Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung

Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung

Das Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung ist leider oftmals nicht besonders hilfreich. Gerade dann, wenn man es am nötigsten braucht, legt es einem häufig noch Steine in den Weg. Grundbuchämter arbeiten notorisch langsam. Und es fallen ihnen immer wieder neue Bedenken ein, warum man dieses und jenes nicht könnte.

Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung oft nicht hilfreich

Das Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung stellt sich leider oftmals als ein Hindernis dar. Bei einer Teilungsversteigerung ist es nämlich fast immer sinnvoll, nicht mehr valutierende Grundschulden (oder den nicht mehr valutierenden Teil einer Grundschuld) löschen zu lassen. Dann wird das geringste Gebot niedriger, was wünschenswert ist. Wenn der Miteigentümer das nicht einsieht – das ist häufig der Fall -, dann kann man die Löschung auch nur auf dem eigenen Anteil bewirken. Man nennt das Teilvollzug. Das muss man beim Grundbuchamt beantragen. Und hier gehen die Probleme mit dem Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung leider oftmals los.

Dazu benötigt man natürlich zunächst mal die Löschungsbewilligung der Bank. Das könnte das erste Hindernis sein. Banken sind nämlich oftmals irrtümlich der Meinung, der andere Miteigentümer müsse zustimmen, dass sie eine Löschungsbewilligung erteilen dürften. Das ist Unsinn. Die Banken haben die Löschungsbewilligung auch auf das erstmalige Verlangen nur eines von mehreren Eigentümern zu erteilen. Banken sind sich nämlich oftmals nicht im Klaren über den rechtlichen Charakter einer Löschungsbewilligung. Bitte sehen Sie dazu:

https://www.teilungsversteigerung24.de/loeschungsbewilligung-von-der-bank-verlangen/

Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung als Hindernis

Wenn Sie dann die Löschungsbewilligung von der Bank erhalten haben, stellt sich oftmals heraus, dass das Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung das nächste zu überwindende Hindernis darstellt. Das Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung sollte ja eigentlich für den Bürger eine Dienstleistung erbringen. Das haben jedoch leider viele der Beamten in den Grundbuchämtern inzwischen vergessen. Diese sehen sich dann eher als Obrigkeit, welche die Bürger zu drangsalieren habe. Wenn man vom Grundbuchamt irgendetwas will, dann ist leider die reflexartig erteilte Antwort zunächst mal, es ginge nicht. Natürlich sind nicht alle Grundbuchämter so.

Leider herrscht jedoch in den Grundbuchämtern oftmals der Geist der bayerischen Amtsgerichtsgrundsätze („das haben wir ja noch nie so gemacht“, „da könnte ja jeder kommen) https://www.imdb.com/title/tt0252769/

Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung – falsche Rechtsansicht

Die Auskunft, welche das Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung erteilt, lautet dann oftmals ebenfalls, es müsse der andere Miteigentümer zustimmen. Das ist auch Unsinn. Leider sehen es die Grundbuchämter oftmals nicht ein. Dann muss man eine Beschwerde machen. Für die Entscheidung über die Beschwerde sind die Oberlandesgerichte zuständig. Und die lesen dann regelmäßig dem Grundbuchamt die Leviten. Acht solcher Urteile habe ich schon erstritten. Womöglich werden es noch mehr. Allerdings sollte es sich bei den Grundbuchämtern allmählich mal herumsprechen, wie es richtig ist.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

4 Gedanken zu „Grundbuchamt bei der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,

    ich bedanke mich für die Beantwortung meiner Fragen.

    Unklar ist mir allerdings noch folgendes:
    1.
    Sie schreiben, dass nur die Bank die Löschung der Grundschuld bewilligen kann.
    Bedarf es nicht aber zumindest meiner Zustimmung zur Löschung der Grundschulden?
    Dazu bin ich aber ausdrücklich nicht vom Familiengericht verurteilt. Im Urteil ist wörtlich festgehalten, dass mein Exmann keinen Anspruch auf Löschung bzw. Beantragung der Löschung oder Löschungsbewilligung der Grundschulden gegenüber mir hat.
    Führt diese Formulierung nicht dazu, dass die ( wenn auch nur gedankliche ) Ablösung der Grundschulden erst möglich ist, nachdem ich dazu meine Zustimmung gegeben habe?
    2.
    Die Abtretung meiner Rückgewähransprüche bezog sich ja nur auf die Grundschulden. Da mein Ex die Grundschulden aber Jahre lang nicht ablöste, dürften auch dingliche Zinsen angefallen sein. Die daraus resultierenden Rückgewähransprüche sind meiner Meinung nach aber nicht in meiner Abtretung enthalten.
    Wie sehen Sie das? Hätte meine Abtretung nicht auch den Verzicht auf die Rückgewähransprüche an den dinglichen Zinsen beinhalten müssen? Stehen mir damit möglicherweise doch noch Ansprüche an den dinglichen Zinsen zu?
    Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir diese Fragen noch beantworten könnten.

    Mfg

    Sabine Uhland

    1. Sehr geehrte Frau Uhland,

      Unklar ist mir allerdings noch folgendes:
      1.
      Sie schreiben, dass nur die Bank die Löschung der Grundschuld bewilligen kann.
      Bedarf es nicht aber zumindest meiner Zustimmung zur Löschung der Grundschulden?

      Nein. Sie sind nicht mehr Eigentümerin, sind nicht mehr Sicherungsgeberin, auch nicht mehr Schuldnerin und auch nicht Gläubigerin dieser Grundschuld. Sie haben mit dieser Grundschuld nichts mehr zu tun.

      Dazu bin ich aber ausdrücklich nicht vom Familiengericht verurteilt. Im Urteil ist wörtlich festgehalten, dass mein Exmann keinen Anspruch auf Löschung bzw. Beantragung der Löschung oder Löschungsbewilligung der Grundschulden gegenüber mir hat.

      Das Urteil ist in dem Punkt allerdings völliger Unsinn. Richterinnen am Familiengericht wissen im Zweifel nicht, was eine Grundschuld überhaupt ist (das ist jetzt überspitzt ausgedrückt).

      Führt diese Formulierung nicht dazu, dass die ( wenn auch nur gedankliche ) Ablösung der Grundschulden erst möglich ist, nachdem ich dazu meine Zustimmung gegeben habe?

      Nochmals nein. Ihr Ex hat die Grundschuld durch Zahlung abgelöst. Dann hat er gegenüber der Bank einen Anspruch auf die Löschungsbewilligung. Diesen Anspruch hat die Bank ja auch erfüllt. Wenn er dann einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellt, dann prüft das Grundbuchamt, ob er Eigentümer ist (das ist er ja seit Zuschlag), und ob die Löschungsbewilligung der Gläubigerin vorliegt (das tat sie ja). Wenn beide Bedingungen erfüllt sind, dann wird die Löschung vollzogen. Sie haben damit nichts zu tun.

      2.
      Die Abtretung meiner Rückgewähransprüche bezog sich ja nur auf die Grundschulden. Da mein Ex die Grundschulden aber Jahre lang nicht ablöste,
      das stimmt doch nicht! Er hat die Grundschuld sofort abgelöst!

      dürften auch dingliche Zinsen angefallen sein.
      Dingliche Zinsen sind gar nicht erst angefallen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
    ich habe Ihre Ausführungen auf Ihrer Internetseite mit großem Interesse verfolgt und wäre Ihnen sehr sehr dankbar, wenn Sie mir in der nachfolgend geschilderten Angelegenheit helfen könnten:
    Ich bin Alteigentümerin eines von meinem Exmann vor einigen Jahren für sich allein ersteigerten Hauses, welches vorher in unserem gemeinsamen Besitz stand.
    Er hat bei der Teilungsversteigerung bestehenbleibende Grundschulden i.H. von mehr als 100.000 € übernommen. Die Grundschulden waren zum Zeitpunkt der Versteigerung nur unwesentlich höher als die Altdarlehen.
    Diese Grundschulden hat er bis heute nicht abgelöst und stattdessen die Altdarlehen weiter bedient.
    Im Zuge der Beilegung familienrechtlicher Streitigkeiten musste ich mich kürzlich dazu verpflichten alle mir aktuell noch zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewähransprüche an den betreffenden Grundschulden an meinen Ex abzutreten. Ich habe diese Abtretung auch notariell beglaubigen müssen.
    Zur Löschung der Grundschulden wurde ich aber ausdrücklich nicht verpflichtet.
    Ich bin der Meinung dass diese Abtretung nichts daran ändert, dass mein Exmann die Grundschulden inkl. der dinglichen Zinsen bei der Bank ablösen muss.
    Jetzt ist es aber so, dass die Bank die Grundschulden wie bereits vor der Versteigerung im Grundbuch eingetragen und die Altdarlehen unter anderen Kontonummern mit meinem Exmann allein weiterführt.
    Dies obwohl die Bank vorher immer darauf bestand, dass es sowohl eine Einigung über die Rückgewähransprüche zwischen meinem Ex und mir geben muss und dass die Grund-schulden gelöscht werden müssen.
    Nunmehr wurde mir von der Bank nur lapidar mitgeteilt, dass das alles so seine Richtigkeit hat und ich auch keine weiteren Auskünfte und keine abschließende Forderungsabrechnung erhalte.
    Daraus stellen sich mir die nachfolgenden Fragen, über deren Beantwortung ich mich sehr freuen würde:
    1. Habe ich oder entstehen mir bei der geschilderten Situation überhaupt noch irgendwelche finanziellen Ansprüche?
    2. Muss mein Ex nicht in jedem Fall die Grundschulden ablösen, er hat sie doch an Zahlung statt übernommen? Oder ist es tatsächlich so, dass aufgrund meiner Abtretungen die Grundschulden auf ihn übergehen und die Bank wie oben beschrieben verfahren kann?
    3. Sie weisen mehrfach in Ihren Ausführungen darauf hin, dass die dinglichen Zinsen vom Ersteher für die Zeit nach der Versteigerung bis zur Ablösung der Grundschulden zu zahlen sind. Es existiert aber ein BGH-Urteil vom 04.02.2011 Aktenzeichen VZR 132/10 wonach es im Ermessen der Bank liegt die dinglichen Zinsen zu fordern. Wie kann vor diesem Hintergrund die Zahlung der kompletten dinglichen Zinsen seit Zuschlag dennoch durchgesetzt werden?

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir diesbezüglich weiterhelfen könnten, da ich ansonsten bislang keinerlei Möglichkeit gefunden habe zu einer nachvollziehbaren und seriösen Auskunft zu kommen.

    Ich bedanke mich bereits vielmals im Vorfeld für Ihre Bemühungen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

    Sabine Uhland

    1. Sehr geehrte Frau Uhland,

      ich bin Alteigentümerin eines von meinem Exmann vor einigen Jahren für sich allein ersteigerten Hauses, welches vorher in unserem gemeinsamen Besitz stand.
      Er hat bei der Teilungsversteigerung bestehenbleibende Grundschulden i.H. von mehr als 100.000 € übernommen. Die Grundschulden waren zum Zeitpunkt der Versteigerung nur unwesentlich höher als die Altdarlehen.

      Diese Grundschulden hat er bis heute nicht abgelöst und stattdessen die Altdarlehen weiter bedient.

      Diese Aussage ist offenbar unzutreffend. Sie missverstehen die Situation, was allerdings verständlich ist, da es sich um einen sehr komplexen Sachverhalt handelt.

      Im Zuge der Beilegung familienrechtlicher Streitigkeiten musste ich mich kürzlich dazu verpflichten alle mir aktuell noch zustehenden und noch entstehenden Eigentümer- und Rückgewähransprüche an den betreffenden Grundschulden an meinen Ex abzutreten. Ich habe diese Abtretung auch notariell beglaubigen müssen.

      Das ist unschön. Wenn es aber so ist, dann haben Sie auch keine weiteren Ansprüche mehr.

      Zur Löschung der Grundschulden wurde ich aber ausdrücklich nicht verpflichtet.

      Die Löschung der Grundschuld können Sie ja sowieso nicht bewirken oder bewilligen, das kann nur die Bank.

      Ich bin der Meinung dass diese Abtretung nichts daran ändert, dass mein Exmann die Grundschulden inkl. der dinglichen Zinsen bei der Bank ablösen muss.

      Das hat er auch getan. Es ist leider gedanklich etwas kompliziert: Stellen Sie sich bitte vor, Ihr Ex hätte die Grundschuld abgelöst und sich die Mittel für die Ablösung durch ein Darlehen bei derselben Bank beschafft. Die Bank hätte zur Sicherung eine (neue) Grundschuld in derselben Höhe haben wollen, welche Ihr Ex der Bank begeben hätte. Dann wäre die eine Grundschuld gelöscht worden und eine neue Grundschuld eingetragen worden. Genau das ist passiert. Nur hat man aus Kostengründen davon abgesehen, erst eine Grundschuld zu löschen, nur um anschließend sofort eine neue Grundschuld in derselben Höhe einzutragen. Sie müssen aber die jetzt existierende Grundschuld gedanklich als eine neue Grundschuld betrachten (mit der Sie nichts mehr zu tun haben).

      Jetzt ist es aber so, dass die Bank die Grundschulden wie bereits vor der Versteigerung im Grundbuch eingetragen und die Altdarlehen unter anderen Kontonummern mit meinem Exmann allein weiterführt.

      Dies obwohl die Bank vorher immer darauf bestand, dass es sowohl eine Einigung über die Rückgewähransprüche zwischen meinem Ex und mir geben muss

      Die gibt es ja jetzt in Form des Urteils des Familiengerichts.

      und dass die Grund-schulden gelöscht werden müssen.

      Auch das ist geschehen – wenn auch nur gedanklich.

      Nunmehr wurde mir von der Bank nur lapidar mitgeteilt, dass das alles so seine Richtigkeit hat

      Ja, das hat es auch.

      und ich auch keine weiteren Auskünfte und keine abschließende Forderungsabrechnung erhalte.

      Daraus stellen sich mir die nachfolgenden Fragen, über deren Beantwortung ich mich sehr freuen würde:
      1. Habe ich oder entstehen mir bei der geschilderten Situation überhaupt noch irgendwelche finanziellen Ansprüche?
      Nein.

      2. Muss mein Ex nicht in jedem Fall die Grundschulden ablösen, er hat sie doch an Zahlung statt übernommen? Oder ist es tatsächlich so, dass aufgrund meiner Abtretungen die Grundschulden auf ihn übergehen und die Bank wie oben beschrieben verfahren kann?

      Er hat die Grundschuld abgelöst. Die jetzt bestehende Grundschuld ist eine neue Grundschuld, mit der Sie nichts mehr zu tun haben.

      3. Sie weisen mehrfach in Ihren Ausführungen darauf hin, dass die dinglichen Zinsen vom Ersteher für die Zeit nach der Versteigerung bis zur Ablösung der Grundschulden zu zahlen sind. Es existiert aber ein BGH-Urteil vom 04.02.2011 Aktenzeichen VZR 132/10 wonach es im Ermessen der Bank liegt die dinglichen Zinsen zu fordern. Wie kann vor diesem Hintergrund die Zahlung der kompletten dinglichen Zinsen seit Zuschlag dennoch durchgesetzt werden?

      Die Bank muss die Zinsen nicht verlangen. Sie könnten es aber. Da Sie aber die Rückgewährsansprüche nicht mehr haben, können Sie auch das nicht mehr.
      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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