Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche

 Oftmals gehört zu mehreren Häusern eine Gemeinschaftsfläche, die von allen Eigentümern bzw. Bewohnern der Häuser gemeinsam genutzt wird. Das kann eine gemeinsame Zuwegung sein. Oder ein gemeinsamer Garagenhof als Zufahrt zu den jeweiligen Garagen. Wenn nun die Eigentümer eines der Häuser sich zerstreiten und eine Teilungsversteigerung betreiben, was geschieht dann mit der Gemeinschaftsfläche? Die Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche kann ja nicht gut betrieben werden. Denn wenn es anschließend jemand ersteigert, gehört sie ja allein dem Ersteigerer. Dann hätten all die Eigentümer der anderen Häuser ja auch keine Zuwegung oder Zufahrt mehr. Das kann es also nicht sein. Aber wie geht es dann?

Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche möglich

Es muss ja irgendwie gehen. Denn es kann ja auch nicht sein, dass die beiden Streithähne hinsichtlich der Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche zu keiner Lösung gelangen können. Schließlich wird niemand ein Haus ersteigern wollen, zu dem er nicht auch die Zuwegung erhält. Er will ja nicht, dass er sein Haus immer nur per Hubschrauber erreichen kann.

Die Lösung besteht darin, dass nicht die Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche betrieben werden kann. Wohl aber die Teilungsversteigerung des Bruchteils an der Gemeinschaftsfläche, welche im Eigentum der zerstrittenen Gemeinschaft steht. Die Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche ist im Grundbuch oftmals aus gutem Grund ausgeschlossen. Dort ist dann in Abteilung II der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Dabei muss man jedoch beachten, welche Gemeinschaft damit gemeint ist. Es gibt hier ja verschiedene Gemeinschaften. Damit darf man nicht gedanklich durcheinander kommen.

Daher hier ein Beispiel:

Beispiel zur Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche

Es gibt die drei Häuser A, B und C. Jedes der drei Häuser steht im Eigentum je eines Ehepaares, nämlich der Ehepartner A1 und A2, B1 und B2 sowie C1 und C2.

Hier gibt es insgesamt vier Gemeinschaften, nämlich:

1. Die Gemeinschaft A, B, C, der insgesamt die gesamte Gemeinschaftsfläche gehört
2. Die Gemeinschaft A1 und A2
3. Die Gemeinschaft B1 und B2
4. Die Gemeinschaft C1 und C2

Dabei sind die Gemeinschaften 2, 3 und 4 jeweils Eigentümer eines ideellen Bruchteils von je 1/3 der gesamten Gemeinschaftsfläche. Die Gemeinschaften 2, 3 und 4 sind Untergemeinschaften zu der Gemeinschaft 1.

Der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft bezieht sich in diesem Fall aber nur auf die Gemeinschaft 1. Diese darf nicht aufgelöst werden, Denn das wäre ja eine Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche insgesamt. Damit würde man ja allen drei Häusern die Zuwegung nehmen, Das darf natürlich nicht sein.

Wohl aber können die Gemeinschaften 2, 3 und 4 jeweils einzeln aufgelöst werden. Das stört die Nachbarn ja nicht. Es wird Ihnen dabei ja gar nichts genommen.

Wenn also Ehepaar A1 und A2 zerstritten ist und eine Teilungsversteigerung betreiben will, dann kann sie natürlich das Haus versteigern. Und sie kann den 1/3-Anteil an der Gemeinschaftsfläche versteigern, welcher im Eigentum der Gemeinschaft 2 aus A1 und A2 besteht.

Schlussfolgerung zur Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche

Im Ergebnis ist also die Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche zwar nicht insgesamt möglich, wohl aber die Teilungsversteigerung des Bruchteils an der Gemeinschaftsfläche. Das führt im Endeffekt also zu einer befriedigenden Lösung.

Ich hoffe, dass ich Sie jetzt nicht zu sehr verwirrt habe. Falls doch, dann schauen Sie sich doch das Beispiel noch mal genau an und entwirren gedanklich die Fäden. Ihre Verwirrung wäre durchaus verständlich. Sie befinden sich damit in guter Gesellschaft. Denn auch manche Amtsgerichte kriegen das gedanklich nicht richtig sortiert. So mögen es z.B. das Amtsgericht Chemnitz und das Amtsgericht Tostedt nicht einsehen. In Chemnitz war hierzu sogar eine Beschwerde nötig, was dazu führt, dass der arme Einzelrichter am Landgericht Chemnitz gerade an diesem Problem zu knacken hat.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter http://teilungsversteigerung.net/.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer