Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung

Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung

Eine übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung führt immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Dies insbesondere dann, wenn einer der Alteigentümer gleichzeitig „in Personalunion“ der Ersteher ist. Diesen Fall wollen wir hier betrachten. Schwierig wird es insbesondere dann, wenn der Ersteher nicht bereit ist, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Dann haben die anderen Alteigentümer einen steinigen Weg vor sich, um an ihr Geld zukommen. Diesen Weg will ich nachfolgend aufzeigen.

Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Versteigerungsbedingungen

 Das Versteigerungsgericht hat mit den Versteigerungsbedingungen festgelegt, dass diese Grundschuld bestehen bleibt und von einem jeden Ersteher zu übernehmen ist. Dann musste sich jeder Bieter überlegen, wie viel er – als Bargebot – bieten wollte, unter der Maßgabe, dass er ja die Grundschuld auch noch würde bezahlen müssen. Denn durch den Zuschlag wurde er dann ja automatisch Schuldner dieser Grundschuld. Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung wurde damit ja quasi zu einem Teil des Gebots. Die Grundschuld wurde also „an Zahlungs statt“ übernommen. Entsprechend weniger musste dann ja als Bargebot geboten werden.

Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Ersteher ist gleichzeitig Alteigentümer

 Wenn nun einer der Alteigentümer gleichzeitig der Ersteher ist, dann kommen die seltsamsten Gedanken auf. Insbesondere, wenn diese übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht mehr valutieren sollte. Dann bekommen Sie womöglich von dem Anwalt des Erstehers einen lieben Brief. Er bittet Sie darum, doch die Ihnen vorliegende Löschungsbewilligung der Bank herauszugeben. Das sollten Sie natürlich keinesfalls tun! Der Ersteher ist ja nicht berechtigt, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung einfach löschen zu lassen. Vielmehr muss er sie erst durch Zahlung an die Bank ablösen. Erst dann darf die Bank ihm eine Löschungsbewilligung erteilen. Und erst dann darf er die Löschung bewirken. Sonst würde er sich ja um Bezahlung eines Teils seines Gebots drücken.

Die Zahlung muss an den Gläubiger der Grundschuld erfolgen. Der Gläubiger der Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen. Das ist im Zweifel nach wie vor die Bank. Und zwar auch dann, wenn das Darlehen schon längst zurückgezahlt ist. Dann hat die Bank zwar – schuldrechtlich – gar keinen Anspruch mehr auf eine Zahlung. Sie ist aber nach wie vor Gläubigerin der Grundschuld. Man darf also nicht dem gedanklichen Irrtum anheimfallen, die übernommene Grundschuld in der Teilungsversteigerung spiele keine Rolle mehr, wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist. Ich muss es immer wieder sagen: Eine Grundschuld ist eine eigenständige Schuld. Die besteht unabhängig von der Darlehensschuld. Und zwar auch dann noch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Wenn die Darlehensschuld also beglichen ist. Der Ersteher hat die Grundschuld übernommen, nicht die Darlehensschuld. Also muss der Ersteher auch die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablösen. Er muss nicht die Darlehensschuld ablösen.

Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Grundschuld valutiert nicht mehr

Wenn das Darlehen schon zurückgezahlt ist, dann hat die Bank schuldrechtlich keinen Anspruch mehr auf die Zahlung, die der Ersteher auf die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung leistet. Dann darf die Bank dieses Geld natürlich nicht behalten, sondern muss dieses in Erfüllung des Rückgewährsanspruchs an die Alteigentümer auskehren. Das bedeutet aber nicht, dass der Ersteher diese Zahlung zur Ablösung der Grundschuld nicht zu leisten hätte. Er hat die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung abzulösen, auch wenn er selbst einer der Alteigentümer ist. Auch wenn er es ja weiß, dass die Grundschuld nicht mehr valutiert.

Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – ablösen

Wenn der Ersteher die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablösen will, dann muss er sie an die Bank bezahlen. Er muss auch die Grundschuldzinsen zahlen, und zwar seit Zuschlag bis zur Ablösung. Denn er hat die Grundschuld ja so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen war, also einschließlich der Zinsen. Da diese Zinsen recht hoch sind (18% sind durchaus üblich), empfiehlt es sich für ihn, die Grundschuld möglichst bald abzulösen.

Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man verpflichtet wäre, eine Grundschuld zu bezahlen. Eine Grundschuld ist ja ein Pfandrecht. Das ist etwa so, als wenn Sie Ihre goldene Uhr bei einem Pfandleiher versetzen. Dann sind Sie ja auch nicht verpflichtet, die Uhr wieder auszulösen. Nur ist sie dann halt weg, weil der Pfandleiher sie versteigern wird. Das muss man dann hinnehmen.

Genauso ist das bei der Grundschuld. Man muss sie nicht bezahlen. Wenn man es aber nicht tut, dann wird das Pfand verwertet, indem das Haus wieder versteigert wird. Dann ist man das eben ersteigerte Haus wieder los. Das muss man dann akzeptieren.

Was tun, wenn der Ersteher die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht ablöst?

Dann wird es für Sie etwas schwierig. Sie können leider nicht von dem Ersteher fordern, dass er die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablöst. Denn Sie sind ja gar nicht der formal Berechtigte an der Grundschuld. Das ist nach wie vor die Bank.

Die Bank könnte den Ersteher auffordern, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Das wird sie wahrscheinlich auch tun. Sie kann den Ersteher aber nicht dazu zwingen, die Grundschuld zu bezahlen. Denn dazu ist der Ersteher ja nicht verpflichtet. Wenn der Ersteher die Grundschuld nicht bezahlt, dann kann die Bank vollstrecken, indem sie die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt. Dann würde die Bank das Geld aus dem Erlös der Versteigerung bekommen.

Dieses Geld darf die Bank ja aber nicht behalten, sondern muss es wieder an die Alteigentümer auskehren. Jedenfalls, wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert. Also hat die Bank von der Vollstreckung nur Mühe und Arbeit, aber keinen Vorteil. Deshalb wird die Bank wahrscheinlich keine große Lust verspüren, die Vollstreckung zu betreiben. Sie können die Bank natürlich darum bitten, es zu tun. Aber vermutlich wird die Bank Ihrer Bitte nicht entsprechen.

Was tun, wenn die Bank aus der Grundschuld nicht vollstrecken will?

Wenn die Bank nicht geneigt sein sollte, tätig zu werden (was man ihr nicht verdenken könnte), dann wird es etwas kompliziert für Sie, an Ihr Geld zu kommen:

Dann müssten Sie von der Bank verlangen, dass diese die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung abtritt, und zwar an die Alteigentümer, das sind also Sie und der Andere gemeinsam. Die Bank ist dazu verpflichtet, diesem Verlangen zu entsprechen.

Die Abtretung ist allerdings von Ihnen und dem Anderen (Ersteher und Alteigentümer) anzunehmen. Wenn er die Annahme nicht freiwillig erklärt, dann müssten Sie gegen ihn klagen, damit er zur Annahme der Abtretung verpflichtet wird.

Dann steht die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht mehr der Bank zu, sondern Ihnen und dem Anderen gemeinschaftlich.

Danach müssten Sie von dem Anderen die Teilung der Grundschuld in zwei hälftige Grundschulden verlangen, eine für Sie und eine für ihn. Wenn er diesem Verlangen nicht entsprechen will, müssten Sie gegen ihn klagen, damit er dazu verpflichtet wird.

Im Ergebnis haben Sie dann eine hälftige Grundschuld, welche Ihnen allein zusteht. Dann können Sie den Anderen auffordern, Ihre hälftige Grundschuld durch Zahlung abzulösen (inklusive der Zinsen seit Zuschlag) und ihm ansonsten die Zwangsversteigerung androhen. Wenn er dann nicht zahlt, dann müssten Sie die Zwangsversteigerung einleiten. Dann bekommen Sie Ihr Geld aus dem Erlös der Zwangsversteigerung.

Das ist also leider kein ganz einfacher Weg.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

10 Gedanken zu „Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
    ich habe gehört, man müsse als Beteiligter einer Teilungsversteigerung ( Alteigentümer ) seine persönliche Schuld aus der Grundschuld vor dem Versteigerungstermin bzw. spätestens während des Termins anmelden.
    Dazu habe ich in allen Ihren Publikationen nichts gefunden.
    Was passiert, wenn man das nicht tut bzw. wenn man diese Anmeldung tätigt?
    Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    mfg
    Uwe Heinzen

    1. Sehr geehrter Herr Heinzen,

      Sie beziehen sich hier offenbar auf § 53 Abs. 2 ZVG. Diese Bestimmung ist im Zusammenhang mit § 406 BGB zu lesen.

      Sie können diese Anmeldung machen. Sie entfaltet aber nur dann eine Wirkung, wenn der Gläubiger (also die Bank) dem zustimmt, die Anmeldung also genehmigt. Damit wären Sie dann also nicht mehr Darlehensnehmer, sondern der Ersteher ist in den Darlehensvertrag eingetreten.

      Diese Vorschrift halte ich allerdings für nicht so wesentlich, weil der Ersteher ja sowieso die Grundschuld in voller Höhe übernommen hat. Er wird also im Normalfall die Grundschuld durch Zahlung an die Bank ablösen. Die Bank wird dann die Zahlung des Erstehers als Sondertilgung Ihres Darlehens verbuchen, womit Sie sowie von Ihrer Darlehensschuld befreit werden.

      Außerdem ist es ja sehr fraglich, ob die Bank den Ersteher als neuen Darlehensnehmer akzeptieren wird, also die Anmeldung genehmigen wird.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,

        wenn ich meine persönliche Schuld aus der Grundschuld nach § 53 II ZVG nicht vor dem ZV-Termin angemeldet habe, wäre ich dann neben dem Ersteher Schuldner der Grundschulden?

        Ich habe Ihre Publikationen bislang immer so verstanden, dass ich als Alteigentümer lediglich Sicherungsgeberin für die Altdarlehen bin und dafür persönlich hafte.

        Könnte ich die Löschung der Grundschulden des Erstehers bewirken ( sofern er die Altdarlehen komplett abgezahlt hat ), wenn ich eine entsprechende Erklärung abgebe?
        ( Ich soll dafür einen vereinbarten Geldbetrag bekommen. )
        Oder ist das gar nicht möglich?

        Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

        mfg
        Uwe Heinzen

        1. Sehr geehrter Herr Heinzen,

          wenn ich meine persönliche Schuld aus der Grundschuld nach § 53 II ZVG nicht vor dem ZV-Termin angemeldet habe, wäre ich dann neben dem Ersteher Schuldner der Grundschulden?

          Nein, Sie bleiben nur Schuldner der Darlehensschuld, und auch dies nur so lange, bis der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat.

          Ich habe Ihre Publikationen bislang immer so verstanden, dass ich als Alteigentümer lediglich Sicherungsgeberin für die Altdarlehen bin und dafür persönlich hafte.

          Ja, das ist auch richtig.

          Könnte ich die Löschung der Grundschulden des Erstehers bewirken ( sofern er die Altdarlehen komplett abgezahlt hat ), wenn ich eine entsprechende Erklärung abgebe?
          ( Ich soll dafür einen vereinbarten Geldbetrag bekommen. )
          Oder ist das gar nicht möglich?

          Das ist nicht möglich. Der Ersteher muss die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Dann wird ihm die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Damit kann er dann die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Sie sind ja zu dem Zeitpunkt nicht mehr Eigentümer und haben auch mit der Grundschuld nichts mehr zu tun.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreyer,
    ist ein abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung bei einer Briefgrundschuld immer anzunehmen?
    Bei einer Teilungsversteigerung ist ein einfaches Grundstück mit folgender Grundschuld belastet:
    „Briefgrundschuld zu einhunderttausend Deutsche Mark nebst 16% Zinsen für Peter Lustig geb. 6.6.1946, Hauptstrasse 1, 1000 Berlin 41. Vollstreckbar gemäß §800 ZPO. Gemäß Bewilligung vom 31.5.1984 auf dem Eigentumsanteil von Peter Lustig eingetragen am 16.6.1984“
    Der ehemalige Miteigentümer Peter. Lustig ist seit 17 Jahren verstorben. Der Verbleib des Grundschuldbriefs ist nicht bekannt. Da das Grundstück einen Wert von 20.000 Euro hat, ist der Grundschuldbrief mit ca. 50.000 Euro natürlich sehr hoch. Ich überlege, dass Grundstück bei der Zwangsversteigerung dennoch zu ersteigern. Danach möchte ich ein Verfahren starten, die Briefgrundschuld für nichtig erklären zu lassen. Wenn sich dann jedoch ein aktueller Eigentümer des Briefes meldet und 50.000 Euro einfordert (kann er das überhaupt?), müsste ich das erworbene Grundstück wieder zur Zwangsversteigerung bringen, um diese Forderung (Schuld) zu begleichen.
    Meine Frage ist: wenn der Versteigerungserlös nun wieder nur 20.000 Euro beträgt. Muss ich die restlichen 30.000 Euro, dann aus meinem übrigen Vermögen begleichen? Immerhin habe ich ja nie mit dem aktuellem Eigentümer der Grundschuldbriefes einen Darlehensvertrag unterzeichnet noch kenne ich die damalige Vertragslage gar nicht. Gibt es also auch hier für mich als Ersteher des Grundstücks ein abstraktes Schuldversprechen über des Vermögens des Grundstücks hinaus nur durch den oben genannten Eintrag der Briefgrundschuld im Grundbuch oder ist meine Haftung nur auf das Grundstück beschränkt?

    1. Hallo Herr Osterland,

      wenn Sie das Grundstück ersteigern, dann übernehmen Sie die Briefgrundschuld in dinglicher Haftung. Eine persönliche Haftung ist damit nicht verbunden.

      Auch wenn Peter Lustig verstorben ist, so wird es ja Erben geben, denen die Grundschuld jetzt zusteht. Es dürfte Ihnen kaum gelingen, die übernommene Grundschuld für nichtig erklären zu lassen. Es kann nur sein, dass der Grundschuldbrief verloren gegangen ist. Dann kann man hinsichtlich des Grundschuldbriefs ein Aufgebotsverfahren machen. Dann wird der verlorene Brief für nichtig erklärt und das Grundbuchamt stellt dem Berechtigten an der Grundschuld einen neuen Brief aus.

      Sie werden also kein „sauberes“ Grundbuch bekommen, sondern die Grundschuld bleibt immer darin. Eine Löschungsbewilligung können Sie von dem Berechtigten an der Grundschuld ja nur gegen Ablösung der Grundschuld durch Zahlung des nominalen Grundschuldbetrages von 100.000 DM verlangen.

      Der Grundschuldgläubiger kann Sie zwar auffordern, die Grundschuld zu bezahlen. Sie sind aber nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld zu bezahlen. Wenn Sie die Grundschuld nicht bezahlen, müssen Sie allerdings die Zwangsversteigerung des Grundstücks dulden. Dann werden Sie Ihr Grundstück wieder los. Der Grundschuldgläubiger bekommt 20.000 € (falls jemand die bietet). Dann haben Sie 20.000 € als Gebotspreis bezahlt – aber für nichts und wieder nichts; denn das Grundstück haben Sie dann ja trotzdem nicht.

      Ich halte das von Ihnen angedachte Vorgehen also nicht für empfehlenswert.

      Viele Grüße
      Klaus Dreyer

  3. Hallo Herr Dreyer,

    – Was ist wenn die Bank den neuen Alteigentümer und den ausscheidenden nicht rauslässt & und das Darlehen weiter vom Neu Alteigentümer weiter geleistet wird? Der Bank wäre es egal wer bezahlt.
    – Vor der T.V. der ausscheidende versäumt seine Rechte anzumelden bezüglich des bestehenden Darlehen Vertrages ? Oder Ra. keine Sachkenntnisse hatte.
    – Die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, und wer bazahlt diese ? Der die T.V. beantragt hat ?
    -Was wenn der neue Alteigentümer noch Forderungen gegenüber dem ausscheidenden hätte ?
    – Was ist wenn der Alteigentümer wieder bei der Z.V. . mitbietet und z.B. 200% über Marktwert ? Er müsste doch erneut nur die G.S. ablösen und Temporär die hohe Summe aufwenden die wieder an Ihn fliessen würde.
    – bei der erneuten Z.V. dieser ernet die G.S nicht ablösen kann, aber bemüht ist natürlich.

    Mann kann spilen wie mann möchte…es sind etliche Fallbeispiele möglich.

    1. Hallo Herr Karam,

      Was ist wenn die Bank den neuen Alteigentümer und den ausscheidenden nicht rauslässt & und das Darlehen weiter vom Neu Alteigentümer weiter geleistet wird? Der Bank wäre es egal wer bezahlt.
      Sobald der Ersteher die Zahlung auf die Grundschuld geleistet hat, muss die Bank die erhaltene Zahlung als Sondertilgung des Darlehens verwenden. Damit ist das Darlehen dann also erledigt. Solange der Ersteher auf die Grundschuld noch nicht gezahlt hat, kann die Bank natürlich noch weiterhin die Bedienung der Darlehensverbindlichkeiten gemäß Darlehensvertrag von den Alteigentümern verlangen. Wenn der Ersteher/Alteigentümer die Grundschuld nicht bezahlt, sondern stattdessen einfach nur das Darlehen bedient, verhält sich die Bank falsch. Sie sollte den Ersteher zur Ablösung der Grundschuld auffordern. Das machen Banken aber schon gelegentlich falsch. Sehr sie dazu bitte auch https://www.teilungsversteigerung24.de/darlehen-der-alteigentuemer-bei-der-teilungsversteigerung-ii/

      – Vor der T.V. der ausscheidende versäumt seine Rechte anzumelden bezüglich des bestehenden Darlehen Vertrages ? Oder Ra. keine Sachkenntnisse hatte.
      Diese Anmeldung des Darlehens ist normalerweise entbehrlich. Se ist sowieso nur wirksam, wenn die Bank dem zustimmt.

      – Die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, und wer bezahlt diese ? Der die T.V. beantragt hat ?
      Die Vorfälligkeitsentschädigung ist von den Darlehensnehmern zu bezahlen, also auch von dem, der die Versteigerung nicht beantragt hat.

      -Was wenn der neue Alteigentümer noch Forderungen gegenüber dem ausscheidenden hätte ?
      Dann muss er die notfalls einklagen und sich so einen Titel holen. Den könnte er dann vollstrecken, z.B. durch Pfändung des Erlösanteils.

      – Was ist wenn der Alteigentümer wieder bei der Z.V. . mitbietet und z.B. 200% über Marktwert ?
      Bei einer Zwangsversteigerung als Wiederversteigerung ist der Ersteher dann ja der Schuldner. Dann muss er für eigene Gebot auf Verlangen Sicherheit leiste bis zur Höhe des Gebots. Das wird er nicht können – oder wenn doch, ist es ja auch in Ordnung, weil dann genügen Erlös da ist, um alle Forderungen aus der Teilungsversteigerung zu befriedigen.

      Er müsste doch erneut nur die G.S. ablösen
      Ja, dann wäre der Zweck doch aber auch erreicht. Wenn er in der Lage ist, die Grundschuld abzulösen, dann hätte er das ja auch gleich tun können, ohne erst eine Zwangsversteigerung zu provozieren.

      und Temporär die hohe Summe aufwenden die wieder an Ihn fliessen würde.
      – bei der erneuten Z.V. dieser ernet die G.S nicht ablösen kann, aber bemüht ist natürlich.
      Wenn er es nicht kann, dann ersteigert eben ein Anderer und bringt den Erlös auf.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Hallo Herr Dreyer
        welche Paragraphen spielen bei folgender Konstellation eine Rolle:
        mehrere Erben
        eine schuldenfreie Immobilie
        Eigentümergrundschuldbriefe
        ein Miterbe mit Generalvollmacht, die aber heute erloschen ist
        die Briefe wurden zu Lebzeiten des Erblassers durch die Bank an diesen Bevollmächtigten ausgehändigt
        Die TV ist durch diesen Miterben beantragt.
        Ob die Briefe heute belastet sind, ist (noch) nicht bekannt
        Ob die Briefe sogar über die Höhe des Erbteils hinaus belastet sind auch nicht.
        Es ist nicht anzunehmen, dass die Briefe durch Schenkung vom Erblasser an den Bevollmächtigten ausgehändigt wurden

        Vielen Dank für einen Kommentar

        1. Hallo Herr Brunner,

          Ihre Frage lässt sich so nicht beantworten, da die Konstellation aus Ihren Darlegungen nicht klar wird. Einerseits sagen Sie, es wäre eine „schuldenfreie Immobilie“, andererseits spielen da Grundschuldbriefe eine Rolle. Also ist die Immobilie nicht schuldenfrei.

          Auch sagen Sie, Sie wüssten nicht, ob die „Briefe belastet wären“. Grundschuldbriefe kann man nicht „belasten“. Sie meinen wahrscheinlich, Sie wüssten nicht, ob die Grundschulden valutieren.

          Vielleicht sollten Sie einfach mal direkt Kontakt mit mir aufnehmen, dann können wir das klären.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

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