Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren

Oftmals kommt es zur Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren. Das Gericht ist dann grundsätzlich dazu verpflichtet, jedes dieser Grundstücke einzeln zu versteigern. Das geschieht jedoch in einem Termin gleichzeitig, was die Sache sehr unübersichtlich macht. Man spricht dabei von dem sogenannten „Einzelausgebot“. Geregelt ist das im § 63 des Zwangsversteigerungsgesetzes (§ 63 ZVG – Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)).

Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren – unübersichtlich

Das macht die Sache natürlich sehr unübersichtlich. Es finden dabei also mehrere Versteigerungen parallel statt. Der eine bietet auf das eine Grundstück, der andere  auf das andere Grundstück, und das alles zur gleichen Zeit und in demselben Saal. Es ist also dann nicht ganz einfach, bei der Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren den Überblick zu behalten. Deshalb empfiehlt es sich, dabei eine Tabelle zu führen, z.B. mit Excel auf einem Tablet. Dann weiß man jedenfalls jederzeit, wo bei welchem Grundstück gerade der Stand des höchsten Gebotes ist.

Es wird aber noch komplizierter. Denn manchmal bilden mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit. Dann wäre es also unsinnig, nur das eine oder das eine zu ersteigern. Es könnte z.B. sein, dass das eine Grundstück ohne das andere überhaupt nicht lebensfähig wäre. Es könnte z.B. ein Grundstück die Zuwegung zu dem Hausgrundstück bilden. Dann machte es keinen Sinn, nur das Hausgrundstück zu ersteigern, wenn man die Zuwegung nicht auch mit ersteigern kann. Denn man möchte sein Grundstück ja nicht nur per Hubschrauber erreichen können. Außerdem wird niemand Interesse daran haben, nur die Zuwegung zu ersteigern; denn was soll er damit allein anfangen? In dem Fall wäre also nicht sinnvoll, bei der Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren die Grundstücke einzeln zu versteigern.

Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren – Gesamtausgebot

Deshalb kann ein Beteiligter (also einer der Alteigentümer) verlangen, die Grundstücke auch gemeinsam zu versteigern, also „in Bausch und Bogen“. Das heißt ein Bieter kann dann also auch ein Gebot auf beide Grundstücke zusammen abgeben. Man spricht dabei vom „Gesamtausgebot“. Wenn ein Beteiligter das „Gesamtausgebot“ verlangt, dann hat das Gericht dem zu entsprechen. Das heißt aber noch nicht, dass deshalb die „Einzelausgebote“ entfallen dürften. Das Gericht ist dann also bei der Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren verpflichtet, die beiden Grundstücke sowohl als „Einzelausgebote“ wie auch im „Gesamtausgebot“ zur Versteigerung anzubieten.

Dann finden bei zwei Grundstücken also drei Teilungsversteigerungen gleichzeitig statt, nämlich die Versteigerung des Grundstücks A im Einzelausgebot, die Versteigerung des Grundstücks B im Einzelausgebot und die Versteigerung der beiden Grundstücke (A+B) zusammen im Gesamtausgebot. Die Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren wird dann also noch komplizierter.

Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren – geringstes Gebot

Um das Ganze aber noch komplizierter werden zu lassen, verändert sich bei dem Gesamtausgebot das geringste Gebot mit jedem Gebot, welches auf eines der einzelnen Grundstücke abgegeben wird. Das geringste Gebot bei dem Gesamtausgebot erhöht sich nämlich jeweils um den Betrag, um den ein Gebot auf eines der einzelnen  Grundstücke das dortige geringste Gebot übersteigt.

Der Zuschlag wird letztlich dort erteilt, wo sich in Summe der höchste Gesamterlös ergibt. Das kann also das Gesamtgebot sein. Es können aber auch die jeweiligen Einzelgebote sein.  

Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren – Entfall der Einzelausgebote

Die Einzelausgebote können nur dann entfallen, wenn alle anwesenden Beteiligten darauf verzichten. Dieser Verzicht kann vorab schriftlich erklärt werden. Er kann aber auch noch im Termin mündlich zu Protokoll des Gerichts erklärt werden. Bei dem Verzicht auf die Einzelausgebote vereinfacht sich die Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren natürlich ganz erheblich. Denn dann findet ja nur das Gesamtausgebot statt, also nur eine Teilungsversteigerung. Es empfiehlt sich daher, diesen Verzicht zu erklären, wenn von Vornherein klar ist, dass die Einzelausgebote unsinnig sind. Das Gericht freut sich natürlich, wenn Sie diesen Verzicht rechtzeitig vorher schriftlich erklären. Denn dann ersparen Sie dem Gericht ganz erhebliche Mühe zur Vorbereitung des Termins.

Wenn allerdings durchaus Bietinteresse an jedem der einzelnen Grundstücke bestehen könnte, dann können Sie zwar das Gesamtausgebot verlangen, sollten aber auf die Einzelausgebote nicht verzichten. Das erhöht ja die Wahrscheinlichkeit auf einen hohen Erlös.

Ausführliche allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer

14 Gedanken zu „Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren“

  1. Hallo Herr Dr. Dreyer,
    bin heute auf Ihrer Seite gelandet und würde gerne eine Frage stellen,
    1996 habe ich ein Haus im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge geschenkt bekommen von meinem Vater. Mein Vater hat sich und meiner Mutter ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt. Nach einem Anbau sind wir 2002 selbst eingezogen und meine Eltern hatten eine Einliegerwohnung. Mein Vater hat das Grundstück selbst bewirtschaftet und es kam immer wieder zu Streit, sodass wir 2018 ausgezogen sind, weit weg.
    Grundbuch Abteilung 1, ich als Eigentümer, Abteilung 2, Nießbrauch von Mutter und Vater und Auflassungsvormerkung für beide Elternteile. Das Haus ist abbezahlt und es bestehen keine Verbindlichkeiten, meine Schwester wurde abgefunden.
    Im vergangenem Jahr hatte ich eine Steuerprüfung vom Finanzamt, Einzelunternehmerin Internetverkauf und wegen Unwissenheit eine Umsatzsteuernachzahlung über 8 Jahre zurück von über 17000 Euro. Das Geld habe ich nicht, den Vollstreckungsbescheid habe ich schon , alle Anträge auf Stundung, Ratenzahlung, unbilliger Härte wurden abgelehnt. Das Finanzamt weiß von dem Haus und der Mitarbeiter hat mir am Telefon gesagt, dann kommt es zu einer Zwangshypothek oder einer Zwangsversteigerung. Deshalb kann ich wohl auch keine Insolvenz beantragen. Außerdem habe ich im Notarvertrag eine Rücküberführungsklausel, dass das Haus im Falle einer Überschuldung oder Insolvenz an meinen Vater zurückgeht.
    Was kann mir im schlimmsten Fall passieren? Was hat der Nießbrauch in diesem Fall für einen Stellenwert? Kann das Haus trotz Nießbrauch versteigert werden? In meinem ehemaligen Anteil des Hauses wohnen zur Zeit meine Tochter mit Lebensgefährte und meine 2 Enkelkinder unendgeldlich, der Nießbraucher verlangt keine Miete. Es wäre schön , wenn Sie mir anfangs erst mal meine fragen beantworten könnten, noch ist nichts passiert.
    Mit freundlichen Grüßen, K. Hallbauer

    1. Hallo Frau Hallbauer,

      bin heute auf Ihrer Seite gelandet und würde gerne eine Frage stellen,
      1996 habe ich ein Haus im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge geschenkt bekommen von meinem Vater. Mein Vater hat sich und meiner Mutter ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt. Nach einem Anbau sind wir 2002 selbst eingezogen und meine Eltern hatten eine Einliegerwohnung. Mein Vater hat das Grundstück selbst bewirtschaftet und es kam immer wieder zu Streit, sodass wir 2018 ausgezogen sind, weit weg.
      Grundbuch Abteilung 1, ich als Eigentümer, Abteilung 2, Nießbrauch von Mutter und Vater
      Steht der Nießbrauch im ersten Rang?

      und Auflassungsvormerkung für beide Elternteile.
      Das bedeutet, das Finanzamt würde bei einer Zwangsversteigerung leer ausgehen, da der gesamte Erlös an die Eltern fließt. Das Finanzamt wird es sich also gut überlegen, ob es Kosten für eine Zwangsversteigerung aufwenden will, die ihm nichts einbringt.

      Das Haus ist abbezahlt und es bestehen keine Verbindlichkeiten,
      Stehen noch Grundschulden im Grundbuch, die noch nicht gelöscht wurden?

      meine Schwester wurde abgefunden.
      Im vergangenem Jahr hatte ich eine Steuerprüfung vom Finanzamt, Einzelunternehmerin Internetverkauf und wegen Unwissenheit eine Umsatzsteuernachzahlung über 8 Jahre zurück von über 17000 Euro. Das Geld habe ich nicht, den Vollstreckungsbescheid habe ich schon , alle Anträge auf Stundung, Ratenzahlung, unbilliger Härte wurden abgelehnt. Das Finanzamt weiß von dem Haus und der Mitarbeiter hat mir am Telefon gesagt, dann kommt es zu einer Zwangshypothek oder einer Zwangsversteigerung. Deshalb kann ich wohl auch keine Insolvenz beantragen.
      Sie könnten wohl Insolvenzantrag stellen. Das würde nur wohl nicht nützen, weil/wenn hinsichtlich des Hauses ein Absonderungsrecht besteht, auf den Vermögenswert „Haus“ also trotzdem zugegriffen werden kann.

      Außerdem habe ich im Notarvertrag eine Rücküberführungsklausel, dass das Haus im Falle einer Überschuldung oder Insolvenz an meinen Vater zurückgeht.
      Und das wollen Sie ja sicherlich nicht.

      Was kann mir im schlimmsten Fall passieren? Was hat der Nießbrauch in diesem Fall für einen Stellenwert?
      Der Nießbrauch bleibt bestehen, was bedeutet, ein eventueller Ersteher könnte zwar das Eigentum an dem Haus erwerben, kann aber zu Lebzeiten Ihrer Eltern (des letzversterbenden Elternteils) mit dem Haus nichts anfangen, kann nicht darin wohnen, kann es nicht vermieten – er hat also keinerlei Nutzen davon. Das wird das Interesse möglicher Bietinteressenten natürlich stark verringern.

      Kann das Haus trotz Nießbrauch versteigert werden?
      Ja, aber an dem Nießbrauch ändert sich nichts. Das bleibt, wie es ist.

      In meinem ehemaligen Anteil des Hauses wohnen zur Zeit meine Tochter mit Lebensgefährte und meine 2 Enkelkinder unendgeldlich, der Nießbraucher verlangt keine Miete. Es wäre schön , wenn Sie mir anfangs erst mal meine fragen beantworten könnten, noch ist nichts passiert.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

      P.S.: Da ich wie Sie sehen eine Reihe von Rückfragen habe, könnte es sinnvoll sein, wenn Sie mich einfach mal telefonisch kontaktieren.

  2. Sehr geehrter Herr Dreyer,

    ich wollte gestern eine Gewerbeimmobilie ersteigern, die im Wege der Teilungsversteigerung öffentlich versteigert wurde. Dieses liegt neben einem Wohnhaus. Im Termin wurde dies nun als Gemeinschaft angeboten. Auf das Haus wollte ich aber garnicht bieten. Der Rechtspfleger sagte mir ich müsste dann auf beide Objekte gemeinsam bieten.

    1. Sehr geehrter Herr Köhler,
      ich wollte gestern eine Gewerbeimmobilie ersteigern, die im Wege der Teilungsversteigerung öffentlich versteigert wurde. Dieses liegt neben einem Wohnhaus. Im Termin wurde dies nun als Gemeinschaft angeboten.
      Es wurden also beide Grundstücke nur im Gesamtausgebot angeboten. Das liegt in der Entscheidung der Alteigentümer. Dagegen können Sie als Bietinteressent nichts tun.

      Auf das Haus wollte ich aber garnicht bieten.
      Das war dann allerdings leider nicht möglich.

      Der Rechtspfleger sagte mir ich müsste dann auf beide Objekte gemeinsam bieten.
      Die Aussage des Rechtspflegers ist zutreffend.

      Viele Grüße
      Klaus Dreyer

      1. Ich verstehe das nicht ganz. Nach meiner Rechtsauffassung bzw. Ihren Beitrag oben, hätte ein Einzelausbot bzw. ein Angebot von mir für das eine Grundstück berücksichtigt werden müssen auch wenn ich das andere Grundstück mit Wohnhaus nicht kaufen wollte. Sie schreiben oben selbst :“Das heißt aber noch nicht, dass deshalb die „Einzelausgebote“ entfallen dürften. Das Gericht ist dann also bei der Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren verpflichtet, die beiden Grundstücke sowohl als „Einzelausgebote“ wie auch im „Gesamtausgebot“ zur Versteigerung anzubieten.“

        Nach meiner Auffassung wie läge so ein Zuschlagsversagungsgrund vor, wenn bei der Versteigerung mehrerer Miteigentumsanteile an mehreren Grundstücken das Einzelausgebot unterbliebe. Dort gab es bereits ein wegweisendes Urteil (siehe LG Arnsberg, Az.: 5 T 60/16)

        1. Ich verstehe das nicht ganz. Nach meiner Rechtsauffassung bzw. Ihren Beitrag oben, hätte ein Einzelausbot bzw. ein Angebot von mir für das eine Grundstück berücksichtigt werden müssen auch wenn ich das andere Grundstück mit Wohnhaus nicht kaufen wollte. Sie schreiben oben selbst :“Das heißt aber noch nicht, dass deshalb die „Einzelausgebote“ entfallen dürften. Das Gericht ist dann also bei der Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren verpflichtet, die beiden Grundstücke sowohl als „Einzelausgebote“ wie auch im „Gesamtausgebot“ zur Versteigerung anzubieten.“
          Die Einzelausgebote müssen aber unterbleiben, wenn alle anwesenden Beteiligten darauf verzichten, Das habe ich auch so geschrieben.

          Nach meiner Auffassung wie läge so ein Zuschlagsversagungsgrund vor, wenn bei der Versteigerung mehrerer Miteigentumsanteile an mehreren Grundstücken das Einzelausgebot unterbliebe.
          Nein, das Gericht hat alles richtig gemacht, auch wenn es Ihnen nicht gefällt.

      2. Also laut Versteigerung waren es zwei Grundstücke nebeneinander, die unabhängig voneinander leben können. Das eine Grundstück gehört zwei Personen und auf ihm steht ein Wohnhaus. auf dem anderen Grundstück steht eine Gewerbehalle und gehört ebenfalls den beiden Personen. Durch einen Erbfall sollte die Gemeinschaft aufgelöst werden. Da aufgrund der zwei gesonderten Grundstücke eine Teilung möglich gewesen wäre, hätte ein Einzelausgebot nicht auch möglich sein müssen?

      3. Sie schreiben doch selbst:

        Oftmals kommt es zur Teilungsversteigerung mehrerer Grundstücke in einem Verfahren. Das Gericht ist dann grundsätzlich dazu verpflichtet, jedes dieser Grundstücke einzeln zu versteigern.

        Jedes Grundstück ist einzeln zu versteigern, ich verstehe das nicht, wieso das hier dann nicht erfolgst ist, wenn das so Gesetz ist.

        1. Das Gesetz sagt aber auch, dass die Einzelausgebote unterbleiben, wenn alle anwesenden Beteiligten darauf verzichten. Sie müssen den Text schon ganz lesen, und nicht nur den Teil, der Ihnen gefällt.

  3. Guten Tag Herr Dreyer,

    folgende Überlegung:
    Ein Beteiligter hat bereits vor der Versteigerung seinen Verzicht auf Einzelausgebote dem Gericht schriftlich erklärt.
    Nun könnte sich das Gericht die erhebliche Vorbereitungsmühe ja nur dann ersparen, wenn es auch von allen anderen Beteiligten schon zuvor diesen Verzicht erklärt bekommt.

    Meine Frage also:
    Schreiben die Gerichte in der Praxis in so einem Fall diese übrigen Beteiligten an und fragen sie nach ihrem Einverständnis zum Verzicht auf Einzelausgebote ?
    Nur wenn alle dies rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bejahen, kann sich das Gericht seinen erhöhten Vorbereitungsaufwand ersparen.

    Viele Grüße,
    Helmut Gehrmann

    1. Guten Tag Herr Gehrmann,
      folgende Überlegung:
      Ein Beteiligter hat bereits vor der Versteigerung seinen Verzicht auf Einzelausgebote dem Gericht schriftlich erklärt.
      Nun könnte sich das Gericht die erhebliche Vorbereitungsmühe ja nur dann ersparen, wenn es auch von allen anderen Beteiligten schon zuvor diesen Verzicht erklärt bekommt.
      Meine Frage also:
      Schreiben die Gerichte in der Praxis in so einem Fall diese übrigen Beteiligten an und fragen sie nach ihrem Einverständnis zum Verzicht auf Einzelausgebote ?
      Es kommt nicht besonders häufig vor, dass die Beteiligten dem Gericht schon vorab schriftlich den Verzicht auf die Einzelausgebote mitteilen. Wenn das aber einer der Beteiligten tut, dann schreibt das Gericht (manchmal) die anderen an und fragt danach, ob diese auch darauf verzichten möchten.

      Nur wenn alle dies rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bejahen, kann sich das Gericht seinen erhöhten Vorbereitungsaufwand ersparen.
      Viele Grüße,
      Ihr Klaus Dreyer

  4. Guten Tag, ich habe als Teil einer Zerstrittenen Erbengemeinschaft eine Ferienimmobilie in der Schweiz ( Graubünden ) geerbt. Die Erblasserin war Deutsche und lebte in Deutschland.Kann man in der Schweiz als Deutscher eine Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen ? An wen wendet man sich da?Was kostet das? Wie lange dauert so etwas in der Schweiz? Vielen Dank.

    1. Hallo Lisa,

      bei einer Teilungsversteigerung in der Schweiz kann ich Ihnen leider gar nicht helfen, da ich mich mit den Gegebenheiten in der Schweiz gar nicht auskenne.

      Viele Grüße
      Ihr Klaus Dreyer

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