Erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung

Erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung 

Neben den bestehen bleibenden Grundschulden kann es natürlich auch eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung geben. Was hat es damit nun auf sich? Was ist der Unterschied? Worin bestehen die Auswirkungen auf das geringste Gebot?

Welches ist eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung?

Grundschulden, welche dem Anspruch des Antragstellers im Rang vorgehen, müssen ja bestehen bleiben. Es gehen aber alle Grundschulden im Rang vor, welche den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten. Alle Grundschulden, die auf dem gesamten Grundstück lasten, belasten ja auch den Anteil des Antragstellers, müssen also bestehen bleiben. Eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung kann also nur eine solche Grundschuld sein, welche den Anteil des Antragstellers nicht belastet. Es kann also nur eine Grundschuld sein, die nur auf einem anderen Anteil lastet.

Welches Schicksal erfährt eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung?

Wenn eine Grundschuld nicht bestehen bleibt, dann erlischt sie durch den Zuschlag. Es handelt sich dann also um eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung. Natürlich geht eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung aber nicht einfach ersatzlos unter, sondern sie wird aus dem Erlös abgefunden. Dies aber natürlich nur, soweit Erlös dafür zur Verfügung steht. Und natürlich wird sie nur aus dem Teil des Erlöses abgefunden, der auf den Anteil entfällt, auf dem die erlöschende Grundschuld lastete.

Übrigens gibt es durchaus leider Gerichte, welche die Abfindung für eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung falsch handhaben. Diese Gerichte sind dann der irrtümlichen Auffassung, es bedürfe gar keiner Abfindung, sondern die Grundschuld ginge ersatzlos unter. Das ist natürlich nicht richtig. Eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung kann nur dann ersatzlos untergehen, wenn nicht genügend Erlös zu ihrer Bedienung vorhanden ist. Dann ist sie aber von Anfang an nicht werthaltig gewesen.

Am Amtsgericht Augsburg und am Amtsgericht Braunschweig habe ich es schon erlebt, dass es falsch gehandhabt wurde. Am Amtsgericht Kaiserslautern bestehen derzeit offenbar gerade Zweifel, wie man es denn richtig handhaben müsse.

Erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung bewusst herbeiführen 

Es gibt die Möglichkeit, aus einer normalerweise bestehen bleibenden Grundschuld eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung zu machen. Der § 59 ZVG eröffnet diese Möglichkeit. Dazu müssen sich alle Beteiligten an dem Verfahren – und natürlich der Grundschuldgläubiger  – einig sein. Alternativ ist das auch bei fehlender Einigung möglich, wenn keiner der Beteiligten dadurch einen Nachteil erfährt. Ob ein Nachteil eintritt, weiß man allerdings oftmals erst im Nachhinein. Deshalb muss in diesen Fällen häufig ein Doppelausgebot erfolgen. Nämlich einmal mit und einmal ohne die beantragte Abweichung. Danach kann dann der Zuschlag nur dann auf ein abweichendes Gebot erteilt werden, wenn niemandem dadurch ein Nachteil entsteht.

Es kann bei manchen Konstellationen sinnvoll sein, von dieser Möglichkeit der Abweichung Gebrauch zu machen.

Erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung und geringstes Gebot

Eine erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung fällt also im Gegensatz zu einer bestehen bleibenden Grundschuld nicht in das geringste Gebot. Dadurch kann man also das geringste Gebot mindern, was sinnvoll sein kann, wenn der Erfolg der Versteigerung ansonsten fraglich ist. Allerdings kann es dann dazu führen, dass die erlöschende Grundschuld nicht mehr voll abgefunden werden kann.

Allerdings kann man mit der vorgenannten abweichenden Regelung nach § 59 ZVG dafür sorgen, dass der Betrag der Grundschuld in den „Barteil“ des geringsten Gebots aufgenommen wird. Damit kann man sicherstellen, dass genügend Erlös für die Abfindung der Grundschuld vorhanden ist.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

 

4 Gedanken zu „Erlöschende Grundschuld bei der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
    vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
    Leider war mir Ihr Wirken im Jahre 2015 noch nicht bekannt, sonst hätte ich mich ganz be-stimmt schon damals an Sie gewandt!
    Ich habe verstanden, dass ich mit meinem Anwalt wohl sehr schlecht beraten war, insbeson-dere dem seinerzeitigen Vergleich zuzustimmen.
    Trotzdem noch eine letzte Frage an Sie:
    Wie bereits mitgeteilt wurde der Vergleich so geschlossen, als ob es keine Teilungsver-steigerung gegeben hätte und insbesondere war die Bank an diesem Vergleich auch nicht beteiligt.
    Ist es denn überhaupt möglich einen abschließenden Vergleich, ohne Beteiligung der Bank zu schließen, wenn einer der beiden Alteigentümer gleichzeitig Ersteher wird? Die Bank hätte doch Beteiligter am Vergleich sein müssen, um eine abschließende Regelung zu finden?

    Nach einigem hin und her wurde mir erst im Nachgang zum Vergleich vom Gericht auferlegt alle mir aktuell zustehende und noch entstehende Eigentümer- und Rückgewährrechte ( gegenüber der Bank ) an meinen Exmann abzutreten und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.
    So war es aber im Vergleich eben nicht vereinbart, dort ging es nur um gegenseitige Ansprüche und nicht um Ansprüche von bzw. gegen Dritte!
    Ich habe mich gegen die mir im Nachgang zum Vergleich auferlegten Forderungen in 2 Instanzen gewehrt und soll jetzt dazu verurteilt werden.
    Hier sehe ich die Diskrepanz.
    Können Sie mir dazu bitte nochmal Ihr Sicht auf die Dinge kundtun? ( Insbesondere ob es tatsächlich ohne die Bank geht! )

    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

    Natalie Schneider

    1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,

      Sehr geehrte Frau Schneider,

      vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
      Leider war mir Ihr Wirken im Jahre 2015 noch nicht bekannt, sonst hätte ich mich ganz be-stimmt schon damals an Sie gewandt!
      Ich habe verstanden, dass ich mit meinem Anwalt wohl sehr schlecht beraten war, insbeson-dere dem seinerzeitigen Vergleich zuzustimmen.
      Trotzdem noch eine letzte Frage an Sie:
      Wie bereits mitgeteilt wurde der Vergleich so geschlossen, als ob es keine Teilungsver-steigerung gegeben hätte und insbesondere war die Bank an diesem Vergleich auch nicht beteiligt.
      Ist es denn überhaupt möglich einen abschließenden Vergleich, ohne Beteiligung der Bank zu schließen, wenn einer der beiden Alteigentümer gleichzeitig Ersteher wird? Die Bank hätte doch Beteiligter am Vergleich sein müssen, um eine abschließende Regelung zu finden?

      Nein. Die Bank darf natürlich normalerweise nur dann eine Löschungsbewilligung erteilen, nachdem die Grundschuld durch Zahlung abgelöst wurde, ansonsten machte sie sich ja schadensersatzpflichtig. Aber wenn der Bank ein Vergleich oder ein rechtkräftiges Urteil vorgelegt wird, dass Sie sich mit der Löschung einverstanden erklären, dann muss die Bank doch annehmen, dass es auch in Ihrem Sinne ist, wenn die Löschung bewilligt wird. Die Bank wird dann annehmen, dass Sie und Ihr Ex irgendeine anderweitige Regelung gefunden haben, welche für Sie zufriedenstellend ist.

      Nach einigem hin und her wurde mir erst im Nachgang zum Vergleich vom Gericht auferlegt alle mir aktuell zustehende und noch entstehende Eigentümer- und Rückgewährrechte ( gegenüber der Bank ) an meinen Exmann abzutreten und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.
      So war es aber im Vergleich eben nicht vereinbart,

      Ich kenne ja Ihren Vergleich nicht im Detail. Wenn es in Ihrem Vergleich nicht so geregelt ist, dann kann es sich natürlich auch um einen Fehler des Gerichts handeln. Ich verstehe nicht ganz, wieso trotz des abgeschlossenen Vergleichs das Gericht Ihnen noch etwas „auferlegen“ musste oder konnte. Ein Vergleich schließt normalerweise ein streitiges Verfahren ab, so dass es dann keines Urteils mehr bedarf.

      dort ging es nur um gegenseitige Ansprüche und nicht um Ansprüche von bzw. gegen Dritte!
      Ich habe mich gegen die mir im Nachgang zum Vergleich auferlegten Forderungen in 2 Instanzen gewehrt und soll jetzt dazu verurteilt werden.
      Hier sehe ich die Diskrepanz.
      Können Sie mir dazu bitte nochmal Ihr Sicht auf die Dinge kundtun? ( Insbesondere ob es tatsächlich ohne die Bank geht! )
      Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
      Natalie Schneider

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
    im Jahre 2015 erfolgte die von meinem Exmann eingeleitete Teilungsversteigerung unseres zuvor in gemeinsamen Besitz stehenden Eigenheims, welches er selbst ersteigerte.
    Im Jahre 2019 erklärte ich mich Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs zur Regelung letzter Scheidungsfolgen damit einverstanden, dass ich aus den noch bestehenden Dahrlehens-verträgen zum ehemals gemeinsamen Eigenheim entlassen werde und dafür erforderliche Mitwirkungshandlungen vornehme.
    Weiter wurde mir in diesem Vergleich auferlegt im Hinblick auf die bestellten Grundschulden zur Löschung bzw. Übertragung die erforderliche Mitwirkungshandlungen vorzunehmen.
    Dem zuständigen Gericht, welches den Vergleich protokollierte war nachweislich nicht bekannt, dass eine Teilungsversteigerung stattgefunden hatte.
    Mir wurde leider erst im Nachgang klar, dass ich aufgrund der erfolgten Teilungsverstei-gerung nicht aus den Darlehensverträgen entlassen werden kann und weder Grundschulden übertragen noch löschen kann, da der Ersteher ja die Grundschulden bei der Teilungsver-steigerung übernommen hat und die Löschung nur durch Bezahlung bewirken kann.
    Das habe ich dann auch dem zuständigen Gericht mit Nachdruck Kund getan.
    Mir wurde daraufhin in einem neuen Beschluss vom Gericht auferlegt, alle mir aktuell zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewährrechte an meinen Exmann abzutreten und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.
    Dagegen habe ich mich bislang erfolglos in 2 Instanzen gewehrt.
    Nun meine Frage:
    Liege ich tatsächlich falsch in meiner Annahme, dass ich alle mir aktuell zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewährrechte an meinen Exmann NICHT abtreten muss?
    Welche Argumente kann ich den Gerichten entgegen halten um deren Rechtsauffassung zu entkräften?
    Über eine zeitnahe Antwort wäre ich Ihnen sehr sehr dankbar.

    Ich bedanke mich bereits im Vorfeld für Ihre Bemühungen.

    mfg

    Natalie Schneider

    1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,

      Sehr geehrte Frau Schneider,

      im Jahre 2015 erfolgte die von meinem Exmann eingeleitete Teilungsversteigerung unseres zuvor in gemeinsamen Besitz stehenden Eigenheims, welches er selbst ersteigerte.
      Schade, dass Sie sich nicht damals an mich gewandt haben.

      Im Jahre 2019 erklärte ich mich Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs zur Regelung letzter Scheidungsfolgen damit einverstanden, dass ich aus den noch bestehenden Dahrlehens-verträgen zum ehemals gemeinsamen Eigenheim entlassen werde und dafür erforderliche Mitwirkungshandlungen vornehme.
      Weiter wurde mir in diesem Vergleich auferlegt
      Nein. Das wurde Ihnen nicht „auferlegt“, dem haben Sie so zugestimmt.

      im Hinblick auf die bestellten Grundschulden zur Löschung bzw. Übertragung die erforderliche Mitwirkungshandlungen vorzunehmen.
      Dem zuständigen Gericht, welches den Vergleich protokollierte war nachweislich nicht bekannt, dass eine Teilungsversteigerung stattgefunden hatte.
      Aber Ihnen war es doch bekannt.

      Mir wurde leider erst im Nachgang klar, dass ich aufgrund der erfolgten Teilungsverstei-gerung nicht aus den Darlehensverträgen entlassen werden kann
      Natürlich konnten Sie aus den Darlehensverträgen entlassen werden, wenn Sie und Ihr Ex und die Bank das so wollten.

      und weder Grundschulden übertragen noch löschen kann,
      Sie konnten das schon, und haben es ja auch getan. Es war nur sehr ungünstig für Sie, dass Sie es getan haben.

      da der Ersteher ja die Grundschulden bei der Teilungsver-steigerung übernommen hat und die Löschung nur durch Bezahlung bewirken kann.
      Wenn Sie dem zustimmen, kann er die Löschung natürlich auch ohne Zahlung bewirken.

      Das habe ich dann auch dem zuständigen Gericht mit Nachdruck Kund getan.
      Mir wurde daraufhin in einem neuen Beschluss vom Gericht auferlegt, alle mir aktuell zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewährrechte an meinen Exmann abzutreten und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.
      Dagegen habe ich mich bislang erfolglos in 2 Instanzen gewehrt.
      Das wundert mich allerdings nicht. Das ist doch selbstverständlich.

      Nun meine Frage:
      Liege ich tatsächlich falsch in meiner Annahme, dass ich alle mir aktuell zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewährrechte an meinen Exmann NICHT abtreten muss?
      Sie hätten es nicht zu tun brauchen. Aber Sie haben es doch getan.

      Welche Argumente kann ich den Gerichten entgegen halten um deren Rechtsauffassung zu entkräften?
      Gar keine.
      Nicht die Gerichte haben den Fehler gemacht, sondern Sie haben es getan. Es gab doch kein Urteil, mit welchem Sie dazu verpflichtet wurden, sich so gegen Ihre eigenen Interessen zu verhalten, sondern Sie haben einen Vergleich abgeschlossen. Das ist ein Vertrag, mit welchem Sie sich gleichzeitig der Vollstreckung unterwerfen. Sie können es doch nicht den Gerichten vorwerfen, dass Sie sich falsch entschieden haben. Da müssen Sie sich wohl schon an die eigene Nase fassen, fürchte ich.
      Der Vergleich, den Sie abgeschlossen haben, ist ja offenbar rechtskräftig geworden. Sie können doch nicht erwarten, einen rechtkräftigen Vergleich aus der Welt zu schaffen, indem Sie in zwei Instanzen vortragen, es hätte alles ganz anders ablaufen sollen. Es ist aber nicht anders abgelaufen – und das war Ihre Entscheidung und Ihr Fehler, nicht der des Gerichts.

      Über eine zeitnahe Antwort wäre ich Ihnen sehr sehr dankbar.
      Ich bedanke mich bereits im Vorfeld für Ihre Bemühungen.
      mfg
      Natalie Schneider

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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