Die Teilungsversteigerung teilt nichts
Entgegen der weit verbreiteten Vorstellung führt die Teilungsversteigerung nicht zu einer Teilung. Das Wort „Teilungsversteigerung“ mag die Vorstellung nahelegen, dass das Verfahren der Teilungsversteigerung eine Teilung bewirkt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das Gericht teilt jedoch nicht den anfallenden Erlös zwischen den Alteigentümern auf. Also: Die Teilungsversteigerung teilt nichts.
Die Teilungsversteigerung teilt nichts – der Erlös
Die Teilungsversteigerung teilt nichts, sondern sie führt nur dazu, das man teilen kann. Denn die Teilungsversteigerung setzt nur ein unteilbares Gut (z.B. ein Haus) in ein teilbares Gut (Geld) um. Es wird also nur in Form des Erlöses eine entsprechende Menge an Geld erzeugt. Da dieses Geld vom Wert her dem Wert des Hauses entspricht, ist bis dahin noch kein Vermögensverlust eingetreten. Bei der Teilungsversteigerung wird ja definitionsgemäß immer der Verkehrswert erzielt. Der Verkehrswert ist ja nicht das, was ein Gutachter schätzt, sondern das, was jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Das Vermögen liegt jetzt nur in Form von Geld vor anstatt zuvor in Form des Hauses.
Die Teilungsversteigerung teilt nichts – Alteigentümer bestimmen
Das Gericht kann den dann vorliegenden Erlös nicht einfach zwischen den Alteigentümern aufteilen. Der Erlös steht nämlich den Alteigentümern gemeinschaftlich zu, also immer noch ungeteilt. Die Alteigentümer bilden nämlich eine fortbestehende Gemeinschaft. Diese Gemeinschaft setzt sich an dem Erlös fort. Das jetzt in Form von Geld vorliegende Vermögen gehört also immer noch beiden Alteigentümern gemeinschaftlich. Also nicht etwa jedem die Hälfte. Und nur die Gemeinschaft der Alteigentümer kann im Innenverhältnis bestimmen, wie dieses Geld aufgeteilt werden soll. Das kann nicht das Gericht. Denn es ist ja keineswegs selbstverständlich, dass die Teilung unbedingt hälftig erfolgen muss. Das kann das Gericth ja nicht wissen.
Die Teilungsversteigerung teilt nichts – Einigung erforderlich
Das Gericht wird zwar versuchen, eine Einigung herbeizuführen. Jedoch kann das Gericht die Einigung nicht erzwingen. Das Gericht wird die Alteigentümer fragen, wie sie die Verteilung wünschten. Wenn dann z.B. beide sagen, sie hätten gern jeder die Hälfte, dann macht das Gericht es so. Denn damit hätten die Alteigentümer ja die Entscheidung im Innenverhältnis der Gemeinschaft getroffen. Jede andere Aufteilung ist natürlich ebenfalls möglich. Das Gericht braucht nur eine übereinstimmende Weisung.
Die Teilungsversteigerung teilt nichts – anschließender Prozess
Wenn die Alteigentümer sich nicht über die Aufteilung des Erlöses einigen können, dann wird das Gericht den Erlös hinterlegen. Dann bekommt erst mal keiner etwas. (Wir können aber dafür sorgen, dass Sie Ihre Hälfte sofort bekommen – auch ohne Zustimmung des anderen Alteigentümers – oder dass Sie ihre Hälfte gar nicht erst einzuzahlen brauchen). Die Hinterlegung erfolgt zugunsten der Gemeinschaft der Alteigentümer. Damit ist für das Versteigerungsgericht die Aufteilung erledigt. Denn es hat ja den Erlös demjenigen zugeteilt, dem es gebührt – nämlich der Gemeinschaft. Denn die Gemeinschaft wird ja von den Juristen als eine Person angesehen.
Wenn die Alteigentümer sich partout nicht über die interne Aufteilung einigen können, dann müssen sie anschlie0end einen Prozess führen – bei einem anderen Gericht. Dann wird die Aufteilung durch einen Richter per Urteil entschieden. Es ist also gar nicht so selten, dass mit der Teilungsversteigerung die Streitigkeiten nicht erledigt sind. Vielmehr folgt manchmal/oftmals noch ein Rattenschwanz an Prozessen.
Die Teilungsversteigerung teilt nichts – Erbengemeinschaft
Wenn z.B. bei einer Erbengemeinschaft sich mehrere Grundstücke im Nachlass befinden, dann kann man natürlich auch (zunächst) nur eines davon in die Teilungsversteigerung bringen. Zwar ist das möglich, aber womöglich nicht sinnvoll. Denn die Auflösung der Erbengemeinschaft kann ja nur dadurch erfolgen, dass alles verteilt wird. Wenn man sich dann über die Aufteilung der übrigen Grundstücke auch nicht einig ist, dann muss natürlich alles teilbar sein, bevor man z.B. eine Erbteilungsklage erhebt.
Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung allgemein finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo, knapp 3 Jahre hat es gedauert, bis mein Elternhaus unter den Hammer kam. Dazwischen lag/en Kampf, Krampf und viele Schriftsätze! Der ehemalige Mitbesitzer wollte zuviel und hat dabei seine Haushälfte komplett verspielt. Ich möchte Jeden warnen, der sich auf diesen Weg begibt, extrem vorsichtig zu sein und nicht zu hoffen, dass es schon irgendwie gut gehen wird! Seit dem 01.03. bin ich nun Alleineigentümerin und meine Erkenntnisse sind wie folgt:
1) Ein Anwalt für Familienrecht ist ggf. nicht oder nur eingeschränkt geeignet. Bezahlbare Hilfe bekam ich im Internet über „Frag einen Anwalt“ zu meinen spez. Fragen hinsichtlich der Ankaufsrechte, die im Grundbuch standen.
2) Auf das Grundbuch achten; falls Eintragungen unklar sind, rechtlich beraten lassen (hier in meinem Fall ging es um Ankaufsrechte jeweils auf den 1/2 Anteil, die ein Ersteher mit übernehmen musste). Am besten nur steigern, wenn das „Grundbuch“ sauber ist bzw. im Vorfeld das Grundbuch bereinigen, bevor eine TV eingeleitet wird.
3) Das Gutachten war gemessen am Marktwert in meiner ländlichen Heimatstadt viel zu hoch; trotz begründetem Widerspruch dagegen entschied das Landgericht gegen meine Beschwerde. Folge: es gab nur 1 externen Bieter, der sofort das Gericht verlies, als er hörte, was zu übernehmen ist. Damit hatte ich freie Bahn zu steigern! Gutachten sehr kritisch prüfen – bei mir waren einige Fehler drin; man hätte sich mit dem Verkehrswert als externer Bieter mehr als „verkauft“.
3) Ich habe letzlich ein Bargebot abgegeben in Höhe von 11.000 Euro davon waren 7.200 Euro die Verfahrenskosten. Danach stieg der Mitbesitzer aus dem Bietgefecht aus. Damit bekam ich den Zuschlag.
4) Bei der Verteilung wurden davon 3.800 Euro an mich aufgrund einer Eigentümergrundschuld zugeteilt, die ich hatte eintragen lassen, um meine Investitionen ins Haus abzusichern. Es verblieb damit kein Übererlös zur Verteilung, da die Ankaufsrechte bestehen blieben und ausreichten, für den Zuschlag zu bekommen.
5) Ich zahlte ans Gericht und das verteilte nach Rangreihenfolge (vom Überlös 11.000 Euro minus Verfahrenskosten 7.200 und 3.800 an mich aufgrund der EGS mit dem Ergebnis, dass kein Geld für den ehemaligen Mitbesitzer zur Verteilung stand (meine EGS stand im Rang vor) und da die Rechte nicht erlöschten, musste ich keine Zuzahlung für dieses Recht an ihn leisten. Im Fall, dass es erloschen wäre, wäre die Zuzahlung zunächste auf meine EGS verteilt worden; damit ebenfalls kein Überlös übrig für den ehemaligen Mitbesitzer.
6) Man braucht unbedingt ausreichend Barmittel, um alle Kosten z.B. bei Beschwerden, Grunderwerbssteuer, Grundbuchumschreibung etc. sofort bezahlen zu können (alles in allem hat mich der ganze Spaß ca. 10.000 Euro gekostet) – sonst Finger weg von diesem Weg.
7) Nicht steigern, ohne dass die Finanzierung gesichert ist (schriftliche Zusage von Kreditgebern(!), denn nicht alle Banken finanzieren Versteigerungsobjekte und es gab beim Vergleich große Unterschiede bei Zinsen und Gebühren.
Mein Resümee: NIE mehr wieder … der Preis war sehr hoch (emotional) und kräftezehrend; dass muß man durchhalten können und wollen (auch finanziell)! Der ehemalige Mitbesitzer hat vermutlich viel Geld an seinen Anwalt gezahlt und trotzdem alles verloren!
Hallo Frau Hees,
knapp 3 Jahre hat es gedauert, bis mein Elternhaus unter den Hammer kam. Dazwischen lag/en Kampf, Krampf und viele Schriftsätze! Der ehemalige Mitbesitzer wollte zuviel und hat dabei seine Haushälfte komplett verspielt. Ich möchte Jeden warnen, der sich auf diesen Weg begibt, extrem vorsichtig zu sein und nicht zu hoffen, dass es schon irgendwie gut gehen wird! Seit dem 01.03. bin ich nun Alleineigentümerin und meine Erkenntnisse sind wie folgt:
1) Ein Anwalt für Familienrecht ist ggf. nicht oder nur eingeschränkt geeignet. Bezahlbare Hilfe bekam ich im Internet über „Frag einen Anwalt“ zu meinen spez. Fragen hinsichtlich der Ankaufsrechte, die im Grundbuch standen.
2) Auf das Grundbuch achten; falls Eintragungen unklar sind, rechtlich beraten lassen (hier in meinem Fall ging es um Ankaufsrechte jeweils auf den 1/2 Anteil, die ein Ersteher mit übernehmen musste). Am besten nur steigern, wenn das „Grundbuch“ sauber ist bzw. im Vorfeld das Grundbuch bereinigen, bevor eine TV eingeleitet wird.
3) Das Gutachten war gemessen am Marktwert in meiner ländlichen Heimatstadt viel zu hoch; trotz begründetem Widerspruch dagegen entschied das Landgericht gegen meine Beschwerde. Folge: es gab nur 1 externen Bieter, der sofort das Gericht verlies, als er hörte, was zu übernehmen ist. Damit hatte ich freie Bahn zu steigern! Gutachten sehr kritisch prüfen – bei mir waren einige Fehler drin; man hätte sich mit dem Verkehrswert als externer Bieter mehr als „verkauft“.
3) Ich habe letztlich ein Bargebot abgegeben in Höhe von 11.000 Euro davon waren 7.200 Euro die Verfahrenskosten. Danach stieg der Mitbesitzer aus dem Bietgefecht aus. Damit bekam ich den Zuschlag.
Sie haben ja offenbar noch außerdem eine recht hohe Grundshculd übernommen.
4) Bei der Verteilung wurden davon 3.800 Euro an mich aufgrund einer Eigentümergrundschuld zugeteilt, die ich hatte eintragen lassen, um meine Investitionen ins Haus abzusichern. Es verblieb damit kein Übererlös zur Verteilung, da die Ankaufsrechte bestehen blieben und ausreichten, für den Zuschlag zu bekommen.
Das kann so nicht ganz richtig sein; denn auf Ihre Grundshculd bekommen Sie ja nur den Anteil des Erlöses, der auf Ihre Hälfte entfiel. Oder lastete die Grundschuld auch auf der Hälfte des Miteigentümers – mit dessen Zustimmung? Oder war es eine Zwangssicherungshypothek?
5) Ich zahlte ans Gericht und das verteilte nach Rangreihenfolge (vom Überlös 11.000 Euro minus Verfahrenskosten 7.200 und 3.800 an mich aufgrund der EGS mit dem Ergebnis, dass kein Geld für den ehemaligen Mitbesitzer zur Verteilung stand (meine EGS stand im Rang vor) und da die Rechte nicht erloschen, musste ich keine Zuzahlung für dieses Recht an ihn leisten.
Das ist jetzt allerdings nicht ganz klar. Welche Rechte erloschen nicht?
Im Fall, dass es erloschen wäre, wäre die Zuzahlung
Mit Zuzahlung meinen Sie den Ausgleichbetrag?
zunächst auf meine EGS verteilt worden; damit ebenfalls kein Übererlös übrig für den ehemaligen Mitbesitzer.
6) Man braucht unbedingt ausreichend Barmittel, um alle Kosten z.B. bei Beschwerden, Grunderwerbssteuer, Grundbuchumschreibung etc. sofort bezahlen zu können (alles in allem hat mich der ganze Spaß ca. 10.000 Euro gekostet) – sonst Finger weg von diesem Weg.
7) Nicht steigern, ohne dass die Finanzierung gesichert ist (schriftliche Zusage von Kreditgebern(!), denn nicht alle Banken finanzieren Versteigerungsobjekte und es gab beim Vergleich große Unterschiede bei Zinsen und Gebühren.
Mein Resümee: NIE mehr wieder … der Preis war sehr hoch (emotional) und kräftezehrend; dass muss man durchhalten können und wollen (auch finanziell)! Der ehemalige Mitbesitzer hat vermutlich viel Geld an seinen Anwalt gezahlt und trotzdem alles verloren!
Er ist ja von seinen Schulden befreit worden, was ja auch ein Vermögenszuwachs ist.
Vielen Dank für Ihre Schilderung.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo, auf Ihre Rückfragen antworte ich gerne wie folgt:
Es gab keine fremden Forderungen z.B. einer Bank. Ich hatte allein in die Sanierung investiert und deshalb auf meinen 1/2 Anteil eine Eigentümergrundschuld in Höhe des halben Verkehrswertes ins Grundbuch eintragen lassen (nachdem die Beschlagnahme schon im Grundbuch eingetragen war), um diese Investitionen abzusichern.
Wir hatten im Grundbuch ein Ankaufsrecht auf den jeweils halben Anteil des anderen Mitbesitzers zum Verkehrswert. Diese Rechte erlöschen nicht mit dem Zuschlag sondern bleiben bestehen. Wenn sie erloschen wären, hätte ich Zuzahlung in Höhe des 1/2 Anteils an das Versteigerungsgericht zahlen müssen (die andere Hälfte war ja quasi über die Eigentümergrundschuld abgedeckt). So musste ich nur mein Bargebot zahlen in Höhe von 11.000 Euro (7.200 für das Verfahren – der Rest ging in die Verteilungsmasse). Zur Klarheit an Interessierte: man zahlt immer an das Gericht und das verteilt das Geld. Der ehemalige Mitbesitzer ging davon aus, dass ich an ihn den halben Anteil (Verkehrswert) ausgleichen muss. Das war ein großer Fehler, denn das Gericht hat im Verteilungsplan für den Fall einer möglichen Zuzahlungspflicht (mein eigenes Recht muss ich ja nicht ablösen) entschieden, dass dann aus diesem Erlös zunächst die Eigentümergrundschuld zzgl. 5 % Zinsen abgelöst wird. Damit stünde dann kein Geld mehr zur Verteilung. Ich weiss, es ist sehr komplex aber tatsächlich so gelaufen!
Hallo Frau Hees,
Hallo, auf Ihre Rückfragen antworte ich gerne wie folgt:
Es gab keine fremden Forderungen z.B. einer Bank. Ich hatte allein in die Sanierung investiert und deshalb auf meinen 1/2 Anteil eine Eigentümergrundschuld in Höhe des halben Verkehrswertes ins Grundbuch eintragen lassen (nachdem die Beschlagnahme schon im Grundbuch eingetragen war), um diese Investitionen abzusichern.
Wir hatten im Grundbuch ein Ankaufsrecht auf den jeweils halben Anteil des anderen Mitbesitzers zum Verkehrswert.
Das Ankaufsrecht stellt allerdings auch eine Forderung dar; denn der jeweilige Berechtigte kann ja jederzeit von Ihnen fordern, dass Sie ihm Ihren Anteil verkaufen.
Diese Rechte erlöschen nicht mit dem Zuschlag sondern bleiben bestehen. Wenn sie erloschen wären, hätte ich Zuzahlung in Höhe des 1/2 Anteils an das Versteigerungsgericht zahlen müssen
Nein, nicht an das Versteigerungsgericht, sondern an den Berechtigten des erloschenen Rechts.
(die andere Hälfte war ja quasi über die Eigentümergrundschuld abgedeckt). So musste ich nur mein Bargebot zahlen in Höhe von 11.000 Euro (7.200 für das Verfahren – der Rest ging in die Verteilungsmasse). Zur Klarheit an Interessierte: man zahlt immer an das Gericht und das verteilt das Geld. Der ehemalige Mitbesitzer ging davon aus, dass ich an ihn den halben Anteil (Verkehrswert) ausgleichen muss. Das war ein großer Fehler, denn das Gericht hat im Verteilungsplan für den Fall einer möglichen Zuzahlungspflicht (mein eigenes Recht muss ich ja nicht ablösen) entschieden, dass dann aus diesem Erlös zunächst die Eigentümergrundschuld zzgl. 5 % Zinsen abgelöst wird.
Das hat das Versteigerungsgericht ganz bestimmt so nicht entschieden, schon gar nicht im Verteilungsplan. Das Gericht hat im Versteigerungstermin bei der Aufstellung des geringsten Gebots entschieden, dass für den Fall, dass das Recht wider Erwarten nicht bestehen sollte, Zuzahlung zu leisten wäre. Und die Zuzahlung ist natürlich an den Berechtigten zu leisten, dessen Recht wider Erwarten nicht bestehen blieb, also nicht an das Gericht. Und schon gar nicht kann diese Zuzahlung dann auf eine Eigentümergrundschuld zuzuteilen sein, welche an einem ganz anderen Grundstücksteil lastet.
Damit stünde dann kein Geld mehr zur Verteilung. Ich weiss, es ist sehr komplex aber tatsächlich so gelaufen!
Nein, ich glaube nicht, das es so gelaufen ist; denn dann hätte das Gericht es ganz gravierend falsch gemacht. Für wahrscheinlicher halte ich es, dass Sie nicht ganz verstanden haben, was wirklich abgelaufen ist.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Bei der Teilungsversteigerung wird davon ausgegangen, dass das Objekt, z. B. ein Einfamilienhaus, nicht aufgeteilt werden kann. Dabei wird völlig ignoriert, dass ein Teilverkauf möglich wäre. Ein Teilverkauf wäre in meinem Fall möglich gewesen, aber mein Bruder hat dies abgelehnt. Das Gericht hat dann die Teilungsversteigerung gegen meinen Willen durchgeführt, obwohl der Anteil meines Bruders durch einem Teilverkauf hätte ausbezahlt werden können.
Es ist also unzutreffend, dass ein Einfamilienhaus a priori nicht aufgeteilt werden kann. Das interessiert aber das Gericht offenbar nicht und führt die Teilungsversteigerung durch, was zu einer Enteignung des Antraggegners führt.
Sehr geehrter Herr Schwer,
Bei der Teilungsversteigerung wird davon ausgegangen, dass das Objekt, z. B. ein Einfamilienhaus, nicht aufgeteilt werden kann. Dabei wird völlig ignoriert, dass ein Teilverkauf möglich wäre. Ein Teilverkauf wäre in meinem Fall möglich gewesen, aber mein Bruder hat dies abgelehnt.
Sie meinen, Ihr Bruder hätte seinen Erbteil verkaufen sollen oder seinen Bruchteil? Aber wer hat denn schon ein Interesse daran, ein halbes Haus zu kaufen? Dabei hätte Ihr Bruder ja nur entweder gar keinen Erlös erzielen können oder erheblich weniger. Sie können doch nicht ernsthaft von Ihrem Bruder erwarten, dass er auf seinen Erlös verzichtet, nur weil Sie das so wünschen?
Das Gericht hat dann die Teilungsversteigerung gegen meinen Willen durchgeführt,
Das ist der Sinn einer Zwangsversteigerung, dass sie auch gegen den Willen eines Beteiligten durchgeführt wird.
obwohl der Anteil meines Bruders durch einem Teilverkauf hätte ausbezahlt werden können.
Wie gesagt mit erheblich weniger Erlös, was Ihrem Bruder nicht zuzumuten ist.
Es ist also unzutreffend, dass ein Einfamilienhaus a priori nicht aufgeteilt werden kann.
Doch, das ist zutreffend. Sie können nicht verlangen, dass weniger Erlös erzielt wird, nur weil Sie das so wünschen.
Das interessiert aber das Gericht offenbar nicht und führt die Teilungsversteigerung durch, was zu einer Enteignung des Antraggegners führt.
Nein, das führt nicht zu einer Enteignung. Das Haus stand ja gar nicht in Ihrem Eigentum, sondern im Eigentum einer Erbengemeinschaft (die es aufzulösen gilt) oder einer Bruchteilsgemeinschaft. Außerdem ist Ihr Vermögen nicht geschmälert worden, sondern nur in Geld umgesetzt worden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Wie können Sie dafür sorgen, daß ich
bei einer Teilungsversteigerung meine
Hälfte, auch ohne Zustimmung der alten
Miteigentümerin, sofort bekomme?
MfG C.Filz
Sehr geehrte Frau Filz,
Wie können Sie dafür sorgen, daß ich
bei einer Teilungsversteigerung meine
Hälfte, auch ohne Zustimmung der alten
Miteigentümerin, sofort bekomme?
Ich gehe davon aus, dass Sie die Hälfte des Barerlöses meinen. Das wird mithilfe Option 6 bewerkstelligt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich es Ihnen erst dann mitteilen kann, wie die Option 6 im Einzelnen funktioniert, wenn Sie diese bei mir gebucht haben, ich also auch ein Honorar dafür bekomme. Bedenken Sie bitte, dass ich meine Brötchen damit verdiene.
Ich kann Ihnen aber versichern, dass die Option 6 funktioniert.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer