Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung

Die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung ist ein ganz besonderes Kapitel. Die Grunderwerbsteuerbescheide sind in diesem Fall nämlich meistens falsch. Bevor Sie also zu viel bezahlen, prüfen Sie den Grunderwerbsteuerbescheid bitte sorgfältig und legen Sie bitte rechtzeitig (Frist vier Wochen) Einspruch gegen den Bescheid ein. Ich erkläre Ihnen nachfolgend, worauf es ankommt.

Im Zuge der Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung muss das Gericht dem Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen mitteilen. Das klappt in den meisten Fällen nicht richtig, weil die Kommunikation zwischen Gericht und Finanzamt nicht wirklich funktioniert. So wird das Finanzamt im Zweifel kommentarlos den Zuschlagsbeschluss erhalten, kann daraus aber nicht ersehen, dass Sie auch zuvor schon teilweise Eigentümer waren. Es wird auch nicht wissen, dass Sie den anderen Miteigentumsanteil von Ihrem geschiedenen Ehepartner oder aus der Auflösung einer Erbengemeinschaft erworben haben.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung gänzlich?

Im § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sind Ausnahmetatbestände geregelt, wann die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung ganz und gar entfällt:

    1. wenn der Wert des Grundstücks oder Grundstücksteils 2 500 Euro nicht übersteigt;
    2. bei dem Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;
    3. wenn das Grundstück durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers erworben wird;
    4. bei dem Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung;
    5. wenn das Grundstück durch den früheren Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft erworben wird;
    6. bei dem Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung teilweise? 

Wenn Sie einer der Alteigentümer sind und nur einen anderen Teil hinzu erworben haben, dann müssen Sie natürlich die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung nur auf den hinzu erworbenen Teil bezahlen.

All dies wird das Finanzamt aber im Zweifel gar nicht wissen. Deshalb ist es dann kein Wunder, wenn der Grunderwerbsteuerbescheid falsch ist.

Denken Sie also bitte daran, den Grunderwerbsteuerbescheid sorgfältig zu prüfen, damit Sie nicht womöglich zu viel Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung bezahlen müssen.

Weitergehende Informationen zur Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

10 Gedanken zu „Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung“

  1. Guten Abend Herr Dreyer,

    ich bin von Ihrer Internetseite begeistert. Vielen Dank für diese vielen Informationen und damit verbundene Arbeit.

    Wie sieht es bei der folgenden Konstellation aus:
    Teilversteigerung zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft
    Verkehrswert: 384.000 Euro
    Bargebot: 232.000 Euro
    Grundschulden: 320.000 Euro
    Auf welchen Betrag wird die Grunderwerbsteuer von einem Dritten (Ersteher) gezahlt?
    Wie kann man den Ersteher dazu bewegen die vorhandenen Grundschulden abzulösen bzw. zu bezahlen? Hinter den Grundschulden sind noch Darlehen, die fast im vollem Umfang valutieren.
    Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
    Beste Grüße
    Walter

    1. Hallo Herr Remche,

      ich bin von Ihrer Internetseite begeistert. Vielen Dank für diese vielen Informationen und damit verbundene Arbeit.
      Wie sieht es bei der folgenden Konstellation aus:
      Teilversteigerung zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft
      Verkehrswert: 384.000 Euro
      Bargebot: 232.000 Euro
      Grundschulden: 320.000 Euro
      Auf welchen Betrag wird die Grunderwerbsteuer von einem Dritten (Ersteher) gezahlt?
      Auf 232.000 € + 320.000 € = 552.000 €

      Wie kann man den Ersteher dazu bewegen die vorhandenen Grundschulden abzulösen bzw. zu bezahlen? Hinter den Grundschulden sind noch Darlehen, die fast im vollem Umfang valutieren.
      Der Ersteher ist leider nicht dazu verpflichtet , die Grundschuld durch Zahlung abzulösen. Es liegt aber in seinem ureigensten Interesse, das möglichst schnell zu tun. Wenn er es nicht tut, dann treffen ihn nämlich die hohen Grundschuldzinsen vom Zuschlag bis zur Zahlung auf die Grundschuld. Wenn die Grundschuldzinsen also 18% p.a. ausmachen und er erst 1 Jahr später zahlt (oder gegen ihn vollstreckt wird), dann zahlt er 18% mehr. Das sollten Sie ihm klarmachen.

      Die Bank ist leider nicht dazu verpflichtet, gegen ihn zu vollstrecken. Sie können sich allenfalls von der Bank den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld abtreten lassen und aus dem abgetretenen Teil der Grundschuld gegen den Ersteher vollstrecken (indem Sie die Zwangsversteigerung gegen ihn beantragen).

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank für die Rückmeldung.

        Wann wäre die früstmögliche Übergabe für das Objekt? Der Ersteher verlangt nun Miete ab Datum des Zuschlags.

        Der Ersteher ist nicht bereit die Grundschulden zu bezahlen.
        Bei der Bank der Verkäufer/Alteigentümer sind noch Darlehen in Höhe von 320.000 Euro offen.
        Die Verkäufer/ Alteigentümer wollen nun mehr die Darlehen nicht mehr bezahlen. Die Sicherheit der Darlehen ist ja weiterhin das Objekt. Dann würde dir Bank die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben?
        Beste Grüße
        Walter

        1. Hallo Walter,

          Wann wäre die frühestmögliche Übergabe für das Objekt?
          Der Ersteher ist ab Zuschlag sofort Eigentümer. Also könnte man die Übergabe auch sofort vornehmen.

          Der Ersteher verlangt nun Miete ab Datum des Zuschlags.
          Dazu ist er berechtigt; denn er ist ja jetzt Eigentümer, und Sie bewohnen also (noch) das Objekt.

          Der Ersteher ist nicht bereit die Grundschulden zu bezahlen.
          Er ist nicht dazu verpflichtet, die Grundschulden zu bezahlen. Wenn er es aber nicht tut, dann ist das nur zu seinem Nachteil. Dann laufen die hohen Grundschuldzinsen gegen ihn auf. Und es wird dann sicherlich aus der nicht bezahlten Grundschuld eine Zwangsversteigerung gegen ihn betrieben, so dass er das Objekt wieder verliert.

          Bei der Bank der Verkäufer/Alteigentümer sind noch Darlehen in Höhe von 320.000 Euro offen.
          Die Verkäufer/ Alteigentümer wollen nun mehr die Darlehen nicht mehr bezahlen.
          Gegenüber der Bank stehen die Alteigentümer allerdings noch aus dem Darlehensvertrag in der persönlichen Haftung. Die Bank kann also von den Alteigentümern noch weiterhin die Bedienung des Darlehens verlangen.

          Die Sicherheit der Darlehen ist ja weiterhin das Objekt. Dann würde dir Bank die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben?
          Das kann die Bank tun. Sie muss es aber nicht. Sie kann auch weiterhin die Zahlung auf das Darlehen von den Alteigentümern verlangen. Wenn die Bank es nicht tut, dann müssen es die Alteigentümer tun. Dazu müssen sie sich den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld von der Bank abtreten lassen.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Laus Dreyer,

    ich habe da mal eine Frage zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.
    Folgender Sachverhalt: Unverheiratete Partner sind im Grundbuch 50/50 eingetragen. Die Grundschuld beläuft sich auf 200000, Verkehrswert des Objektes 150000. Jeder Eigentümer haftet für die dahinter stehende Darlehensschuld gesamtschuldnerisch.
    Angenommen, einer der Alteigemtümer würde das Objekt bei der Teilungsversteigerung erwerben (10000 Euro Bargebot + Übernahme der bleibenden Rechte) – auf welchen Betrag müsste Grunderwerbsteuer gezahlt werden? Nur auf die Hälfte, also 105000 Euro? Oder auf das gesamte Gebot, da der andere Alteigentümer ja komplett aus der Schuldhaft entlassen wird (so die Aussage eines Anwalts)?

    Viele Grüße
    Gerd

    1. Hallo, Herr Schmidke,

      wenn Sie ein Bargebot von 10.000 € abgeben und die Grundschuld von 200.000 € übernehmen, dann ist ja Ihr Gesamtgebot 210.000 €. Sie erwerben ja aber nur die Hälfte hinzu. Also zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf die hinzu erworbene Hälfte, also auf 105.000 €.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Guten Tag in die Diskussionsrunde.
    Auch ich stehe (als bisher noch Antragsgegner) vor einer Teilungsversteigerung.
    – Herr Dreyer kennt meinen Namen, zur Veröffentlichung werde ich diesen hier nicht nennen –

    Zum hiesigen Thema:
    … es heißt, das „wenn der Ex-Lebenspartner des Veräußerers der neue Gesamt-Eigentümer (Ersteher)wird, so muß keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.“

    Frage:
    – wie gilt man vor dem Gesetz (dem Finanzamt) als Veräußerer ?
    Wäre dies dann der Antragsteller bei der Teilungsversteigerung ? … aber laut nachzulesenden Tipps, soll man als Antragsgegner ja auch dem Verfahren beitreten und wäre somit auch Antragssteller (das könnte später für die Steuer zu Auslegungs-Problemen führen…)
    – wie lange gilt man als Ex-Lebenspartner ?
    Wenn die Auseinandersetzung nun 2/3 oder 5 Jahre nach der Beendigung der Lebenspartnerschaft ausgetragen wird, ist man dann vor dem Gesetz (dem Finanzamt) noch der Ex-Lebenspartner ?
    – wird bei Definition „Ex-Lebenspartner“ zwischen „eingetragener Lebenspartnerschaft“ oder „außerehelicher Lebenspartnerschaft“ (umgangssprachlich wilde Ehe) unterschieden ?
    Wie muß ein Nachweis erfolgen, das man der Ex-Lebenspartner war/ist ?

    — jegliche Antworten bitte mit Verweis auf mögliche § —
    MFG

    1. Hallo Antragsgegner,

      der von Ihnen zitierte Passus findet sich ja im § 3 Ziff. 5a GrEStg (Grunderwerbsteuergesetz)

      „Veräußerer“ ist jeder, der vorher Eigentümer war und es danach nicht mehr ist, der also sein Eigentum veräußert hat. Dabei ist es gleichgültig, ob es der (ein ) Antragsteller war oder ein Antragsgegner. Eine Veräußerung kann auch unfreiwillig stattfinden.

      Mit der „Lebenspartnerschaft“ ist eine eingetragene Lebenspartnerschaft gemeint. Eine „wilde Ehe“ fällt also nicht darunter.

      Die Vermögensauseinandersetzung muss „im Rahmen einer Scheidung“ (oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft) erfolgen. Es muss also ein Zusammenhang bestehen. Die Vermögensauseinandersetzung muss also Ihren Grund in der Scheidung (Aufhebung…) haben. Der Zusammenhang muss also nicht unbedingt ein zeitlicher Zusammenhang sein, sondern ein ursächlicher.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  4. Hallo Klaus Dreyer !
    Ihre Aussage, daß nur eine teilweise Erhebung der Steuer erfolgt, ist leider nicht zutreffend. Wenn zur Aufteilung des ehelichen Vermögens Rechtsmittel (=Teilungsversteigerung) in Anspruch genommen werden, dann handelt es sich eben nicht mehr um eine Vermögensauseinandersetzung. Die muß nämlich privat unter „vier Augen“ geschehen, also durch eine gütliche Einigung zwischen den (Ex-)Eheleuten. Bei der Versteigerung können auch Fremde ersteigern. Damit geht das zwingend erforderliche Innenverhältnis der Vermögensauseinandersetzung verloren. Somit ist die volle Grunderwerbsteuer fällig und zwar auch dann, wenn einer der Eheleute der Ersteigerer ist. Der Begriff „Vermögensauseinandersetzung“ wird fast immer falsch verstanden. Der Gesetzgeber versteht hierunter die private Einigung. Gelernt habe ich das durch eigene bittere Erfahrung. Ein Steuerfachanwalt hat von einer Klage abgeraten.

    1. Hallo Herr Klauer,

      eine Teilungsversteigerung ist ein Mittel zur Vermögensauseinandersetzung. Es ist das Mittel, welches der Gesetzgeber bereitgestellt hat zur Vermögensauseinandersetzung, wenn eine gütliche Einigung nicht möglich ist. Für eine „Vermögensauseinandersetzung“ ist es nicht erforderlich, dass diese gütlich erfolgt, die kann auch streitig geschehen. Ob bei einer Teilungsversteigerung ein Dritter ersteigert oder ersteigern könnte, ist dafür völlig unerheblich. Auch dann handelt es sich ja um eine „Vermögensauseinandersetzung“; denn dann können sich ja die Eheleute an dem Erlös auseinandersetzen. Der Erlös ist ja dann das Vermögen.

      In allen (ganz vielen) Fällen, in denen das Finanzamt das zunächst nicht hat so sehen wollen, war der Einspruch bislang erfolgreich. Eine Klage ist bislang nie erforderlich gewesen. Insofern halte ich meine Aussage nach wie vor für richtig. Ich glaube, dass Ihr Steuerfachanwalt das nicht richtig sieht. Ich würde zu der Klage raten.

      Der einzige Fall, bei dem das Finanzamt den Zusammenhang mit der Scheidung nicht mehr so recht sieht, besteht darin, dass der zeitliche Zusammenhang nicht mehr erkennbar wird, d.h. wenn z.B. die Teilungsversteigerung erst 10 Jahre nach der Scheidung erfolgt.

      Im übrigen handelt es sich ja nicht darum, ob die Grunderwerbsteuer „nur teilweise“ anfällt – das ist ja immer so, wenn Sie zuvor schon teilweise Eigentümer waren, und nur den anderen Teil hinzu erworben haben, sondern dass sie ganz entfällt wegen § 3 Grunderwerbsteuergesetz.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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