherheit hernehmen wollen wird.

    Ich würde mich sehr über Ihre Antwort freuen, da ich mit dem Kauf ein für mich hohes finanzielles Risiko eingehe und mir die Rechtslage leider immer noch nicht ganz klar ist.

    Mit freundlichen Grüßen
    Henry

    1. Sehr geehrter Herr Henry,

      das sind jetzt eine ganze Menge Fragen auf einmal. Ich schreibe deshalb der Einfachheit halber meine Antworten farblich abgesetzt in Ihren Text hinein:

      Guten Tag Herr Dreyer,

      Vielen Dank für Ihren sehr informativen Artikel.
      Ich bin an einem Objekt interessiert, das zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft zur Teilungsversteigerung angeboten wird.
      Verkehrswert 100.000
      Grundschuld ohne Brief 99.000; 15% Zinsen; 5% Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; Rang vor Abt. II Nr. 3 aufgrund teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts. In Abt. II Nr. 3 steht die Eingentumsübertragungsvormerkung für die Alteigentümer.

      Diese Eigentumsübertragungsvormerkung ist doch aber bestimmt inzwischen gelöscht (?). Denn die Alteigentümer sind doch jetzt offenbar Eigentümer, brauchen also keine Vormerkung mehr.

      Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe muss ich als Erwerber die Grundschuld übernehmen
      Ja.

      Ich möchte für das Objekt max. 170.000 bieten. Muss ich dann im Maximalfall 71.000 als Gebot abgeben,
      Ja, das ist dann das „Bargebot“.

      da ich zusätzlich noch die 99.000 Grundschuld „erwerbe“?
      Ja, Sie werden dadurch Schuldner der Grundschuld und müssen diese dann auch noch bezahlen.

      Falls wenig Konkurrenz mitbietet, kann ich dann auch nur 10.000 bieten?
      Ja, das könnte eventuell möglich sein. Es kommt aber darauf an, wie hoch das geringste Gebot sein wird. Falls nämlich die Bank nicht im Wege der Minderanmeldung auf die laufenden Zinsen und die Nebenleistung verzichtet hat, dann würden diese ja auch noch in das geringste Gebot fallen. Danach sollten Sie den Rechtspfleger mal fragen. Falls die laufenden Zinsen noch mit in das geringste Gebot fallen, dann könnte das z.B. seit dem 01.01.2017 sein (je nachdem, wann das Verfahren angeordnet wurde) bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das könnten also an laufenden Zinsen z.B. 15% vom 01.01.2017 bis 01.04.2019 sein, also ca. 33.500 € und noch mal 4.950,00 € an einmaliger Nebenleistung und ca. 5.000 € an Gerichtskosten – dann wäre das geringste Gebot also schon ca. 142.450 € (das geringste Bargebot also 43.450 €).

      Oder widerspricht das der 5/10 Regel?
      Nein, in die 5/10-Grenze zählt die 99.000 € Grundschuld mit hinein. Durch die Übernahme der Grundschuld haben Sie also quasi 99.000 € bereits bezahlt.

      Falls dem so wäre, müsste man ja mindestens 50.000 bieten plus die 99.000 Grundschuld, also 149.000, also wäre das Mindestgebot deutlich höher als der Verkehrswert.
      So ist es aber nicht.

      Könnte es auch sein, dass die Grundschuld im Versteigerungstermin gestrichen wird?
      Das ist im Prinzip denkbar, wenn eine Löschungsbewilligung vorliegt und die Alteigentümer sich plötzlich im Termin darüber einig werden sollten, dass sie beide die Löschung wollen. Ist aber recht unwahrscheinlich.

      Falls nicht, kann ich die Grundschuld in jedem Falle direkt nach Erwerb des Objekts zurückzahlen?
      Ja.

      Ich möchte ja auf keinen Fall 15% Zinsen zahlen müssen.
      Wenn Sie die Grundschuld sofort durch Zahlung ablösen, dann brauchen Sie diese Zinsen ja auch nicht zu zahlen.

      Wichtig wäre auch zu wissen, wie schnell die Löschung der Grundschuld nach meiner Auszahlung von statten geht.
      Die Löschung der Grundschuld wird im Grundbuch erst nach Ausführung des Teilungsplans erfolgen, also erst nach dem Verteilungstermin. Zwischen Versteigerungstermin und Verteilungstermin ist das Grundbuch gesperrt, da erfolgen also keine Eintragungen, auch nicht Ihre Eintragung als neuer Eigentümer. Das ist aber kein Problem. Die Grundschuld für die Finanzierung Ihres Gebotes können Sie trotzdem schon notariell bestellen. Sie wird nur noch nicht eingetragen. Ihre Bank muss und wird sich dann vorläufig mit einer Notarbestätigung begnügen.

      Denn ich benötige bis zum Verteilungstermin eine Finanzierung meiner Bank, die ihrerseits die Immobilie als Sicherheit hernehmen wollen wird.
      Ja, kann sie auch. Nur die Eintragung wird bis zum Verteilungstermin noch nicht erfolgt sein. Die Sicherheit hat die Bank aber trotzdem schon, weil sicher ist, dass die alte Grundschuld gelöscht werden wird und Ihre Finanzierungsgrundschuld dann im ersten Rang eingetragen werden kann.

      Ich würde mich sehr über Ihre Antwort freuen, da ich mit dem Kauf ein für mich hohes finanzielles Risiko eingehe und mir die Rechtslage leider immer noch nicht ganz klar ist.

      Mit freundlichen Grüßen
      Henry

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank für Ihre umfangreiche und kompetente Antwort Herr Dreyer!
        Leider ist keine Bank dazu bereit sich darauf zu verlassen, dass ihre Grundschuld erst nach Löschung der aktuellen Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden kann.
        Könnte es auch sein, dass die Grundschuld beim Versteigerungstermin gelöscht wird und die Gläubigerbank durch den Erlös befriedigt wird? (Das zumindest behaupten die Bankberater)
        Oder übernehme ich die Grundschuld im Falle der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft immer? Auch wenn ich das gesamte Objekt erwerbe?

        MfG Henry

        1. Sehr geehrter Herr Henry,

          Vielen Dank für Ihre umfangreiche und kompetente Antwort Herr Dreyer!
          Leider ist keine Bank dazu bereit sich darauf zu verlassen, dass ihre Grundschuld erst nach Löschung der aktuellen Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden kann.

          Doch. Dazu ist jede Bank bereit. Anders könnten nämlich Gebote bei Teilungsversteigerungen nie finanziert werden. Die Bank kann sich ja auf die Notarbestätigung verlassen, da der Notar dafür haftet. Und der Notar hat eine gute Versicherung.

          Könnte es auch sein, dass die Grundschuld beim Versteigerungstermin gelöscht wird und die Gläubigerbank durch den Erlös befriedigt wird? (Das zumindest behaupten die Bankberater)

          Das ist zwar grundsätzlich denkbar, nämlich dann, wenn die Beteiligten an der Versteigerung einvernehmlich abweichende Versteigerungsbedingungen vereinbaren. Das geschieht aber nur sehr selten, ist also recht unwahrscheinlich.

          Oder übernehme ich die Grundschuld im Falle der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft immer? Auch wenn ich das gesamte Objekt erwerbe?

          Normalerweise müssen Sie die Grundschuld übernehmen.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

      2. PS: Ich werde auch nicht mehr als die 88.000 Grundschuld übernehmen müssen nicht wahr? Also nicht weniger und nicht mehr, sondern genau 88.000?
        LG

        1. Hallo Herr Henry,

          ich dachte, die Grundschuld lautete auf 99.000 €?

          Ja, aber es ist richtig, Sie übernehmen die Grundschuld und nicht mehr (nur noch die Zinsen vom Zuschlag an bis zur Ablösung der Grundschuld).

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  5. Sehr geehter Herr Dreyer,

    wie verhält es sich mit der Grundschult wenn Sie nur auf dem Teil eines Alteigentümers lastet?
    Haben die restlichen Alteigentümmer ein Anrecht auf Zahlung von dem anderen Alteigentümmer auf den die Grundschuld läuft?

    Vielen Dank

    1. Hallo Stian,

      Ihre Frage ist sehr kurz und die Antwort darauf sehr lang. Es gibt nämlich zu Ihrer Frage keine allgemeingültige Antwort. Es kommt ganz darauf an.

      Falls die Grundschuld nämlich ins geringste Gebot fällt und damit bestehen bleibt, dann ist im bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots für die anderen Alteigentümer ein Ausgleichsbetrag zu bilden (weil der belastete Anteil ja weniger wert ist und daher die anderen Alteigentümer mehr bekommen müssen). Der Ausgleichsbetrag stellt sicher, dass dieses „Mehr“ dann auch verfügbar ist. Das Gericht teilt dieses „Mehr“, also den Ausgleichsbetrag, aber nicht etwa den anderen Alteigentümern automatisch zu. Darüber muss also wieder eine Einigung zwischen den Alteigentümern gefunden werden (oder ein Prozess geführt werden).

      Wenn die Grundschuld aber nicht bestehen bleibt, dann braucht diese die anderen Alteigentümer ja überhaupt nicht zu interessieren, da sie dann ja erlischt.

      Die Grundschuld bleibt bestehen, falls der Eigentümer des belasteten Anteils der alleinige Antragsteller ist.

      Sie wird gelöscht, wenn ein anderer der Antragsteller ist. Sie wird auch gelöscht, wenn ein anderer Alteigentümer beigetreten ist und dessen Anteil geringer belastet ist als der Anteil des Alteigentümers mit der fraglichen Grundschuld.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  6. Hallo Herr Dreyer,
    wir nehmen am 18.2. an einer Versteigerung teil. Ich möchte an einem Beispiel unser Verständnis darstellen: Verkehrswert 640.000 EUR, Mindestgebot (50%) = 320.000 EUR, eingetragene Grundschulden (Abt III Sparkasse)= 300.000 EUR, bedeutet das wir als Beispiel ein Bargebot von max. 80.000 EUR abgeben wenn wir uns ein Gesamtvolumen von 400.000 Eur vorstellen?
    Beste Grüße
    Bernd Görres

    1. Hallo Herr Görres,

      Ihre Vorstellung ist nicht ganz richtig. Wenn Die Grundschuld 300.000 € beträgt, dann ergibt ein Bargebot von 80.000 € ja ein Gesamtvolumen von 380.000 € und nicht von 400.000 €. Um auf 400.000 € zu kommen, müssten Sie also als Bargebot 100.000 € bieten.

      Allerdings halte ich es für recht unwahrscheinlich, dass Sie mit einem Gesamtvolumen von 400.000 € zum Zuge kommen werden, wenn der Verkehrswert 640.000 € beträgt. Wahrscheinlich werden dann andere mehr bieten.

      Fragen Sie am besten kurz vor dem Termin noch mal den Rechtspfleger nach der Höhe des geringsten Gebots. Falls nämlich zu der Grundschuld von 320.000 € noch laufende Zinsen hinzukommen (was geschieht, falls die Bank nicht auf diese verzichtet hat), dann wird das geringste Gebot wahrscheinlich schon höher sein als 400.000 €, so dass Ihr Bargebot von 80.000 € gar nicht akzeptiert werden kann. Dann bräuchten Sie nämlich gar nicht erst hinzugehen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  7. Super Beitrag !! Verständlich erklärt ! Wie sieht die Angelegenheit denn aus, wenn die eingetragende Grundschuld nur noch eine weitere dingliche Sicherung für die Bank ist ; als zusätzliche Sicherheit für eine ganz andere Immobilie die finanziert wurde? Und müssen die Alteigentümer ( Erbengemeinschaft ) der Löschungsbewilligung einheitlich zustimmen. Oder reicht es aus der Bank die Summe der Grundschuld zu zahlen und diese muss die Löschungsbewilligung an den neuen Eigentümer aushändigen. Das Vertragsverhältnis für das Darlehen besteht ja zwischen der Bank und der Erbengemeinschaft .

    1. Hallo Frau Schmitz (Herr Schmitz?),

      was die Grundschuld sichert, ist bei einer Teilungsversteigerung völlig belanglos. Es spielt also gar keine Rolle, ob damit ein Darlehen für eine ganz andere Immobilie abgesichert wird. Wesentlich ist nur: Die Grundschuld steht im Grundbuch von dem Versteigerungsobjekt, also ist sie zu als bestehen bleibendes Recht von einem Ersteher zu übernehmen, der dadurch Schuldner der Grundschuld wird.

      Der Ersteher, also der neue Eigentümer, löst die Grundschuld dann durch Zahlung ab. Dann hat die Bank ihm natürlich eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Damit haben die Alteigentümer überhaupt nichts mehr zu tun. Die sind ja nicht mehr Schuldner der Grundschuld.

      Das Vertragsverhältnis über das Darlehen hat mit der Grundschuld nichts (nichts!) zu tun. Das Vertragsverhältnis über das Darlehen regelt nur die Verhältnisse hinsichtlich der Darlehensschuld, nicht aber hinsichtlich der Grundschuld. Darlehensschuld und Grundschuld sind zwei völlig verschiedene Schulden – bitte nicht miteinander verwechseln. Das Vertragsverhältnis hinsichtlich des Darlehens braucht den neuen Eigentümer überhaupt nicht zu interessieren – es geht ihn auch nichts an.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  8. Hallo,

    ich habe eine Frage für den Fall, dass bei dem versteigerten Grundstück eine Eigentümergrundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Wäre es dann in dem Fall so, dass der Ersteher nach der Versteigerung den Wert der Eigentümergrundschuld den Alteigentümern sozusagen als Nachschlag noch bezahlen muss?

    Freundliche Grüße,

    Christian

    1. Hallo Herr Poster,

      ja, genauso ist es – jedenfalls dann, wenn die Grundschuld das gesamte Grundstück belastet und nicht lediglich den Teil eines der Alteigentümer. Dann bleibt diese Grundschuld ja bestehen. Der Ersteher übernimmt sie also als Schuldner. Dann muss er sie natürlich auch bezahlen, wenn er sie ablösen will.

      Wenn es sich also um eine Eigentümergrundschuld gehandelt hat, dann sind die Berechtigten (die Gläubiger) an der Grundschuld ja die Alteigentümer selbst. Dann wird der Ersteher also an die Alteigentümer zu zahlen haben.

      Das ist ja aber Bestandteil der Versteigerungsbedingungen, wird also im Bekanntmachungsteil des Termins vom Gericht erklärt (hoffentlich verständlich). Der Ersteher wusste es also vorher und konnte sich darauf einstellen. Also wird er als „Bargebot“ (das ist das, was man ans Gericht zahlen will) entsprechend weniger bieten, da er ja weiß, dass er die Grundschuld anschließend auch noch wird bezahlen müssen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  9. Hallo,
    nachdem wir nächste Woche die Teilungsversteigerung unseres Miterbes betreiben werden, beschäftigen wir uns lange und intensiv mit diesem Thema. Zudem haben wir natürlich auch einben Anwalt der uns durch den gesmaten Ablauf/Prozess begleitet engagiert. Die für uns als Laien am schwer zu verstehendste Thematik war die der Grundschuld. Nun nunser dickes Komplment:

    KEINER hat bisher diese Thgeamatik für uns so transparemt und auch für Laien gut verdaulich dargestellt wie dieser Artikel!

    KOMPLMENT!!!

    1. Hallo Herr Heinz,

      über Ihr Kompliment habe ich mich natürlich sehr gefreut. Wenn bei Ihnen noch Fragen auftauchen sollten, können Sie sich natürlich auch gern bei mir melden.

      Viel Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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