Gutachten für die Teilungsversteigerung

Das Gericht beauftragt zur Ermittlung des Verkehrswerts einen Sachverständigen damit, ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Das kann durchaus zu einigen Unzuträglichkeiten führen. Wie verhält man sich in diesem Zusammenhang richtig? Muss man den Gutachter einlassen? Darf die gegnerische Partei bei der Besichtigung zugegen sein?

Gutachten für die Teilungsversteigerung – Auftrag an Sachverständigen

Das Gericht hat im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens einen Verkehrswert festzusetzen. Das ist schon deswegen nötig, weil man ja sonst gar nicht wüsste, wo denn die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze liegen. Da das Gericht den Verkehrswert normalerweise nicht selbst kennt, bedient es sich dazu eines Sachverständigen. Dieser hat im Auftrag des Gerichts ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Dieses Gutachten wird eine Schätzung des Verkehrswerts ausweisen. Daran orientiert sich das Gericht.

Gutachten für die Teilungsversteigerung – wer trägt die Kosten?

Die Kosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung werden im Endeffekt von den Parteien anteilmäßig getragen. Denn diese Kosten sind Bestandteil der Verfahrenskosten, welche aus dem Erlös entnommen werden. Damit schmälern diese Kosten den Erlös, der auf die Alteigentümer entfällt. Zwar fordert das Gericht in der Regel von dem Antragsteller einen Vorschuss. Dieser Vorschuss soll die voraussichtlichen Kosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung abdecken. Aber diesen Vorschuss erhält der Antragsteller aus dem Erlös zurück.

Es macht also wenig Sinn, schon vor Einleitung des Verfahrens ein eigenes Gutachten für die Teilungsversteigerung in Auftrag zu geben. Denn dessen Kosten muss man ja allein tragen. Das Gericht wird trotz des schon vorliegenden Gutachtens ein eigenes unabhängiges Gutachten für die Teilungsversteigerung in Auftrag geben. Das in Ihrem Auftrag erstellte Gutachten kann das Gericht nur verwenden, wenn alle Beteiligten zustimmen. Aber das wird kaum der Fall sein. Denn die anderen Parteien werden natürlich argwöhnen, dass Ihr Parteigutachten ein Gefälligkeitsgutachten wäre.

Gutachten für die Teilungsversteigerung – Besichtigungstermin

Sobald der Sachverständige den Auftrag vom Gericht erhalten hat, ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen, schreibt er Antragsteller und Antragsgegner an. Er setzt einen Termin für die Besichtigung fest. Und er lädt alle Parteien ein, an dem Termin teilzunehmen. Dazu ist er verpflichtet. Er hat allen Parteien Gelegenheit zu geben, bei der Besichtigung anwesend zu sein.

Er wird auch die Parteien um Informationen und Unterlagen bitten (z.B. Baupläne). Wenn Sie solche Unterlagen haben, sollten Sie ihm die zur Verfügung stellen. Er kann sich die Unterlagen sowieso besorgen, z.B. beim Bauamt. Nur ist das für ihn mehr Aufwand. Und für Sie bedeutet es dann Mehrkosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung. Denn der Sachverständige rechnet nach Stundenaufwand ab.

Gutachten für die Teilungsversteigerung – Sachverständigen einlassen?

Wenn Sie nun selbst in dem Haus wohnen, erhebt sich die Frage, ob Sie dem Sachverständigen auch eine Innenbesichtigung ermöglichen sollten. Sie sind dazu nicht verpflichtet. Es dürfte aber in den meisten Fällen sinnvoll sein. Denn normalerweise dürfte es auch für Sie sie von Vorteil sein, ein möglichst zutreffendes Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erhalten. Nur wenn Sie selbst ersteigern möchten, wären Sie ja an einem niedrigen Verkehrswert interessiert. Wenn dann das Haus von innen viel besser aussieht als von außen, dann sollten Sie ihn womöglich nicht einlassen.

Wenn Sie den Sachverständigen nicht einlassen, hat das aber noch einen weiteren gewichtigen Nachteil. Sie werden nämlich hinterher keine Einwände gegen das Gutachten erheben können zu Punkten, die der Sachverständige nicht hat sehen können. Dem Sachverständigen ist es gleichgültig, ob Sie ihn einlassen oder nicht. Wenn Sie ihn nicht einlassen, dann beschränkt er sich eben auf eine Außenbesichtigung, um das Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Die wesentlichen Parameter kann er sowieso aus den Unterlagen entnehmen.

Sachverständigen einlassen, Gegner aber nicht?

Es kommt nicht selten vor, dass ein Beteiligter zwar den Sachverständigen einlassen möchte, nicht aber die gegnerische Partei, z.B. den geschiedenen Ehegatten. Das geht allerdings nicht. Es gilt das Prinzip: Alle oder keiner. Das hat der Sachverständige auch abzulehnen. Ansonsten würde er das Gutachten für die Teilungsversteigerung unbrauchbar machen. Denn es bestünde dann ja die Besorgnis, dass er voreingenommen wäre.

Der Sachverständige ist also nicht dazu berechtigt, die Innenbesichtigung allein (also ohne den eingeladenen und anwesenden Antragsgegner/Antragsteller) vorzunehmen, wenn ihm zwar der Zutritt gewährt werden sollte, der Zutritt aber dem anderen Beteiligten verwehrt werden sollte. Denn damit würde er ja seiner Verpflichtung zuwider handeln, jedem die Gelegenheit zu geben, an der Besichtigung teilzunehmen. Das bedeutet sehr klar, dass der Sachverständige dann, wenn dem (oder einem der) anderen Beteiligten der Zutritt verwehrt werden sollte, er dann auch selbst von einer Innenbesichtigung abzusehen hat. Man kann dies auch nachlesen bei Bernd Stumpe und Hans-Georg Tillmann „Versteigerung und Wertermittlung“ im Kapitel VIII.

Ich weise auf diesen Punkt deshalb so deutlich hin, weil es durchaus Gerichte und auch Sachverständige gibt, die das fälschlich anders sehen. derzeit sind das z.B. die Amtsgerichte Wismar und Karlsruhe.

Einwände gegen das Gutachten für die Teilungsversteigerung

Wenn der Sachverständige dann sein Gutachten für die Teilungsversteigerung fertiggestellt hat (nach etwa drei Monaten), dann schickt er es an das Gericht. Das Gericht ist ja sein Auftraggeber. Das Gericht wird es dann an die Beteiligten übermitteln und diesen Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Manchmal schreibt das Gericht auch die Beteiligten nur an und sagt, man könne das Gutachten für die Teilungsversteigerung auf der Geschäftsstelle einsehen. Sie sollten es sich aber trotzdem zusenden lassen. Das Gericht berechnet dann vermutlich 50 Cent pro Seite an Kopierkosten. So ein Gutachten kann ca. 50 Seiten umfassen.

Wenn irgendwelche Einwände gegen das Gutachten für die Teilungsversteigerung erhoben werden, wird das Gericht diese dem Sachverständigen noch mal zuleiten und ihn um Stellungnahme bitten. Der Sachverständige wird in der Regel sein Gutachten verteidigen und die Einwände entkräften oder für nicht wesentlich erklären.

Oftmals sind die Einwände auch tatsächlich nicht wesentlich. Der mit dem Gutachten für die Teilungsversteigerung ermittelte Verkehrswert ist ja letztlich auch nur eine Schätzung. Der Verkehrswert ist ja schließlich nicht das, was der Gutachter schätzt, sondern das, was jemand bereit ist, zu zahlen. Das ergibt sich aber erst bei der Versteigerung selbst. Man kann es also im Vorhinein nicht wissen. Denn die Interessenten bieten nicht das, was der Gutachter schätzt, sondern das, was sie selbst zu zahlen bereit sind. Das ist heutzutage meist erheblich mehr als die Schätzung des Gutachters.

Dann wird das Gericht letztlich den Verkehrswert entsprechend des Gutachtens festsetzen.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer