Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung

Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung

Oftmals wird an mich die Frage herangetragen, wie hoch denn das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung wäre – also in einem konkreten Fall. Dann muss ich erst mal zurückfragen, was denn der Fragesteller mit dem „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“ überhaupt meint. Den Begriff gibt es nämlich im Gesetz nicht.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung – gibt es nicht

Es könnte gemeint sein:

  1. Was muss ich mindestens bieten, damit mein Gebot zulässig ist? Damit das Gericht es also nicht zurückweist?
  2. Oder was muss ich mindestens bieten, damit ich auf mein Gebot einen Zuschlag erhalten kann?

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung meint nicht das geringste Gebot

Das sind zwei ganz unterschiedliche Fragen. Die Frage 1 meint nämlich das „geringste Gebot“. Bitte sehen Sie dazu auch unter https://www.teilungsversteigerung24.de/das-geringste-gebot-bei-der-teilungsversteigerung/

Das geringste Gebot soll nur sicherstellen, dass alle vorrangigen Rechte gewahrt bleiben. Das geringste Gebot erfüllt also den Deckungsgrundsatz. Gebote, welche mindestens das geringste Gebot erreichen, sind zulässig. Diese Gebote werden also vom Gericht akzeptiert.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung meint auch nicht die 5/10-Grenze oder 7/10-Grenze

Das bedeutet aber noch lange nicht, dass auf ein solches Gebot auch ein Zuschlag erteilt werden kann. Dazu gibt es ja noch zwei weitere Grenzen, welche zu beachten sind. Das sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze. Auf diese Grenzen bezieht sich die Frage 2.

Das Gericht darf einen Zuschlag – im 1. Termin – nur dann erteilen, wenn das Meistgebot mindestens 5/10 (also die Hälfte) des Verkehrswerts erreicht. (Ich kann unter bestimmten Voraussetzungen für Sie erreichen, dass Sie den Zuschlag auch zu einem niedrigeren Gebot erhalten. Sehen Sie dazu bitte http://teilungsversteigerung.net/zuschlag-unter-50/). In weiteren Terminen fällt dann diese 5/10-Grenze. Dies allerdings nur, wenn in dem vorigen Termin ein Gebot abgegeben wurde, welches die Grenze nicht erreichte.

Wird die 7/10-Grenze nicht erreicht, so kann ein Berechtigter unter bestimmten Voraussetzungen die Versagung des Zuschlags verlangen. Das geschieht also nicht von Amts wegen. In der Teilungsversteigerung hat jedoch normalerweise niemand das Recht, die 7/10-Grenze zu verlangen. Ich kann Ihnen aber dieses Recht verschaffen. Sehen Sie dazu bitte http://teilungsversteigerung.net/erloes-groesser-70-erzwingen/.

Das Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung gibt es also gar nicht

 Es gibt also ein „geringstes Gebot“, eine 5/10-Grenze und eine 7/10-Grenze. Es gibt aber kein „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“. Wir müssen also begrifflich ganz exakt bleiben – wie das bei Juristen so üblich ist. Deshalb fragen Sie mich also bitte nie nach dem „Mindestgebot in der Teilungsversteigerung“. Das gibt es nämlich nicht.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

 

14 Gedanken zu „Mindestgebot bei der Teilungsversteigerung“

  1. Hallo Herr Dreyer
    Wenn man bei Teilungsversteigerung die Grundschuld bzw. Hypothek „mitersteigert“, wie im Beispiel beschrieben, muss man ja diesen Kredit übernehmen und bedienen.
    Zahlt man dann nur das was man geboten hat und dann eben die monatlichen Raten an die Bank.
    Sagen wir geringstes Gebot 20.000
    Euro und die Raten an die Bank. Oder muss dieser Kredit zusätzlich in einer Summe bezahlt werden?
    In meinem Fall liegt der Verkehrswert wesentlich höher.
    Vielen Dank im voraus für ihre Antwort

    1. Hallo Frau Dagmar J.

      Wenn man bei Teilungsversteigerung die Grundschuld bzw. Hypothek mitersteigert“, wie im Beispiel beschrieben, muss man ja diesen Kredit übernehmen und bedienen.
      Nein!!!! Es werden leider immer wieder die Begriffe „Grundschuld“ und „Darlehensschuld“ („Kredit“) gedanklich nicht sauber auseinander gehalten, so auch bei Ihnen. Sie übernehmen keinen „Kredit“, sondern die Grundschuld. Deshalb müssen Sie auch keinen Kredit bedienen, sondern die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Mit dem Kredit haben Sie als Ersteherin gar nichts zu tun.

      Zahlt man dann nur das was man geboten hat
      Das Bargebot (das ist der Gebotsbetrag, den Sie im Termin genannt haben) zahlen Sie an das Gericht.

      und dann eben die monatlichen Raten an die Bank.
      Nein!!!!! Sie zahlen an die Bank keine monatlichen Darlehensraten, sondern Sie zahlen an die Bank die Grundschuld – in der Höhe, wie sie im Grundbuch eingetragen ist.

      Sagen wir geringstes Gebot 20.000 €
      Das war dann ja wohl nur der Barteil des geringsten Gebots. Dazu kommt dann ja noch die von Ihnen übernommene Grundschuld als bestehen bleibendes Recht. Um diese Grundschuld löschen zu können, müssen Sie diese durch Zahlung an die Bank ablösen.

      und die Raten an die Bank.
      Keine Raten an die Bank!!!! Sie zahlen die Grundschuld!!!!!!

      Oder muss dieser Kredit zusätzlich in einer Summe bezahlt werden?
      Sie zahlen keinen Kredit!!!! Sie zahlen die Grundschuld!!!! In einer Summe!!!!

      In meinem Fall liegt der Verkehrswert wesentlich höher.
      Höher als was? Das hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      1. Guten Tag Herr Dreyer,

        mein Bruder und ich haben ein halbes Haus geerbt. Wir möchten ggf. Den Weg der Teilungsversteigerung gehen. Grundschulen besten i.H.v. 92.500. Die Darlehen belaufen sich mittlerweile auf ca. 60.000€. Es macht doch wahrscheinlich Sinn die Grundschulden stellenweise löschen zu lassen?
        Die Gegenpartei wird sich wahrscheinlich nicht kooperativ zeigen und wie ich es verstanden habe, können wir nur unseren Anteil der Grundschulen von ca. 16.000€ löschen lassen? Und generell die Frage: Wenn die Grundschulden so bestehen bleiben, muss die Bank den Restbetrag, der schon getilgt wurde nicht auszahlen?
        Vielen Dank.
        Mit freundlichen Grüßen

        1. Sehr geehrte Frau Grotjahn,

          mein Bruder und ich haben ein halbes Haus geerbt. Wir möchten ggf. Den Weg der Teilungsversteigerung gehen.
          Ich verstehe das so, dass Sie und Ihr Bruder sich einig sind und die Versteigerung sich gegen den Eigentümer der anderen Hälfte richtet (?).

          Grundschulen besten i.H.v. 92.500. Die Darlehen belaufen sich mittlerweile auf ca. 60.000€. Es macht doch wahrscheinlich Sinn die Grundschulden stellenweise löschen zu lassen?
          Ja. Dazu benötigen Sie eine Teillöschungsbewilligung der Bank. Die sollte die Bank Ihnen auf Ihre Anforderung (Bitte) hin erteilen. Die Bank wird allerdings möglicherweise die Zustimmung der Gegenseite zur Erteilung verlangen. Das wäre zwar rechtswidrig, leider pflegen Banken sich jedoch recht häufig rechtswidrig zu verhalten.

          Die Gegenpartei wird sich wahrscheinlich nicht kooperativ zeigen und wie ich es verstanden habe, können wir nur unseren Anteil der Grundschulen von ca. 16.000€ löschen lassen?
          Ihr Anteil der Grundschuld beträgt nicht 16.000 €, sondern 32.000 €. Die Grundschuld lastet auf jedem Anteil in voller Höhe, da jede Haushälfte gesamtschuldnerisch haftet. Sie können aber ohne Zustimmung der Gegenseite die Grundschuld nur auf Ihrer Haushälfte löschen lassen (wenn Sie denn die Löschungsbewilligung der Bank haben). Auf der Haushälfte der Gegenseite würde die Grundschuld also bestehen bleiben – in der vollen Höhe.

          Und generell die Frage: Wenn die Grundschulden so bestehen bleiben, muss die Bank den Restbetrag, der schon getilgt wurde nicht auszahlen?
          Da ein Ersteher die Grundschuld übernehmen müsste und sie dann in der Höhe von 92.000 € durch Zahlung an die Bank ablösen würde (hoffentlich), hat die Bank dann ja 32.000 € zu viel erhalten, die sie wiederum an die Alteigentümer auskehren müsste – allerdings die ganzen 32.000 € an die Gemeinschaft der Alteigentümer, nicht etwa 16.000 € an Sie und 16.000 € an die Gegenseite. Die Alteigentümer müssten sich dann also über die Aufteilung dieser 32.000 € einig werden oder streiten, was also zu einem weiteren Streitpunkt führen könnte. Daher wäre es schöner, die Grundschuld soweit möglich vorab löschen zu lassen.

          Zu weiteren Fragen sollten Sie sich besser direkt per E-Mail oder Telefon an mich wenden.

          Viele Grüße
          Ihr Klaus Dreyer

          1. Wieder etwas gelernt. 🙂

            Ich gehe davon aus, dass es oben heißen muss: „Grundschulden bestehen in Höhe von 92.000 €.“ Interessant finde ich, dass ein Miteigentümer die Grundschulden ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers auf die Darlehensrestschulden reduzieren kann.

            Allerdings erschließt sich mir jetzt nicht, warum die Bank noch für zwei weitere Jahre Grundschuldzinsen anmelden kann, wenn man dafür sorgen kann, dass die Grundschulden so hoch die die Darlehensrestschulden sind.

          2. Sehr geehrter Herr Wittmann,

            Ich gehe davon aus, dass es oben heißen muss: „Grundschulden bestehen in Höhe von 92.000 €.“ Interessant finde ich, dass ein Miteigentümer die Grundschulden ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers auf die Darlehensrestschulden reduzieren kann.
            Das kann er allerdings nur soweit, wie die Grundschuld auf seinem Miteigentumsanteil lastet, also nicht auch für den Anteil der anderen Seite. Dass er es auf seinem Anteil kann, ist eigentlich logisch; denn jeder Miteigentümer kann ja über seinen Eigentumsanteil verfügen, ihn veräußern, belasten und also auch entlasten.

            Allerdings erschließt sich mir jetzt nicht, warum die Bank noch für zwei weitere Jahre Grundschuldzinsen anmelden kann, wenn man dafür sorgen kann, dass die Grundschulden so hoch die die Darlehensrestschulden sind.
            Das ist auch nicht sehr logisch. Nicht alle Regeln der Teilungsversteigerung sind vom Gesetzgeber vollkommen logisch gestaltet worden. Allerdings sind die Grundschuldzinsen ja auch nur als eine Sicherheit für die Darlehenszinsen gemeint.

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

          3. Sehr geehrter Herr Dreyer,

            jetzt muss ich doch noch einmal nachfragen.

            Im Beispiel beträgt die Grundschuld 92.000 €, die Darlehensschuld 60.000 €. Es gibt zwei Miteigentümer die gesamtschuldnerisch haften.

            Kann ein Miteigentümer die Grundschuld um 32.000 € oder um 16.000 € reduzieren?

            Für mich ist dies hier mit Abstand die informativste Seite. Weiter so!

            Schöne Grüße
            Günter Wittmann

          4. Sehr geehrter Herr Wittmann,

            jetzt muss ich doch noch einmal nachfragen.
            Im Beispiel beträgt die Grundschuld 92.000 €, die Darlehensschuld 60.000 €. Es gibt zwei Miteigentümer die gesamtschuldnerisch haften.
            Kann ein Miteigentümer die Grundschuld um 32.000 € oder um 16.000 € reduzieren?
            Die Bank benötigt ja nur noch eine Sicherheit in Höhe von 60.000 €. Also könnte die Bank eine Löschungsbewilligung über 32.000 € erteilen. Wenn der Miteigentümer dann diese Löschungsbewilligung über 32.000 € hat, dann kann er damit die Teillöschung der Grundschuld auf seinem Miteigentumsanteil in Höhe von 32.000 € bewirken, so dass die Grundschuld auf seinem Anteil dann nur noch in Höhe von 60.000 € lastet. Auf dem anderen Anteil lastet sie dann nach wie vor in Höhe von 92.000 € – solange, bis der andere Eigentümer dann vielleicht auch die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Der andere Eigentümer stellt dann also nach wie vor eine Sicherheit in Höhe von 92.000 €, obwohl es in dieser Höhe nicht mehr nötig wäre.

            Wenn die Grundschuld nur auf einem Miteigentumsanteil gelöscht wird, nicht aber auf dem anderen Miteigentumsanteil, dann spricht man von „Teilvollzug“. Das darf man bitte nicht mit der „Teillöschung“ verwechseln, die meint, dass die Grundschuld nur zu einem Teil gelöscht wird, also hier nur in Höhe von 32.000 € von insgesamt 92.000 €.

            Für mich ist dies hier mit Abstand die informativste Seite. Weiter so!

            Viele Grüße
            Ihr Klaus Dreyer

  2. Hallo Dr. Dreyer, wir haben vor an einer Teilungsversteigerung für ein Haus mit zu bieten. Das Haus ist laut Gutachten knapp über 300000E geschäzt worden und es ist eine Grundschuld von 200000E mit 17% Zinsen im Grundbuch eingetragen, die vom Käufer übernommen werden Da wir das Haus über einen Kredit finanzieren würden, haben wir uns schon bei unserer Bank die Informationen eingeholt und unser Berater dort sagte uns, dass es eventuell möglich ist das außer der Grundschuld nach der Versteigerung weitere Schulden auf uns übertragen werden, die nicht erwähnt worden sind bei der Versteigerung bzw von denen das Gericht nicht wußte, die durch eine weitere Hypothek des Voreigentümers auf dem Haus lasten. Ist so etwas möglich oder übernimmt man nur die Schulden die vor der Versteigerung auch bekannt gegeben werden vom Gericht? MfG Stjepan

    1. Hallo Herr Lugonjic,

      Sie übernehmen nur die Grundschulden, die zum Zeitpunkt der Versteigerung auch im Grundbucheingetragen sind und das Gericht bekanntgibt. Die Übernahme dieser Grundschulden wird dann auch im Zuschlagsbeschluss vermerkt.

      Es kann nicht passieren, dass hinterher noch weitere Schulden auf Sie zukommen, von denen Sie gar nichts wussten.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  3. Guten Tag Herr Dreyer,

    trotz Ihrer ausführlichen Erläuterungen habe ich eine Sache noch nicht ganz verstanden.

    Sie schreiben (Zitat):
    „Gebote, welche mindestens das geringste Gebot erreichen, sind zulässig. Diese Gebote werden also vom Gericht akzeptiert.“

    Nun, es ist doch so:
    Mein Gebot ist ja immer nur das Bargebot an das Gericht, also ohne die bestehen bleibenden Rechte.
    Im Gegensatz dazu sind im geringsten Gebot die besteh. bleib. Rechte zwingend enthalten.
    Zur Prüfung, ob mein Gebot das geringste Gebot erreicht, muss das Gericht dann also meinen Bargeboten. stets die besteh. bleib. Rechte hinzurechnen ?
    Danke im voraus.

    Viele Grüße,
    Leser

    1. Hallo Herr Leser,

      Mein Gebot ist ja immer nur das Bargebot an das Gericht, also ohne die bestehen bleibenden Rechte.

      Nein. Sie nennen zwar immer nur das Bargebot. Trotzdem umfasst Ihr Gebot immer gleich die bestehen bleibenden Rechte mit. Diese sind also hinzuzurechnen.

      Im Gegensatz dazu sind im geringsten Gebot die besteh. bleib. Rechte zwingend enthalten.
      Zur Prüfung, ob mein Gebot das geringste Gebot erreicht, muss das Gericht dann also meinen Bargeboten. stets die besteh. bleib. Rechte hinzurechnen ?

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

  4. …auf diese Thread machen wir doch `mal eine „witzige“ Berechnung:
    – Immobilie wird vom Antragsteller zur Teilungsversteigerung angemeldet/beantragt.
    – die Immobilie ist noch relativ neu. Abtragungen haben kaum stattgefunden.
    – die Immobilie wird, nach ausführlichem Einspruch / herummäkeln des Antragsgegners (incl. das dieser den Gutachter auch nicht reingelassen hat) an dem vom Gutachter für`s Gericht erstellten Gutachten auf 172.000,-€ geschätzt.
    – Im Grundbuch ist eine Grundschuld an die finanzierende Bank von 185.000,-€ eingetragen.
    – Die Grundschuld valutiert noch. Bestehende Restschuld: ca. 169.000,-€. Grundschuld incl. Zinsen: 212.750,-€
    – sollten jetzt nicht die Tricks von Herr Dreyer angewendet werden, besteht das „Mindestgebot“ = DAS GERINGSTE GEBOT aus: bestehender Grundschuld (185.000,-) + Verfahrenskosten (ca 3.000,-)

    Fazit:
    – wer wird auf ein Haus von 172.000,-€ (amtlich festgestelltem Immobilienwert) bieten – welches er nicht besichtigen kann – wenn das Mindestgebot schon 188.000,-€ betragen würde !?
    – eine 5/10 oder 7/10-Grenze gibt es hier nur theoretisch, können aber, auf Grund der bestehenden Grundschuld, nicht angewendet werden.

    1. Hallo Bär,

      diese Berechnung ist noch nicht einmal so witzig. Das ist ja ein durchaus realistisches Beispiel. Es zeigt ein Problem auf, welches es bei dem Verfahren der Teilungsversteigerung durchaus gibt. Wenn wegen hoher Grundschulden das geringste Gebot höher wird als der Verkehrswert, dann kann es durchaus sein, dass eine Teilungsversteigerung erfolglos bleibt, also außer Kosten nichts bewirkt. Deshalb ist es ja so wichtig, dass man sich von Anfang an über die voraussichtliche Höhe des geringsten Gebots Klarheit verschafft. Das geringste Gebot ist eine der wichtigsten Randbedingungen bei der Teilungsversteigerung.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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