Die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Bei Teilungsversteigerungsverfahren kann es bekanntlich zu bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung kommen. Das ist ja durchaus lästig. Doch warum ist das eigentlich so? Und unter welchen Voraussetzungen kommt es dazu? Und welche Auswirkungen hat es?

Keine bestehen bleibenden Grundschulden bei freihändigem Verkauf

Bei einem freihändigen Verkauf gibt es ja keine bestehen bleibenden Grundschulden. Das regelt der Notar anders. Er fragt die Gläubigerbanken nach den zur Ablösung nötigen Beträgen. Dann zahlt er aus dem Verkaufserlös an die Gläubigerbanken die Ablösebeträge. Alsdann holt er bei den Banken die Löschungsbewilligung ein. Und schließlich beantragt er beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschulden. So bekommt der Käufer ein lastenfreies Grundbuch. Und der Verkäufer bekommt gleich nur den verbleibenden Erlösanteil, ist aber auch gleich seine Schulden los. Das ist ja ein recht umfassender Service des Notars. Dafür lässt sich der Notar aber auch ganz gut bezahlen.

Warum also die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung?

Bei einem Teilungsversteigerungsverfahren ist das anders. Da gibt es die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung. Man hätte es natürlich genauso regeln können wie bei einem freihändigen Verkauf. Dann hätte allerdings der Rechtspfleger den gleichen Service erbringen müssen wie ein Notar. Diese Arbeitsbelastung hat der Gesetzgeber ihm nicht aufbürden wollen.

Auswirkungen der bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Also müssen die Beteiligten des Verfahrens sich selbst darum kümmern. Und zwar außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Der Ersteher wird also die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung selbst ablösen müssen. Und zwar in voller Höhe, also mit dem Grundschuldnominalbetrag. Denn die Darlehensvaluta geht den Ersteher ja nichts an. Die Banken werden die überzahlten Beträge dann an die Alteigentümer auskehren müssen. Die Alteigentümer werden sich hinsichtlich der Aufteilung dieser ausgekehrten Beträge einigen müssen – oder streiten. Der Aufwand bleibt also bei dem Ersteher, den Alteigentümern und den Gläubigerbanken hängen. Denn die müssen das untereinander regeln.

Natürlich muss der Ersteher die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung gleich von vornherein einkalkulieren. Er muss also als Bargebot entsprechend weniger bieten. (Das Bargebot ist das, was man an das Gericht bezahlt). Denn er wird ja die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung auch noch bezahlen müssen, um sie abzulösen.

Weiterer Grund für die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Es gibt noch einen anderen Grund, warum es die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung gibt. Die Teilungsversteigerung wird bekanntlich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz abgehandelt. Der Gesetzgeber war faul. Er hat sich die Mühe sparen wollen, für die Teilungsversteigerung ein eigenes Gesetz schreiben zu müssen. Denn er hat erkannt, dass sich das Zwangsversteigerungsgesetz trefflich anwenden lässt. Dazu muss man nur den Antragsteller als Gläubiger und den Antragsgegner als Schuldner betrachten, dann passt fast alles.

Bei der Zwangsversteigerung könnte ja die Versteigerung z.B. von dem Gläubiger aus dem zweiten Rang betrieben werden. Dann sollte nach der Vorstellung des Gesetzgebers der Gläubiger im ersten Rang davon völlig unbehelligt bleiben. Er soll sich keine Sorgen zu machen brauchen. Denn für ihn soll sich schlicht nichts ändern. Deshalb muss seine Grundschuld einfach bestehen bleiben. Und genauso ist es bei der Teilungsversteigerung. Vorrangige Rechte bleiben bestehen. Da der Antragsteller die Teilungsversteigerung aus dem Eigentümerrecht auf Aufhebung der Gemeinschaft heraus betreibt, so bleiben alle vorrangigen Rechte bestehen. Das Recht des Eigentümers hat ja den letzten Rang – nach allen Rechten, welche dieses Eigentümerrecht belasten. Deshalb müssen also alle vorrangigen Grundschulden bestehen bleiben. Und deshalb gibt es die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung.

Voraussetzung für die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Die Voraussetzung für die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung besteht also darin, dass diese dem Recht des Antragstellers im Rang vorgehen. Das ist bei Grundschulden, welche das gesamte Grundstück belasten, also immer der Fall. Auch ist es er Fall bei solchen Grundschulden, welche lediglich den Anteil des Antragstellers belasten. Lediglich bei solchen Grundschulden, welche nur den Anteil des Antragsgegners belasten, trifft das nicht zu. Es gibt als nicht nur die bestehen bleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung, sondern auch solche Grundschulden, welche durch den Zuschlag erlöschen.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer