In der Teilungsversteigerung selbst ersteigert?

Oftmals beantragt jemand eine Teilungsversteigerung und möchte das Haus letztendlich in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern. Das ist auch völlig in Ordnung und vollkommen legitim. Wenn zwei Alteigentümer das Haus gern selbst hätten, und sich nicht einigen können, wer es bekommen soll, dann ist ja auch die Teilungsversteigerung das Mittel der Wahl. Und dann ist es ja auch richtig und gut, wenn es letztlich derjenige in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert, dem es mehr am Herzen und liegt und der deswegen bereit ist, dafür mehr zu bezahlen.

Dabei gibt es jedoch oftmals ein gedankliches Problem. Dieses Problem tritt dann auf, wenn derjenige, der es in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert hat, seine Rolle als Ersteher nicht sauber von seiner Rolle als Alteigentümer gedanklich trennen kann.

In der Teilungsversteigerung selbst ersteigert – Doppelrolle Alteigentümer und Ersteher

Dieser Alteigentümer, der zugleich Ersteher ist, nimmt ja dann eine Doppelrolle ein. Er ist in Personalunion zugleich Ersteher wie auch Alteigentümer. Das sind rein rechtlich betrachtet nämlich tatsächlich zwei Personen. Wenn man damit gedankliche Probleme hat, die Rechte und Pflichten, die den Ersteher treffen, von den Rechten und Pflichten des Alteigentümers sauber zu trennen, dann ist es am einfachsten, man stellt sich in einem Gedankenexperiment vor, nicht man selbst habe das Haus in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert, sondern ein Dritter habe es ersteigert. Dann wird nämlich eigentlich schlagartig alles klar.

Wenn man nun beides in Personalunion ist – Alteigentümer wie auch Ersteher -, dann muss man sich gedanklich in der Mitte durchschneiden. Die eine Hälfte ist dann der Alteigentümer, die andere Hälfte ist der Ersteher. Es ist gedanklich nicht ganz einfach, beides nicht miteinander zu vermischen.

Weiterführende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

In der Teilungsversteigerung selbst ersteigert – gedankliche Probleme

So höre ich z.B. immer wieder, dass der Alteigentümer/Ersteher mir sagt, es wäre doch nicht gerecht, dass er allein die Verfahrenskosten bezahlen solle. Er tut es aber gar nicht. In seiner Rolle als Ersteher bezahlt er  nämlich gar keine Verfahrenskosten. Er bezahlt schlicht nur sein Gebot, also das, was er für das Haus zu zahlen bereit war. Und als Gegenleistung für die Zahlung des Gebots erhält er das Haus. Da gibt es keinerlei Verfahrenskosten, die er als Ersteher zu zahlen hätte. Die Verfahrenskosten werden dann anschließend aus dem Erlös entnommen. Da auf diese Weise der Erlös sich entsprechend schmälert, zahlen also beide Alteigentümer die Verfahrenskosten, indem sie beide entsprechend weniger Erlös erhalten. Der Erlös speist sich zwar aus dem von dem Ersteher gezahlten Gebot. Aber der Ersteher ist dann längst aus dem Spiel. Er hat sein Gebot gezahlt und dafür sein Haus erhalten – und das war es für den Ersteher.

Übernommene Grundschuld

Oder es werden völlig blödsinnige Prozesse geführt, weil der Alteigentümer/Ersteher es nicht einsieht, dass er eine als bestehen bleibendes Recht übernommene Grundschuld mit ihrem vollen Nominalwert bezahlen soll, und meint, er müsse ja lediglich noch das bezahlen, was die Bank aus dem Darlehen tatsächlich noch zu erhalten habe. Die Grundschuld zahlt jedoch der Ersteher, und nicht der Alteigentümer. Und der Ersteher hat die Grundschuld übernommen, und nicht das Darlehen, welches durch diese Grundschuld abgesichert wird. Also muss der Ersteher auch natürlich die Grundschuld bezahlen, und nicht das Darlehen. Das Darlehen geht den Ersteher nämlich auch gar nichts an. Er weiß nicht, wieviel von dem Darlehen noch zurückzuzahlen ist. Das erfährt er auch gar nicht. Das weiß nur der Alteigentümer. Der muss aber – in seiner Rolle als Ersteher – genau wie ein anderer Ersteher auch die Grundschuld bezahlen.

Grundschuldzinsen

Der Ersteher muss auch zu der Grundschuld die – hohen – Grundschuldzinsen bezahlen, wenn er die Grundschuld nicht sofort ablöst. Das sind die Zinsen, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Dort stehen meist sehr hohe Zinssätze eingetragen, z.B. 15% oder 18%. Daher empfiehlt es sich, die Grundschuld sehr bald abzulösen. Dann hilft es gar nichts, wenn man dann als Ersteher der Meinung ist, man habe nur die mit der Bank im Darlehensvertrag vereinbarten Darlehenszinsen zu zahlen. Das ist ein Irrtum. Man zahlt als Ersteher die Grundschuld und die Grundschuldzinsen, weil man die übernommen hat. Die Grundschuld hat nämlich mit dem Darlehen eigentlich gar nichts zu tun, außer dass sie der Bank als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens dient.

Wenn Sie das Haus in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert haben, dann machen Sie also bitte nicht diese gedanklichen Fehler.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

10 Gedanken zu „In der Teilungsversteigerung selbst ersteigert?“

  1. Sehr geehrter Herr Dreyer, meine Eltern haben ihre Eigentumswohnung selbst bei einer Zwangsversteigerung der finanzierenden Bank ersteigert. Sie stehen selbst im Grundbuch als Eigentümer, seit die Wohnung 1993 gebaut wurde. Muß nun von meinen Eltern Grunderwerbssteuer für die Ersteigerung der eigenen Wohnung gezahlt werden?

    1. Sehr geehrter Herr Weißbach,

      wenn ich das richtig verstehe, dann sind Ihre Eltern sowohl die Alteigentümer als auch die Ersteher im Rahmen der von der finanzierenden Bank betriebenen Zwangsversteigerung. Dann müssen Ihre Eltern natürlich keine Grunderwerbsteuer bezahlen; denn sie haben ja nichts hinzu erworben, sondern waren schon vorher Eigentümer. Es kann natürlich sein, dass dem Finanzamt das nicht klar ist; denn das Finanzamt bekommt vom Gericht nur den Zuschlagsbeschluss. Daraus gehen die Verhältnisse für das Finanzamt ja nicht vollständig hervor. Ihre Eltern müssen also ggf. einen Einspruch gegen den Bescheid zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer machen, falls der Bescheid falsch sein sollte.

      Allerdings wundere ich mich etwas darüber, warum Ihre Eltern es dann erst haben zur Zwangsversteigerung kommen lassen, wenn sie doch offenbar in der Lage waren, die Forderung der Bank zu begleichen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreher,
    mein (Ex ) Partner und ich haben eine Immobilie zu 1/3 (ich) und 2/3 (er) Anteilen gekauft. Durch den sogenannten „Rosenkrieg“ will er nun seinen Anteil nicht an mich verkaufen sondern eine Zwangsversteigerung anstreben. Ich habe kein Interesse an dieser Versteigerung ( ist es dann eine Teilungsversteigerung?), sondern ich würde gern seinen Anteil ersteigern. Geht das übehaupt und was käme auf mich zu? Ich lebe in diesem Objekt und es ist gleichzeitig mein Arbeitsplatz (Tierzucht).
    Vielen Dank voran für Ihren Rat! MfG, Laura

    1. Hallo Frau Gerling,

      wenn Ihr Ex die Versteigerung beantragen sollte, dann ist das eine Teilungsversteigerung. Er hat das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen. Ob das sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

      Im Rahmen der Versteigerung können Sie die Immobilie natürlich auch selbst ersteigern – nicht seinen Anteil, sondern die ganze Immobilie.

      Was da genau auf Sie zukäme, kann ich natürlich so ohne weitere Informationen nicht beurteilen. Wenn Sie möchten, dass ich Ihnen dabei helfe, dann nehmen Sie am besten mal direkt Kontakt mit mir auf, per E-Mail, Fax oder per Telefon. Dann müsste ich Sie natürlich auch um weitere Unterlagen bitten (Grundbuchauszug, Verkehrswert, restliche Höhe eventueller Darlehen, …). Falls Sie keinen aktuellen Grundbuchauszug haben sollten, könnten Sie sich den schon mal beschaffen. Sie bekommen den beim zuständigen Grundbuchamt. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet dort 10 €.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Guten Tag Herr Dr. Dreyer,
    auch ich habe eine etwas (für mich) komplizierte Frage: mein geschiedener Ehemann hat in einer von ihm iniziierten Auseinandersetzungsversteigerung unser Haus ersteigert. Wir haben bis zur Versteigerung (einschließlich des Versteigerungsmonates) den Kredit jeweils hälftig getragen, und ich musste auch noch eine mtl. Zahlung wegen des Wohnvorteils an ihn leisten. Da er mit dem Tag der Ersteigerung sofortiger Eigentümer wurde, ist er doch auch zur Übernahme der Grundschuld verpflichtet?! Hiervon wird doch dann, durch Hinterlegung beim AG z.B., der noch bestehende Teil der Darlehensschuld beglichen?! Nun fordert er mich auf, ich solle das Darlehen weiter begleichen, und die Aufhebung der Kredite selbst beantragen, bis seine neue Grundschuld greift. Das würde ja bedeuten, je länger seine Grundschuld braucht, umso länger müsste ich zahlen… Das kann doch so nicht stimmen, oder? Herzlichen Dank für eine Beantwortung! Sophie

    1. Hallo Sophie,

      ja, Sie sehen das schon richtig. Die Versteigerungsbedingungen sahen vor, dass die Grundschuld als ein bestehen bleibendes Recht von dem Ersteher zu übernehmen war. Durch die Abgabe eines Gebots hat Ihr Ex die Versteigerungsbedingungen akzeptiert. Durch den Zuschlag ist er also Schuldner der Grundschuld geworden. Das bedeutet, er muss also nicht nur sein Bargebot an das Gericht zahlen, sondern er muss auch die Grundschuld an die Bank zahlen, um diese abzulösen.

      Die Bank wird die Zahlung auf die Grundschuld dann als Sondertilgung auf das Darlehen verbuchen. Damit sind Sie dann also Ihre Darlehensschuld los.

      Ihr Ex sollte übrigens in seinem eigenen Interesse die Grundschuld möglichst bald durch Zahlung ablösen. Denn solange er das noch nicht getan hat, laufen auch noch die sehr hohen Grundbuchzinsen seit Zuschlag gegen ihn. Das sind also die dinglichen Zinsen, so wie sie im Grundbuch eingetragen sind, also 15% oder 18% oder so in der Größenordnung. Die muss er vom Zuschlag an bis zur Zahlung der Grundschuld also auch noch an die Bank zahlen.

      Wenn die restliche Darlehensschuld bei der Bank geringer ist als der Grundschuldnominalbetrag (weil Sie schon einiges an dem Darlehen getilgt haben), dann bekommt die Bank mit der Zahlung auf die Grundschuld ja mehr als ihr tatsächlich zusteht. Dieses „Mehr“ hat die Bank dann anschließend wieder an die Alteigentümer auszukehren, also an Sie und Ihren Ex gemeinschaftlich. Also haben Sie vielleicht auch seitens der Bank noch eine Zahlung zu erwarten, nicht nur vom Gericht im Rahmen der Verteilung des Erlöses.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Hallo, ich hätte mal eine Frage ich selbst bin auch Alteigentümer, ist es sinnvoller
    wenn mein Vater das Haus bei der Teilungsversteigerung ersteigert oder ich selbst es ersteigere und mein Vater nur für mich den Bürgen übernimmt? Mfg

    1. Hallo Herr Krotsch,

      für das Verfahren ist es eigentlich gleichgültig. Es kommt darauf an, wer hinterher Eigentümer des Hauses sein soll. Wenn Sie es sind, dann ist auch sinnvoll, wenn Sie es gleich selbst ersteigern. Sonst hätten Sie ja noch Kosten für die Umschreibung.

      Viele Grüße

      Ihr Klaus Dreyer

  5. Hallo Herr Dreyer, danke für Ihren informativen Beitrag. Verstehe ich das richtig, ein Ersteher muss in jedem Fall die Grundschuld in voller Höhe ablösen (bezahlen), auch wenn diese nicht mehr valutiert ist (d.h. Kein Anspruch mehr seitens einer Bank besteht) und er selbst (Teil-) Eigentümer ist? Der Versteigerungserlös (Barwert) und der Wert der Grundschuld wird dann unter den Eigentümern aufgeteilt? Danke für eine Antwort, Peter

    1. Hallo Peter,
      ja, genau so ist es. Sie haben das richtig verstanden. Das liegt daran, dass man als Ersteher die Grundschuld übernimmt und nicht die Darlehensschuld – auch dann, wenn man als Ersteher in Personalunion gleichzeitig Alteigentümer ist. Man muss zwischen Grundschuld und Darlehensschuld sauber gedanklich trennen. Das sind nämlich zwei eigentlich voneinander ganz unabhängige Schulden.

      Die Aufteilung des Rückgewährsanspruchs zu der Grundschuld geschieht aber nicht durch das Gericht im Rahmen des Versteigerungsverfahrens, sondern darüber müssen sich die Alteigentümer untereinander einigen und mit der Bank auseinandersetzen, welcher die Grundschuld rein formal noch zusteht, weil sie als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist.

      Viele Grüße
      Klaus Dreyer

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Sign up to our newsletter!