Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung ist ja dazu geschaffen, eine Gemeinschaft aufzulösen bzw. dies vorzubereiten. Die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft zielt also darauf ab, eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamt­hands­gemeinschaft – im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft. Der Unterschied zwischen diesen verschiedenen Arten der Gemeinschaft ist oftmals nicht so klar, ist aber gravierend.

Unterschied Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft ist die übliche Form der Gemeinschaft z.B. bei Ehepaaren. Im Grundbuch steht dann z.B. Ehemann und Ehefrau „zu je ½“. Dabei ist jeder der beiden Eigentümer einer „ideellen Hälfte“. Das bedeutet, es gehört ihm sozusagen von jedem Stein die Hälfte.

Bei der Gesamthandsgemeinschaft ist das grundlegend anders. Wenn es da zwei Miterben gibt, und die Erbquote je ½ ist, dann gibt es da nicht etwa zwei Miteigentümer, denen jeweils eine Hälfte gehört. Vielmehr gibt es einen Eigentümer, nämlich die Erbengemeinschaft. Die Erben­gemeinschaft ist nämlich eine juristische Person. Die beiden Miterben sind lediglich Teilhaber an der Gemeinschaft. Im Grundbuch steht dann z.B. Erbe 1 und Erbe 2 „in Erbengemeinschaft“.

Oftmals erhalte ich Anrufe, und mein Gegenüber erklärt mir, er sei Eigentümer zu ½ an einer Immobilie. Wenn ich dann genauer nachfrage, stellt sich dann häufig heraus, dass es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Dann muss ich erst mal erklären, dass er überhaupt kein Eigentümer ist, sondern lediglich Teilhaber. Das löst dann meist großes Erstaunen aus. Auch das Gegenteil ist oft der Fall. Jemand erklärt mir, er sei Mitglied einer Erbengemeinschaft. Aus dem Grundbuch ergibt sich dann aber häufig, dass dies gar nicht der Fall ist. Die Eltern haben ihren Kindern die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen, also geschenkt, und nicht vererbt. Dann sind die Kinder aber keine Erbengemeinschaft, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft, auch wenn sie sich als Erbengemeinschaft fühlen.

Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft

Da die Erbengemeinschaft also ein Eigentümer ist, so hat bei der Erbengemeinschaft daher keiner der Miterben einen eigenen Miteigentumsanteil, über den er frei verfügen könnte. Deshalb gibt es bei der Bruchteilsgemeinschaft mehr Möglichkeiten, das Versteigerungs­verfahren in dem eigenen Sinne zu beeinflussen. Gar nicht so selten ist die Konstellation, dass die Erbengemeinschaft nicht Eigentümer der gesamten Immobilie, sondern nur eines ideellen Bruchteils ist.

Beispiel: Vater und Mutter waren Bruchteilseigentümer zu je ½. Vater ist verstorben und hat seinen hälftigen Bruchteil gemäß gesetzlicher Erbfolge vererbt an seine Witwe sowie an zwei Kinder. Dann bilden die Mutter (die Witwe) und die beiden Kinder eine Erbengemeinschaft an dem hälftigen Anteil nach dem Vater. Dabei sind die Erbquoten dann 1/2 für die Mutter und je ¼ für jedes der Kinder. Die Mutter ist also weiterhin Bruchteilseigentümerin zu ½, wie auch schon zuvor. Außerdem ist sie an der Erbengemeinschaft nach dem Vater mit einer Quote von ½ beteiligt. Die Kinder haben kein Bruchteilseigentum, sondern sind nur an der Erbengemeinschaft nach dem Vater mit einer Quote zu je ¼ beteiligt.

Kleines und großes Antragsrecht

In dieser Konstellation hat natürlich jeder der Beteiligten – Mutter wie auch Kinder – das Recht, eine Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft zu beantragen. Wenn eines der Kinder die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft beantragen will, dann gibt es da zwei Möglichkeiten:

  1. Es könnte die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft zur Auflösung lediglich der Erbengemeinschaft beantragen. Das ist das sogenannte „kleine Antragsrecht“. Dabei würde lediglich der hälftige Bruchteil versteigert, welcher im Eigentum der Erbengemeinschaft steht, also lediglich die eine Hälfte des Hauses.
  2. Es könnte aber auch die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft zur Auflösung sowohl der Erbengemeinschaft als auch der Bruchteilsgemeinschaft mit der Mutter beantragen. Das ist das sogenannte „große Antragsrecht“. Dabei würde das ganze Haus versteigert, also auch der halbe Bruchteil der Mutter.

Im Rahmen der Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft wäre es also offenbar sinnvoll, das kleine Antragsrecht wahrzunehmen, wenn man den Anteil der Erbengemeinschaft selbst ersteigern will; denn dann gibt es weniger Bieterkonkurrenz – wer will schon ein halbes Haus ersteigern? Wenn man hingegen einen hohen Erlös erzielen möchte, wäre es sinnvoller, das große Antragsrecht wahrzunehmen.

Weitere Details zur Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

4 Gedanken zu „Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft“

  1. Sehr geehrter Herr Dreyer,
    ich habe am Amtsgericht Gotha 16 K 15/20 eine Teilungsversteigerung einer ungeteilten Erbengemeinschaft mittels kleinem Antragsrecht beantragt.
    Der letzte Alleineigentümer des Grundstückes wurde von 3 Parteien beerbt ( 2/16 + 7/16 + 7/16 )
    Ich habe 7/16 durch Erbteilübertragung erworben. Weitere 7/16 hat der Fiskus „ererbt“.
    In der Erblinie mit 2/16 sind ungeklärte Untererbengemeinschaften ohne ladungsfähige Anschriften.
    Folglich habe ich zunächst beantragt, die meinen 7/16 Anteil und den 7/16 Anteil vom Fiskus zu versteigern, auch um nach außen ein möglichst geringes Interesse zu erzeugen.
    Der Rechtspfleger lehnt das ab, es wäre nur bei Bruchteilen möglich.
    Kann ich contra geben ?
    mfg

    1. Sehr geehrte Frau Schreiber,

      Ihr Rechtspfleger hat Recht. Das ist tatsächlich so nicht möglich. Es handelt sich um eine einzige Erbengemeinschaft mit 7/16, 7/16 und 2/16 Erbquoten. Diese Erbengemeinschaft kann nur entweder ganz oder gar nicht auseinandergesetzt werden.

      Das kleine Antragsrecht kommt tatsächlich nur dann zum Tragen, wenn es eine Bruchteilsgemeinschaft gibt, der eine Bruchteilseigentümer eine Erbengemeinschaft ist, und nur die Erbengemeinschaft aufgelöst werden soll.

      Sie können also nicht contra geben.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrter Herr Dreyer,
    vielen Dank für die informative Seite. Ich habe das Problem, dass ich laut Grundbuch Mitglied einer Erbengemeinschaft bin. Das ist an sich kein Problem, nur geht aus dem Grundbuch nicht hervor, welchen Anteil ich besitze.
    Konkret: Opa und dessen Bruder leben in einer Erbengemeinschaft in einem Zweifamilienhaus.
    Opa und dessen Bruder versterben über die Jahre. Im Grundbuch steht, dass der Sohn des verstorbenen Bruders „durch Erbfolge übergegangen ist“. Nach dem Tod meines Opas steht, dass die Enkel „den Gesamthandsanteil“ meines Opas „durch Erbfolge“ übertragen bekommen haben.

    Es ist jedoch in keiner Stelle ersichtlich, wer welchen Anteil an der Erbengemeinschaft besitzt. Wo finde ich dies heraus?

    1. Sehr geehrter Herr Michael,

      die Erbquoten stehen deshalb nicht im Grundbuch, weil rein rechtlich eine Erbengemeinschaft als eine Person angesehen wird, eben eine juristische Person. Die Erbquoten erfahren Sie aus dem Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können.

      In Ihrem Fall handelt es sich ja offenbar um mehrere Erbengemeinschaften, nämlich zunächst die Gemeinschaft aus Opa und dessen Bruder (vermutlich nach den Urgroßeltern), dann hat der Sohn des Großonkels dessen Anteil geerbt, und eine weitere Erbengemeinschaft bestehend aus den Enkeln Ihres Opas hat den Anteil Ihres Opas geerbt.

      Man sollte Erbengemeinschaften übrigens auflösen. Sie tun Ihren Nachkommen keinen Gefallen damit, wenn Sie das Problem auch noch in eine weitere Generation weitergeben; denn es wird ja immer komplizierter.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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