Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung

Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein ganz besonderes Kapitel, und zwar ein besonders schwieriges. Wenn Ihnen also im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung begegnet, dann ist besondere Vorsicht geboten. Nachfolgend einige ErlĂ€uterungen dazu, worauf Sie dabei achten mĂŒssen:

Was ist eine Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung?

Unter „Auflassung“ bezeichnen die Juristen in ihrem Spezialdeutsch den Vorgang des EigentumsĂŒbergangs an einem GrundstĂŒck. Die „Auflassungsvormerkung“ ist dabei ein Sicherungsmittel, mit dem der Erwerber seinen Anspruch absichert, das Eigentum an dem GrundstĂŒck dann auch letztlich zu bekommen, z.B. nach Zahlung des Kaufpreises. Damit möchte er z.B. verhindern, dass der VerkĂ€ufer das GrundstĂŒck ein zweites Mal verkauft – und dann zweimal den Kaufpreis einstreicht. Die Auflassungsvormerkung wird auch „Erwerbsvormerkung“ oder „Eigentumsvormerkung“ genannt. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung spielt allerdings im Versteigerungsverfahren eine besonders komplizierte Rolle.

Weitergehende Informationen zur Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Verschiedene Varianten der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch als „RĂŒckauflassungsvormerkung“ daherkommen. Z.B. haben die Eltern ihren beiden Kindern ein GrundstĂŒck je zur HĂ€lfte geschenkt. Sie möchten sich aber die RĂŒckforderung vorbehalten, ohne erst groben Undank nachweisen zu mĂŒssen. Dann lassen Sie sich mit einer RĂŒckauflassungsvormerkung die Möglichkeit einrĂ€umen, das GrundstĂŒck oder den Teil eines Kindes jederzeit zurĂŒckfordern zu können.

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch als „bedingte RĂŒckauflassungsvormerkung“ auftreten. Die Eltern haben in dem vorigen Beispiel z.B. bestimmt, dass sie das GrundstĂŒck zurĂŒckfordern können, wenn eines der Kinder vor Ihnen verstirbt oder Vollstreckungsmaßnahmen in das Vermögen des Kindes eingeleitet werden oder ĂŒber das Vermögen des Kindes das Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Auf diese Weise möchten Sie sicherstellen, dass das GrundstĂŒck im Familienbesitz verbleibt.

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch eine „befristete RĂŒckauflassungsvormerkung“ sein. Z.B. haben die Eltern sich vorbehalten, das GrundstĂŒck noch zwanzig Jahre lang zurĂŒckfordern zu dĂŒrfen.

Bedeutung der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung fĂŒr den Ersteher

Hier sind verschiedene FĂ€lle zu unterscheiden:

I. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt nicht bestehen, sondern wird aus dem Erlös abgefunden.

Dann kann sie Ihnen gleichgĂŒltig sein, Sie hat fĂŒr Sie keine Bedeutung, Was mit dem Erlös geschieht, braucht Sie als Ersteher nicht zu interessieren.

II. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt bestehen, ist also von Ihnen zu ĂŒbernehmen.

Dann ist Vorsicht geboten. Das ist immer der Fall, wenn die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung das gesamte GrundstĂŒck belastet oder zumindest den Anteil des Antragstellers des Verfahrens. Dieser Fall wird der hĂ€ufigste sein.

a) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein unbedingtes und unbefristetes Recht.

Dann werden Sie das GrundstĂŒck sehr preiswert ersteigern können. Die Auflassungsvormerkung wird nĂ€mlich mit dem Verkehrswert als Wert des Rechts angesetzt. D.h. durch Übernahme dieses Rechts haben Sie – quasi an Zahlungs statt – schon den Verkehrswert bezahlt. Aber Sie haben ein großes Handicap: Der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung könnte ja jederzeit den Kaufpreis bezahlen und das GrundstĂŒck von Ihnen herausverlangen, Dann sind Sie das GrundstĂŒck wieder los. Der Kaufpreis fließt natĂŒrlich nicht an Sie, sondern an die AlteigentĂŒmer. Das sind ja die VerkĂ€ufer gewesen.

b) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein bedingtes Recht.

  1. Die Bedingung könnte noch eintreten.

Dann bekommen Sie wiederum das GrundstĂŒck sehr preiswert – wie vor. Nur sitzen Sie auf einem Pulverfass. Z.B: lautet die Bedingung, die Eltern könnten das GrundstĂŒck zurĂŒckverlangen, wenn eines der Kinder vor ihnen stirbt.

A. Die Bedingung tritt ein:

Nun passiert das womöglich in zwanzig Jahren tatsĂ€chlich. Dann sind Sie Ihr GrundstĂŒck in zwanzig Jahren wieder los, wenn die Eltern es zurĂŒckverlangen.

B. Die Bedingung tritt nicht ein:

Die Eltern sterben vor den Kindern, dann kann die Bedingung ja auch nicht mehr eintreten, FĂŒr diesen Fall ist aber bei der Versteigerung ein Zuzahlungsbetrag festgesetzt worden -nĂ€mlich in Höhe des Verkehrswerts. Diesen Zuzahlungsbetrag mĂŒssen Sie dann zahlen, also womöglich zwanzig Jahre spĂ€ter – und zwar zuzĂŒglich 4% Zinsen seit Zuschlag.

  1. Die Bedingung kann nicht mehr eintreten.

Z.B. gilt die bedingte Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung nur so lange, wie noch keine Enkelkinder als Erben da sind. Es sind aber schon Enkelkinder da. Dann kann die Bedingung also nicht mehr eintreten. Das ist bei der Versteigerung aber natĂŒrlich jedem bekannt. Dann mĂŒssten Sie zwar die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ĂŒbernehmen, sie ist aber bedeutungslos und damit wertlos. Sie könnten also auch deren Löschung verlangen. Dann bekommen Sie zwar das GrundstĂŒck nicht so preiswert, aber haben auch kein Problem.

c) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein befristetes Recht

Hier gelten die gleichen Fallunterscheidungen und die gleichen Konsequenzen wie bei dem bedingten Recht:

  1. Die Frist ist bereits abgelaufen – bedeutungslos und wertlos
  2. Die Frist wird noch ablaufen
  3. Das Recht wird ausgeĂŒbt – Sie verlieren Ihr GrundstĂŒck
  4. Das Recht wird nicht ausgeĂŒbt – Sie mĂŒssen nachzahlen

Bedeutung der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung fĂŒr die AlteigentĂŒmer

Auch hier sind wieder verschiedene FĂ€lle zu unterscheiden.

I. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt nicht bestehen, sondern wird aus dem Erlös abgefunden.

Dann bekommen Sie keinen Erlös. Den Erlös bekommt vollstÀndig der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung in der Teilungsversteigerung.

II. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt bestehen, ist also vom Ersteher zu ĂŒbernehmen.

Dann ist Vorsicht geboten. Das ist immer der Fall, wenn die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung das gesamte GrundstĂŒck belastet oder zumindest den Anteil des Antragstellers des Verfahrens. Dieser Fall wird der hĂ€ufigste sein.

a) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein unbedingtes und unbefristetes Recht.

Dann wird der Ersteher das GrundstĂŒck sehr preiswert ersteigern können. Die Auflassungsvormerkung wird nĂ€mlich mit dem Verkehrswert als Wert des Rechts angesetzt. D.h. durch Übernahme dieses Rechts hat er – quasi an Zahlungs statt – schon den Verkehrswert bezahlt. Sie bekommen also sehr wenig oder gar keinen Erlös. Wenn Sie GlĂŒck haben, wird der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung Ihnen den Kaufpreis noch bezahlen. Er hat sich ja im Kaufvertrag dazu verpflichtet – und hoffentlich auch der Zwangsvollstreckung unterworfen.

b) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein bedingtes Recht.

  1. Die Bedingung könnte noch eintreten.

Dann bekommt der Ersteher wiederum das GrundstĂŒck sehr preiswert – wie vor. Z.B: lautet die Bedingung, die Eltern könnten das GrundstĂŒck zurĂŒckverlangen, wenn eines der Kinder vor ihnen stirbt.

A. Die Bedingung tritt ein:

Nun passiert das womöglich in zwanzig Jahren tatsĂ€chlich. Wenn Sie also vor den Eltern versterben, dann können die Eltern das GrundstĂŒck zurĂŒckverlangen. Dann haben Sie also kein GrundstĂŒck mehr, auch keinen Erlös. Aber das kann Ihnen dann ja gleichgĂŒltig sein, wenn Sie sowieso gestorben sind.

B. Die Bedingung tritt nicht ein:

Die Eltern sterben vor den Kindern, dann kann die Bedingung ja auch nicht mehr eintreten, FĂŒr diesen Fall ist aber bei der Versteigerung ein Zuzahlungsbetrag festgesetzt worden -nĂ€mlich in Höhe des Verkehrswerts. Diesen Zuzahlungsbetrag muss der Ersteher dann an Sie zahlen, also womöglich zwanzig Jahre spĂ€ter – und zwar zuzĂŒglich 4% Zinsen seit Zuschlag.

  1. Die Bedingung kann nicht mehr eintreten.

Z.B. gilt die bedingte Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung nur so lange, wie noch keine Enkelkinder als Erben da sind. Es sind aber schon Enkelkinder da. Dann kann die Bedingung also nicht mehr eintreten. Das ist bei der Versteigerung aber natĂŒrlich jedem bekannt. Dann muss der Ersteher zwar die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ĂŒbernehmen, sie ist aber bedeutungslos und damit wertlos. Dann bekommt der Ersteher das GrundstĂŒck also auch nicht so preiswert. Sie bekommen also einen angemessenen Erlös.

c) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein befristetes Recht

Hier gelten die gleichen Fallunterscheidungen und die gleichen Konsequenzen wie bei dem bedingten Recht:

  1. Die Frist ist bereits abgelaufen – bedeutungslos und wertlos, d.h. Sie bekommen einen angemessenen Erlös
  2. Die Frist wird noch ablaufen
  3. Das Recht wird ausgeĂŒbt – Sie bekommen keinen Erlös und haben auch kein GrundstĂŒck mehr
  4. Das Recht wird nicht ausgeĂŒbt – Sie bekommen bei Ablauf der Frist eine Nachzahlung in Höhe des Verkehrswerts zuzĂŒglich der Verzinsung

Viele GrĂŒĂŸe

Ihr Klaus Dreyer

 

 

 

2 Gedanken zu „Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung“

  1. Guten Tag Herr Dreyer,

    eine Sache ist mir nach der LektĂŒre unklar.

    Wenn das Nießbrauchsrecht in der Teilungsversteigerung entfĂ€llt soll der Nießbraucher den Erlös erhalten. Wenn nur der Bruchteil des Antragsgegner mit dem Nießbrauch belastet ist, wird doch wohl der Nießbrauch nur aus dem auf den Antragsgegner entfallenden Teil befriedigt und nicht aus dem Gesamterlös. Verstehe ich das richtig?

    FĂŒr die sehr fundierten Texte Ihrer Seite spreche ich Ihnen mein Kompliment aus!

    Mit freundlichen GrĂŒĂŸen

    Reinhold Bergener

    1. Sehr geehrter Herr Bergener,

      Wenn das Nießbrauchsrecht in der Teilungsversteigerung entfĂ€llt soll der Nießbraucher den Erlös erhalten. Wenn nur der Bruchteil des Antragsgegner mit dem Nießbrauch belastet ist, wird doch wohl der Nießbrauch nur aus dem auf den Antragsgegner entfallenden Teil befriedigt und nicht aus dem Gesamterlös. Verstehe ich das richtig?

      Ja, das ist natĂŒrlich richtig. SelbstverstĂ€ndlich kann der Nießbrauch nur aus dem Teil des Erlöses befriedigt werden, der auf den Anteil entfĂ€llt, auf dem der Nießbrauch lastete. Das habe ich wohl fĂŒr so selbstverstĂ€ndlich gehalten, dass ich es vielleicht gar nicht extra erwĂ€hnt habe. Deshalb ist es gut, dass Sie gefragt haben.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

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