Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Immer wieder gibt es gedankliche Schwierigkeiten bei der Behandlung der übernommenen Grundschulden. Auch Banken sind vor diesen Schwierigkeiten nicht gefeit, wie sich in einem aktuellen Fall gezeigt hat. Deshalb muss ich aus gegebenem Anlass nochmals auf dieses Thema zurückkommen: Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. 

Bitte sehen Sie hierzu auch den vorausgegangenen Artikel https://www.teilungsversteigerung24.de/die-uebernommenen-grundschulden-bei-der-teilungsversteigerung/

Allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net. 

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Ablösebetrag entgegennehmen

 Leider sind die Regularien der Teilungsversteigerung recht komplex und nicht immer aus sich selbst heraus verständlich. Dies gilt insbesondere auch für die Behandlung von Grundschulden, welche bestehen blieben und vom Ersteher übernommen wurden.

In einem aktuellen Fall sind Ersteher und Alteigentümer teilweise personenidentisch. Dann ist es nicht immer ganz einfach, die Rechte und Pflichten der Ersteher und der Alteigentümer sauber gedanklich voneinander zu trennen. Ersteher und Alteigentümer sind aber rechtlich verschiedene Personen.  Auch dann wenn die Funktionen in Personalunion zusammenfallen sollten.  Die gedanklichen Schwierigkeiten kann man vermeiden.  Man stelle sich einfach vor, sind, die Ersteher wären nicht gleichzeitig Alteigentümer, sondern fremde Dritte. Dann wird nämlich vieles plötzlich gedanklich klarer.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Gläubigerin ist die Bank

Wenn die Ersteher eine bestehen gebliebene Grundschuld übernommen haben, sind sie dadurch zu Schuldnern dieser Grundschuld geworden. Dann  werden sie in aller Regel sinnvollerweise diese Grundschuld ablösen wollen. Dazu haben sie den Grundschuldnominalbetrag zuzüglich der Grundschuldzinsen seit Zuschlag an die Gläubigerin der Grundschuld zu zahlen. Die Gläubigerin ist im Grundbuch eingetragen. Es gilt das Grundbuch und nichts sonst.

Gläubigerin der Grundschuld ist also die Bank. Die Zahlung hat also an die Bank zu erfolgen. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, den Ablösebetrag entgegen zu nehmen.

Das ist auch logisch. Die Grundschuld stellte ja für die Bank eine Sicherheit dar (auch wenn sie dieser Sicherheit nicht mehr bedurfte). Diese Sicherheit bleibt der Bank ja, solange sie diese nicht zurückgegeben, also zurückgewährt hat. Da die Ersteher die Grundschuld ablösen wollen, stellen sie als Ersatz für die Sicherheit durch die Grundschuld eine Sicherheit in Form von Geld.  Dies in der Höhe, in welcher die Grundschuld als Sicherheit gedient hatte.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Erstehern nach Ablösung Löschungsbewilligung erteilen

Auf diese Weise erhält die Bank also eine Sicherheit in Form von Geld. Daraufhin benötigt sie die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr, sondern hat die Grundschuld als Sicherheit zurückzugewähren. Und zwar natürlich an die Schuldner dieser Grundschuld. Schuldner der Grundschuld sind aber seit dem Zuschlag die Ersteher. Also hat die Bank die Grundschuld an die Ersteher zurückzugewähren.  Ddann hat die Bank ihnen nach Ablösung der Grundschuld durch Zahlung eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, den Erstehern nach Zahlung auf die Grundschuld eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Sicherheitentausch Grundschuld gegen Geld akzeptieren

Die Sicherheit in Form von Geld als Ersatz für die Grundschuld benötigt die Bank ebenfalls nicht mehr. Denn sie hat kein Sicherungsinteresse mehr, nachdem das Darlehen zurückgezahlt wurde. Diese Sicherheit in Form von Geld hat die Bank an die Alteigentümer (gemeinschaftlich) herauszugeben. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, nach erhaltener Zahlung auf die Grundschuld das Darlehen abzurechnen und den Alteigentümern den überschießenden Betrag zurückzugeben.

Die Ersteher haben in dem aktuellen Fall zunächst alles richtig gemacht. Sie haben der Bank mitgeteilt, dass sie die Grundschuld durch Zahlung ablösen wollten und im Gegenzug um die Löschungsbewilligung gebeten.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Bank schafft Probleme durch Falschaussage

Die Probleme fangen an mit der Antwort der Bank. Darin behauptet die Bank, sie könne den Erstehern keine Löschungsbewilligung erteilen, da sie den Alteigentümern bereits eine erteilt habe. Die Ersteher möchten sich mit den Alteigentümern ins Benehmen setzen.

Diese Aussage der Bank ist unrichtig.

Ein weiteres Schreiben der Bank machte die Sache noch schlimmer. Darin behauptet die Bank nunmehr, sie dürfe keine Gelder mehr entgegennehmen. Wenn die den Alteigentümern erteilte Löschungsbewilligung verloren gegangen wäre, so bräuchte sie eine eidesstattliche Versicherung beider Alteigentümer und einen schriftlichen Auftrag beider Alteigentümer, eine neue Löschungsbewilligung auszustellen.

Das ist alles so unzutreffend.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Was bedeutet eine Löschungsbewilligung

Die Vorstellung, die Bank dürfe eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen, geistert in den Köpfen von sehr vielen Bankmitarbeitern herum.  Aber sie ist unzutreffend. Eine Löschungsbewilligung ist nichts anderes als eine einseitige Erklärung der Bank, dass sie gegen eine Löschung keine Einwände habe. Es gibt nicht den geringsten Grund dafür, warum die Bank diese Erklärung nicht auch mehrfach abgeben könnte bzw. vorliegend sogar müsste.

Diese Vorstellung, dass man eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen dürfe, basiert auf einer unzutreffenden Annahme. Nämlich der Annahme, dass mit der Erteilung der Löschungsbewilligung dann auch die Rückgewähr der Grundschuld bereits erfolgt wäre. Das ist aber nicht der Fall. Die Rückgewähr der Grundschuld erfolgt erst in dem Moment, in dem die Grundschuld dann auch vom Grundbuchamt gelöscht wird, nicht aber bereits mit der Erteilung der Löschungsbewilligung. Die Bank verwechselt hier schlicht die beiden Vorgänge „Erteilung der Löschungsbewilligung“ und „Vornahme der Löschung“ miteinander.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Löschungsbewilligung nur einmal erteilen?

Oftmals sind Banken der Meinung, wenn sie einmal eine Löschungsbewilligung erteilt hätten, dann ginge sie die Grundschuld nichts mehr an. Versteigerungsgerichte können davon ein Lied singen. Die Gerichte erhalten dann oftmals von den Banken, die sie als Beteiligte angeschrieben haben, die Antwort, die Bank hätte damit nichts mehr zu tun, da sie bereits eine Löschungsbewilligung erteilt habe. Die Bank bleibt aber so lange Gläubigerin, wie sie im Grundbuch als solche eingetragen ist. Die Erteilung einer Löschungsbewilligung bedeutet ja nicht, dass die Eigentümer die Löschung nunmehr auch zu bewirken hätten.

Das Problem ist also vorliegend aufgrund der Falschaussagen der Bank entstanden.

Es ist also unrichtig, dass die Bank eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen dürfe. Vielmehr ist die Bank sogar dazu verpflichtet, den Erstehern nach Ablösung der Grundschuld eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Die Ersteher haben sich aber durch diese Falschaussagen der Bank verunsichern lassen. Sie sind dann zu dem Schluss gekommen, sie bräuchten zur Löschung der Grundschuld die vormals den Alteigentümern erteilte Löschungsbewilligung.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Gedankliche Verwirrung durch Bank entstanden

Die Ersteher haben sich dann hilfesuchend an einen der Alteigentümer gewandt. Dadurch wird hier zum ersten Mal die gedankliche Verwirrung deutlich. Die Ersteher hätten sich normalerweise nicht an die Alteigentümer gewandt. Aber vorliegend kannten sich Ersteher und Alteigentümer gut bzw. waren teilweise personenidentisch. Man stelle sich also bitte vor, Ersteher und Alteigentümer kennten sich überhaupt nicht. Dann wird die Absurdität dieses Vorgehens sofort deutlich.

Alteigentümer und Ersteher stehen nämlich in keinerlei rechtlicher Beziehung zueinander. Die Alteigentümer treffen keinerlei rechtliche Verpflichtungen den Erstehern gegenüber.

Trotzdem ist der neue Eigentümer nicht dazu berechtigt, von einer Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen, die ihm gar nicht zusteht. Denn sie wurde nicht ihm, sondern dem alten Eigentümer erteilt. Dies gilt auch dann, wenn es dem Grundbuchamt aufgrund dessen nur formaler Prüfung gar nicht auffällt, dass es nicht richtig ist.

Wäre es anders, dann dürfte der neue Eigentümer ja von einer Löschungsbewilligung Gebrauch machen, die er zufällig noch in seiner Schublade liegen hat, weil er gleichzeitig – wie auch in diesem Fall –  in Personalunion auch Alteigentümer ist. Dann könnte er ja nach der Ersteigerung einfach die übernommene Grundschuld löschen lassen, ohne sie zuvor durch Zahlung abzulösen. Damit würde er ja dann den anderen Alteigentümer um den diesem zustehenden Erlösanteil bringen. Denn dann würde er ja sein Gebot gar nicht in voller Höhe bezahlen. Das würde zwar das Grundbuchamt aufgrund seiner nur formalen Prüfung gar nicht merken. Trotzdem wäre es natürlich rechtswidrig, nämlich eine Unterschlagung.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Dürfen Ersteher alte Löschungsbewilligung verwenden?

Es ist also klar, dass die Ersteher als die neuen Eigentümer nicht von einer Löschungsbewilligung Gebrauch machen dürfen, die nicht ihnen, sondern den Alteigentümern erteilt wurde (und zwar aus einem völlig anderen Rechtsgrund).

Von der alten Löschungsbewilligung, welche den Alteigentümern erteilt wurde, dürfen die neuen Eigentümer also keinen Gebrauch machen. Denn sie steht ihnen nicht zu. Die alte Löschungsbewilligung braucht also nicht als verloren deklariert zu werden. Sie kann vielmehr schlicht in den Papierkorb wandern, weil niemand davon mehr Gebrauch machen darf. Die Alteigentümer nicht, weil sie keine Eigentümer mehr sind, die neuen Eigentümer nicht, weil diese Löschungsbewilligung ihnen nicht zusteht.

Die Grundschuld darf nur – nach Ablösung durch die neuen Eigentümer – mithilfe einer neuen Löschungsbewilligung gelöscht werden. Die Bank ist deshalb dazu verpflichtet, den neuen Eigentümern – natürlich erst nach Ablösung der Grundschuld – eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Es ist in der Tat sinnvoll, dass die Ersteher die Grundschuld zügig durch Zahlung ablösen. Denn bis zur Zahlung laufen noch die hohen Grundschuldzinsen  gegen die Ersteher. Falls die Bank nach Zahlung  den Erstehern keine Löschungsbewilligung erteilen will, muss man sie dazu zwingen. Dann müssen die Ersteher leider gegen die Bank auf Erteilung der Löschungsbewilligung klagen. Falls die Bank die Zahlung auf die Grundschuld nicht entgegennehmen will, können die Ersteher den Betrag hinterlegen.  Das geschieht bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts, und zwar zugunsten der Bank  Damit hätten die Ersteher ihre Verpflichtung erfüllt und hätten dann Anspruch auf die Löschungsbewilligung.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

4 Gedanken zu „Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung“

  1. Wenn die Grunschuld eine Briefgrundschuld ist: Kann die Bank durch Rückgabe des Grundschuldbriefes an einen der Altgläubiger sich aus der Affaire ziehen?

    1. Hallo Stefan,

      Wenn die Grundschuld eine Briefgrundschuld ist: Kann die Bank durch Rückgabe des Grundschuldbriefes an einen der Altgläubiger sich aus der Affäre ziehen?

      Nein, das ist nicht möglich. Durch die Übergabe des Grundschuldbriefs allein ändert sich an der Rechtslage noch gar nichts.

      Die Bank könnte natürlich die Grundschuld abtreten. Dazu bedarf es aber neben der Übergabe der Grundschuld noch einer Abtretungserklärung in schriftlicher Form (§ 1154 BGB). Außerdem müsste der Empfänger der Abtretung die Abtretung auch annehmen. Und natürlich kann/darf die Bank die Grundschuld nicht einfach an einen von mehreren Sicherungsgebern abtreten, ohne dass diese alle dem zustimmen. Ansonsten machte die Bank sich ja gegenüber den anderen Sicherungsgebern schadenersatzpflichtig.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. hat die Qualität eines Lehrbuchs und praktischen Handbuchs gleichzeitig… meine Hochachtung! ein Jurist muss sich nur noch – wenn er denn meint – die entsprechenden Paragrafen raussuchen…

    mfG
    Günter Sommer

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