Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung

Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung

Oftmals wird an mich die Frage herangetragen, wie hoch denn das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung wĂ€re – also in einem konkreten Fall. Dann muss ich erst mal zurĂŒckfragen, was denn der Fragesteller mit dem „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“ ĂŒberhaupt meint. Den Begriff gibt es nĂ€mlich im Gesetz nicht.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung – gibt es nicht

Es könnte gemeint sein:

  1. Was muss ich mindestens bieten, damit mein Gebot zulĂ€ssig ist? Damit das Gericht es also nicht zurĂŒckweist?
  2. Oder was muss ich mindestens bieten, damit ich auf mein Gebot einen Zuschlag erhalten kann?

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung meint nicht das geringste Gebot

Das sind zwei ganz unterschiedliche Fragen. Die Frage 1 meint nĂ€mlich das „geringste Gebot“. Bitte sehen Sie dazu auch unter https://www.teilungsversteigerung24.de/das-geringste-gebot-bei-der-teilungsversteigerung/

Das geringste Gebot soll nur sicherstellen, dass alle vorrangigen Rechte gewahrt bleiben. Das geringste Gebot erfĂŒllt also den Deckungsgrundsatz. Gebote, welche mindestens das geringste Gebot erreichen, sind zulĂ€ssig. Diese Gebote werden also vom Gericht akzeptiert.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung meint auch nicht die 5/10-Grenze oder 7/10-Grenze

Das bedeutet aber noch lange nicht, dass auf ein solches Gebot auch ein Zuschlag erteilt werden kann. Dazu gibt es ja noch zwei weitere Grenzen, welche zu beachten sind. Das sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze. Auf diese Grenzen bezieht sich die Frage 2.

Das Gericht darf einen Zuschlag – im 1. Termin – nur dann erteilen, wenn das Meistgebot mindestens 5/10 (also die HĂ€lfte) des Verkehrswerts erreicht. (Ich kann unter bestimmten Voraussetzungen fĂŒr Sie erreichen, dass Sie den Zuschlag auch zu einem niedrigeren Gebot erhalten. Sehen Sie dazu bitte http://teilungsversteigerung.net/zuschlag-unter-50/). In weiteren Terminen fĂ€llt dann diese 5/10-Grenze. Dies allerdings nur, wenn in dem vorigen Termin ein Gebot abgegeben wurde, welches die Grenze nicht erreichte.

Wird die 7/10-Grenze nicht erreicht, so kann ein Berechtigter unter bestimmten Voraussetzungen die Versagung des Zuschlags verlangen. Das geschieht also nicht von Amts wegen. In der Teilungsversteigerung hat jedoch normalerweise niemand das Recht, die 7/10-Grenze zu verlangen. Ich kann Ihnen aber dieses Recht verschaffen. Sehen Sie dazu bitte http://teilungsversteigerung.net/erloes-groesser-70-erzwingen/.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung gibt es also gar nicht

 Es gibt also ein „geringstes Gebot“, eine 5/10-Grenze und eine 7/10-Grenze. Es gibt aber kein „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“. Wir mĂŒssen also begrifflich ganz exakt bleiben – wie das bei Juristen so ĂŒblich ist. Deshalb fragen Sie mich also bitte nie nach dem „Mindestgebot in der Teilungsversteigerung“. Das gibt es nĂ€mlich nicht.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele GrĂŒĂŸe

Ihr Klaus Dreyer

 

16 Gedanken zu „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“

  1. Guten Tag Herr Dr. Dreyer,
    nochmals vielen Dank fĂŒr Ihre sehr informativen Seiten, die wirklich sehr verstĂ€ndlich sind fĂŒr Jedermann! Ich habe ein Frage zu einer möglichen Zuschlagversagung in einer TV, wenn die 7/10 Grenze nicht erreicht werden sollte. Zum Sachverhalt: Ein Antragsteller, zwei Antragsgegner -die nicht beigetreten sind. Das geringste Gebot liegt ca. bei gut 6/10 des Verkehrswertes. Der Antragsteller will die Immobilie selbst ersteigern. Gibt es fĂŒr die beiden Antragsgegner als Beteiligte des Verfahrens die Möglichkeit, einen Zuschlag an den Antragsteller unterhalb der 7/10 zu versagen? WĂŒrden Sie in diesem Fall dem Antragsteller empfehlen, mindestens 7/10 zu bieten, um auf der sicheren Seite gegenĂŒber einer Zuschlagsversagung durch die Beteiligten/Antragsgegner zu sein?
    Vielen Dank fĂŒr eine RĂŒckantwort im Voraus und beste GrĂŒĂŸe – Joachim

    1. Guten Tag Joachim,

      nochmals vielen Dank fĂŒr Ihre sehr informativen Seiten, die wirklich sehr verstĂ€ndlich sind fĂŒr Jedermann! Ich habe ein Frage zu einer möglichen Zuschlagversagung in einer TV, wenn die 7/10 Grenze nicht erreicht werden sollte. Zum Sachverhalt: Ein Antragsteller, zwei Antragsgegner -die nicht beigetreten sind. Das geringste Gebot liegt ca. bei gut 6/10 des Verkehrswertes. Der Antragsteller will die Immobilie selbst ersteigern. Gibt es fĂŒr die beiden Antragsgegner als Beteiligte des Verfahrens die Möglichkeit, einen Zuschlag an den Antragsteller unterhalb der 7/10 zu versagen?
      Nein. Die Antragsgegner sind ja nur AlteigentĂŒmer, denen nur ein Anteil an dem Übererlös zusteht. Der Übererlös ist das, was ĂŒbrig bleibt, nachdem alle an dem GrundstĂŒck lastenden Rechte (z.B. Grundschulden) befriedigt worden sind. Der Übererlös stellt aber kein Recht an dem GrundstĂŒck dar. Nur Inhaber von Rechten an dem GrundstĂŒck können die Versagung des Zuschlags verlangen, wenn das Meistgebot unterhalb der 7/10-Grenze bleiben sollte.

      WĂŒrden Sie in diesem Fall dem Antragsteller empfehlen, mindestens 7/10 zu bieten, um auf der sicheren Seite gegenĂŒber einer Zuschlagsversagung durch die Beteiligten/Antragsgegner zu sein?
      Falls ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags verlangen könnte, dann könnte der Antragsteller ja auch die Zuschlagsversagung hinnehmen, um dann in einem zweiten Termin einige Monate spÀter den Zuschlag zu erhalten; denn dann sind ja die Grenzen in dem zweiten Termin gefallen.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Herr Dreyer
    Wenn man bei Teilungsversteigerung die Grundschuld bzw. Hypothek „mitersteigert“, wie im Beispiel beschrieben, muss man ja diesen Kredit ĂŒbernehmen und bedienen.
    Zahlt man dann nur das was man geboten hat und dann eben die monatlichen Raten an die Bank.
    Sagen wir geringstes Gebot 20.000
    Euro und die Raten an die Bank. Oder muss dieser Kredit zusÀtzlich in einer Summe bezahlt werden?
    In meinem Fall liegt der Verkehrswert wesentlich höher.
    Vielen Dank im voraus fĂŒr ihre Antwort

    1. Hallo Frau Dagmar J.

      Wenn man bei Teilungsversteigerung die Grundschuld bzw. Hypothek mitersteigert“, wie im Beispiel beschrieben, muss man ja diesen Kredit ĂŒbernehmen und bedienen.
      Nein!!!! Es werden leider immer wieder die Begriffe „Grundschuld“ und „Darlehensschuld“ („Kredit“) gedanklich nicht sauber auseinander gehalten, so auch bei Ihnen. Sie ĂŒbernehmen keinen „Kredit“, sondern die Grundschuld. Deshalb mĂŒssen Sie auch keinen Kredit bedienen, sondern die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Mit dem Kredit haben Sie als Ersteherin gar nichts zu tun.

      Zahlt man dann nur das was man geboten hat
      Das Bargebot (das ist der Gebotsbetrag, den Sie im Termin genannt haben) zahlen Sie an das Gericht.

      und dann eben die monatlichen Raten an die Bank.
      Nein!!!!! Sie zahlen an die Bank keine monatlichen Darlehensraten, sondern Sie zahlen an die Bank die Grundschuld – in der Höhe, wie sie im Grundbuch eingetragen ist.

      Sagen wir geringstes Gebot 20.000 €
      Das war dann ja wohl nur der Barteil des geringsten Gebots. Dazu kommt dann ja noch die von Ihnen ĂŒbernommene Grundschuld als bestehen bleibendes Recht. Um diese Grundschuld löschen zu können, mĂŒssen Sie diese durch Zahlung an die Bank ablösen.

      und die Raten an die Bank.
      Keine Raten an die Bank!!!! Sie zahlen die Grundschuld!!!!!!

      Oder muss dieser Kredit zusÀtzlich in einer Summe bezahlt werden?
      Sie zahlen keinen Kredit!!!! Sie zahlen die Grundschuld!!!! In einer Summe!!!!

      In meinem Fall liegt der Verkehrswert wesentlich höher.
      Höher als was? Das hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Guten Tag Herr Dreyer,

        mein Bruder und ich haben ein halbes Haus geerbt. Wir möchten ggf. Den Weg der Teilungsversteigerung gehen. Grundschulen besten i.H.v. 92.500. Die Darlehen belaufen sich mittlerweile auf ca. 60.000€. Es macht doch wahrscheinlich Sinn die Grundschulden stellenweise löschen zu lassen?
        Die Gegenpartei wird sich wahrscheinlich nicht kooperativ zeigen und wie ich es verstanden habe, können wir nur unseren Anteil der Grundschulen von ca. 16.000€ löschen lassen? Und generell die Frage: Wenn die Grundschulden so bestehen bleiben, muss die Bank den Restbetrag, der schon getilgt wurde nicht auszahlen?
        Vielen Dank.
        Mit freundlichen GrĂŒĂŸen

        1. Sehr geehrte Frau Grotjahn,

          mein Bruder und ich haben ein halbes Haus geerbt. Wir möchten ggf. Den Weg der Teilungsversteigerung gehen.
          Ich verstehe das so, dass Sie und Ihr Bruder sich einig sind und die Versteigerung sich gegen den EigentĂŒmer der anderen HĂ€lfte richtet (?).

          Grundschulen besten i.H.v. 92.500. Die Darlehen belaufen sich mittlerweile auf ca. 60.000€. Es macht doch wahrscheinlich Sinn die Grundschulden stellenweise löschen zu lassen?
          Ja. Dazu benötigen Sie eine Teillöschungsbewilligung der Bank. Die sollte die Bank Ihnen auf Ihre Anforderung (Bitte) hin erteilen. Die Bank wird allerdings möglicherweise die Zustimmung der Gegenseite zur Erteilung verlangen. Das wÀre zwar rechtswidrig, leider pflegen Banken sich jedoch recht hÀufig rechtswidrig zu verhalten.

          Die Gegenpartei wird sich wahrscheinlich nicht kooperativ zeigen und wie ich es verstanden habe, können wir nur unseren Anteil der Grundschulen von ca. 16.000€ löschen lassen?
          Ihr Anteil der Grundschuld betrĂ€gt nicht 16.000 €, sondern 32.000 €. Die Grundschuld lastet auf jedem Anteil in voller Höhe, da jede HaushĂ€lfte gesamtschuldnerisch haftet. Sie können aber ohne Zustimmung der Gegenseite die Grundschuld nur auf Ihrer HaushĂ€lfte löschen lassen (wenn Sie denn die Löschungsbewilligung der Bank haben). Auf der HaushĂ€lfte der Gegenseite wĂŒrde die Grundschuld also bestehen bleiben – in der vollen Höhe.

          Und generell die Frage: Wenn die Grundschulden so bestehen bleiben, muss die Bank den Restbetrag, der schon getilgt wurde nicht auszahlen?
          Da ein Ersteher die Grundschuld ĂŒbernehmen mĂŒsste und sie dann in der Höhe von 92.000 € durch Zahlung an die Bank ablösen wĂŒrde (hoffentlich), hat die Bank dann ja 32.000 € zu viel erhalten, die sie wiederum an die AlteigentĂŒmer auskehren mĂŒsste – allerdings die ganzen 32.000 € an die Gemeinschaft der AlteigentĂŒmer, nicht etwa 16.000 € an Sie und 16.000 € an die Gegenseite. Die AlteigentĂŒmer mĂŒssten sich dann also ĂŒber die Aufteilung dieser 32.000 € einig werden oder streiten, was also zu einem weiteren Streitpunkt fĂŒhren könnte. Daher wĂ€re es schöner, die Grundschuld soweit möglich vorab löschen zu lassen.

          Zu weiteren Fragen sollten Sie sich besser direkt per E-Mail oder Telefon an mich wenden.

          Viele GrĂŒĂŸe
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Wieder etwas gelernt. 🙂

            Ich gehe davon aus, dass es oben heißen muss: „Grundschulden bestehen in Höhe von 92.000 €.“ Interessant finde ich, dass ein MiteigentĂŒmer die Grundschulden ohne Zustimmung des anderen MiteigentĂŒmers auf die Darlehensrestschulden reduzieren kann.

            Allerdings erschließt sich mir jetzt nicht, warum die Bank noch fĂŒr zwei weitere Jahre Grundschuldzinsen anmelden kann, wenn man dafĂŒr sorgen kann, dass die Grundschulden so hoch die die Darlehensrestschulden sind.

          2. Sehr geehrter Herr Wittmann,

            Ich gehe davon aus, dass es oben heißen muss: „Grundschulden bestehen in Höhe von 92.000 €.“ Interessant finde ich, dass ein MiteigentĂŒmer die Grundschulden ohne Zustimmung des anderen MiteigentĂŒmers auf die Darlehensrestschulden reduzieren kann.
            Das kann er allerdings nur soweit, wie die Grundschuld auf seinem Miteigentumsanteil lastet, also nicht auch fĂŒr den Anteil der anderen Seite. Dass er es auf seinem Anteil kann, ist eigentlich logisch; denn jeder MiteigentĂŒmer kann ja ĂŒber seinen Eigentumsanteil verfĂŒgen, ihn verĂ€ußern, belasten und also auch entlasten.

            Allerdings erschließt sich mir jetzt nicht, warum die Bank noch fĂŒr zwei weitere Jahre Grundschuldzinsen anmelden kann, wenn man dafĂŒr sorgen kann, dass die Grundschulden so hoch die die Darlehensrestschulden sind.
            Das ist auch nicht sehr logisch. Nicht alle Regeln der Teilungsversteigerung sind vom Gesetzgeber vollkommen logisch gestaltet worden. Allerdings sind die Grundschuldzinsen ja auch nur als eine Sicherheit fĂŒr die Darlehenszinsen gemeint.

            Viele GrĂŒĂŸe
            Ihr Klaus Dreyer

          3. Sehr geehrter Herr Dreyer,

            jetzt muss ich doch noch einmal nachfragen.

            Im Beispiel betrĂ€gt die Grundschuld 92.000 €, die Darlehensschuld 60.000 €. Es gibt zwei MiteigentĂŒmer die gesamtschuldnerisch haften.

            Kann ein MiteigentĂŒmer die Grundschuld um 32.000 € oder um 16.000 € reduzieren?

            FĂŒr mich ist dies hier mit Abstand die informativste Seite. Weiter so!

            Schöne GrĂŒĂŸe
            GĂŒnter Wittmann

          4. Sehr geehrter Herr Wittmann,

            jetzt muss ich doch noch einmal nachfragen.
            Im Beispiel betrĂ€gt die Grundschuld 92.000 €, die Darlehensschuld 60.000 €. Es gibt zwei MiteigentĂŒmer die gesamtschuldnerisch haften.
            Kann ein MiteigentĂŒmer die Grundschuld um 32.000 € oder um 16.000 € reduzieren?
            Die Bank benötigt ja nur noch eine Sicherheit in Höhe von 60.000 €. Also könnte die Bank eine Löschungsbewilligung ĂŒber 32.000 € erteilen. Wenn der MiteigentĂŒmer dann diese Löschungsbewilligung ĂŒber 32.000 € hat, dann kann er damit die Teillöschung der Grundschuld auf seinem Miteigentumsanteil in Höhe von 32.000 € bewirken, so dass die Grundschuld auf seinem Anteil dann nur noch in Höhe von 60.000 € lastet. Auf dem anderen Anteil lastet sie dann nach wie vor in Höhe von 92.000 € – solange, bis der andere EigentĂŒmer dann vielleicht auch die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Der andere EigentĂŒmer stellt dann also nach wie vor eine Sicherheit in Höhe von 92.000 €, obwohl es in dieser Höhe nicht mehr nötig wĂ€re.

            Wenn die Grundschuld nur auf einem Miteigentumsanteil gelöscht wird, nicht aber auf dem anderen Miteigentumsanteil, dann spricht man von „Teilvollzug“. Das darf man bitte nicht mit der „Teillöschung“ verwechseln, die meint, dass die Grundschuld nur zu einem Teil gelöscht wird, also hier nur in Höhe von 32.000 € von insgesamt 92.000 €.

            FĂŒr mich ist dies hier mit Abstand die informativste Seite. Weiter so!

            Viele GrĂŒĂŸe
            Ihr Klaus Dreyer

  3. Hallo Dr. Dreyer, wir haben vor an einer Teilungsversteigerung fĂŒr ein Haus mit zu bieten. Das Haus ist laut Gutachten knapp ĂŒber 300000E geschĂ€zt worden und es ist eine Grundschuld von 200000E mit 17% Zinsen im Grundbuch eingetragen, die vom KĂ€ufer ĂŒbernommen werden Da wir das Haus ĂŒber einen Kredit finanzieren wĂŒrden, haben wir uns schon bei unserer Bank die Informationen eingeholt und unser Berater dort sagte uns, dass es eventuell möglich ist das außer der Grundschuld nach der Versteigerung weitere Schulden auf uns ĂŒbertragen werden, die nicht erwĂ€hnt worden sind bei der Versteigerung bzw von denen das Gericht nicht wußte, die durch eine weitere Hypothek des VoreigentĂŒmers auf dem Haus lasten. Ist so etwas möglich oder ĂŒbernimmt man nur die Schulden die vor der Versteigerung auch bekannt gegeben werden vom Gericht? MfG Stjepan

    1. Hallo Herr Lugonjic,

      Sie ĂŒbernehmen nur die Grundschulden, die zum Zeitpunkt der Versteigerung auch im Grundbucheingetragen sind und das Gericht bekanntgibt. Die Übernahme dieser Grundschulden wird dann auch im Zuschlagsbeschluss vermerkt.

      Es kann nicht passieren, dass hinterher noch weitere Schulden auf Sie zukommen, von denen Sie gar nichts wussten.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Guten Tag Herr Dreyer,

    trotz Ihrer ausfĂŒhrlichen ErlĂ€uterungen habe ich eine Sache noch nicht ganz verstanden.

    Sie schreiben (Zitat):
    „Gebote, welche mindestens das geringste Gebot erreichen, sind zulĂ€ssig. Diese Gebote werden also vom Gericht akzeptiert.“

    Nun, es ist doch so:
    Mein Gebot ist ja immer nur das Bargebot an das Gericht, also ohne die bestehen bleibenden Rechte.
    Im Gegensatz dazu sind im geringsten Gebot die besteh. bleib. Rechte zwingend enthalten.
    Zur PrĂŒfung, ob mein Gebot das geringste Gebot erreicht, muss das Gericht dann also meinen Bargeboten. stets die besteh. bleib. Rechte hinzurechnen ?
    Danke im voraus.

    Viele GrĂŒĂŸe,
    Leser

    1. Hallo Herr Leser,

      Mein Gebot ist ja immer nur das Bargebot an das Gericht, also ohne die bestehen bleibenden Rechte.

      Nein. Sie nennen zwar immer nur das Bargebot. Trotzdem umfasst Ihr Gebot immer gleich die bestehen bleibenden Rechte mit. Diese sind also hinzuzurechnen.

      Im Gegensatz dazu sind im geringsten Gebot die besteh. bleib. Rechte zwingend enthalten.
      Zur PrĂŒfung, ob mein Gebot das geringste Gebot erreicht, muss das Gericht dann also meinen Bargeboten. stets die besteh. bleib. Rechte hinzurechnen ?

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

  5. …auf diese Thread machen wir doch `mal eine „witzige“ Berechnung:
    – Immobilie wird vom Antragsteller zur Teilungsversteigerung angemeldet/beantragt.
    – die Immobilie ist noch relativ neu. Abtragungen haben kaum stattgefunden.
    – die Immobilie wird, nach ausfĂŒhrlichem Einspruch / herummĂ€keln des Antragsgegners (incl. das dieser den Gutachter auch nicht reingelassen hat) an dem vom Gutachter fĂŒr`s Gericht erstellten Gutachten auf 172.000,-€ geschĂ€tzt.
    – Im Grundbuch ist eine Grundschuld an die finanzierende Bank von 185.000,-€ eingetragen.
    – Die Grundschuld valutiert noch. Bestehende Restschuld: ca. 169.000,-€. Grundschuld incl. Zinsen: 212.750,-€
    – sollten jetzt nicht die Tricks von Herr Dreyer angewendet werden, besteht das „Mindestgebot“ = DAS GERINGSTE GEBOT aus: bestehender Grundschuld (185.000,-) + Verfahrenskosten (ca 3.000,-)

    Fazit:
    – wer wird auf ein Haus von 172.000,-€ (amtlich festgestelltem Immobilienwert) bieten – welches er nicht besichtigen kann – wenn das Mindestgebot schon 188.000,-€ betragen wĂŒrde !?
    – eine 5/10 oder 7/10-Grenze gibt es hier nur theoretisch, können aber, auf Grund der bestehenden Grundschuld, nicht angewendet werden.

    1. Hallo BĂ€r,

      diese Berechnung ist noch nicht einmal so witzig. Das ist ja ein durchaus realistisches Beispiel. Es zeigt ein Problem auf, welches es bei dem Verfahren der Teilungsversteigerung durchaus gibt. Wenn wegen hoher Grundschulden das geringste Gebot höher wird als der Verkehrswert, dann kann es durchaus sein, dass eine Teilungsversteigerung erfolglos bleibt, also außer Kosten nichts bewirkt. Deshalb ist es ja so wichtig, dass man sich von Anfang an ĂŒber die voraussichtliche Höhe des geringsten Gebots Klarheit verschafft. Das geringste Gebot ist eine der wichtigsten Randbedingungen bei der Teilungsversteigerung.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Ihr Klaus Dreyer

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