Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Immer wieder gibt es gedankliche Schwierigkeiten bei der Behandlung der übernommenen Grundschulden. Auch Banken sind vor diesen Schwierigkeiten nicht gefeit, wie sich in einem aktuellen Fall gezeigt hat. Deshalb muss ich aus gegebenem Anlass nochmals auf dieses Thema zurückkommen: Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. 

Bitte sehen Sie hierzu auch den vorausgegangenen Artikel https://www.teilungsversteigerung24.de/die-uebernommenen-grundschulden-bei-der-teilungsversteigerung/

Allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net. 

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Ablösebetrag entgegennehmen

 Leider sind die Regularien der Teilungsversteigerung recht komplex und nicht immer aus sich selbst heraus verständlich. Dies gilt insbesondere auch für die Behandlung von Grundschulden, welche bestehen blieben und vom Ersteher übernommen wurden.

In einem aktuellen Fall sind Ersteher und Alteigentümer teilweise personenidentisch. Dann ist es nicht immer ganz einfach, die Rechte und Pflichten der Ersteher und der Alteigentümer sauber gedanklich voneinander zu trennen. Ersteher und Alteigentümer sind aber rechtlich verschiedene Personen.  Auch dann wenn die Funktionen in Personalunion zusammenfallen sollten.  Die gedanklichen Schwierigkeiten kann man vermeiden.  Man stelle sich einfach vor, sind, die Ersteher wären nicht gleichzeitig Alteigentümer, sondern fremde Dritte. Dann wird nämlich vieles plötzlich gedanklich klarer.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Gläubigerin ist die Bank

Wenn die Ersteher eine bestehen gebliebene Grundschuld übernommen haben, sind sie dadurch zu Schuldnern dieser Grundschuld geworden. Dann  werden sie in aller Regel sinnvollerweise diese Grundschuld ablösen wollen. Dazu haben sie den Grundschuldnominalbetrag zuzüglich der Grundschuldzinsen seit Zuschlag an die Gläubigerin der Grundschuld zu zahlen. Die Gläubigerin ist im Grundbuch eingetragen. Es gilt das Grundbuch und nichts sonst.

Gläubigerin der Grundschuld ist also die Bank. Die Zahlung hat also an die Bank zu erfolgen. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, den Ablösebetrag entgegen zu nehmen.

Das ist auch logisch. Die Grundschuld stellte ja für die Bank eine Sicherheit dar (auch wenn sie dieser Sicherheit nicht mehr bedurfte). Diese Sicherheit bleibt der Bank ja, solange sie diese nicht zurückgegeben, also zurückgewährt hat. Da die Ersteher die Grundschuld ablösen wollen, stellen sie als Ersatz für die Sicherheit durch die Grundschuld eine Sicherheit in Form von Geld.  Dies in der Höhe, in welcher die Grundschuld als Sicherheit gedient hatte.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Erstehern nach Ablösung Löschungsbewilligung erteilen

Auf diese Weise erhält die Bank also eine Sicherheit in Form von Geld. Daraufhin benötigt sie die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr, sondern hat die Grundschuld als Sicherheit zurückzugewähren. Und zwar natürlich an die Schuldner dieser Grundschuld. Schuldner der Grundschuld sind aber seit dem Zuschlag die Ersteher. Also hat die Bank die Grundschuld an die Ersteher zurückzugewähren.  Ddann hat die Bank ihnen nach Ablösung der Grundschuld durch Zahlung eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, den Erstehern nach Zahlung auf die Grundschuld eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Sicherheitentausch Grundschuld gegen Geld akzeptieren

Die Sicherheit in Form von Geld als Ersatz für die Grundschuld benötigt die Bank ebenfalls nicht mehr. Denn sie hat kein Sicherungsinteresse mehr, nachdem das Darlehen zurückgezahlt wurde. Diese Sicherheit in Form von Geld hat die Bank an die Alteigentümer (gemeinschaftlich) herauszugeben. Die Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung besteht also darin, nach erhaltener Zahlung auf die Grundschuld das Darlehen abzurechnen und den Alteigentümern den überschießenden Betrag zurückzugeben.

Die Ersteher haben in dem aktuellen Fall zunächst alles richtig gemacht. Sie haben der Bank mitgeteilt, dass sie die Grundschuld durch Zahlung ablösen wollten und im Gegenzug um die Löschungsbewilligung gebeten.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Bank schafft Probleme durch Falschaussage

Die Probleme fangen an mit der Antwort der Bank. Darin behauptet die Bank, sie könne den Erstehern keine Löschungsbewilligung erteilen, da sie den Alteigentümern bereits eine erteilt habe. Die Ersteher möchten sich mit den Alteigentümern ins Benehmen setzen.

Diese Aussage der Bank ist unrichtig.

Ein weiteres Schreiben der Bank machte die Sache noch schlimmer. Darin behauptet die Bank nunmehr, sie dürfe keine Gelder mehr entgegennehmen. Wenn die den Alteigentümern erteilte Löschungsbewilligung verloren gegangen wäre, so bräuchte sie eine eidesstattliche Versicherung beider Alteigentümer und einen schriftlichen Auftrag beider Alteigentümer, eine neue Löschungsbewilligung auszustellen.

Das ist alles so unzutreffend.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Was bedeutet eine Löschungsbewilligung

Die Vorstellung, die Bank dürfe eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen, geistert in den Köpfen von sehr vielen Bankmitarbeitern herum.  Aber sie ist unzutreffend. Eine Löschungsbewilligung ist nichts anderes als eine einseitige Erklärung der Bank, dass sie gegen eine Löschung keine Einwände habe. Es gibt nicht den geringsten Grund dafür, warum die Bank diese Erklärung nicht auch mehrfach abgeben könnte bzw. vorliegend sogar müsste.

Diese Vorstellung, dass man eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen dürfe, basiert auf einer unzutreffenden Annahme. Nämlich der Annahme, dass mit der Erteilung der Löschungsbewilligung dann auch die Rückgewähr der Grundschuld bereits erfolgt wäre. Das ist aber nicht der Fall. Die Rückgewähr der Grundschuld erfolgt erst in dem Moment, in dem die Grundschuld dann auch vom Grundbuchamt gelöscht wird, nicht aber bereits mit der Erteilung der Löschungsbewilligung. Die Bank verwechselt hier schlicht die beiden Vorgänge „Erteilung der Löschungsbewilligung“ und „Vornahme der Löschung“ miteinander.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung. Löschungsbewilligung nur einmal erteilen?

Oftmals sind Banken der Meinung, wenn sie einmal eine Löschungsbewilligung erteilt hätten, dann ginge sie die Grundschuld nichts mehr an. Versteigerungsgerichte können davon ein Lied singen. Die Gerichte erhalten dann oftmals von den Banken, die sie als Beteiligte angeschrieben haben, die Antwort, die Bank hätte damit nichts mehr zu tun, da sie bereits eine Löschungsbewilligung erteilt habe. Die Bank bleibt aber so lange Gläubigerin, wie sie im Grundbuch als solche eingetragen ist. Die Erteilung einer Löschungsbewilligung bedeutet ja nicht, dass die Eigentümer die Löschung nunmehr auch zu bewirken hätten.

Das Problem ist also vorliegend aufgrund der Falschaussagen der Bank entstanden.

Es ist also unrichtig, dass die Bank eine Löschungsbewilligung nur einmal erteilen dürfe. Vielmehr ist die Bank sogar dazu verpflichtet, den Erstehern nach Ablösung der Grundschuld eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Die Ersteher haben sich aber durch diese Falschaussagen der Bank verunsichern lassen. Sie sind dann zu dem Schluss gekommen, sie bräuchten zur Löschung der Grundschuld die vormals den Alteigentümern erteilte Löschungsbewilligung.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Gedankliche Verwirrung durch Bank entstanden

Die Ersteher haben sich dann hilfesuchend an einen der Alteigentümer gewandt. Dadurch wird hier zum ersten Mal die gedankliche Verwirrung deutlich. Die Ersteher hätten sich normalerweise nicht an die Alteigentümer gewandt. Aber vorliegend kannten sich Ersteher und Alteigentümer gut bzw. waren teilweise personenidentisch. Man stelle sich also bitte vor, Ersteher und Alteigentümer kennten sich überhaupt nicht. Dann wird die Absurdität dieses Vorgehens sofort deutlich.

Alteigentümer und Ersteher stehen nämlich in keinerlei rechtlicher Beziehung zueinander. Die Alteigentümer treffen keinerlei rechtliche Verpflichtungen den Erstehern gegenüber.

Trotzdem ist der neue Eigentümer nicht dazu berechtigt, von einer Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen, die ihm gar nicht zusteht. Denn sie wurde nicht ihm, sondern dem alten Eigentümer erteilt. Dies gilt auch dann, wenn es dem Grundbuchamt aufgrund dessen nur formaler Prüfung gar nicht auffällt, dass es nicht richtig ist.

Wäre es anders, dann dürfte der neue Eigentümer ja von einer Löschungsbewilligung Gebrauch machen, die er zufällig noch in seiner Schublade liegen hat, weil er gleichzeitig – wie auch in diesem Fall –  in Personalunion auch Alteigentümer ist. Dann könnte er ja nach der Ersteigerung einfach die übernommene Grundschuld löschen lassen, ohne sie zuvor durch Zahlung abzulösen. Damit würde er ja dann den anderen Alteigentümer um den diesem zustehenden Erlösanteil bringen. Denn dann würde er ja sein Gebot gar nicht in voller Höhe bezahlen. Das würde zwar das Grundbuchamt aufgrund seiner nur formalen Prüfung gar nicht merken. Trotzdem wäre es natürlich rechtswidrig, nämlich eine Unterschlagung.

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung: Dürfen Ersteher alte Löschungsbewilligung verwenden?

Es ist also klar, dass die Ersteher als die neuen Eigentümer nicht von einer Löschungsbewilligung Gebrauch machen dürfen, die nicht ihnen, sondern den Alteigentümern erteilt wurde (und zwar aus einem völlig anderen Rechtsgrund).

Von der alten Löschungsbewilligung, welche den Alteigentümern erteilt wurde, dürfen die neuen Eigentümer also keinen Gebrauch machen. Denn sie steht ihnen nicht zu. Die alte Löschungsbewilligung braucht also nicht als verloren deklariert zu werden. Sie kann vielmehr schlicht in den Papierkorb wandern, weil niemand davon mehr Gebrauch machen darf. Die Alteigentümer nicht, weil sie keine Eigentümer mehr sind, die neuen Eigentümer nicht, weil diese Löschungsbewilligung ihnen nicht zusteht.

Die Grundschuld darf nur – nach Ablösung durch die neuen Eigentümer – mithilfe einer neuen Löschungsbewilligung gelöscht werden. Die Bank ist deshalb dazu verpflichtet, den neuen Eigentümern – natürlich erst nach Ablösung der Grundschuld – eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Es ist in der Tat sinnvoll, dass die Ersteher die Grundschuld zügig durch Zahlung ablösen. Denn bis zur Zahlung laufen noch die hohen Grundschuldzinsen  gegen die Ersteher. Falls die Bank nach Zahlung  den Erstehern keine Löschungsbewilligung erteilen will, muss man sie dazu zwingen. Dann müssen die Ersteher leider gegen die Bank auf Erteilung der Löschungsbewilligung klagen. Falls die Bank die Zahlung auf die Grundschuld nicht entgegennehmen will, können die Ersteher den Betrag hinterlegen.  Das geschieht bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts, und zwar zugunsten der Bank  Damit hätten die Ersteher ihre Verpflichtung erfüllt und hätten dann Anspruch auf die Löschungsbewilligung.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

10 Gedanken zu „Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dreyer,
    bei einer Teilungsversteigerung nach einer Scheidung hat der Ex-Ehemann eine Immobilie erstanden. Von der Bank war eine Grundschuld in Höhe von 140 000 Euro plus 15% Zinsen angemeldet. Das Bargebot betrug 142 000 Euro. Der Ex-Mann ist auch weiterhin Kunde der Bank. Er hat die Grundschuld nicht durch Zahlung abgelöst, die Bank hat ihn auch nicht aufgefordert. Auf Zahlungsaufforderung der Ex-Frau hat er nicht reagiert. Nachdem nun die Ex-Frau die Bank zur Auskunft aufgefordert hat, stellt sich heraus, dass die Bank nach der Versteigerung eine alte Vollmacht genutzt hat, um aus der Buchgrundschuld eine Briefgrundschuld zu machen und hat den Grundschuldbrief dem Ex-Mann übergeben, alles ohne Wissen der Ex-Frau. Der Ex-Mann will die Grundschuld natürlich nicht zahlen, da er im Besitz des Grundschuldbriefs ist. Ist die Bank schadenersatzpflichtig?

    1. Sehr geehrter Herr Schakowski,

      bei einer Teilungsversteigerung nach einer Scheidung hat der Ex-Ehemann eine Immobilie erstanden. Von der Bank war eine Grundschuld in Höhe von 140 000 Euro plus 15% Zinsen angemeldet. Das Bargebot betrug 142 000 Euro. Der Ex-Mann ist auch weiterhin Kunde der Bank. Er hat die Grundschuld nicht durch Zahlung abgelöst,
      das ist seine Dummheit; denn dann hat er letztlich auch die 15% Zinsen seit Zuschlag bis Zahlung zu leisten.

      die Bank hat ihn auch nicht aufgefordert.
      Dazu ist die Bank auch nicht verpflichtet

      Auf Zahlungsaufforderung der Ex-Frau hat er nicht reagiert.
      Hat die Ex-Frau zur Zahlung an die Bank aufgefordert (das wäre richtig) oder zu Zahlung an sich (das wäre falsch).

      Die Ex-Frau hätte die Bank auffordern müssen, entweder aus der Grundschuld selbst die Vollstreckung zu betreiben (wozu die Bank nicht verpflichtet ist) oder aber die Grundschuld an die Alteigentümer abzutreten, auf dass diese vollstrecken können.

      Nachdem nun die Ex-Frau die Bank zur Auskunft aufgefordert hat, stellt sich heraus, dass die Bank nach der Versteigerung eine alte Vollmacht genutzt hat, um aus der Buchgrundschuld eine Briefgrundschuld zu machen und hat den Grundschuldbrief dem Ex-Mann übergeben, alles ohne Wissen der Ex-Frau.
      Das ist eine sehr seltsame Vorgehensweise, ziemlich unverständlich, aber noch ist daran nichts rechtswidrig.

      Der Ex-Mann will die Grundschuld natürlich nicht zahlen, da er im Besitz des Grundschuldbriefs ist.
      Dass er im Besitz des Grundschuldbriefs ist, bedeutet ja noch nicht, dass er die Grundschuld nicht zu zahlen hat.

      Ist die Bank schadenersatzpflichtig?
      Nein. Ein Schaden ist doch bislang gar nicht entstanden. Die Grundschuld besteht noch, der Ersteher ist nach wie vor dazu verpflichtet, sie durch Zahlung abzulösen oder der Vollstreckung entgegen zu sehen. Ein Schaden würde doch erst dann entstehen, wenn die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilte, ohne dass dieser die Grundschuld zuvor bezahlt hätte. (Die Bank hat doch nicht etwa die Grundschuld an den Ersteher abgetreten?)

      Die Bank hat zwar ziemlich blödsinnig gehandelt, aber bislang nicht rechtswidrig. Nach wie vor können Sie oder die Bank aus der Grundschuld vollstrecken. Dass der Grundschuldbrief bei dem Ersteher ist, ist dabei zwar lästig. Man muss dann entweder gegen ihn auf Herausgabe klagen oder ein Aufgebotsverfahren betreiben, auf dass der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wird.

      Sie sollten wohl am besten einen Anwalt einschalten.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrte Damen und Herren,

    wie sieht es mit der Haftungsfrage für den Ersteher aus, der mehrfach bei der Bank nachgefragt hat, welcher Betrag zu leisten ist und auf eine Teilungsversteigerung hingewiesen hat.
    Der Ersteher erhielt mehrfach die schriftliche Rückmeldung, dass keine Zahlungen mehr erforderlich sind und erteilt darauf die Löschungsbewilligung. Die sodann für die Löschung der Grundschule genutzt wird. Daraufhin wenden sich die Alteigentümer an die Bank. Diese will nun wiederum, doch vom Ersteher den Grundschuldbetrag haben. Hätte das Aussicht auf Erfolg? Vielen Dank. Freundliche Grüße

    1. Sehr geehrter Herr Kasch,
      wie sieht es mit der Haftungsfrage für den Ersteher aus, der mehrfach bei der Bank nachgefragt hat, welcher Betrag zu leisten ist und auf eine Teilungsversteigerung hingewiesen hat.
      Die Bank ist nicht der richtige Ansprechpartner, wenn es um rechtliche Fragen geht. Die Bank darf auch keine Rechtsberatung betreiben. Wenn die Bank Ihnen wie offenbar in diesem Fall eine falsche Auskunft gegeben hat, so dürfen Sie sich auf diese Auskunft nicht verlassen. Die Bank dürfte also wegen der falschen Auskunft nicht in der Haftung stehen.

      Vielmehr sind Sie selbst verpflichtet, sich über die Rechtslage richtig zu informieren. Sie hätten ja nur dem Rechtspfleger zuhören müssen, als dieser im Rahmen des Bekanntmachungsteils die Sachlage bestimmt zutreffend erläutert hat. Wenn Sie das getan hätten, dann würden Sie nämlich jetzt diese Frage nicht stellen.

      Der Ersteher erhielt mehrfach die schriftliche Rückmeldung, dass keine Zahlungen mehr erforderlich sind und erteilt darauf die Löschungsbewilligung.
      Wenn die Bank Ihnen eine Löschungsbewilligung erteilt hat, obwohl Sie die Grundschuld nicht durch Zahlung abgelöst haben, dann hat sich die Bank gegenüber den Alteigentümern schadenersatzpflichtig gemacht.

      Die sodann für die Löschung der Grundschule genutzt wird.
      Wenn Sie die Ihnen nicht zustehende Löschungsbewilligung schon dazu genutzt haben, die Löschung zu vollziehen, dann haben Sie eine Straftat begangen, nämlich Unterschlagung. Damit haben Sie doch die Alteigentümer um den diesen zustehenden Erlös gebracht, und haben sich selbst den Vorteil verschafft, Ihr Gebot nicht in voller Höhe bezahlen zu müssen. Die Übernahme der Grundschuld, deren Schuldner Sie ja durch den Zuschlag geworden sind, ist nämlich gemäß der Versteigerungsbedingungen (die Sie wohl auch nicht gelesen haben) Bestandteil Ihres Gebots.

      Daraufhin wenden sich die Alteigentümer an die Bank. Diese will nun wiederum, doch vom Ersteher den Grundschuldbetrag haben. Hätte das Aussicht auf Erfolg?
      Nachdem die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt hat und Sie die Löschung vorgenommen haben, hat die Bank keine Handhabe mehr gegen Sie, falls Sie sich weigern, das zu bezahlen. Aber ich kann Ihnen nur dringlich raten, trotzdem zu zahlen, bevor die Alteigentümer die Staatsanwaltschaft einschalten. Ich gehe mal davon aus, dass Sie die Alteigentümer nicht bewusst betrügen wollten. Auf Betrug stehen bis zu 5 Jahre Gefängnis, in schweren Fällen bis zu 10 Jahre.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Tolle Zusammenfassung der wichtigsten Kerndaten!

    Es gäbe da nur noch ein Szenario, welches durchaus vorkommt. Angenommen der Alteigentümer verzichtet auf Erlös aus der getilgten Grundschuld weil er z. B. noch in dem Objekt wohnen bleibt und statt Mietentschädigung zu zahlen sich mit dem Erwerber arrangiert ersatzweise die Grundschuld selbst löschen zu lassen. Quid pro bono. Der Erwerber kann mit der alten LB nichts anfangen, aber der Alteigentümer müsste dies ja noch können, oder?
    VG Jens

    1. Sehr geehrter Herr Seibert,

      Tolle Zusammenfassung der wichtigsten Kerndaten!
      Es gäbe da nur noch ein Szenario, welches durchaus vorkommt. Angenommen der Alteigentümer verzichtet auf Erlös aus der getilgten Grundschuld weil er z. B. noch in dem Objekt wohnen bleibt und statt Mietentschädigung zu zahlen sich mit dem Erwerber arrangiert
      Wenn man sich einig ist, geht immer (fast) alles.

      ersatzweise die Grundschuld selbst löschen zu lassen. Quid pro bono. Der Erwerber kann mit der alten LB nichts anfangen, aber der Alteigentümer müsste dies ja noch können, oder?
      Der Alteigentümer kann es leider auch nicht mehr, da er ja kein Eigentümer mehr ist.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Wenn die Grunschuld eine Briefgrundschuld ist: Kann die Bank durch Rückgabe des Grundschuldbriefes an einen der Altgläubiger sich aus der Affaire ziehen?

    1. Hallo Stefan,

      Wenn die Grundschuld eine Briefgrundschuld ist: Kann die Bank durch Rückgabe des Grundschuldbriefes an einen der Altgläubiger sich aus der Affäre ziehen?

      Nein, das ist nicht möglich. Durch die Übergabe des Grundschuldbriefs allein ändert sich an der Rechtslage noch gar nichts.

      Die Bank könnte natürlich die Grundschuld abtreten. Dazu bedarf es aber neben der Übergabe der Grundschuld noch einer Abtretungserklärung in schriftlicher Form (§ 1154 BGB). Außerdem müsste der Empfänger der Abtretung die Abtretung auch annehmen. Und natürlich kann/darf die Bank die Grundschuld nicht einfach an einen von mehreren Sicherungsgebern abtreten, ohne dass diese alle dem zustimmen. Ansonsten machte die Bank sich ja gegenüber den anderen Sicherungsgebern schadenersatzpflichtig.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  5. hat die Qualität eines Lehrbuchs und praktischen Handbuchs gleichzeitig… meine Hochachtung! ein Jurist muss sich nur noch – wenn er denn meint – die entsprechenden Paragrafen raussuchen…

    mfG
    Günter Sommer

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