Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung sind zwei ganz verschiedene Paar Schuhe. Man muss das gedanklich klar voneinander trennen. Oftmals wird das aber in einen Topf geworfen, also als dasselbe angesehen. Das liegt daran, dass es umgangssprachlich oftmals gar nicht klar voneinander unterschieden wird.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – die Darlehensschuld

Wenn Sie sich von einer Bank 100.000 € leihen, dann macht die Bank mit Ihnen einen Darlehensvertrag. In diesem Darlehensvertrag verpflichten Sie sich natürlich, diese geliehenen 100.000 € auch an die Bank zurückzuzahlen. Damit haben Sie also eine persönliche Schuld von 100.000 € gegenüber der Bank. Das ist die Darlehensschuld.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – die Grundschuld

Außerdem möchte die Bank aber natürlich eine Sicherheit haben dafür, dass sie ihr Geld auch ganz bestimmt zurück bekommt. Sie könnten ja vielleicht nicht mehr in der Lage sein, Ihre persönliche Schuld aus dem Darlehensvertrag zu bedienen. Sie könnten ja z.B. arbeitslos oder krank oder verstorben sein. Diese Sicherheit stellt man der Bank üblicherweise in Form der Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an dem Grundstück. Die Bank kann dieses Pfand verwerten, indem sie die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt. Dann kann die Bank sich aus dem Erlös bezahlt machen.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – zwei verschiedene Schulden

Wenn Sie also mit der Bank einen Darlehensvertrag über 100.000 € gemacht haben und der Bank als Sicherheit eine Grundschuld in Höhe von 100.000 € gestellt haben, dann schulden Sie der Bank also im Prinzip 200.000 €. Sie schulden also einmal die Darlehnsschuld und einmal die Grundschuld. Man könnte auch sagen, sie schulden die Darlehensschuld und das Haus schuldet die Grundschuld.

Natürlich darf sich die Bank nur einmal bezahlt machen. Wenn Sie also das Darlehen bezahlt haben, dann darf die Bank natürlich nicht jetzt noch zusätzlich die Grundschuld einfordern.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – Rückgewähr der Grundschuld

Vielmehr hat die Bank dann die Grundschuld zurückzugeben; denn sie braucht sie ja als Sicherheit ja nicht mehr. Man spricht dabei von „zurückgewähren“. Die Eigentümer haben dann also das Recht, von der Bank die „Rückgewähr“ der Grundschuld zu verlangen. Dann könnte die Grundschuld also z.B. im Grundbuch gelöscht werden.

Oftmals nehmen die Eigentümer aber diese Löschung nicht vor. Sie denken vielleicht, man könnte die  Grundschuld ja noch mal benötigen, wenn man Geld braucht für die Renovierung. Dann stehen die Grundschulden also noch im Grundbuch. Die Grundschulden belasten das Grundstück dann also weiterhin.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – nicht verwechseln

Oftmals höre ich von Ratsuchenden in einem ersten Gespräch am Telefon, das Haus wäre völlig „schuldenfrei“. Bei späterer Durchsicht des Grundbuchs zeigt sich dann vielfach, dass doch noch mehrere Grundschulden eingetragen sind. Bei Rückfrage höre ich dann oft, diese Grundschulden spielten ja gar keine Rolle mehr, da sie schon vor 20 Jahren bezahlt worden wären. Das ist ein Irrtum. Hier zeigt sich die gedankliche Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nämlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden. Die Grundschulden bestehen aber noch weiterhin. Grundschulden bestehen, solange sie im Grundbuch eingetragen sind, sie also noch nicht gelöscht wurden. Solange noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, ist das Haus nicht schuldenfrei.

Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – Grundschulden zahlen

Bei einer Teilungsversteigerung bleiben die im Grundbuch stehenden Grundschulden bestehen (jedenfalls, soweit sie das ganze Grundstück oder den Anteil des Antragstellers belasten). Diese Grundschulden sind dann von einem Ersteher zu übernehmen, Damit wird der Ersteher also zum Schuldner der Grundschulden. Er wird die Grundschulden also ablösen müssen, indem er sie bezahlt. Das ist ein Teil eines Gebotes. Dafür muss er entsprechend weniger an das Gericht bezahlen (das sogenannte „Bargebot“).

Wenn in diesem Fall einer der Alteigentümer ersteigert haben sollte, dann weiß dieser ja ganz genau, dass die Darlehen schon längst zurückgezahlt sind. Dann höre ich oft die Aussage, dass die Grundschulden ja nicht mehr bezahlt werden  müssten, weil diese ja schon bezahlt sind. Auch das ist eine Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nämlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden.

Machen Sie also bitte diesen gedanklichen Fehler nie. Sonst führt das dazu, dass Sie hinterher  viel mehr bezahlen müssen, als Sie gedacht hatten.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

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