Teilungsversteigerung planen
Wenn Sie eine Teilungsversteigerung planen, dann sollten Sie im Vorfeld, also bevor Sie den Versteigerungsantrag stellen, eine Reihe von Gegebenheiten bedenken. Und Sie sollten einige Punkte vorab prüfen, damit die Versteigerung auch möglichst erfolgreich für Sie abläuft. Denn schließlich wollen Sie nicht damit womöglich Schiffbruch erleiden.
Teilungsversteigerung planen – Grundbuch anschauen
Wenn Sie eine Teilungsversteigerung planen, dann müssen Sie sich als erstes mal das Grundbuch gründlich ansehen.
Teilungsversteigerung planen – Bestandsverzeichnis des Grundbuchs
Oftmals sind in einem Grundbuchblatt mehrere Grundstücke gebucht. Wollen Sie alle versteigern, oder nur eines davon oder nur einige davon? Manchmal bilden Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit. Dann ist das eine Grundstück ohne ein anderes nicht lebensfähig. Z.B. bildet oftmals die Zufahrt zu einem Haus oder einer Garage ein eigenes Grundstück. Es würde aber keinen Sinn machen, eines ohne das andere zu ersteigern. Dann sollten Sie das dem Gericht sagen. Denn dann sollte das Gericht beide in demselben Verfahren und zum selben Termin versteigern. Sonst wird niemand an diesen Grundstücken Interesse haben.
Teilungsversteigerung planen – Abteilung I des Grundbuchs
In Abteilung I des Grundbuchs sind die Eigentümer eingetragen. Sie sollten dort also eingetragen sein oder ein Erbe eines dort eingetragenen sein. Als Erbe müssen Sie einen Erbschein haben. Alternativ reicht auch ein notarielles Testament. Sonst sind Sie nicht berechtigt, eine Teilungsversteigerung zu beantragen.
Teilungsversteigerung planen – Abteilung II des Grundbuchs
In Abteilung II des Grundbuchs sind alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Grundpfandrechte sind Hypotheken und Grundschulden.
Ist dort ein Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB eingetragen? Dann können Sie nicht weiter die Teilungsversteigerung planen: Sie sind dazu nicht berechtigt. Unter Umständen geht es aber trotzdem: Fragen Sie mich.
Ist dort eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen für den Fall der Zwangsvollstreckung? Dann sollten Sie nicht weiter die Teilungsversteigerung planen. Eine Teilungsversteigerung ist nämlich eine Zwangsvollstreckung. Sonst sind Sie Ihr Grundstück plötzlich los.
Ist dort ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht eigetragen? Dann sollten Sie prüfen, ob unter diesen Umständen überhaupt Interesse an dem Haus bestehen wird.
Ist der Nießbrauch nur an Ihrem Anteil eingetragen? Dann können Sie die Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung des Nießbrauchers beantragen.
Ist der Nießbrauch löschungsreif, da der Berechtigte schon verstorben ist? Dann sollten Sie ihn löschen lassen, wenn Sie das Haus los werden wollen. Aber Sie sollten ihn stehen lassen, wenn Sie selbst ersteigern wollen. Er wirkt abschreckend auf Bieterkonkurrenten. Denn die wissen es ja nicht, ob er löschungsreif ist.
Teilungsversteigerung planen – Abteilung III des Grundbuchs
Hier sind die Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Heutzutage sind es fast nur noch Grundschulden.
Wenn die Grundschulden nicht mehr valutieren, weil das Darlehen inzwischen zurückgezahlt wurde, dann sind diese löschungsreif. Dann sollten Sie sich von den Banken Löschungsbewilligungen geben lassen. Und Sie sollten die Gegenseite fragen, ob dort Bereitschaft zur Mitwirkung an der Löschung besteht. Am besten fragen Sie, solange das Thema „Teilungsversteigerung“ noch nicht auf der Tagesordnung steht. Dann sollten Sie die Löschungen auch in jedem Falle vornehmen. Noch bestehende Grundschulden sind bei der Teilungsversteigerung im bestem Falle lästig. Oft führen sie leider zu langwierigen Prozessen.
Wenn die Grundschulden nur noch teilweise valutieren, dann kann man sie auch teilweise löschen lassen. Dazu braucht man eine Teillöschungsbewilligung der Bank.
Teilungsversteigerung planen – geringstes Gebot vorher abschätzen
Wenn Sie eine Teilungsversteigerung planen, dann sollten Sie sich vorab über die voraussichtliche Höhe des geringsten Gebots klar werden. Wenn nämlich das geringste Gebot erheblich höher wird als der Verkehrswert, dann wird womöglich niemand bieten. Dann geht Ihre Versteigerung aus wie das Hornberger Schießen. D.h., dann bewirken Sie mit Ihrer Teilungsversteigerung nämlich außer Kosten gar nichts.
Teilungsversteigerung planen – vorher mit den Banken sprechen
Sie sollten unbedingt vor Einleitung des Verfahrens mit den beteiligten Banken sprechen. Dies gilt natürlich nur, soweit Banken überhaupt noch Pfandrechte an dem Grundstück haben. Sie sollten den Banken Ihr Vorhaben und Ihre Ziele erläutern. Es darf nicht dazu kommen, dass die Banken erst vom Gericht über das Verfahren informiert werden. Sonst fallen die Banken aus allen Wolken und fragen sich, ob sie Angst um ihr Geld haben müssten.
In Ihrem Darlehensvertrag werden Sie den Passus finden, dass die Bank bei Vollstreckungsmaßnahmen zur Kündigung des Darlehens berechtigt ist. Eine Teilungsversteigerung ist eine Vollstreckungsmaßnahme. Eine Kündigung des Darlehens werden Sie aber nicht wollen. Die Bank muss also Vertrauen zu Ihnen haben. Am besten ist es, wenn die Bank sich mit Ihnen als in einem Boot befindlich betrachtet.
Sie sollten auch auf gar keinen Fall die Zahlung der Darlehensraten einstellen. Es genügt, wenn Sie gegen die Gegenseite kämpfen müssen. Eine zweite Front können Sie nicht gebrauchen. Die Banken sitzen immer am längeren Hebel.
Wenn Sie eine Teilungsversteigerung planen und dazu vorab mit den Banken sprechen, dann sollten Sie auch schon mal um eine Minderanmeldung bitten. Das ist ein Verzicht auf die dinglichen Zinsen. Damit drücken Sie das geringste Gebot, was in Ihrem Sinne ist.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer