Zwei Partner sind gemeinschaftlich Eigentümer einer Immobilie. Aber man versteht sich nicht mehr. Es besteht schon gar keine Einigkeit mehr darüber, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Wer soll sie bewohnen? Soll sie vermietet werden? Soll sie verkauft werden? Sollen Reparaturen vorgenommen werden? Sollen Investitionen getätigt werden? Oder sollen Renovierungsmaßnahmen oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden? Jeder möchte sie für sich behalten. Ein Verkauf der eigenen Hälfte an den anderen kommt nicht in Frage. Da entschließt sich der eine Partner dazu, eine Teilungsversteigerung einzuleiten. Es wird also eine Versteigerung stattfinden. Teilungsversteigerung – was wird versteigert?
Teilungsversteigerung, was wird denn da versteigert?
Dann wird die Teilungsversteigerung vom Gericht angeordnet. Sehr häufig erreichen mich dann Anfragen des anderen Partners. Und der meint oftmals, nur der Eigentumsbruchteil des anderen könne versteigert werden. Denn es kann ja nicht angehen, dass sein Anteil auch versteigert wird – gegen seinen Willen. Schließlich ist das sein Eigentum. Das kann man ihm doch nicht so ohne weiteres nehmen.
Diese Vorstellung ist verständlich. Aber sie ist falsch. Der Gesetzgeber hat da nämlich eine andere Vorstellung. Und die ist maßgeblich. Nach dem Willen des Gesetzgebers dient eine Teilungsversteigerung dazu, die Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft zu erzwingen. Deshalb heißt die Teilungsversteigerung auch mit offiziellem Namen „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“. Es handelt sich also um eine Zwangsversteigerung. Und die findet auch gegen den Willen des anderen Beteiligten statt. In unserem Rechtssystem wird es nämlich als ein sehr hohes und schützenswertes Gut angesehen, dass niemand gegen seinen Willen in einer Gemeinschaft festgehalten werden darf, der er nicht mehr angehören möchte. Und die Teilungsversteigerung ist nun mal das einzige Mittel, wie zwei auseinander kommen können, die es ansonsten nicht können.
Also was wird in der Teilungsversteigerung versteigert?
Es wird die gesamte Immobilie versteigert, also auch der Anteil des Antragsgegners. Es wäre nämlich nicht besonders sinnvoll, nur eine Hälfte zu versteigern. Für ein halbes Haus gäbe es nämlich kaum einen Markt. Wer wird schon ein halbes Haus ersteigern wollen? Dann wäre ja der Ersteher anschließend in der misslichen Situation, in einer Gemeinschaft mit einem Fremden verhaftet zu sein, die vermutlich auch nicht funktionierte.
Und was ist mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes Artikel 14?
Die Eigentumsgarantie ist insofern gewahrt, als an die Stelle des Eigentums an der Immobilie dann das Eigentum an dem erzielten Erlös tritt. Wenn ein angemessener Erlös erzielt wird, dann ist das auch kein Problem. Dann stellt der Erlös den gleichen Wert dar wie vorher die Immobilie. Dann ist das Vermögen nicht beschädigt. Es besteht dann nur in Geld statt zuvor in Immobilieneigentum. Das ist die Idealvorstellung.
Diese Idealvorstellung wurde in der Vergangenheit oftmals nicht verwirklicht. Wenn in der Versteigerung ein weitaus geringerer Erlös erzielt wird, als es dem Wert der Immobilie entspricht, dann wäre natürlich das Vermögen doch beschädigt. Das ist die Furcht, die vor zehn Jahren noch durchaus berechtigt war. Diese Furcht spukt immer noch in den Köpfen herum. Sie ist aber nicht mehr berechtigt. Derzeit werden bei Versteigerungen allgemein sehr hohe Erlöse erzielt. Oftmals mehr als der Verkehrswert. Das hat etwas mit der Eurokrise und der Flucht in die Sachwerte zu tun. Also hat die Eurokrise doch auch mal ihr Gutes.
Quintessenz:
Keine Angst vor der Teilungsversteigerung! Es geschieht Ihnen nichts Böses!
Weitere Detals finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer