Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?

Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen? Diese Frage bereitet oftmals große Sorge. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher ja sofort Eigentümer. Muss man dann am nächsten Tag ausziehen? Und wohin? Steht man dann auf der Straße? Diese Sorge ist aber unbegründet. Man muss natürlich nicht sofort ausziehen. Aber wann muss man denn nach der Teilungsversteigerung räumen?

Also wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?

Hierzu gibt es keine feste Regel. Aber klar ist: Sie müssen natürlich nicht Knall auf Fall ausziehen. Sondern man wird Ihnen eine angemessene Frist lassen müssen, sich eine neue Bleibe zu suchen. Nur was ist eine „angemessene Frist“? Der eine wird sechs Wochen für ausreichend halten, der andere denkt da eher an sechs Monate. Die Wahrheit mag wie meistens irgendwo dazwischen liegen. Man kann sich natürlich trefflich darum streiten. Im Zweifelsfall kann nur ein Gericht für den Einzelfall entscheiden, wann Sie nach der Teilungsversteigerung räumen müssen.

Aber meistens wird das gar nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wurde. Auch der Ersteher wusste ja bis gestern noch nicht, dass er heute den Zuschlag bekommen würde. Er wohnt ja im Moment auch noch irgendwo anders. Er wird also gar nicht schon morgen einziehen wollen oder können. Normalerweise kann man sich mit dem Ersteher ganz gut einigen. Er ist schließlich kein böser Mensch, nur weil Ihr Haus ihm auch gut gefiel. Er wird Ihnen also normalerweise durchaus eine angemessene Frist lassen, damit Sie nach der Teilungsversteigerung räumen können.

Kann man Sie zwingen, dass Sie nach der Teilungsversteigerung räumen müssen?

Aber selbst wenn es hart auf hart kommen sollte, und man Sie dazu zwingen will, dass Sie nach der Teilungsversteigerung räumen, so ist das immer noch nicht tragisch. Der Ersteher bekommt zwar mit dem Zuschlag einen Räumungstitel, er kann also eine Zwangsräumung gegen Sie beantragen. Diese Zwangsräumung hat dann ein Gerichtsvollzieher vorzunehmen. Da das für den Gerichtsvollzieher eine unangenehme Aufgabe ist, so wird er sich damit Zeit lassen. Schließlich hat er noch andere Aufgaben abzuarbeiten. Dann wird er irgendwann einmal bei Ihnen vorsprechen und Sie zunächst zu einem freiwilligen Auszug zu bewegen suchen. Er wird Ihnen eine Frist setzen, Und nach deren Ablauf noch mal eine Nachfrist.

Wenn es sich dann nicht mehr vermeiden lässt, dann wird er tätig werden. Aber er wird Sie natürlich nicht auf die Straße setzen. So etwas passiert ja in unserem Sozialstaat nicht. Also wird er erst mal eine Ersatzwohnung für Sie suchen müssen. Dabei fallen Maklerkosten an (zwei Monatsmieten), Kosten für die Mietkaution (drei Monatsmieten) und schließlich Kosten für die Möbelspedition. All diese Kosten wird der Gerichtsvollzieher zunächst bei dem Ersteher – seinem Auftraggeber – als Vorschuss anfordern. Diese Kosten möchte der Ersteher natürlich gern vermeiden. Also wird er sich überlegen, ob er wirklich eine Zwangsräumung beauftragen sollte. Insbesondere, wenn Sie ihm gleichzeitig versichern, dass Sie sowieso demnächst nach der Teilungsversteigerung räumen werden.

Und wenn es ganz hart kommt? 

Bis zu diesem Zeitpunkt wird vermutlich mindestens ein halbes Jahr vergangen sein. Wenn Sie dann immer noch keine neue Bleibe gefunden haben, und Sie also noch immer nicht nach der Teilungsversteigerung räumen können, dann bleibt Ihnen immer noch die Räumungsschutzklage. Diesen Prozess werden Sie zwar vermutlich verlieren. Aber Sie gewinnen damit sicherlich mindestens ein weiteres halbes Jahr, bis ein Urteil ergeht. Und danach geht der Vorgang der Zwangsräumung von vorn los, kostet also auch noch mal Zeit.

Weitere Informationen finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Sie sehen also, im Ergebnis brauchen Sie keine Angst zu haben, dass Sie ganz schnell nach der Teilungsversteigerung räumen müssen.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

6 Gedanken zu „Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?“

  1. Hallo Klaus,

    ich habe eine Teilungsversteigerung hinter mir. Ersteigert wurde die Wohnung von der Miteigentümerin. Ich wurde nicht gefragt oder aufgefordert wann ich ausziehen möchte/soll. 6 Wochen nach dem Zuschlagsbeschluss erhielt ich vom GVZ eine Räumungsmitteilung, dass er in ca. 6 Wochen die Zwangsräumung durchführt. Zitat aus dem Schreiben: „Ihre anderweitige Unterbringung ist nicht Sache des GVZ.“ Danach hätte ich also unter der Brücke hausen können bzw. einen Räumungsschutzantrag stellen müssen.
    Ich hatte so was ähnliches vermutet und etwas Glück mit der Wohnungssuche und bin 2 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgezogen und wollte die Wohnung normal übergeben. Allerdings meldete sich der neue Eigentümer zur Inbesitznahme nicht.
    Die Räumung war meiner Meinung nach völlig sinnfrei und auch nicht notwendig, denn ich war darauf vorbereitet sofort die Wohnung zu übergeben – sie war ja leer.

    Nach 9 Monaten meldet sich erneut der GVZ und will von mir die Räumungskosten erstattet haben und zwar zu 100%. Haftet die Miteigentümerin nicht entsprechend ihrer Eigentumsanteile? Im Internet habe ich nur Sachen gefunden, wo Vorbesitzer nicht freiwillig ausziehen, dass dann auf Grund des Zuschlagsbeschlusses geräumt werden kann.

    Tja, irgend was muss ich also falsch gemacht haben?

    1. Hallo Lutz,

      hier haben alle Beteiligten etwas falsch gemacht. Es fehlte offenbar von allen Seiten an der sinnvollen Kommunikation.

      Es war ja schon mal gut, dass Sie beizeiten eine neue Wohnung gefunden hatten. Es war auch gut, dass Sie die Wohnung normal übergeben wollten. Das haben Sie aber anscheinend niemandem mitgeteilt. Woher soll die Ersteherin es also wissen? Sie kann doch nicht hellsehen. Sie müssen doch nicht darauf warten, dass Sie gefragt oder aufgefordert werden, sondern können auch von selbst aktiv werden. Dann hätte die Ersteherin doch gar nicht erst eine Zwangsräumung in Auftrag gegeben. Das war also Ihr Fehler.

      Die Ersteherin hatte natürlich durch den Zuschlag einen Räumungstitel. Aber bevor man eine Zwangsräumung in Auftrag gibt, fragt man doch erst mal vorher, ob denn nicht die Räumung freiwillig erfolgt oder vielleicht sogar schon erfolgt ist. Das hat die Ersteherin versäumt. Das war ihr Fehler. Auch da fehlte es also an der Kommunikation.

      Der Gerichtsvollzieher hätte natürlich sonnvollerweise Sie erst mal fragen sollen, ob Sie denn nicht freiwillig ausziehen – oder womöglich schon ausgezogen sind. Das war sein Fehler. Außerdem trifft es nicht zu, dass er Sie einfach auf die Straße setzen kann. Er muss Sie in einen anderen Wohnraum einweisen. Der muss ja nicht unbedingt besonders schön sein, aber jedenfalls besser als unter der Brücke. Insoweit war seine Aussage also falsch.

      Aber haben Sie denn auf die Ankündigung des Gerichtsvollziehers hin gar nichts unternommen? Haben Sie sich nicht einfach mal mit ihm in Verbindung gesetzt und ihm berichtet, dass die Wohnung sowieso schon längst geräumt war? Dann hätte er doch weiter nichts zu tun brauchen, und dann wären doch auch keinerlei Kosten angefallen. Das war also wieder Ihr Fehler.

      Der Gerichtsvollzieher hat doch dann offenbar sechs Wochen später schlicht eine leere, also bereits geräumte Wohnung vorgefunden. Da gab es dann doch für ihn weiter nichts mehr zu tun. Insofern können da doch kaum erhebliche Kosten angefallen sein. Vielleicht Kosten für einen Schlüsseldienst und Kosten für die Anfahrt einer Möbelspedition, die dann doch unverrichteter Dinge wieder abziehen konnte.

      Die Kosten für die Räumung sind natürlich letztlich von Ihnen zu tragen; denn Sie sind ja der Räumungsschuldner. Der Schuldner hat immer die Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen. Der Gerichtsvollzieher hat aber die Kosten von seiner Auftraggeberin zu verlangen (das ist also die Ersteherin), und nicht von Ihnen. Die Ersteherin kann dann aber die Kosten gegen Sie festsetzen lassen und diese Kosten gegen Sie vollstrecken. Oder ist diese Kostenfestsetzung inzwischen erfolgt, und der Gerichtsvollzieher vollstreckt jetzt im Auftrag der Ersteherin die Kosten gegen Sie? Das wäre dann allerdings richtig. Sie hätten sich allerdings gegen die Kostenfestsetzung wehren können mit der Begründung, die Zwangsräumung wäre nicht erforderlich gewesen. Das haben Sie aber wohl nicht getan? Dann ist das wieder Ihr Fehler.

      Im Ergebnis ist der ganze Aufwand völlig überflüssig gewesen und hätte auch leicht vermieden werden können, wenn denn die Beteiligten (einschließlich Sie selbst) nur mal etwas miteinander kommuniziert hätten.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank für Ihre Antwort.

        Sicher liegt die Ursache an fehlender Kommunikation und die Gegenseite kommuniziert auch weiterhin nur über Anwälte, die bereits mehrmals gewechselt haben. Ich glaube, dass dies der jetzige Anwalt einfach veranlasst hat, weil damit Geld zu verdienen ist für wenig Aufwand.

        Ich hatte mich im Vorfeld informiert u.a. auch bei Anwälten, die mir sagten, dass man mir mitteilt bis wann ich die Wohnung zu räumen habe. Im Netz habe ich auch keinen Fall gefunden, wo der Ersteher einfach so eine Zwangsräumung beauftragt, obwohl die Wohnung bereits unbewohnt ist.
        Ich fand nur Fälle, wo die Alteigentümer nicht ausziehen wollten. Richtig, die Ersteherin kann nicht wissen wie die aktuelle Lage ist, deshalb informiert sich logischer Weise jeder erst mal über die ersteigerte Sache. Diese Vorgehensweise war mir nicht in den Sinn gekommen.

        Ich verstehe nicht, weshalb ich zum Räumungsschuldner werden soll. Der Zuschlagsbeschluss Zwangsvollstreckung zur Aufhebung der Gemeinschaft richtet sich doch gegen die Alteigentümer. Beide Alteigentümer waren ausgezogen und hatten auch den Schlüssel, in meinem Fall da Miteigentümer = Ersteher der Ersteher sogar selber.

        Ich bin der Auffassung, dass die noch bestehende Gemeinschaft Räumungsschulder ist und ich eben nur meinen Anteil der Kosten zu tragen habe bzw. vom Erlös abzuziehen sind.

        Die Kostenfestsetzung (Anwaltsgebühren) wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen.
        Die Begründung: Da es sich bei dem Verfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft gerade nicht um ein Vollstreckungsverfahren im Sinne des § 788 ZPO handelt. Somit auch keine Kosten der Zwangsvollstreckung einem Schuldner zur Last gelegt werden können. Antragsgegner und Antragsteller der Teilungsversteigerung stehen sich auf Augenhöhe gegenüber und haben ihre Ansprüche auseinanderzusetzen.

        Viele Grüße und Danke für Ihre Antwort schon mal vorweg.

        1. Hallo Lutz,

          die Ersteherin hat sich offenbar absolut blödsinnig verhalten. Wenn sie sogar noch einen Schlüssel hatte, dann hätte sie sich natürlich auch einfach selbst davon überzeugen können, dass die Wohnung bereits geräumt war. Auf jeden Fall war ja der ganze Aufwand überflüssig.

          Trotzdem denke ich, dass Sie Räumungsschuldner waren, weil Sie die Wohnung ja wohl zuletzt allein bewohnt haben.

          Wenn die Kostenfestsetzung zurückgewiesen wurde, dann kann der Gerichtsvollzieher die Kosten ja auch nicht bei Ihnen einfordern. Oder sind die Kosten des Gerichtsvollziehers doch festgesetzt worden, und nur die Anwaltskosten zurückgewiesen worden?

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  2. Bezüglich der Räumung und Zuschlagserteilung eines Versteigerungsobjektes, habe ich in meinem Bekanntenkreis jemanden, der sich für eine Immobilie interessierte und den Zuschlag auf dem Zwangsversteigerungstermin auch erhielt.
    Jedoch stellte der im Haus lebende Eigentümer wegen psychischer Probleme kurz nach Zuschlag einen Antrag auf Einstellung des Verfahrens
    ( evtl.Selbstmordgefahr(?)).
    Der Richter hob das Verfahren auf (Zuschlag wurde nach Prüfung der Angelegenheit versagt) und die ganze Sache beginnt von vorn, obwohl weder Frau noch Kinder in dem Haus wohnen (so die Aussage meines Bekannten).
    Im Zuge einer Teilungsversteigerung könnte der im Haus verbliebene Ehepartner evtl. auch ein solches Rechtsmittel anwenden, um das Verfahren wieder neu beginnen zu lassen?
    Auf welcher Rechtsgrundlage fußt das Ganze?
    Ist dies in Ihrer Praxis schon vorgekommen?

    1. Hallo Friedrich,

      die Fakten können so nicht ganz richtig sein. Vermutlich meinte Ihr Bekannter, dass er Meistbietender gewesen ist. Es kann aber nicht sein, dass er auch schon den Zuschlag erhalten hatte. Der Antrag auf Einstellung des Verfahrens muss vor dem Zuschlag erfolgt sein, nicht aber danach.

      Die Behauptung einer Suizidgefahr ist ein beliebtes Spiel, um die – einstweilige – Einstellung des Verfahrens zu erlangen. Das stützt sich auf § 765a ZPO. Danach ist eine Vollstreckungsmaßnahme einzustellen, wenn es sich um eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte handelt. Das ist so etwas ein „Gummiparagraph“. Die Gerichte lassen sich kaum jemals darauf ein. In dem Ihnen bekannten Fall hat der Richter die Suizidgefahr dann vermutlich als real angesehen, und nicht nur vorgeschoben. So etwas kann natürlich theoretisch vorkommen, ist aber äußerst selten.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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