Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen

Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen

Sie haben in der Teilungsversteigerung das Haus ersteigert, das Ihnen schon vorher zur Hälfte gehörte. Dabei ist als Teil der Versteigerungsbedingungen eine Grundschuld bestehen geblieben. Sie haben diese Grundschuld also als Schuldner übernommen. Nur waren Sie ja auch vorher schon Schuldner der Grundschuld – jedenfalls zur Hälfte haben Sie dafür dinglich gehaftet. Jetzt wollen Sie bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen. Nun wird es gedanklich kompliziert. In diesem Fall kennen sich auch viele Rechtsanwälte und Banken nicht wirklich aus.

Sie wollen bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen?

 Sie sind in diesem Fall gleichzeitig Alteigentümer und Ersteher. Und das macht es so kompliziert. Wenn es ein fremder Ersteher wäre, dann wäre es alles viel einfacher. Der fremde Ersteher würde sich das Geld bei seiner Bank besorgen und würde die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Die Bank würde ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen. Er würde die Löschung vornehmen – und alles wäre ok.

Wenn Sie bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen wollen, dann ist das aber kein bisschen anders. Sie könnten sich genau so verhalten, wie der fremde Ersteher. Sie könnten sich das Geld bei einer anderen Bank besorgen und damit Ihre eigene Grundschuld durch Zahlung ablösen. Dann könnten Sie die Grundschuld löschen lassen – und alles wäre ok.

Sie müssen natürlich bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen – nicht die Darlehensschuld. Bitte verwechseln Sie nicht Grundschuld und Darlehensschuld miteinander. Sie haben die Grundschuld als Schuldner übernommen, nicht die Darlehensschuld. Wenn Ihre Grundschuld also z.B. auf 100.000,00 € lautete, aber nur noch mit 50.000,00 € valutierte – die Bank also nur noch 50.000,00 € zu bekommen hätte, dann müssen Sie zur Ablösung der Grundschuld trotzdem 100.000,00 € an die Bank zahlen. Bedenken Sie bitte, Sie sind jetzt der Ersteher. Ein fremder Ersteher würde gar nicht wissen, wie hoch die Darlehensschuld noch ist. Es geht ihn auch gar nichts an. Er muss die Grundschuld bezahlen, nicht die Darlehensschuld. Das ist für Sie nicht anders. Auch Sie müssen bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen – nicht die Darlehensschuld.

Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen, aber mit der eigenen Bank finanzieren

 Wenn Sie bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen wollen, dann müssen Sie das natürlich nicht zwangsläufig mit einer anderen Bank finanzieren. Es kann auch die eigene (dieselbe) Bank sein. Sie machen also mit Ihrer Bank einen neuen Darlehensvertrag. Die Bank leiht Ihnen also das Geld. Damit lösen Sie die Grundschuld ab – bezahlen Sie also. Die Bank wird aber natürlich zu ihrer Sicherung eine neue Grundschuld haben wollen. Sie lösen also eine Grundschuld ab und löschen diese. Aber Sie bestellen gleichzeitig eine neue Grundschuld

Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen – aber sie gleichzeitig bestehen lassen

Wenn Sie bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen, gleichzeitig aber eine neue Grundschuld bestellen, dann ist das natürlich etwas widersinnig. Wozu sollen Sie erst eine Grundschuld löschen, nur um dann sofort eine neue zu bestellen? Das ist auch nicht zwingend nötig. Sie können natürlich auch mit der Bank übereinkommen, einfach die alte Grundschuld weiterzuverwenden. Dann sparen Sie die Kosten für die Löschung und die Kosten für die neue Grundschuld. Wenn Sie das aber tun, dann müssen Sie das sauber handhaben. Also nicht einfach so tun, als ob gar nichts passiert wäre. Sondern die Grundschuld muss wirklich bezahlt werden. Die Alteigentümer müssen ihren Rückgewährsanspruch erfüllt bekommen (also den nicht valutierten Teil ausbezahlt bekommen). Und Sie müssen die neue/alte Grundschuld wirklich gedanklich als eine neue Grundschuld betrachten. Der andere Alteigentümer hat also keinerlei Verpflichtungen mehr daraus.

Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen – aber das bestehende Darlehen weiterführen

 Wir können die Verwirrung noch etwas weitertreiben. Wenn Sie mit Ihrer eigenen Bank finanzieren, dann müssen Sie natürlich nicht unbedingt einen neuen Darlehensvertrag abschließen. Es besteht ja ein Darlehen. Wenn Sie das bestehende Darlehen zurückzahlen und ein neues Darlehen aufnehmen, dann wird die Bank für die vorzeitige Rückzahlung des alten Darlehens vermutlich eine Vorfälligkeitsentschädigung haben wollen. Das möchten Sie vielleicht gern vermeiden. Natürlich können Sie auch den bestehenden Darlehensvertrag weiterführen – dann aber jetzt als alleiniger Darlehensnehmer. Der andere Alteigentümer muss also fairerweise aus der Mithaftung entlassen werden.

Auch dabei muss man natürlich wissen, was man tut. Sie dürfen auch hier nicht etwa so tun, als ob gar nichts passiert wäre. Gedanklich müssen Sie das alte Darlehen also als ein neues Darlehen betrachten. Weil Sie das bei der Bank neu aufgenommen haben. Nur dass Sie sich mit der Bank darauf geeinigt haben, dass das neue Darlehen das alte sein soll. Aber die Bedingungen haben sich geändert. Der andere Alteigentümer ist aus dem Spiel ausgestiegen.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter http://www.teilungsversteigerung.net/.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

10 Gedanken zu „Bei der Teilungsversteigerung die eigene Grundschuld ablösen“

  1. Hallo Herr Dreyer,

    toll,dass Sie solche Auskünfte geben, von denen ich kaum einen Anwalt finde, der sich damit wirklich auskennt.
    Ich habe zu 1/3 ein Mehrfamilienhaus geerbt, welches voll an Fremde vermietet ist.
    Ein Miterbe möchte eine Teilversteigerung.
    Da das Haus mit echten öffentlichen Geldern hoch belastet ist, gibt es eine Nachbindung. Streit gibt es daher über den Verkehrswert, welcher meines Erachtens nur der Ertragswert der geringen Sozialmieten sein kann.
    Wie sähe der Wert tatsächlich aus, wenn ich dieses Haus ersteigern würde?

    Grüße L.

    1. Hallo Frau Benning,

      wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommen sollte, dann würde ja vom Gericht ein Sachverständiger damit beauftragt, den Verkehrswert des Hauses zu schätzen. Die vom Gericht beauftragten Sachverständigen verstehen ihr Handwerk und kommen in der Regel zu realistischen Werten.

      Bei einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus dürfte sich der Verkehrswert an dem Ertragswert orientieren. Wenn Die Mieten wegen der Sozialbindung gering sind, dann wird sich das natürlich im Verkehrswert niederschlagen. Allerdings besteht die Sozialbindung ja nur für einen gewissen Zeitraum.

      Bei der Versteigerung wird derzeit allgemein recht hoch geboten, meist bis über den vorher geschätzten Verkehrswert hinaus. Das hat was mit der Eurokrise zu tun und mit den von Mario Draghi herbeigeführten Negativzinsen. Es ist allerdings stark von der Lage des Hauses abhängig. In Ballungsgebieten wird mehr geboten.

      Wesentlich sind allerdings natürlich auch die im Grundbuch noch eingetragenen Grundschulden, die ja bestehen bleiben und von einem Ersteher zu übernehmen sind. Diese können ggf. das geringste Gebot so weit in die Höhe treiben, dass dann kein Bietinteresse mehr besteht – falls das geringste Gebot dadurch höher wird als der Verkehrswert.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Sehr geehrter Herr Dreyer,
    bei mir steht leider auch eine TZVG an und ich möchte das Haus gern ersteigern.
    Ich weiss nun nicht, da ich Widerspruch zum Wertfestsetzungsbeschluss eingelegt habe in dem meine Photovoltaik Anlage mit eingerechnet wurde, ob es besser für mich ist, wenn ich sie herausrechnen lasse oder nicht. Das Amtsgericht hat mich darüber informiert, dass ich diese Möglichkeit habe sofern ich eine Aufdachanlage besitze, was der Fall ist u.der Zusimmung der Gegenseite bedarf. Mal angenommen die Antragsstellerseite würde zustimmen, wenn ich anfrage. Wäre es dann überhaupt ein Vorteil für mich oder eher ein Nachteil? Oder ist dieses Thema hier im Blog schon besprochen wurden?
    MfG
    Sylke

    1. Sehr geehrte Frau Trommer,

      wenn die Photovoltaikanlage in Ihrem Alleineigentum steht, dann ist es natürlich günstiger für Sie, wenn die herausgerechnet wird und nicht zum Versteigerungsumfang gehört. Dann wird ja der Verkehrswert niedriger und es wird dadurch einfacher für Sie, selbst zu ersteigern.

      Ansonsten würden Sie ja Ihre eigene PV-Anlage ersteigern müssen, obwohl sie schon Ihnen allein gehört.

      Es kommt ja immer häufiger vor, dass zu versteigernde Häuser mit einer PV-Anlage ausgerüstet sind. Dann erhebt sich jedes mal die Frage, ob diese Anlage eigentlich zum Versteigerungsumfang gehört oder nicht. Nach der allgemeinen Regel gehört alles zum Versteigerungsumfang, was fest mit dem Haus verbunden ist, was man also nicht entfernen (einfach wegtragen) kann, ohne dazu ein Werkzeug zu benutzen. Nach dieser Regel müsste eine PV-Anlage eigentlich immer zum Versteigerungsumfang gehören, da fest mit dem Haus verbunden. Bei PV-Anlagen wenden die Gerichte aber manchmal diese allgemeine Regel nicht an. Insofern herrscht dazu derzeit große Unsicherheit, wie das zu betrachten ist.

      Ein Problem könnte natürlich für Sie entstehen, wenn es nun ein Dritter ersteigert. Was machen Sie dann mit der PV-Anlage? Man könnte Sie zwar demontieren, aber wo setzen Sie die Anlage denn dann ein?

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    ich finde dieses Thema sehr komplex und -trotz ihrer tollen, ausführlichen Erklärungen – für einen Laien sehr schwierig zu verstehen.
    Vielleicht können Sie das ganze ja mal anhand eines Beispiels erklären?!

    Nehmen wir mal an, ich besitze ein Haus zu 50% und möchte es in einer Teilungsversteigerung selbst ersteigern…
    Der Marktwert ist z.B. 300.000€ laut Gutachten und es gibt noch eine Restschuld i.H.v. z.B. 100.000€ bei der Bank.

    Bedeutet es dann, dass ich z.b. im „schlimmsten Fall“ bis zum maximalen Markwert mitbiete und das Haus dann für 300.000€ ersteigere und dann zusätzlich 100.000€ Schulden übernehme?

    Oder wie genau ist das gemeint?

    Damit ich dann ja nicht 400.000€ unterm Strich für die Immobilie zahlen muss, sollte ich also nur bis 200.000€ mitbieten, da ich ja die restlichen, noch nicht gezahlten Schulden, in Höhe von 100.000€ ebenfalls begleichen muss. Richtig?

    Oder habe ich da einen Denkfehler?

    Mich verwirrt das alles ein wenig, da bei dem ersten Versteigerungstermin ja zumeist ein Zuschlag erst ab 70% des Marktwertes erfolgt. Das wären in dem Beispiel ja 210.000€.
    Darüber hinaus dann ja noch die Restschuld von 100.000€… So zahle ich am Ende ja mehr, als das Haus wert ist, oder nicht?

    Viele Grüße

    1. Hallo Sarah,

      Sie haben ganz Recht. Das Thema ist tatsächlich recht komplex. Deshalb versuche ich ja, es mit verschiedenen Artikeln Schritt für Schritt aufzudröseln, um es verständlicher zu machen. Und es ist gut, wenn Sie mir mit Ihren Fragen aufzeigen, wo mir das noch nicht so recht gelungen ist.

      Zu Ihrem Beispiel:

      Es geht nicht um die Restschuld bei der Bank (also nicht um die Darlehensschuld), sondern um die Grundschuld – also so, wie diese im Grundbuch eingetragen ist. Bitte nicht Darlehensschuld und Grundschuld miteinander verwechseln – das sind zwei ganz verschiedene Schulden. Lassen Sie uns das Beispiel also bitte dahin abwandeln, dass im Grundbuch noch eine Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € eingetragen wäre.

      Dann muss man bei den Geboten unterscheiden zwischen dem sogenannten „Bargebot“ (das ist das, was Sie im Versteigerungstermin als Gebot nennen und hinterher auch an das Gericht zu zahlen haben) und dem Gesamtgebot. Das Gesamtgebot ist die Summe aus dem Bargebot und den bestehen bleibenden Rechten. Das bestehen bleibende Recht ist hier die Grundschuld in Höhe von 100.000,00 €. Diese Grundschuld werden Sie ja letztlich auch bezahlen müssen, wenn auch nicht an das Gericht, so aber doch an die Bank. Wenn Sie also ein Bargebot abgeben von 200.000,00 €, so werden Sie also hinterher an das Gericht 200.000,00 € zahlen müssen und an die Bank 100.000,00 €, insgesamt also 300.000,00 €. Das Bargebot ist also das, was Sie ans Gericht zahlen, das Gesamtgebot aber das, was Sie letztlich insgesamt zu zahlen haben werden.

      Wenn Sie also 300.000.00 € als Bargebot bieten, dann müssen Sie hinterher insgesamt 400.000,00 € zahlen. Wenn Sie so viel nicht zahlen wollten, sondern nur 300.000,00 €, dann bieten Sie also besser nicht 300.000 € als Bargebot, sondern nur 200.000,00 €.

      Die Grenzen (5/10-Grenze und 7/10-Grenze) beziehen sich nicht auf das Bargebot, sondern auf das Gesamtgebot. Wenn Sie also 210.000,00 € insgesamt bieten möchten, um die 7/10-Grenze zu erfüllen (die übrigens bei einer Teilungsversteigerung meistens nicht zum Tragen kommt), dann brauchen Sie nur ein Bargebot von 110.000,00 € zu bieten. Damit haben Sie ja bereits ein Gesamtgebot von 210.000,00 € abgegeben und deshalb die 7/10-Grenz erfüllt.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Sehr geehrter Herr Dreyer,
    ich schätze Ihre Beratung und diesen Blog sehr. Dazu habe ich hier – auch für die Allgemeinheit – aber wieder`mal ein paar Fragen:
    >>> Sie schreiben: „Nur waren Sie ja auch vorher schon Schuldner der Grundschuld – jedenfalls zur Hälfte haben Sie dafür dinglich gehaftet“.
    — FRAGE: —
    „woher weiß ich, in welcher Höhe / Anteil ich Schuldner einer Grundschuld bin !?“
    – Die Grundschuld ist doch (sofern in der Grundschuld/Darlehn nichts anderes eingetragen ist) immer eine Gesamtschuldner-Grundschuld (also jeder haftet zu 100% an der Grundschuld, es findet doch nur eine Aufteilung (des Eigentums) nach dem Innenverhältnis statt).
    – Wenn jemand also 60 oder 70%tiger Eigentümer im Grundbuch ist, wie hoch ist dann die Grundschuld die auf ihn entfällt ?
    – Und spielt es dabei eine Rolle wenn beide Ex-Eigentümer vorher ZU GLEICHEN Teilen (50/50) die Grundschuld / das Darlehn abgezahlt haben, aber eben im Grundbuch NICHT IM GLEICHEN Verhältnis (z.B.: 70/30) stehen.
    MFG

    1. Hallo Klaus,

      vielen Dank für Ihre Fragen, die in der Tat auch für die Allgemeinheit interessant sein können.

      Sie haben natürlich Recht, dass der Schuldner einer Grundschuld gesamtschuldnerisch haftet – mit seinem Anteil. Die Grundschuld belastet ja jeden Anteil in voller Höhe. Insofern habe ich mich etwas salopp ausgedrückt.

      Wenn der Gläubiger der Grundschuld diese per Zwangsvollstreckung in das Grundstück (also Zwangsversteigerung) verwertet, dann gibt natürlich jeder Miteigentümer seinen Anteil dafür her, um die Grundschuld zu befriedigen. Insofern stimmt es dann in dem Moment wieder, dass die Haftung sich anteilmäßig verwirklicht. Bei einer Eigentümergemeinschaft im Bruchteilseigentum ist ja in der überwiegenden Zahl der Fälle eine Teilung zu je 1/2 gegeben. Deshalb habe ich der Einfachheit halber von „je zur Hälfte“ gesprochen. Das kann natürlich im Einzelfall auch ein völlig anderes Verhältnis sein.

      Wenn nun die Grundschuld nicht mehr voll valutiert, dann ist ja für die Sicherungsgeber (also die Eigentümer) bereits ein Rückgewährsanspruch an der Grundschuld entstanden. Dieser Rückgewährsanspruch steht den Miteigentümern zunächst gemeinschaftlich zu. Die Aufteilung unter den Miteigentümern muss also im Innenverhältnis der Gemeinschaft erfolgen, wobei die logische Aufteilung ja dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile entspricht – wenn nicht noch andere gegenseitige Ansprüche eine Rolle spielen.

      Wenn also die Miteigentümer im Verhältnis 70/30 im Grundbuch stehen, dann sollte dem Eigentümer der 70% zunächst mal auch ein Rückgewährsanspruch zu 70% zustehen. Wenn aber der Eigentümer der 30% sich an der Rückführung des zugrunde liegenden Darlehens nicht nur zu 30%, sondern zu 50% beteiligt hat, dann war seine Beteiligung ja überobligatorisch, hat er also mehr geleistet, als seinem Anteil entsprach. Dann hat er also dem anderen Miteigentümer gegenüber einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich erworben (die 20% „zu viel“). Diesen Anspruch würde er dann natürlich – zu Recht – geltend machen wollen, würde also auch 50% der rückgewährten Leistung beanspruchen. Das sind dann aber schuldrechtliche Fragen, die wie gesagt im Innenverhältnis der Miteigentümer zu klären sind und sich nicht aus der Grundbuchlage erschließen lassen.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Guten Tag,

        leider können wir Sie nicht über die angegebene Emailadresse erreichen.

        Freundlich nachgefragt, hat sich diese geändert ?

        Beste Grüße
        Thomas

        1. Hallo Thomas,

          die E-mail-Adresse ist richtig. Sie heißt mail@teilungsversteigerung.net.

          Ich kann mir nicht erklären, wieso Sie mich nicht erreichen können. Ich bekomme laufend diverse E-Mails über diese Adresse. Liegt vielleicht ein Tippfehler vor?

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

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