Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung

Im Rahmen der Teilungsversteigerung ist es in fast allen F√§llen sinnvoll, eine Minderanmeldung der beteiligten Bank(en) zu erlangen. Das¬†ist ein Verzicht der Bank auf die ihr ansonsten formal zuflie√üenden dinglichen Zinsen. Diese Zinsen wird sie meist sowieso nicht behalten d√ľrfen. Damit wird das geringste Gebot niedriger, was f√ľr Sie sinnvoll ist. (Siehe dazu auch ‚Äědas geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung‚Äú). Um die Minderanmeldung zu erhalten, muss man die beteiligte(n) Bank(en) darum bitten. Von selbst tun die Banken normalerweise nichts. Es liegt also im Ermessen der Bank, ob sie die Minderanmeldung erkl√§ren will. Manchmal wei√ü die Bank allerdings schlicht nicht, was¬†das √ľberhaupt ist. Manche Banken stellen sich damit¬†auch etwas bl√∂d an. Was ist dann zu tun?

Nach meiner Auffassung sollte die Bank die Minderanmeldung abgeben. Dies liegt in ihrem eigenen Interesse bzw.  sie ist sogar dazu verpflichtet. Dazu nachfolgend im Detail:

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Interesse der Bank an der Minderanmeldung

¬†Die Bank sollte selbst ein Interesse daran haben, die Minderanmeldung abzugeben. Denn mit den ansonsten ihr formal zuflie√üenden ‚Äělaufenden Zinsen‚Äú handelt sich die Bank nur Verwaltungsaufwand ein. Die Bank darf diese Zinsen ja nicht etwa behalten.¬†Vielemehr hat sie diese wiederum an die Alteigent√ľmer auszukehren. Die Alteigent√ľmer werden sich aber wom√∂glich darum streiten, wem diese Zinsen in welchem Ma√üe zustehen. Dann wird die Bank in diesen Streit hineingezogen. Das kann ja das Interesse der Bank nicht sein. Diese Probleme kann die Bank durch die Abgabe der Minderanmeldung vermeiden. Aus diesem Grund gibt z.B. das BHW standardm√§√üig eine Minderanmeldung ab, auch dann, wenn man sie nicht darum bittet.

Einverst√§ndnis beider Miteigent√ľmer f√ľr die Minderanmeldung erforderlich?

¬†Oftmals sind die Banken irrt√ľmlich der Meinung, es m√ľssten beide Miteigent√ľmer der Minderanmeldung zustimmen. Das ist jedoch nicht der Fall. Es ist unzutreffend, dass¬†das schriftliche Einverst√§ndnis beider Eigent√ľmer notwendig w√§re. Vielmehr ist es die Bank, die auf Ihre entsprechende Bitte hin dar√ľber entscheiden muss, ob sie¬†es tun wolle oder nicht. Es ist n√§mlich ebenfalls die Bank, welche die Konsequenzen zu tragen h√§tten, falls sie sich ‚Äď widerrechtlich ‚Äď entschlie√üen sollte, keine Minderanmeldung zu erkl√§ren. Und diese Konsequenzen k√∂nnten in Schadensersatzanspr√ľchen ganz erheblichen Ausma√ües bestehen.

Die Bank sollte bedenken, dass es bei diesen laufenden Zinsen um recht hohe Betr√§ge geht. Um den Betrag der Zinsen w√ľrde sich bei fehlender Minderanmeldung das geringste Gebot erh√∂hen. Das k√∂nnte dazu f√ľhren, dass dadurch die Versteigerung ergebnislos bleibt.

Wäre die Bank bei der Minderanmeldung parteiisch?

Mit der Abgabe einer Minderanmeldung stellt sich die Bank nicht auf die eine oder andere Seite. Wohl aber w√ľrde sie sich durch das Unterlassen der Minderanmeldung auf die Seite des Antragsgegners stellen, welcher die Versteigerung gern abwenden m√∂chte.

Bei einer Teilungsversteigerung gibt es immer (mindestens) einen Antragsteller und (mindestens) einen Antragsgegner. Der Antragsgegner will die Versteigerung normalerweise nicht. Er¬†wird daher versuchen, sie zu verhindern. Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich jedoch um eine Ma√ünahme der Zwangsvollstreckung.¬†Also wird¬†sie¬†auch gegen den Willen des Antragsgegners zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgef√ľhrt. Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist in unserem Rechtssystem ein sehr hoch angesiedeltes Rechtsgut.¬†Andere Rechte haben dagegen zur√ľckzustehen.

Wenn die Bank nun rechtswidrig die Minderanmeldung verweigern sollte, so verhindert sie damit womöglich die Teilungsversteigerung. Damit stellte sie sich damit einseitig auf die Seite des Antragsgegners. Denn so verhindert sie die Aufhebung der Gemeinschaft. Das kann aber weder in ihrem Interesse liegen, noch steht es im Einklang mit dem Willen des Gesetzgebers.

 Pflicht zur Abgabe der Minderanmeldung

Wenn die Parteien eine Auseinandersetzung anstreben, so sind sie dazu berechtigt. Dia Bank ist hingegen nicht dazu berechtigt, die Auseinandersetzung der Parteien zu stören oder zu erschweren. Aufgrund des Unterlassens einer gebotenen Minderanmeldung könnte das geringste Gebot sehr hoch werden. Dann bietet womöglich niemand. Also bliebe die Versteigerung erfolglos.   Dann machte  sich die Bank   schadensersatzpflichtig.

Die Bank ist dar√ľber hinaus nicht dazu berechtigt, Sicherheiten zu verlangen bzw. diese nicht freizugeben, derer Sie nicht (mehr) bedarf. Die¬† dinglichen Zinsen¬†sollen auch den Zinsanspruch der Bank zu sichern. Wenn ihr schuldrechtlicher Zinsanspruch aber von den Sicherungsgebern jederzeit erf√ľllt wurde, so bedarf sie dieser Sicherheit nicht.¬†Deshalb hat sie¬†diese freizugeben ‚Äď dies im Wege der Minderanmeldung.

Die Grundschuld ist der Bank von den Sicherungsgebern im Wege eines Treuhandverh√§ltnisses √ľbergeben worden. Die Bank h√§lt diese Grundschuld f√ľr die Sicherungsgeber lediglich im Rahmen dieses Treuhandverh√§ltnisses. Gem√§√ü Darlehensvertrag darf sie von dieser Grundschuld und den damit verkn√ľpften dinglichen Zinsen nur dann Gebrauch machen, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Dies ist aber nicht der Fall. Wenn sie dem Freigabeverlangen der Sicherungsgeber hinsichtlich der dinglichen Zinsen nicht entsprechen sollten, so w√§re dies Verhalten treuwidrig. Es k√∂nnte sich sogar um den Straftatbestand der Untreue handeln.

Und wenn die Bank sich weigert?

Soweit meine Auffassung zu dem Thema der Minderanmeldung, die √ľbrigens in der Literatur gest√ľtzt wird (Johannes Hartenstein: ‚ÄěBestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung‚Äú.)

Wenn die Bank sich weigert, so sollte man zun√§chst versuchen, sie zu √ľberzeugen. Dazu m√∂chten die obigen Argumente hilfreich sein. Wenn die Bank sich nach wie vor hartleibig anstellt, bleibt eigentlich nur die Klage gegen die Bank. Das tut man nat√ľrlich ungern, weil es aufwendig und langwierig ist. Deshalb gibt es zu diesem Komplex der Minderanmeldung auch noch kein h√∂chstrichterliches Urteil. Aber vielleicht klagt endlich mal jemand wenigstens im Nachhinein auf Schadensersatz?

Viele Gr√ľ√üe

Ihr Klaus Dreyer

P.S.: Folgende Banken sind zur Abgabe einer Minderanmeldung nicht bereit:

IngDiBa, Commerzbank, Sparkasse Essen, WestImmo. Ich empfehle daher, mit diesen Banken nicht zu arbeiten.

Die Deutsche Bank, die Postbank und die Sparda-Bank S√ľdwest und einige andere¬†habe ich davon √ľberzeugen k√∂nnen, dass sie zur Abgabe der Minderanmeldung verpflichtet sind. Mit diesen Banken d√ľrfte es daher keine Probleme geben.

 

 

 

10 Gedanken zu „Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung“

  1. Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
    Ich habe den Auftrag bekommen, ein kleines Gutachten zu schreiben, √ľber die von Ihnen beschriebene Problematik. Der Fall ist, dass die Bank eine Minderanmeldung abgelehnt hat, sie hat den vollen Betrag angemeldet und begr√ľndet dies damit, dass es nicht h√∂chstrichterlich entschieden worden sei. Die Bank meldet den vollen Betrag an, weil sie h√∂here Grundschuldzinsen haben m√∂chte, Sie schrieben aber die Bank muss die Zinsen sowieso zur√ľck zahlen. K√∂nnten Sie das noch einmal erkl√§ren?

    1. Hallo JuraStudent,

      es ist ja richtg, dass es noch nicht h√∂chstrichterlich entschieden worden ist. Das liegt daran, dass nat√ľrlich niemand gegen seine Bank klagt. Das Urteil w√ľrde man ja sowieso erst zu einem so sp√§ten Zeitpunkt bekommen, dass es dann nicht mehr hilfreich w√§re.

      Die Grundschuldzinsen stellen ja aber doch nur eine Sicherheit f√ľr die Bank dar. Das sind ja nicht die Zinsen, welche der Bank schuldrechtlich betrachtet tats√§chlich zustehen. Lediglich die – in der Regel viel niedrigeren – Darlehenszinsen stehen der Bank ja wirklich zu. Und die Darlehenszinsen sind in der Regel bereits bezahlt, so dass die Bank also gar keinen Sicherungsbedarf mehr hat. Die Bank darf ja aber keine Sicherheiten verlangen, derer sie gar nicht bedarf. Deshalb ist nach meiner Meinung die Bank dazu verpflichtet, im Wege der Minderanmeldung auf diese Zinsen zu verzichten.

      Falls die Zinsen der Bank aber rein formal erst mal zuflie√üen, so stellt dieses Geld ja lediglich das Pendant zu den untergegangenen Grundschuldzinsen dar, ist also auch nur eine Sicherheit, welche die Bank freizugeben hat, da sie diese Sicherheit nicht (mehr) ben√∂tigt. Die Bank hat dieses ihr zugeflossene Geld also im Rahmen der Erf√ľllung des R√ľckgew√§hrsanspruchs unmittelbar wieder an die Sicherungsgeber auszukehren.

      Viele Gr√ľ√üe
      Ihr Klaus Dreyer

    1. Hallo Michael,

      nein, nat√ľrlich nicht. Die dinglichen Zinsen stehen doch der Bank zu und nicht dem Alteigent√ľmer. Wenn die Bank darauf verzichtet hat, dann gibt es eben keine dinglichen Zinsen mehr.

      Viele Gr√ľ√üe
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreyer,
    das geringste Gebot wird ja vom Rechtspfleger ermittelt. Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft bei der Bank eine Minderanmeldung erhält, muss er bzw die Bank das dem Rechtspfleger ja nicht mitteilen. Die Banken wissen zudem auch nicht ohne weiteres, wer noch in der Erbengemeinschaft ist. Wie sieht das in der Realität aus ?

    1. Hallo Herr Berndt,

      das geringste Gebot wird ja vom Rechtspfleger ermittelt. Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft bei der Bank eine Minderanmeldung erhält, muss er bzw die Bank das dem Rechtspfleger ja nicht mitteilen.

      Die Minderanmeldung ist eine Erkl√§rung, welche die Bank gegen√ľber dem Gericht abgeben muss. Dazu reicht ein einfacher Brief der Bank an das Gericht („Liebes Gericht, wir wollen diese Zinsen gar nicht haben, viele Gr√ľ√üe, Deine Bank“).

      Die Banken wissen zudem auch nicht ohne weiteres, wer noch in der Erbengemeinschaft ist.

      Das braucht die Bank ja auch nicht zu wissen. Um die Minderanmeldung abzugeben, reicht es f√ľr die Bank ja aus, wenn sie wei√ü, dass sie diese Zinsen zu Ihrer Besicherung nicht mehr ben√∂tigt.

      Wie sieht das in der Realität aus ?
      Wie gesagt, ein einfacher Brief der Bank an das Gericht.

      Viele Gr√ľ√üe
      Ihr Klaus Dreyer

    1. Sehr geehrter Herr Nolte,

      vielen Dank f√ľr die Information. Dann ist die Berliner Volksbank also in die Riege der vern√ľnftigen Banken einzureihen.

      Viele Gr√ľ√üe
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Hallo zusammen,

    …ja, dann mal die ganz einfach Frage:
    – Was macht man (als Antragssteller oder – gegner) wenn die Bank die Minderanmeldung (warum auch immer) verweigert !?
    – w√ľrden SIE den jenigen unterst√ľtzen der sich hilfesuchend an SIE wendet ?
    – wenn ja, wie w√ľrden Sie diesen unterst√ľtzen ?
    – reichen Sie dann die Klage ein ?
    – w√ľrde eine solche Klage von einer Rechtschutzversicherung √ľbernommen ? (unter dem Hintergrund das es sich um eine Ehe√§hnliche Streitigkeit handeln k√∂nnte)

    Klären Sie uns Leser doch bitte weiter auf (mit rechtlichem Verweis auf Ihre Auffassung), was dann ist, wenn die finanzierende Bank die Abgabe der Minderanmeldung verweigert !

    MFG

    1. Hallo Antragsgegner,

      so einfach ist Ihre Frage leider nicht.

      Sie kennen ja meine Auffassung, dass die Bank dazu verpflichtet ist, die Minderanmeldung abzugeben, wenn Sie der Grundbuchzinsen zu ihrer Sicherung nicht mehr bedarf. Aber es gibt ja wie gesagt dazu bislang kein höchstrichterliches Urteil, was schlicht daran liegt, dass bislang niemand gegen seine Bank geklagt hat.

      Man kann zun√§chst mal versuchen, die Bank davon zu √ľberzeugen, dass sie die Minderanmeldung abgeben sollte/muss. Das ist mir schon in einer Reihe von F√§llen gelungen – in anderen F√§llen aber auch nicht.

      Wenn die Bank sich weigert, dann können Sie eine Beschwerde beim Ombudsmann des Bankenverbandes machen. Dabei kann ich Ihnen helfen. Allerdings habe ich das mal in einem Fall getan Рmit dem Ergebnis, dass der Ombudsmann gesagt hat, er könne das nicht entscheiden, da es kein höchstrichterliches Urteil gibt.
      Das ist nat√ľrlich eine bl√∂dsinnige Aussage; denn wenn es ein h√∂chstrichterliches Urteil gegeben h√§tte, dann h√§tten wir den Ombudsmann nicht mehr gebraucht. Er hat sich also vor einer Entscheidung gedr√ľckt. Aber selbst wenn wir eine positive Entscheidung eines Ombudsmanns bek√§men (es gibt mehrere Bankenverb√§nde und mehrere Ombudsm√§nner), so w√§re das f√ľr die Bank nicht bindend (f√ľr Sie auch nicht). Das ist lediglich ein Schlichtungsvorschlag.

      Wenn Sie mit dem Ombudsmann nicht weiterkommen, so bleibt nur der Weg der Klage – der nat√ľrlich m√ľhselig und zeitraubend ist. Falls Sie sich dazu entschlie√üen m√∂chten, zu klagen, so w√ľrde ich Sie gern dabei nach besten Kr√§ften unterst√ľtzen. Mir ist n√§mlich daran gelegen, dass diese Frage mal entschieden wird. Sie werden allerdings einen Anwalt brauchen, weil ich ja kein Anwalt bin. Die Klage m√ľsste also Ihr Anwalt einreichen.

      Ihre Rechtsschutzversicherung wird das sicherlich nicht √ľbernehmen. Rechtsschutzversicherungen halte ich sowieso nicht f√ľr empfehlenswert, weil die in ihrem Kleingedruckten eigentlich immer alles das ausschlie√üen, was wirklich viel kosten k√∂nnte.

      Es tut mir leid, dass ich Ihnen dazu nichts besseres sagen kann. Das ist leider ein unerquickliches Thema.

      Viele Gr√ľ√üe

      Ihr Klaus Dreyer

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