Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?

Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen? Diese Frage bereitet oftmals große Sorge. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher ja sofort Eigentümer. Muss man dann am nächsten Tag ausziehen? Und wohin? Steht man dann auf der Straße? Diese Sorge ist aber unbegründet. Man muss natürlich nicht sofort ausziehen. Aber wann muss man denn nach der Teilungsversteigerung räumen?

Also wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?

Hierzu gibt es keine feste Regel. Aber klar ist: Sie müssen natürlich nicht Knall auf Fall ausziehen. Sondern man wird Ihnen eine angemessene Frist lassen müssen, sich eine neue Bleibe zu suchen. Nur was ist eine „angemessene Frist“? Der eine wird sechs Wochen für ausreichend halten, der andere denkt da eher an sechs Monate. Die Wahrheit mag wie meistens irgendwo dazwischen liegen. Man kann sich natürlich trefflich darum streiten. Im Zweifelsfall kann nur ein Gericht für den Einzelfall entscheiden, wann Sie nach der Teilungsversteigerung räumen müssen.

Aber meistens wird das gar nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wurde. Auch der Ersteher wusste ja bis gestern noch nicht, dass er heute den Zuschlag bekommen würde. Er wohnt ja im Moment auch noch irgendwo anders. Er wird also gar nicht schon morgen einziehen wollen oder können. Normalerweise kann man sich mit dem Ersteher ganz gut einigen. Er ist schließlich kein böser Mensch, nur weil Ihr Haus ihm auch gut gefiel. Er wird Ihnen also normalerweise durchaus eine angemessene Frist lassen, damit Sie nach der Teilungsversteigerung räumen können.

Kann man Sie zwingen, dass Sie nach der Teilungsversteigerung räumen müssen?

Aber selbst wenn es hart auf hart kommen sollte, und man Sie dazu zwingen will, dass Sie nach der Teilungsversteigerung räumen, so ist das immer noch nicht tragisch. Der Ersteher bekommt zwar mit dem Zuschlag einen Räumungstitel, er kann also eine Zwangsräumung gegen Sie beantragen. Diese Zwangsräumung hat dann ein Gerichtsvollzieher vorzunehmen. Da das für den Gerichtsvollzieher eine unangenehme Aufgabe ist, so wird er sich damit Zeit lassen. Schließlich hat er noch andere Aufgaben abzuarbeiten. Dann wird er irgendwann einmal bei Ihnen vorsprechen und Sie zunächst zu einem freiwilligen Auszug zu bewegen suchen. Er wird Ihnen eine Frist setzen, Und nach deren Ablauf noch mal eine Nachfrist.

Wenn es sich dann nicht mehr vermeiden lässt, dann wird er tätig werden. Aber er wird Sie natürlich nicht auf die Straße setzen. So etwas passiert ja in unserem Sozialstaat nicht. Also wird er erst mal eine Ersatzwohnung für Sie suchen müssen. Dabei fallen Maklerkosten an (zwei Monatsmieten), Kosten für die Mietkaution (drei Monatsmieten) und schließlich Kosten für die Möbelspedition. All diese Kosten wird der Gerichtsvollzieher zunächst bei dem Ersteher – seinem Auftraggeber – als Vorschuss anfordern. Diese Kosten möchte der Ersteher natürlich gern vermeiden. Also wird er sich überlegen, ob er wirklich eine Zwangsräumung beauftragen sollte. Insbesondere, wenn Sie ihm gleichzeitig versichern, dass Sie sowieso demnächst nach der Teilungsversteigerung räumen werden.

Und wenn es ganz hart kommt? 

Bis zu diesem Zeitpunkt wird vermutlich mindestens ein halbes Jahr vergangen sein. Wenn Sie dann immer noch keine neue Bleibe gefunden haben, und Sie also noch immer nicht nach der Teilungsversteigerung räumen können, dann bleibt Ihnen immer noch die Räumungsschutzklage. Diesen Prozess werden Sie zwar vermutlich verlieren. Aber Sie gewinnen damit sicherlich mindestens ein weiteres halbes Jahr, bis ein Urteil ergeht. Und danach geht der Vorgang der Zwangsräumung von vorn los, kostet also auch noch mal Zeit.

Weitere Informationen finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Sie sehen also, im Ergebnis brauchen Sie keine Angst zu haben, dass Sie ganz schnell nach der Teilungsversteigerung räumen müssen.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

31 Gedanken zu „Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen?“

  1. Lieber Herr Dreyer,
    vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen.
    Wir sind an einem Haus aus Teilungsversteigerung interessiert. Der Antragsgegnerin gehört die Hälfte und laut eigener Aussage zahlt sie Miete an den Miteigentümer/Antragsteller. Laut Gutachten bestehen keine Mietverträge. Könnte hier dennoch ein Mietverhältnis vorliegen, was es erschwert die Antragsgegnerin nach Zuschlag aus dem Haus zu bekommen? Herzlichen Dank
    Ina

    1. Hallo liebe Lady Ina,

      vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen.
      Wir sind an einem Haus aus Teilungsversteigerung interessiert. Der Antragsgegnerin gehört die Hälfte und laut eigener Aussage zahlt sie Miete an den Miteigentümer/Antragsteller.
      Das wird sehr wahrscheinlich eine ungenaue bzw. unzutreffende Aussage sein. Denn sie wird sicherlich keine Miete zahlen, sondern Nutzungsentschädigung. Die Zahlung von Nutzungsentschädigung begründet aber kein Mietverhältnis.

      Laut Gutachten bestehen keine Mietverträge. Könnte hier dennoch ein Mietverhältnis vorliegen, was es erschwert die Antragsgegnerin nach Zuschlag aus dem Haus zu bekommen?
      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Klaus,

    vielen Dank für die hilfreiche Seite! Wir haben vor einigen Wochen im Rahmen einer Teilungsversteigerung ein älteres Haus erworben. Das Haus war nicht mehr bewohnt, allerdings noch voll möbliert mit den persönlichen Einrichtungsgegenständen der verstorbenen älteren Dame, welche dort gewohnt hatte. Ihre erbenden Neffen konnten sich über das Haus dann nicht einig werden.

    Zum Themen. Nun können sich die Erben auch nicht über die Räumung einigen. Der eine ist willens und hat auch ein Räumungsunternehmen vorgeschlagen, der andere blockiert und verlangt die Vorlage von mehreren Vergleichsangeboten, bevor er seine Zustimmung erteilt.

    Haben wir nun Möglichkeiten, den Prozess zu beschleunigen bzw. die Räumung sicherzustellen? Wir würden nur ungern auf eigene Kosten das Gebäude räumen.

    Verteilungstermin ist Ende Januar, der Zuschlag ist rechtskräftig.

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    1. Hallo Franz,

      vielen Dank für die hilfreiche Seite! Wir haben vor einigen Wochen im Rahmen einer Teilungsversteigerung ein älteres Haus erworben. Das Haus war nicht mehr bewohnt, allerdings noch voll möbliert mit den persönlichen Einrichtungsgegenständen der verstorbenen älteren Dame, welche dort gewohnt hatte. Ihre erbenden Neffen konnten sich über das Haus dann nicht einig werden.
      Zum Themen. Nun können sich die Erben auch nicht über die Räumung einigen. Der eine ist willens und hat auch ein Räumungsunternehmen vorgeschlagen, der andere blockiert und verlangt die Vorlage von mehreren Vergleichsangeboten, bevor er seine Zustimmung erteilt.
      Haben wir nun Möglichkeiten, den Prozess zu beschleunigen bzw. die Räumung sicherzustellen? Wir würden nur ungern auf eigene Kosten das Gebäude räumen.
      Sie können gar nicht verlangen, dass die Alteigentümer überhaupt die Räumung vornehmen. Wenn die es nicht tun, werden Sie es wohl oder übel selbst machen (lassen) müssen.

      Sie müssen den Alteigentümern aber die Möglichkeit einräumen, die Möbel nach vorheriger Terminabsprache noch abzuholen. Sie können aber eine Frist setzen, bis wann das zu geschehen hat (vier Wochen?). Wenn das bis dahin nicht abgeholt ist, dann können Sie es nach Ihrem Belieben als Sperrmüll betrachten und entsorgen oder auch einzelne Möbelstücke (wenn diese Ihnen gefallen und sie brauchbar sind) in Ihren Gebrauch übernehmen. Das sollten Sie allerdings mit der Fristsetzung ankündigen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Hallo Herr Dreyer

        vielen Dank für die ausführliche Antwort. Können Sie erläutern, warum wir trotz Räumungstitel keinen Anspruch darauf haben, dass die Immobilie geräumt wird?

        Besten Dank
        Franz

        1. Hallo Franz,

          der Räumungstitel besagt nur, dass die Alteigentümer ausziehen müssen. Er meint nicht, dass das Haus besenrein zu übergeben ist bzw. kein Gerümpel mehr in dem Haus verbleiben darf.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  3. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    unser Haus wird in einer Woche aufgrund einer Aufhebung der Gemeinschaft zwangsteilungsversteigert.
    Das Haus gehört zu gleichen Teilen meinem Ehemann und seiner Ex-Frau. Die Ex-Frau wollte sich von uns nicht auszahlen lassen und bestand stattdessen auf die Teilungsversteigerung.

    Nun möchte mein Mann das Haus gerne selbst ersteigern. Allerdings hab ich große Sorge, dass wir überboten werden und jemand anders den Zuschlag erhält. Sollte dies der Fall sein – wie schnell müssen wir denn dann frühstens die Immobilie räumen?
    Bislang haben wir keine neue Bleibe in Aussicht und ich hab Angst, dass wir noch vor Weihnachten obdachlos werden. Was können wir tun, um zu vermeiden, dass wir das Haus direkt nach dem Zuschlag räumen müssen? Ich befinde mich gerade in einer sehr verzweifelten Lage, weil ich wirklich nicht weiß, wo wir so schnell hinkönnen. In dem Haus leben derzeit mein Mann, ich und unsere drei minderjährigen Kinder.

    Viele Grüße und danke schon mal vorweg

    1. Sehr geehrte Frau Steffens,
      unser Haus wird in einer Woche aufgrund einer Aufhebung der Gemeinschaft zwangsteilungsversteigert.
      Es ist schade, dass Sie sich nicht schon mal früher an mich gewandt haben. Dann hätte ich noch ganz viel für Sie tun können. Das ist jetzt leider aus Zeitgründen nicht mehr machbar.

      Das Haus gehört zu gleichen Teilen meinem Ehemann und seiner Ex-Frau. Die Ex-Frau wollte sich von uns nicht auszahlen lassen und bestand stattdessen auf die Teilungsversteigerung.
      Nun möchte mein Mann das Haus gerne selbst ersteigern. Allerdings hab ich große Sorge, dass wir überboten werden und jemand anders den Zuschlag erhält. Sollte dies der Fall sein – wie schnell müssen wir denn dann frühstens die Immobilie räumen?
      Bislang haben wir keine neue Bleibe in Aussicht und ich hab Angst, dass wir noch vor Weihnachten obdachlos werden. Was können wir tun, um zu vermeiden, dass wir das Haus direkt nach dem Zuschlag räumen müssen? Ich befinde mich gerade in einer sehr verzweifelten Lage, weil ich wirklich nicht weiß, wo wir so schnell hinkönnen. In dem Haus leben derzeit mein Mann, ich und unsere drei minderjährigen Kinder.

      So schnell werden Sie nach der Versteigerung das Haus nicht räumen müssen. Man wird Ihnen eine angemessene Frist lassen müssen, sich neuen Wohnraum zu suchen. Bitte lesen Sie dazu mal den Artikel:
      Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen? – Teilungsversteigerung24

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Ich möchte hier mal kommentieren, da bei mir der Fall fast gleich ist, nur nicht ganz so kurzfristig. Der Antrag auf auf Teilungsversteigerung wurde erst letzte Woche gestellt, es gibt bisher noch nicht mal ein Gutachten geschweige denn einen Versteigerungstermin.
        Auch ich möchte zumindest die Chance wahrnehmen, das Haus selbst zu ersteigern, aber falls das nicht klappt fange ich parallel auch schon mit der Suche nach einem neuen Haus oder Wohnung an.
        Ich bin mir auch noch nicht ganz sicher, ob ich erstmal versuchen sollte, das Verfahren /den Termin aufzuschieben, um mehr Zeit zu gewinnen.
        Wie stehen denn aktuell die Chancen das Haus zu einem relativ günstigen Preis doch noch selbst zu ersteigern? Eine Finanzierung wäre kein Problem bis zum wahrscheinlichen Verkehrswert.

        1. Hallo Stefan P.,

          Ich möchte hier mal kommentieren, da bei mir der Fall fast gleich ist, nur nicht ganz so kurzfristig. Der Antrag auf Teilungsversteigerung wurde erst letzte Woche gestellt, es gibt bisher noch nicht mal ein Gutachten geschweige denn einen Versteigerungstermin.
          Dann haben Sie ja noch ganz viel Zeit.

          Auch ich möchte zumindest die Chance wahrnehmen, das Haus selbst zu ersteigern, aber falls das nicht klappt fange ich parallel auch schon mit der Suche nach einem neuen Haus oder Wohnung an.
          Das könnte im Moment noch etwas verfrüht sein.

          Ich bin mir auch noch nicht ganz sicher, ob ich erstmal versuchen sollte, das Verfahren /den Termin aufzuschieben, um mehr Zeit zu gewinnen.
          Das erscheint nicht nötig, dürfte auch kaum gelingen.

          Wie stehen denn aktuell die Chancen das Haus zu einem relativ günstigen Preis doch noch selbst zu ersteigern? Eine Finanzierung wäre kein Problem bis zum wahrscheinlichen Verkehrswert.
          Wenn Sie bis zum Verkehrswert mitbieten können, dann werden Sie sehr wahrscheinlich den Zuschlag selbst erhalten können. Die wirtschaftliche Situation hat sich in den letzten 1,5 Jahren grundlegend gewandelt. Die Immobilienpreise befinden sich nahezu im freien Fall. Bei Versteigerungen wird auch erheblich weniger geboten, fast nie mehr bis zum Verkehrswert, obwohl der bis vor zwei Jahren noch regelmäßig weit überschritten wurde.

          Nehmen Sie doch einfach mal direkt Kontakt mit mir auf (E-Mail). Dann kann ich Ihnen auch im Detail erläutern, was ich alles für Sie bewirken kann (nur die Hälfte des Gebots zahlen, keine Bietsicherheit leisten, Risiko ausschalten etc.)

          Ihr Klaus Dreyer

  4. Hallo Herr Dreyer,
    unsere Vermieter sind seit 4 Jahren in Trennung und Scheidungskrieg.
    (Eingezogen in die Einliegerwohnung des Hauses sind wir vor 4 1/2 jahren… )
    Nun wird die große Einliegerwohnung des Hauses Zwangsteilungsversteigert
    und der Vermieter muss dann wohl dort raus und will uns rausschmeißen, wegen Eigenbedarf…
    Wie sieht es hier mit der Kündigungsfrist aus und ist das rechtens ?
    Seine Frau hatte letztes Jahr uns die Eigenbedarfskündigung zugestellt,
    diese war nichtig, da er nicht mit unterschrieben hatte.
    Jetzt will er uns kündigen und meint, seine Frau hatte ja schonmal gekündigt, wir müssen somit eh raus…

    Es ist schon das 2. Mal, dass wir nach nicht mal 5 Jahren wieder von vorne anfangen,
    weil andere Ehekrieg führen…
    Liebe Grüße Michele

    1. Hallo Michele,
      unsere Vermieter sind seit 4 Jahren in Trennung und Scheidungskrieg.
      (Eingezogen in die Einliegerwohnung des Hauses sind wir vor 4 1/2 jahren… )
      Nun wird die große Einliegerwohnung des Hauses Zwangsteilungsversteigert
      und der Vermieter muss dann wohl dort raus und will uns rausschmeißen, wegen Eigenbedarf…
      Ich verstehe das so, dass er jetzt in dieser „großen Einliegerwohnung“ wohnt, diese im Zuge der Versteigerung voraussichtlich verlieren wird und deshalb in Ihre Wohnung einziehen möchte.

      Wie sieht es hier mit der Kündigungsfrist aus
      Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf drei Monate. Nach fünf Jahren Miete verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Ab einer Mietdauer von acht Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf neun Monate (§ 573 Abs. 1 BGB).

      und ist das rechtens ?
      Wenn er die Wohnung tatsächlich verloren hat, dann hat er ja wohl Eigenbedarf. Dann wäre es also wohl rechtens. Aber sicherlich nicht schon jetzt, wo noch gar nicht sicher ist, ob er die Wohnung tatsächlich verlieren wird. Vielleicht ersteigert er die ja auch selbst.

      Seine Frau hatte letztes Jahr uns die Eigenbedarfskündigung zugestellt,
      diese war nichtig, da er nicht mit unterschrieben hatte.
      Jetzt will er uns kündigen und meint, seine Frau hatte ja schonmal gekündigt, wir müssen somit eh raus…

      Liebe Grüße Michele

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  5. Hallo,
    Meine Nachbarn mit denen wir seit Jahren im Sreit sind wollen unsere beiden Wohnungen bei einer Zwangsversteigerung kaufen und drohten uns schon damit das wir uns eine neue Wohnung suchen sollten da wir eh nur noch ein paar Monate hier wohnen bleiben dürften. Unser Mietverhältnis hat 2020 begonnen. Sie zogen 2022 ein. Meine Frage ist wenn sie jetzt schon den Eigenbedarf Ankündigen ob das alles so Hand und Fuß hat, sie wissen ja nicht mal ob sie die Immobilie bekommen. Unsere Angst ist das wir sofort ausziehen müssen, geht das so einfach?
    Danke schon einmal im voraus.

    1. Hallo Alina,

      Meine Nachbarn mit denen wir seit Jahren im Sreit sind wollen unsere beiden Wohnungen bei einer Zwangsversteigerung kaufen und drohten uns schon damit das wir uns eine neue Wohnung suchen sollten da wir eh nur noch ein paar Monate hier wohnen bleiben dürften. Unser Mietverhältnis hat 2020 begonnen.
      Ich verstehe das also so, dass Sie die Mieter der Wohnungen sind und gegen den Eigentümer der Wohnungen (also Ihren Vermieter) ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft? Davon sind Sie als Mieter eigentlich nicht betroffen. Sie können allenfalls einen anderen Vermieter bekommen. Aber Ihr Mietvertrag bleibt davon unberührt.

      Sie zogen 2022 ein.
      Dann können Sie ja kaum schon „seit Jahren“ mit denen im Streit sein.

      Meine Frage ist wenn sie jetzt schon den Eigenbedarf Ankündigen ob das alles so Hand und Fuß hat, sie wissen ja nicht mal ob sie die Immobilie bekommen.
      Natürlich können sie Eigenbedarf frühestens dann ankündigen, wenn sie auch Eigentümer geworden sind. Es steht ja noch in den Sternen, ob sie jemals Eigentümer sein werden (wahrscheinlich eher nicht).

      Unsere Angst ist das wir sofort ausziehen müssen, geht das so einfach?
      Nein, Ihre Mietverträge bleiben zunächst mal unverändert bestehen. Es kann natürlich sein, dass die Nachbarn Ihre neuen Vermieter werden. Das wäre natürlich nicht so schön. Aber wieso wollen die denn überhaupt Eigenbedarf haben? Die haben doch eine Wohnung?

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Ich verstehe den Sachverhalt so, dass Alina als Eigentümer ihre eigene Wohnung bewohnt. Dann hat sie keinen Mietvertrag und ein Ersteher könnte Eigenbedarf geltend machen.

        1. Ich verstehe den Sachverhalt so, dass Alina als Eigentümer ihre eigene Wohnung bewohnt. Dann hat sie keinen Mietvertrag und ein Ersteher könnte Eigenbedarf geltend machen.

          Hallo Herr Wittmann,

          ich hatte das so verstanden, dass Alina Mieterin der Wohnung ist, die zur Versteigerung ansteht, da sie von einem „Mietverhältnis“ sprach. Falls sie allerdings Eigentümerin ist, dann hat sie natürlich die Wohnung nach der Versteigerung sowieso zu räumen. Dann braucht der Ersteher ja auch keinen Eigenbedarf geltend zu machen.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  6. Unseres durch mich abbezahlte Haus wurde teilungsversteigert, da sich meine Mit€rben nicht auszahlen lassen wollten und auf das große Geld hofften.

    Habe die Erblasserin mehrere Jahre gepflegt (niemand hat sich blicken lassen!) und betreue seit fast 40 Jahren meinen behinterten Sohn, bin selbst zu 70% kaputtgeschrieben.

    Es gibt keinen bezahlbaren Wohnraum, erst gar nicht im Erdgeschoss (habe Herzanfall erlitten und versuche nach Reanmierung zu überleben) und bekomme keine Hilfe.

    Die Wohnungsnothilfe ist angewiesen, vorrangig Flüchtlingen zu helfen, Behörden verweisen auf Makler & Immobilienhaie mit Internet und so kommen 70-120 Bewerbungen auf jede frei gemeldete Wohnung lt. eines Maklers.

    Soll ich mit meinem Bub unter der Brücke leben und unsere liebe Katze aussetzen oder töten????

    1. Hallo Herr Wolf,

      das ist natürlich recht ungünstig bei Ihnen gelaufen.

      Am besten bitten Sie einen Anwalt, Ihnen zu helfen. Er könnte z.B. erst mal eine Räumungsschutzklage machen und parallel dazu die Erbteilungsklage gegen Ihre Miterben, damit Sie an Ihren Erlösanteil kommen. Wenn Sie den erst mal haben, dann müsste ja auch möglich sein, einen bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ich wünsche Ihnen alles Gute auf diesem beschwerlichen Weg.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  7. Guten Tag Herr Dreyer,

    ich habe Interesse an einem Einfamilienhaus welches im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft veräußert werden soll. In diesem Zusammenhang habe ich bereits viele wichtige Informationen auf Ihrer Homepage gefunden. Vielen Dank für die sehr kompetente und übersichtliche Darstellung des Themas.

    Sie haben bereits darauf hingewiesen, dass es sich dabei um ein sehr spezielles Gebiet handelt, mit dem ein nur sehr eingeschränkter Personenkreis häufiger Berührung in seinem Leben hat. Den Bereich der Zwangsversteigerung findet man noch etwas zahlreicher im Internet und demzufolge auch entsprechende Informationen/Ratschläge dazu. Hier hatte ich zunächst auch den Aspekt der Sonderkündigung gefunden, welche ggf. Anwendung finden kann. Dies ist jedoch im Spezialfall der Teilungsversteigerung nach genauerer Recherche nicht möglich.

    Ich bin nun doch etwas verunsichert, denn so wie ich gelesen habe, ist es möglich einen schriftlichen Mietvertrag auf Lebenszeit mit einer Person zu vereinbaren und dieser wäre dann auch unter Berufung auf Eigenbedarf im Fall der Teilungsversteigerung unkündbar. Würden sie dieser Schlussfolgerung zustimmen und aus Ihrer Erfahrung, wie wahrscheinlich ist solch eine Konstellation? Es handelt sich um ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung in dem die Ehefrau mit Kindern zurzeit noch wohnt. (Soweit ich weiß, kann man keinen Mietvertrag mit sich selbst schließen, jedoch könnte man mit einer nahestehenden Person solch einen Vertrag eingehen und dann einfach im Haus wohnen bleiben?). Daneben gibt es noch die Option der Zuweisung von Wohneigentum nach der Scheidung, besteht auch darin eine potentielle Gefahr, dass man das Haus nach dem Ersteigern nicht selbst bewohnen kann?

    Besten Dank für Ihre Einschätzung

    1. Hallo Frau Rogler,

      Den Bereich der Zwangsversteigerung findet man noch etwas zahlreicher im Internet und demzufolge auch entsprechende Informationen/Ratschläge dazu. Hier hatte ich zunächst auch den Aspekt der Sonderkündigung gefunden, welche ggf. Anwendung finden kann. Dies ist jedoch im Spezialfall der Teilungsversteigerung nach genauerer Recherche nicht möglich.

      Das ist zutreffend.

      Ich bin nun doch etwas verunsichert, denn so wie ich gelesen habe, ist es möglich einen schriftlichen Mietvertrag auf Lebenszeit mit einer Person zu vereinbaren und dieser wäre dann auch unter Berufung auf Eigenbedarf im Fall der Teilungsversteigerung unkündbar. Würden sie dieser Schlussfolgerung zustimmen und aus Ihrer Erfahrung, wie wahrscheinlich ist solch eine Konstellation?

      Wenig wahrscheinlich. Sie erfahren aber spätestens im Termin, ob ein Mietvertrag existiert.

      Es handelt sich um ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung in dem die Ehefrau mit Kindern zurzeit noch wohnt. (Soweit ich weiß, kann man keinen Mietvertrag mit sich selbst schließen, jedoch könnte man mit einer nahestehenden Person solch einen Vertrag eingehen und dann einfach im Haus wohnen bleiben?).

      Den Mietvertrag kann nicht einer der Eigentümer allein abschließen. Das müssen beide tun. Und der andere wird es ganz bestimmt nicht tun.

      Daneben gibt es noch die Option der Zuweisung von Wohneigentum nach der Scheidung,

      Dann besteht die Möglichkeit, von dem anderen den Abschluss eines Mietvertrags zu verlangen. Aber das erfahren Sie auch, bevor Sie Gebote abgeben sollen.

      besteht auch darin eine potentielle Gefahr, dass man das Haus nach dem Ersteigern nicht selbst bewohnen kann?

      Nein.

      Besten Dank für Ihre Einschätzung

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Sehr geehrter Herr Dreyer,

        mit Ihren Ausführungen haben Sie mir sehr weitergeholfen.
        Ich hatte trotz langer Recherche den Sachverhalt nicht gefunden, dass auch das Bestehen eines Mietvertrages (nicht nur dingliche Wohn- oder Nießbrauchrechte des Grundbuches) in der Teilungsversteigerung bekannt gegeben werden müssen. Das ist sehr beruhigend.
        Nochmals besten Dank!
        Viele Grüße

  8. Habe die TV hinter mir, Zuschlag wurde erteilt, habe Zuschlagsbeschwerde eingelegt. Während dieser Zeit hat der Ersteher Räumungsvollstreckung beantragt, die nun in 2 Wo erfolgen soll.
    In dieser Räumungsvollstreckung steht, dass der Gläubiger an sämtlichen in den räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht…
    Der Ersteher ist und war nie Vermieter – es hat eine Teilungsversteigerung stattgefunden und das Haus ist mit meinen persönlichen Sachen vollmöbliert.
    Kann der Ersteher ein Vermieterpfandrecht geltend machen unter diesen Umständen und wenn ja mit welchem Recht, ich bin Alteigentümer ohne Mietvertrag .
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    1. Hallo Jo Haese,
      Habe die TV hinter mir, Zuschlag wurde erteilt, habe Zuschlagsbeschwerde eingelegt. Während dieser Zeit hat der Ersteher Räumungsvollstreckung beantragt,
      das kann so nicht richtig sein. „Während der Zeit“, als also die Zuschlagbeschwerde noch nicht entschieden war, war ja der Zuschlagsbeschluss noch nicht rechtskräftig, konnte also der Ersteher daraus auch noch nicht vollstrecken. Sicherlich ist Ihre Zuschlagbeschwerde längst abgewiesen worden. Sie werden auch kaum Gründe für eine Zuschlagsbeschwerde gehabt haben.
      die nun in 2 Wo erfolgen soll.
      In dieser Räumungsvollstreckung steht, dass der Gläubiger an sämtlichen in den räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht…
      Der Ersteher ist und war nie Vermieter – es hat eine Teilungsversteigerung stattgefunden und das Haus ist mit meinen persönlichen Sachen vollmöbliert.
      Kann der Ersteher ein Vermieterpfandrecht geltend machen unter diesen Umständen und wenn ja mit welchem Recht, ich bin Alteigentümer ohne Mietvertrag .
      Ja, der Ersteher kann ein Vermieterpfandrecht geltend machen. Er befindet sich ja quasi in der Position eines Vermieters. Er ist Eigentümer, aber Sie nutzen noch weiterhin. Sie schulden ja auch eine Nutzungsentschädigung, was sozusagen einer Miete entspricht.

      Wenn man Ihnen nicht ausreichend Zeit gelassen hat zur Räumung, dann können Sie eine Räumungsschutzklage machen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  9. Hallo Herr Dreyer,

    interessanter Bericht. Bei uns stellt sich der Fall anders dar. Nach unserem Zuschlag Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ist einer der Alteigentümer noch im Objekt (WE 1.OG Wohnung). Wir selber sind auch Eigentümer der WE EG-Wohnung und wohnen auch im Objekt. Der Verteilungstermin ist erst in 3M.

    Die Antragsstellerin, ehemals Miteigentümerin der WE 1.OG lebt bereits seit ca. 1,5 J. woanders. Sie scheint noch einen oder mehrere Schlüssel des Objekts zu besitzen, da sie anscheinend mal unbemerkt im Objekt war.

    Wir haben ein den Umständen entsprechend neutrales Verhältnis zum Alteigentümer, der noch in der 1.OG wohnt. Er meinte, dass er bereits eine Wohnung sucht und ausziehen wird. Im Speicher (nur Zugang via 1.OG Wgh) und Kellerräumen der 1.OG befinden sich noch viele Gegenstände der Alteigentümer. Der Alteigentümer sagt er möchte nichts mehr behalten und wir können alles „wegschmeißen“ bzw. räumen in den Kellerräumen und Speicher.

    Nun stellt sich mir aber die Frage, wie sollen wir als neue Eigentümer nun bei der Räumung vorgehen?
    Sollen wir uns etwas schriftlich geben lassen? Z.B. eine schriftliche Bestätigung mit Liste was entsorgt werden kann / soll z.B. je Kellerraum. Ggf. Fotos machen. Können wir also ohne Gerichtsvollzieher tätig werden?

    Wie sollten wir in Bezug des Nutzungszeitraums des Alteigentümers umgehen? Sollten wir eine Nutzungsüberlassung gegen Geld (Höhe orts.übliche Miete) schriftlich vereinbaren? Oder reicht seine mündliche Aussage (meine Frau war als Zeugin dabei), dass er pro Monat uns den Betrag für die Überlassung zahlt (KEINE Miete!)?

    Wie sollen wir bzgl. der Alteigentümerin vorgehen? Müssen wir ihr einen offiziellen Brief senden und auffordern die Schlüssel herauszugeben und die Möglichkeit geben noch Eigentum (Möbel, etc) abzuholen? Oder hat sie ihre Rechte mit dem Auszug und langen Zeit verwirkt?

    Vielen Dank für die Hilfe.
    LG

    1. Hallo Florian,

      zu Ihren Fragen:

      Sollen wir uns etwas schriftlich geben lassen? Z.B. eine schriftliche Bestätigung mit Liste was entsorgt werden kann / soll z.B. je Kellerraum. Ggf. Fotos machen. Können wir also ohne Gerichtsvollzieher tätig werden?

      Sie sollten die Alteigentümer schriftlich und unter Fristsetzung dazu auffordern, alle Gegenstände/Gerümpel zu räumen, anderenfalls Sie auf deren Kosten eine Fachfirma mit der Räumung beauftragen würden.

      Wie sollten wir in Bezug des Nutzungszeitraums des Alteigentümers umgehen? Sollten wir eine Nutzungsüberlassung gegen Geld (Höhe orts.übliche Miete) schriftlich vereinbaren? Oder reicht seine mündliche Aussage (meine Frau war als Zeugin dabei), dass er pro Monat uns den Betrag für die Überlassung zahlt (KEINE Miete!)?

      Sie sollten ihm die mündliche Vereinbarung „der guten Ordnung halber“ schriftlich bestätigen, sollten dabei in der Tat nicht von Miete, sondern von Nutzungsentschädigung sprechen.

      Wie sollen wir bzgl. der Alteigentümerin vorgehen? Müssen wir ihr einen offiziellen Brief senden und auffordern die Schlüssel herauszugeben

      Lassen Sie lieber die Schlösser austauschen. Sie werden doch nie wissen, ob sie wirklich alle Schlüssel herausgegeben hat.

      und die Möglichkeit geben noch Eigentum (Möbel, etc) abzuholen? Oder hat sie ihre Rechte mit dem Auszug und langen Zeit verwirkt?

      auch hier sollten Sie mit Fristsetzung zur Räumung auffordern und ansonsten eine Fachfirma beauftragen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  10. Hallo Klaus,

    ich habe eine Teilungsversteigerung hinter mir. Ersteigert wurde die Wohnung von der Miteigentümerin. Ich wurde nicht gefragt oder aufgefordert wann ich ausziehen möchte/soll. 6 Wochen nach dem Zuschlagsbeschluss erhielt ich vom GVZ eine Räumungsmitteilung, dass er in ca. 6 Wochen die Zwangsräumung durchführt. Zitat aus dem Schreiben: „Ihre anderweitige Unterbringung ist nicht Sache des GVZ.“ Danach hätte ich also unter der Brücke hausen können bzw. einen Räumungsschutzantrag stellen müssen.
    Ich hatte so was ähnliches vermutet und etwas Glück mit der Wohnungssuche und bin 2 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgezogen und wollte die Wohnung normal übergeben. Allerdings meldete sich der neue Eigentümer zur Inbesitznahme nicht.
    Die Räumung war meiner Meinung nach völlig sinnfrei und auch nicht notwendig, denn ich war darauf vorbereitet sofort die Wohnung zu übergeben – sie war ja leer.

    Nach 9 Monaten meldet sich erneut der GVZ und will von mir die Räumungskosten erstattet haben und zwar zu 100%. Haftet die Miteigentümerin nicht entsprechend ihrer Eigentumsanteile? Im Internet habe ich nur Sachen gefunden, wo Vorbesitzer nicht freiwillig ausziehen, dass dann auf Grund des Zuschlagsbeschlusses geräumt werden kann.

    Tja, irgend was muss ich also falsch gemacht haben?

    1. Hallo Lutz,

      hier haben alle Beteiligten etwas falsch gemacht. Es fehlte offenbar von allen Seiten an der sinnvollen Kommunikation.

      Es war ja schon mal gut, dass Sie beizeiten eine neue Wohnung gefunden hatten. Es war auch gut, dass Sie die Wohnung normal übergeben wollten. Das haben Sie aber anscheinend niemandem mitgeteilt. Woher soll die Ersteherin es also wissen? Sie kann doch nicht hellsehen. Sie müssen doch nicht darauf warten, dass Sie gefragt oder aufgefordert werden, sondern können auch von selbst aktiv werden. Dann hätte die Ersteherin doch gar nicht erst eine Zwangsräumung in Auftrag gegeben. Das war also Ihr Fehler.

      Die Ersteherin hatte natürlich durch den Zuschlag einen Räumungstitel. Aber bevor man eine Zwangsräumung in Auftrag gibt, fragt man doch erst mal vorher, ob denn nicht die Räumung freiwillig erfolgt oder vielleicht sogar schon erfolgt ist. Das hat die Ersteherin versäumt. Das war ihr Fehler. Auch da fehlte es also an der Kommunikation.

      Der Gerichtsvollzieher hätte natürlich sonnvollerweise Sie erst mal fragen sollen, ob Sie denn nicht freiwillig ausziehen – oder womöglich schon ausgezogen sind. Das war sein Fehler. Außerdem trifft es nicht zu, dass er Sie einfach auf die Straße setzen kann. Er muss Sie in einen anderen Wohnraum einweisen. Der muss ja nicht unbedingt besonders schön sein, aber jedenfalls besser als unter der Brücke. Insoweit war seine Aussage also falsch.

      Aber haben Sie denn auf die Ankündigung des Gerichtsvollziehers hin gar nichts unternommen? Haben Sie sich nicht einfach mal mit ihm in Verbindung gesetzt und ihm berichtet, dass die Wohnung sowieso schon längst geräumt war? Dann hätte er doch weiter nichts zu tun brauchen, und dann wären doch auch keinerlei Kosten angefallen. Das war also wieder Ihr Fehler.

      Der Gerichtsvollzieher hat doch dann offenbar sechs Wochen später schlicht eine leere, also bereits geräumte Wohnung vorgefunden. Da gab es dann doch für ihn weiter nichts mehr zu tun. Insofern können da doch kaum erhebliche Kosten angefallen sein. Vielleicht Kosten für einen Schlüsseldienst und Kosten für die Anfahrt einer Möbelspedition, die dann doch unverrichteter Dinge wieder abziehen konnte.

      Die Kosten für die Räumung sind natürlich letztlich von Ihnen zu tragen; denn Sie sind ja der Räumungsschuldner. Der Schuldner hat immer die Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen. Der Gerichtsvollzieher hat aber die Kosten von seiner Auftraggeberin zu verlangen (das ist also die Ersteherin), und nicht von Ihnen. Die Ersteherin kann dann aber die Kosten gegen Sie festsetzen lassen und diese Kosten gegen Sie vollstrecken. Oder ist diese Kostenfestsetzung inzwischen erfolgt, und der Gerichtsvollzieher vollstreckt jetzt im Auftrag der Ersteherin die Kosten gegen Sie? Das wäre dann allerdings richtig. Sie hätten sich allerdings gegen die Kostenfestsetzung wehren können mit der Begründung, die Zwangsräumung wäre nicht erforderlich gewesen. Das haben Sie aber wohl nicht getan? Dann ist das wieder Ihr Fehler.

      Im Ergebnis ist der ganze Aufwand völlig überflüssig gewesen und hätte auch leicht vermieden werden können, wenn denn die Beteiligten (einschließlich Sie selbst) nur mal etwas miteinander kommuniziert hätten.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank für Ihre Antwort.

        Sicher liegt die Ursache an fehlender Kommunikation und die Gegenseite kommuniziert auch weiterhin nur über Anwälte, die bereits mehrmals gewechselt haben. Ich glaube, dass dies der jetzige Anwalt einfach veranlasst hat, weil damit Geld zu verdienen ist für wenig Aufwand.

        Ich hatte mich im Vorfeld informiert u.a. auch bei Anwälten, die mir sagten, dass man mir mitteilt bis wann ich die Wohnung zu räumen habe. Im Netz habe ich auch keinen Fall gefunden, wo der Ersteher einfach so eine Zwangsräumung beauftragt, obwohl die Wohnung bereits unbewohnt ist.
        Ich fand nur Fälle, wo die Alteigentümer nicht ausziehen wollten. Richtig, die Ersteherin kann nicht wissen wie die aktuelle Lage ist, deshalb informiert sich logischer Weise jeder erst mal über die ersteigerte Sache. Diese Vorgehensweise war mir nicht in den Sinn gekommen.

        Ich verstehe nicht, weshalb ich zum Räumungsschuldner werden soll. Der Zuschlagsbeschluss Zwangsvollstreckung zur Aufhebung der Gemeinschaft richtet sich doch gegen die Alteigentümer. Beide Alteigentümer waren ausgezogen und hatten auch den Schlüssel, in meinem Fall da Miteigentümer = Ersteher der Ersteher sogar selber.

        Ich bin der Auffassung, dass die noch bestehende Gemeinschaft Räumungsschulder ist und ich eben nur meinen Anteil der Kosten zu tragen habe bzw. vom Erlös abzuziehen sind.

        Die Kostenfestsetzung (Anwaltsgebühren) wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen.
        Die Begründung: Da es sich bei dem Verfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft gerade nicht um ein Vollstreckungsverfahren im Sinne des § 788 ZPO handelt. Somit auch keine Kosten der Zwangsvollstreckung einem Schuldner zur Last gelegt werden können. Antragsgegner und Antragsteller der Teilungsversteigerung stehen sich auf Augenhöhe gegenüber und haben ihre Ansprüche auseinanderzusetzen.

        Viele Grüße und Danke für Ihre Antwort schon mal vorweg.

        1. Hallo Lutz,

          die Ersteherin hat sich offenbar absolut blödsinnig verhalten. Wenn sie sogar noch einen Schlüssel hatte, dann hätte sie sich natürlich auch einfach selbst davon überzeugen können, dass die Wohnung bereits geräumt war. Auf jeden Fall war ja der ganze Aufwand überflüssig.

          Trotzdem denke ich, dass Sie Räumungsschuldner waren, weil Sie die Wohnung ja wohl zuletzt allein bewohnt haben.

          Wenn die Kostenfestsetzung zurückgewiesen wurde, dann kann der Gerichtsvollzieher die Kosten ja auch nicht bei Ihnen einfordern. Oder sind die Kosten des Gerichtsvollziehers doch festgesetzt worden, und nur die Anwaltskosten zurückgewiesen worden?

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

  11. Bezüglich der Räumung und Zuschlagserteilung eines Versteigerungsobjektes, habe ich in meinem Bekanntenkreis jemanden, der sich für eine Immobilie interessierte und den Zuschlag auf dem Zwangsversteigerungstermin auch erhielt.
    Jedoch stellte der im Haus lebende Eigentümer wegen psychischer Probleme kurz nach Zuschlag einen Antrag auf Einstellung des Verfahrens
    ( evtl.Selbstmordgefahr(?)).
    Der Richter hob das Verfahren auf (Zuschlag wurde nach Prüfung der Angelegenheit versagt) und die ganze Sache beginnt von vorn, obwohl weder Frau noch Kinder in dem Haus wohnen (so die Aussage meines Bekannten).
    Im Zuge einer Teilungsversteigerung könnte der im Haus verbliebene Ehepartner evtl. auch ein solches Rechtsmittel anwenden, um das Verfahren wieder neu beginnen zu lassen?
    Auf welcher Rechtsgrundlage fußt das Ganze?
    Ist dies in Ihrer Praxis schon vorgekommen?

    1. Hallo Friedrich,

      die Fakten können so nicht ganz richtig sein. Vermutlich meinte Ihr Bekannter, dass er Meistbietender gewesen ist. Es kann aber nicht sein, dass er auch schon den Zuschlag erhalten hatte. Der Antrag auf Einstellung des Verfahrens muss vor dem Zuschlag erfolgt sein, nicht aber danach.

      Die Behauptung einer Suizidgefahr ist ein beliebtes Spiel, um die – einstweilige – Einstellung des Verfahrens zu erlangen. Das stützt sich auf § 765a ZPO. Danach ist eine Vollstreckungsmaßnahme einzustellen, wenn es sich um eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte handelt. Das ist so etwas ein „Gummiparagraph“. Die Gerichte lassen sich kaum jemals darauf ein. In dem Ihnen bekannten Fall hat der Richter die Suizidgefahr dann vermutlich als real angesehen, und nicht nur vorgeschoben. So etwas kann natürlich theoretisch vorkommen, ist aber äußerst selten.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

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