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Das Gericht beauftragt zur Ermittlung des Verkehrswerts einen Sachverständigen damit, ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Das kann durchaus zu einigen Unzuträglichkeiten führen. Wie verhält man sich in diesem Zusammenhang richtig? Muss man den Gutachter einlassen? Darf die gegnerische Partei bei der Besichtigung zugegen sein?
Mit der Bestimmung des Versteigerungstermins werden die Beteiligten mit einem Standardtext darauf hingewiesen, im Wege der Anmeldung zur Teilungsversteigerung Ihre Rechte geltend zu machen, anderenfalls diese unberücksichtigt blieben oder einen Rangverlust erlitten. Dieser Text führt immer wieder zu Missverständnissen. Was kann man da überhaupt anmelden? Und welche Wirkung hat das? Mit der Anmeldung zur Teilungsversteigerung kann man nämlich nicht jeden Anspruch geltend machen.
Zur Vorbereitung auf den Verteilungstermin erstellt das Gericht in der Praxis den Entwurf für einen Teilungsplan bei der Teilungsversteigerung. Das geschieht meist erst wenige Tage vor dem Termin. Die Beteiligten bekommen diesen Entwurf allerdings normalerweise erst während des Termins erstmals zu Gesicht. Das macht es für die Beteiligten natürlich schwierig, den Plan in der Kürze der Zeit zu verstehen und zu prüfen. Das Gericht erwartet aber von den Beteiligten, dass diese den Plan unmittelbar während des Termins genehmigen. Deshalb wäre es wünschenswert, wenn das Gericht den Beteiligten den Entwurf schon einige Tage vorher zugänglich machen könnte. Solange das nicht der Fall ist, können die Beteiligten aber auch selbst einen Entwurf aufstellen und dem Gericht zuleiten.
Eine übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung führt immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Dies insbesondere dann, wenn einer der Alteigentümer gleichzeitig „in Personalunion“ der Ersteher ist. Diesen Fall wollen wir hier betrachten. Schwierig wird es insbesondere dann, wenn der Ersteher nicht bereit ist, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Dann haben die anderen Alteigentümer einen steinigen Weg vor sich, um an ihr Geld zukommen. Diesen Weg will ich nachfolgend aufzeigen.
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Wie bereits in einem früheren Artikel erwähnt verstehen Banken in der Regel nicht viel von Teilungsversteigerungen. Deshalb tun sie am liebsten gar nichts. Damit hoffen sie dann, nichts falsch zu machen. Aber man kann auch Fehler machen, indem man eine gebotene Handlung unterlässt. Das gilt ganz besonders auch für Banken und Grundschulden bei der Teilungsversteigerung. Hier sollen dazu ein paar Beispiele behandelt werden.
Wie schon gesagt, so kommt es bei der Teilungsversteigerung natürlich recht häufig vor, dass einer der Alteigentümer selbst das Grundstück ersteigert. Das führt dann sehr häufig zu gedanklichen Problemen. Denn die Beteiligten bedenken oftmals nicht, dass dieser Alteigentümer rechtlich als eine andere Person anzusehen ist. Er tritt ja in Personalunion einmal als Alteigentümer und einmal als Ersteher auf. Der Ersteher ist aber rechtlich eine andere Person als der Alteigentümer. Das sind also rechtlich gesehen zwei Personen. Und die darf man nicht durcheinander bringen. Wenn man damit gedankliche Schwierigkeiten hat, dann sollte man sich einfach vorstellen, ein Fremder hätte es ersteigert. Dann wird schlagartig alles klar. Das gilt insbesondere auch für das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung
Bei der Teilungsversteigerung kommt es natürlich recht häufig vor, dass einer der Alteigentümer selbst das Grundstück ersteigert. Das führt dann fast immer zu gedanklichen Problemen. Denn die Beteiligten bedenken nicht, dass dieser Alteigentümer rechtlich als eine andere Person anzusehen ist. Er tritt ja in Personalunion einmal als Alteigentümer und einmal als Ersteher auf. Der Ersteher ist aber rechtlich eine andere Person als der Alteigentümer. Das darf man nicht durcheinander bringen. Wenn man damit gedankliche Schwierigkeiten hat, dann sollte man sich einfach vorstellen, ein Fremder hätte es ersteigert. Dann wird schlagartig alles klar. Das gilt insbesondere auch für das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung.
„Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung“ weiterlesen
Die Teilungsversteigerung ist ein recht komplexes Rechtsgebiet. Kaum jemand kennt sich damit aus. Woher auch? Wer davon betroffen ist, wird das ja allenfalls einmal im Leben sein. Auch Rechtsanwälte kennen sich damit in der Regel nicht aus; denn auch für sie ist es ein recht entlegenes Gebiet. Teilungsversteigerungen finden am Amtsgericht statt. Dort gibt es keinen Anwaltszwang. Deshalb brauchen Sie dafür auch keinen Anwalt. Aber Sie brauchen natürlich Rat. Und der ist schwer zu erhalten. Ich biete wie Sie wissen Beratung zur Teilungsversteigerung an. Dabei handelt es sich natürlich um Rechtsberatung. Und daran versucht man mich zu hindern. Daher wird dieser Artikel zu einer Darstellung in eigener Sache.
Der Grundbuchinhalt ist die wesentlichste Grundlage für eine Teilungsversteigerung. Allerdings stelle ich im Rahmen meiner Beratungstätigkeit sehr häufig fest, dass der Grundbuchinhalt gar nicht bekannt ist. Oder wenn er bekannt ist, dann ist es oft nicht klar, wie dieser Inhalt zu verstehen ist. Es ist aber sehr wichtig, dass Sie den Grundbuchinhalt verstehen für die Teilungsversteigerung.
Daher habe ich mich dazu entschlossen, hierzu einige Erläuterungen zu geben. Da ich Ihnen dazu Seiten aus Grundbuchblättern vorzeigen will, ist das am besten mit einem Video zu bewirken. Ich habe also dazu ein Video erstellt und dieses bei youtube eingestellt. Sie finden es unter dem Link:
https://www.youtube.com/watch?v=gUpFkgZn8Iw&t=50s
Der Einfachheit halber habe ich es jedoch hier auch noch mal eingebunden:
Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit dem Video. Ich hoffe, dass Sie jetzt den Grundbuchinhalt verstehen für die Teilungsversteigerung. Bei Fragen können Sie ja die Kommentarfunktion nutzen.
Über Rückmeldungen zu dem Video oder ganz allgemein dazu, zu welchen Themen Sie sich Erläuterungen wünschen, würde ich mich natürlich freuen.
Eine ausführliche Beschreibung des Teilungsversteigerungsverfahrens und wie ich Ihnen dabei helfen kann, finden Sie ja wie gewohnt unter: http://teilungsversteigerung.net/.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Oftmals gehört zu mehreren Häusern eine Gemeinschaftsfläche, die von allen Eigentümern bzw. Bewohnern der Häuser gemeinsam genutzt wird. Das kann eine gemeinsame Zuwegung sein. Oder ein gemeinsamer Garagenhof als Zufahrt zu den jeweiligen Garagen. Wenn nun die Eigentümer eines der Häuser sich zerstreiten und eine Teilungsversteigerung betreiben, was geschieht dann mit der Gemeinschaftsfläche? Die Teilungsversteigerung der Gemeinschaftsfläche kann ja nicht gut betrieben werden. Denn wenn es anschließend jemand ersteigert, gehört sie ja allein dem Ersteigerer. Dann hätten all die Eigentümer der anderen Häuser ja auch keine Zuwegung oder Zufahrt mehr. Das kann es also nicht sein. Aber wie geht es dann?