Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft

Wundern Sie sich bitte nicht, wenn das Gericht Ihnen in dem Anordnungsbeschluss schreibt, es sei die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ angeordnet worden. Und dies auch im Grundbuch so eingetragen wird. Gemeint ist nach wie vor die Teilungsversteigerung. Aber warum spricht das Gericht dann von „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“?

Warum heißt das „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“?

Der Begriff Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ist tatsĂ€chlich der offizielle Titel. Weil das aber so ein WortungetĂŒm ist, hat sich in der Praxis der Begriff Teilungsversteigerung dafĂŒr eingebĂŒrgert. Eigentlich trifft das Wort Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft den Kern der Sache allerdings sogar genauer als das Wort Teilungsversteigerung.

Das zwangsweise Element

Denn es handelt sich ja in der Tat um eine Zwangsversteigerung. Diese Versteigerung findet ja bekanntlich auch gegen den Willen des oder der anderen MiteigentĂŒmer statt. Es braucht nur einer der MiteigentĂŒmer sie zu beantragen. Sie findet also durchaus zwangsweise statt. Also auch dann, wenn der oder die anderen EigentĂŒmer es gar nicht wollen. Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass niemand in einer Gemeinschaft festgehalten werden sollte, der er nicht lĂ€nger angehören möchte. Daher die Möglichkeit der zwangsweisen Auseinandersetzung.

Die Auseinandersetzung

Und der Sinn der Sache besteht ja darin, die Auseinandersetzung zwischen den Teilhabern der Gemeinschaft zu ermöglichen. Die Gemeinschaft soll aufgehoben werden können. Voraussetzung dafĂŒr ist natĂŒrlich, dass die Vermögenswerte der Gemeinschaft aufgeteilt werden können. DafĂŒr mĂŒssen diese aber teilbar sein. Ein Haus oder GrundstĂŒck ist aber in der Regel nicht teilbar. Deshalb ist es die Aufgabe der „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“, dieses unteilbare Gut in ein teilbares Gut umzusetzen (also Geld; denn Geld ist ja teilbar). Die unteilbaren Vermögenswerte werden also durch die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ versilbert, also teilbar gemacht.

Damit schafft die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ aber eben nur die Voraussetzung dafĂŒr, dass geteilt werden kann. Sie teilt aber nicht wirklich. Das geschieht erst hinterher in einem nĂ€chsten Schritt. Das Wort Teilungsversteigerung legt aber den Gedanken nahe, dass auch geteilt wĂŒrde. Und das stimmt ja nicht. Und deshalb ist der Begriff „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ tatsĂ€chlich der genauere.

Weitere Informationen finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele GrĂŒĂŸe

Ihr Klaus Dreyer

14 Gedanken zu „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“

  1. Hallo ich habe mal eine frage, mein jetziger ex mann und ich haben vor 3 jahren ein haus gekauft. Wo ich mit unseren gemeinsamen kindern nun schon 2 Jahre alleine drin lebe.
    Ich zahle auch den Abtrag, steuern, Versicherungen etc komplett alleine, genau so wie Neuanschaffungen wie zb eine neue Heizungsanlage ,da die alte kaputt und zu alt war.
    Nun kommt er an und sagt ich soll zusehen das ich jemanden finde der seinen anteil am kredit ĂŒbernimmt. Was ich leider nicht kann, da ich zu wenig verdiene. Nun habe ich natĂŒrlich etwas Angst mit meinen kindern aus dem haus zu mĂŒssen , da es halt deren Zuhause auch ist und ich die letzten 2 Jahre ordentlich Geld an Sanierung rein gesteckt habe lg

    1. Hallo Frau Wollnik,

      vielen Dank fĂŒr Ihren Kommentar. Nur, worin besteht denn jetzt eigentlich Ihre Frage?

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Guten Abend,
    stehe mit meinem Bruder zu je 50% im Grundbuch unseres Elternhauses, die Eltern haben jedem Geschwisterteil jeweils auf den Teil des anderen folgendes eingerĂ€umt laut Schenkungsvertrag: „dingliches Vorkaufsrecht bis zum 1.Verkaufsfall, bei dem es ausgeĂŒbt werden kann und bei welchem erstmals eine AusĂŒbung dieses Vorkaufsrechts rechtlich möglich ist. Das Vorkaufsrecht besteht also auch dann, wenn ein solcher Verkaufsfall erst bei einem spĂ€teren EigentĂŒmer des belasteten GrundstĂŒcks eintritt“
    Nun droht mein Bruder mit Teilungsversteigerung, was bedeutet dieser Passus in Bezug auf Versteigerung:
    – Ist das Vorkaufsrecht nicht stark abschreckend fĂŒr Interessenden, dh. ein besonders niedriger Erlös zu erwarten?
    – Wenn ich verhindern möchte daß das Haus aus Familienhand geht könnte ich einfach die Versteigerung laufen lassen und dann von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Höchstbietenden ablösen? Wenn ja beide HĂ€lften , fĂŒr meine jetzige habe ich ja kein Vorkaufsrecht?
    – Wenn ja könnte das auch der Bruder machen, oder wĂŒrde man sagen daß er ja den Verkauf angestoßen hat und deswegen kein Vorkaufsrecht hat.

    Danke fĂŒr Ihr Feedback
    Marion WĂŒsten

    1. Hallo Frau WĂŒsten,

      nicht die Eltern haben das eingerÀumt, sondern Sie selbst. Sie haben diesen Notarvertrag nÀmlich so unterschrieben.

      Ein Vorkaufsrecht ist natĂŒrlich nicht so toll fĂŒr einen Erwerber. Aber so abschreckend ist es auch wieder nicht. Es wird allgemein davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht einen Wert von 2% des Verkehrswerts darstellt.

      Sie können nicht anschließend das Vorkaufsrecht ausĂŒben; denn es lastet ja nur auf der HĂ€lfte des Bruders. Dann könnten Sie also anschließend die HĂ€lfte des Bruders kaufen, aber Ihre HĂ€lfte wĂ€ren Sie los. Das bringt es ja nicht. Der Bruder hĂ€tte dasselbe Recht, wĂŒrde es aber vermutlich nicht ausĂŒben wollen.

      Wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommen sollte, dann sollten Sie die also nicht einfach passiv aussitzen, sondern aktiv optimal fĂŒr Sie mitgestalten. Dabei könnte ich Ihnen dann helfen, wenn Sie es möchten. Wir könnten z.B. bewirken, dass Sie keine Bietsicherheit zu leisten brauchen und nur die HĂ€lfte Ihres Gebotes bezahlen mĂŒssen – was nicht etwa selbstverstĂ€ndlich ist.

      Viele GrĂŒĂŸe

      Ihr Klaus Dreyer

      1. Vielen Dank Herr Dreyer fĂŒr das schnelle Feedback,

        daß mir nach Versteigerung weiterhin eine HĂ€lfte gehört ist fĂŒr mich erstmal okay (mein Vorschlag zur Aufteilung ist die TeilungserklĂ€rung), mein Hauptziel ist es das Verramschen meiner HĂ€lfte zu verhindern. Da ich dann ja auch im Gegensatz zu heute den Kaufpreis abschreiben kann dĂŒrften auch die Kosten in etwa gedeckt sein.
        Von den 2% habe ich gelesen, in Praxis dĂŒrfte der Abschlag aber meiner EinschĂ€tzung nach deutlich höher liegen, insbesondere wenn ich zu Beginn der Versteigerung kommuniziere , daß ich von dem Recht Gebrauch mache. Welcher KĂ€ufer bietet auf ein Haus , wenn er weiß daß er am nĂ€chsten Tag die HĂ€lfte wieder los ist und seine HĂ€lfte samt Kapital erstmal blockiert ist. Die Erwartung eines doch dann sehr hohen Abschlags auf den Verkaufspreis Bringt den Bruder dann vielleicht doch auf die Idee, die TeilungserklĂ€rung mitzumachen und seine HĂ€lfte dann regulĂ€r zu verkaufen.

        Vielen Dank fĂŒr Ihre Infos
        Marion WĂŒsten

        1. Hallo Frau WĂŒsten,

          dazu muss ich Ihnen noch sagen, dass Ihr Vorkaufsrecht nicht im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeĂŒbt werden kann, sondern außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Das Gericht ist damit also nicht befasst. Das Gericht erteilt ganz normal dem Meistbietenden den Zuschlag, womit dieser erst mal EigentĂŒmer wird. Dann mĂŒssen Sie anschließend (innerhalb der Frist) von dem Ersteher die Auflassung (also die Herausgabe) verlangen.

          Falls Ihr Bruder allerdings den Zuschlag erhalten sollte, können Sie das Vorkaufsrecht nicht ausĂŒben, da Ihr Bruder nicht „Dritter“ ist.

          Mir stellt sich die Frage, ob es fĂŒr Sie nicht besser wĂ€re, das Objekt aus der Teilungsversteigerung wegen des bestehenden Vorkaufsrechts gĂŒnstig gleich insgesamt zu erwerben. Dann können Sie damit danach ja ganz nach Ihrem Belieben verfahren, z.B. es nach WEG aufteilen und einen Teil wieder verkaufen.

          Viele GrĂŒĂŸe

          Ihr Klaus Dreyer

          1. Vielen Dank, wĂŒrde ich denn wĂ€hrend der Versteigerung mitbekommen, ob der Bruder mitbietet? Oder könnte er einen Anwalt hinschicken der in seinem Auftrag ersteigert, ich bin im Glauben ein Dritter ersteigert und nach Beendigung der Versteigerung bekomme ich erst mit daß mein Bruder in Wirklichkeit Höchstbietender ist?

          2. Hallo Frau WĂŒsten,

            nein, das bekommen Sie nicht zwangslÀufig mit. Ihr Bruder könnte auch jemanden in verdeckter Vollmacht bieten lassen. Dann wird die Vollmacht erst dann offengelegt, wenn die Bietstunde geschlossen ist und das Meistgebot feststeht.

            Viele GrĂŒĂŸe

            Ihr Klaus Dreyer

  3. Hallo Herr Dreyer,

    erst einmal danke fĂŒr diese Seite, die es einem Laien möglich macht zu verstehen, was ihm im Zuge einer Teilungsversteigerung bevorsteht.

    Habe im November 2017 beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft beantragt. Nach monatelangen Verhandlungen mit meinem Ex-Mann um Ausbezahlung meines hÀlftigen Anteiles bzw. eines Verkaufs der Immobilie sah ich keinen anderen Ausweg. Der zustÀndige Rechtspfleger erklÀrte mir die einzelnen Schritte und machte mir Mut die Angelegenheit zu einem guten Abschluss zu bringen.
    Im Mai diesen Jahres flatterte mir dann ein Beschluss des Amtsgerichtes und ebendieses Rechtspflegers ins Haus. Mein Ex-Mann hatte den Antrag auf Beitritt ins Zwangsversteigerungsverfahrens beantragt und dieser wurde ihm zugesprochen. Auf den ersten Blick scheint es ja so das er nun mit dem Verfahren einverstanden wÀre. Dies ist aber mitnichten der Fall!
    Denn mit der Zulassung des Beitritts hat er die verfahrenrechtliche Position eines Antragstellers erlangt und somit m.E. die Möglichkeit dieses Verfahren in seinem Sinne zu boykottieren.
    ich möchte hierzu noch erklÀren, das er das Haus seit meinem Auszug allein bewohnt und eine Einliegerwohnung vermietet ist. Die Miete geht voll an ihn und ich bekomme auch keine NutzungsentschÀdigung.
    Leider finde ich auf dieser Seite keinerlei Hinweise zum „Beitritt einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“.

    Ich habe schlimmste BefĂŒrchtungen das er das Verfahren zur Einstellung bringen könnte und ich wieder einmal leer ausgehe.

    Freundliche GrĂŒĂŸe
    Martina T.

    1. Hallo Frau Tomaso,

      Sie brauchen keine Sorge zu haben wegen des Beitritts Ihres Ex-Mannes. NatĂŒrlich hat er – genau wie Sie – das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Wenn es einen Antrag von Ihrer Seite bereits gibt, dann nennt man das „Beitritt“. Das Gericht ist auch dazu verpflichtet, diesem Beitrittsantrag zu entsprechen. Da wurde also nicht „zugesprochen“, sondern das Gericht hat sich durchaus ganz formal richtig verhalten. Damit ist er in der Tat genau wie Sie jetzt auch in der Position eines Antragstellers. Das bedeutet aber nicht, dass er jetzt die Möglichkeit erlangt hĂ€tte, das Verfahren zu „boykottieren“. Sie mĂŒssen sich das bitte so vorstellen, dass es jetzt zwei parallel laufende Verfahren gibt, nĂ€mlich Ihres und seines. Er kann natĂŒrlich sein Verfahren jederzeit auch wieder einstweilen einstellen oder aufheben lassen. Das berĂŒhrt Ihr Verfahren jedoch nicht. Ihr Verfahren wĂŒrde unbeschadet davon weiterlaufen.

      Der einzige Nachteil fĂŒr Sie besteht darin, dass Sie es jetzt auch nicht mehr allein in der Hand haben, den Fortgang zu steuern. Sie könnten also z.B. einen angesetzten Termin nicht mehr einseitig aufheben lassen, sondern das ginge nur noch, wenn Sie sich beide darĂŒber einig wĂ€ren.

      Der Beitritt Ihres Ex-Mannes bedeutet also, dass er verstanden hat, das Verfahren nicht verhindern zu können. Dann möchte er wenigstens etwas Einfluss darauf gewinnen, was aus seiner Sicht durchaus verstÀndlich ist.

      Nachdem Sie mit Ihrem Ex-Mann zu keiner Einigung finden konnten, war es sinnvoll, dass Sie die Teilungsversteigerung beantragt haben. Das bleibt auch weiterhin sinnvoll, auch nach seinem Beitritt.

      Es ist natĂŒrlich nicht in Ordnung, dass Ihr Ex-Mann die Miete fĂŒr die Einliegerwohnung allein vereinnahmt und Sie nicht daran partizipieren lĂ€sst. Das lĂ€sst sich aber nicht im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens klĂ€ren. Dazu mĂŒssten Sie gegen ihn klagen (nicht jammern – klagen). DafĂŒr benötigen Sie einen Anwalt.

      Eine NutzungsentschĂ€digung steht Ihnen nur dann zu, wenn aufgrund der Nutzung durch ihn eine Nutzung durch Sie nicht mehr möglich ist (weil er z.B. seine neue Partnerin mitsamt deren sieben Kindern im Haus aufgenommen hat), nicht aber, wenn Sie freiwillig ausgezogen sind und auch gar nicht mehr in dem Haus wohnen wollen (wenn das Haus groß genug ist, dann könnte man ja auch getrennt darin wohnen).

      Wenn Sie Hilfe zur optimalen Gestaltung Ihres Teilungsversteigerungsverfahrens wĂŒnschen, dann melden Sie sich doch gern mal bei mir.

      Viele GrĂŒĂŸe

      Ihr Klaus Dreyer

  4. Guten Tag,
    Ihre Seite ist sehr informativ und jemand, der noch nie in die Situation einer möglichen Teilungsversteigerung geraten ist, wird durch Ihre verstĂ€ndlichen AusfĂŒhrungen das Procedere in etwa verstehen können.

    An anderer Stelle schrieben Sie, dass nach der Teilungsversteigerung der Erlös nach Abzug der Kosten -bei Nichteinigung der Beteiligten auf Aufteilung des Erlöses- bei Gericht hinterlegt wird.
    Es wird – so habe ich es verstanden – danach ein weiterer Rechtsstreit wegen der Aufteilung des Erlöses gefĂŒhrt werden mĂŒssen, wer, was erhĂ€lt.
    Bei mir ist die Situation so, dass ich meiner Tochter bei Erwerb einer Immobilie einen 50%igen Anteil im Grundbuch meiner Immobilie eingerĂ€umt habe zu deren eigenen Altersvorsorge. Die Kaufpreisfinanzierung erfolgte zu 75% aus meinen Mitteln, d.h. meine Tochter schuldet mir von ihrem Anteil immer noch die HĂ€lfte des damaligen Kaufpreises. Das Darlehen (ohne Grundbucheintrag zu meinen Gunsten, Absprache unter mehreren Zeugen) ist von meiner Tochter nicht zurĂŒckgezahlt, wegen deren damaligen prekĂ€ren BeschĂ€ftigungsverhĂ€ltnisse.
    Mittlerweile ist sie zu ihrem neuen Freund gezogen, der sie anstiftet, das Haus zwangsversteigern zu lassen, weil sie zu Geld kommen wollen.
    Meiner Meinung nach, habe ich nach abgeschlossener Teilungsversteigerung Anspruch auf 75% der erzielten Erlöses nach Abzug der Kosten.
    Die Tochter meint, weil sie zur HÀlfte im Grundbuch steht, gehört ihr die HÀlfte des Erlöses.
    Die Immobilienpreise sind in unserer Region um das Doppelte gestiegen, so dass sich fĂŒr mich auch die Frage stellt, um welche Summe sich nach Hinterlegung des Erlöses gestritten werden muss? (damalige Darlehenssumme an die Tochter, d.h. 25% des damaligen Kaufpreises oder der neu hinzu getretene Wert, d.h. 25% des heute erzielbaren Erlöses)
    Oder macht es sich nach Ihrer Erfahrung das Gericht einfach und sagt, wer zur HÀlfte im Grundbuch steht, kriegt auch die HÀlfte des Erlöses, obwohl der Hintergrund ein komplexerer war?

    1. Lieber Herr Tibor,

      wenn zwischen Ihnen und Ihrer Tochter keine Einigung ĂŒber die Erlösverteilung zu erzielen ist, dann wird das Versteigerungsgericht den Erlös schlicht hinterlegen, wird also gar keine Erlösauszahlung vornehmen.

      Danach werden Sie sich dann mit Ihrer Tochter am Landgericht streiten mĂŒssen, wer von dem Erlös wieviel bekommt.

      Offenbar lÀsst sich der Vorgang beim Erwerb des Hauses ja in zwei Schritte aufteilen:

      1. Jeder hat ein halbes Haus gekauft, also steht jedem zunÀchst mal die HÀlfte des Erlöses zu.
      2. Sie haben Ihrer Tochter ein Darlehen gewĂ€hrt in Höhe von 1/4 des gesamten damaligen Kaufpreises, welches die Tochter an Sie zurĂŒckzahlen muss. Die Konditionen dieses Darlehens sind aber wohl ziemlich unklar; denn schriftlich gibt es anscheinend nichts. Wann ist das Darlehen zur RĂŒckzahlung fĂ€llig? Ist es verzinslich oder zinslos? Was unklar ist, wird fĂŒrchte ich zu Ihren Lasten gehen.

      Viele GrĂŒĂŸe

      Ihr Klaus Dreyer

  5. Bei mir wird trotz Teilungsanordnung die ZV betrieben –
    die unechte Drittwiderspruchsklage lÀuft.-
    Obwohl der Betreiber alle Wertsachen der Mutter an sich genommen hat -ein komplettes
    Nachlassverzeichnis verweigert.Die Akten der Mutter bspw Bankakten beharrlich geheimhÀlt-
    gibt es in der Drittwiderspruchsklage einen Termin wegen der Einstweiligen Anordnung -obwohl zig Kommentare und BGH-Urteile die ZV ausschliessen.-
    Das ist kein Auftrag.-Aber vielleicht benötige ich sie.

    1. Hallo Schlobies,

      dazu kann ich so natĂŒrlich zunĂ€chst nicht viel sagen, da ich ja nicht weiß, was genau mit der Teilungsanordnung angeordnet wurde. Zu beachten ist, dass durch eine Teilungsanordnung (anders als bei einem VorausvermĂ€chtnis) zunĂ€chst kein Eigentum begrĂŒndet wird, sondern nur ein – schuldrechtlicher – Anspruch entsteht, welcher im Rahmen der Erbauseinandersetzung zu erfĂŒllen ist. Da eine Erbauseinandersetzung ja offenbar bislang nicht stattgefunden hat; denn es existiert ja noch kein Nachlassverzeichnis, entfaltet die Teilungsanordnung möglicherweise derzeit noch keine Wirkung.

      Viele GrĂŒĂŸe

      Ihr Klaus Dreyer

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert