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Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung
Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein ganz besonderes Kapitel, und zwar ein besonders schwieriges. Wenn Ihnen also im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung begegnet, dann ist besondere Vorsicht geboten. Nachfolgend einige Erläuterungen dazu, worauf Sie dabei achten müssen:
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Die Eltern haben ihr gesamtes Vermögen an zwei ihrer Kinder vererbt. Das dritte Kind haben sie wegen liederlichen Lebenswandels (oder warum auch immer) enterbt. Die beiden Erben bilden also eine Erbengemeinschaft. Sie können sich aber über das Elternhaus nicht einig werden. Also hat einer der Erben eine Teilungsversteigerung eingeleitet. Nun hat ja aber das ungeliebte Kind einen Pflichtteilsanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Dieser Pflichtteilsanspruch richtet sich gegen die Erben und ist von diesen in Geld zu erfüllen. Welche Rolle spielt also nun der Pflichtteil bei der Teilungsversteigerung?
Zwei oder mehr Erben haben den Nachlass gemeinsam geerbt. Es besteht also an dem Nachlass eine Erbengemeinschaft. In dem Nachlass befindet sich auch ein Grundstück oder Haus. Die Erben können sich über die Aufteilung des Nachlasses nicht einig werden. Deshalb betreibt nun einer von Ihnen die Teilungsversteigerung zur Erbauseinandersetzung. Dann besteht oftmals die irrtümliche Vorstellung, durch die Teilungsversteigerung zur Erbauseinandersetzung werde dann auch die Erbauseinandersetzung bewirkt. Das ist jedoch nicht der Fall. Richtig ist folgendes:
„Teilungsversteigerung zur Erbausein-andersetzung“ weiterlesen
Die Mutter hat in ihr handschriftliches Testament geschrieben: „Die Aktien soll mein Sohn haben, das Haus soll meine Tochter haben.“ Dabei hat sie jedoch nicht bedacht, was das Vermächtnis bei der Teilungsversteigerung bedeutet. Nach dem Tod der Mutter hat der Sohn die Aktien bekommen (und hat sie verspekuliert). Die Tochter wohnt schon in den zehn Jahren seit dem Tod der Mutter allein in dem Haus und betrachtet es als ihr Eigentum. „Das stand ja schließlich so im Testament.“ Nur im Grundbuch ist immer noch die Mutter eingetragen. Das hat die Tochter für eine reine Formsache gehalten. Das könne man ja schließlich jederzeit immer noch ändern.
Und jetzt meldet sich die Tochter ganz aufgelöst bei mir. Der Sohn hat nämlich die Teilungsversteigerung des Hauses beantragt. Und das Gericht hat das Versteigerungsverfahren angeordnet. Das könne doch nicht richtig sein. Das Haus gehöre doch ihr allein. Leider nein! Das Haus steht im Eigentum einer Erbengemeinschaft bestehend aus Sohn und Tochter. Und deshalb kann der Sohn jetzt durchaus zu Recht die Teilungsversteigerung betreiben. Das hört sich jetzt sehr ungerecht an. Aber dazu muss man verstehen, welche Bedeutung das Vermächtnis bei der Teilungsversteigerung hat.
Die Rechtspfleger bei der Teilungsversteigerung sind es ja, welche das Versteigerungsverfahren leiten und die entsprechenden Beschlüsse fassen. Sie sind es also auch, welche sich am allerbesten mit dem Verfahren auskennen. Das ist auch (meistens) zutreffend. Aber auch Rechtspfleger sind natürlich nur Menschen. Und machen als solche natürlich auch gelegentlich Fehler. „Rechtspfleger bei der Teilungsversteigerung“ weiterlesen
Oftmals kommen Ratsuchende mit falschen Vorstellungen auf mich zu, behaupten dann aber, diese Vorstellungen müssten richtig sein, da man es Ihnen „auf dem Gericht“ so gesagt habe. Das mag auch durchaus zutreffen. Ich frage dann danach, wer genau „auf dem Gericht“ es gesagt habe. Dann stellt sich in der Regel heraus, dass es ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle war. Dann ist meine Antwort: „Fragen Sie nie die Geschäftsstelle des Gerichts bei der Teilungsversteigerung.“
Wenn ein Teilungsversteigerungsverfahren stattfindet, dann sind in den meisten Fällen auch eine oder mehrere Banken bei der Teilungsversteigerung daran beteiligt. Die Banken bei der Teilungsversteigerung sind zwar nicht die Initiatoren des Verfahrens, also keine Antragsteller. Sie sind jedoch insofern beteiligt, als meistens noch Grundschulden zugunsten der Banken bei der Teilungsversteigerung bestehen. Oder Sie benötigen eine Bank zur Finanzierung Ihres Gebots.
Sie sollten sich die Banken bei der Teilungsversteigerung auch keineswegs zum Feind machen. Es genügt, wenn Sie gegen die Gegenseite kämpfen müssen. Eine zweite Front können Sie dabei gar nicht gebrauchen. Halten Sie also zu den Banken am besten einen guten Draht. Die Bank sollte das Gefühl haben, mit Ihnen in einem Boot zu sitzen. Und sie sollte – ganz wichtig – um ihr Geld keine Angst haben zu müssen. Andererseits dürfen Sie aber von den Banken bei der Teilungsversteigerung nicht allzu viel Hilfe erwarten. Banken verstehen nämlich in der Regel von Teilungsversteigerungen gar nichts.
Wenn Sie ein Haus, ein Grundstück, eine Wohnung oder ein anderes Objekt aus einer Teilungsversteigerung erworben haben, dann werden Sie es wahrscheinlich über ein Darlehen von einer Bank finanzieren wollen. Da Banken sich leider mit Teilungsversteigerungen meistens auch nicht so recht auskennen, könnten Sie dabei auf gewisse Probleme stoßen. Diese Probleme lassen sich zwar überwinden, aber Sie sollten wissen, wie das möglich ist. Wie stellen Sie also die Finanzierung des Gebots in der Teilungsversteigerung sicher?
„Finanzierung des Gebots in der Teilungsversteigerung“ weiterlesen
Wenn der Anordnungsbeschluss ins Haus flattert, dann finden sich darin die denkwürdigen Worte, hiermit sei die „Beschlagnahme des Grundstücks für den Antragsteller bewirkt“. Das hört sich zunächst mal gewaltig an. „Beschlagnahme“ – das ist so ein richtig typisches deutsches Wort. Man assoziiert damit die Macht der Obrigkeit, den Stiefeltritt der Ordnung. Und man entwickelt damit alle möglichen unzutreffenden Vorstellungen, dass man jetzt gar nichts mehr tun dürfe. Das stimmt aber nicht. Tatsächlich beschränkt die Beschlagnahme bei der Teilungsversteigerung Sie so gut wie gar nicht in Ihrer Handlungsfreiheit.
Häufig erhalte ich Anrufe von Leuten, die schon von einem Anwaltsbüro bei der Teilungsversteigerung betreut werden, aber noch mal eine zweite Meinung einholen möchten oder mit der Betreuung durch ihr Anwaltsbüro bei der Teilungsversteigerung nicht so zufrieden sind. Meistens muss ich dann darum bitten, mir irgendwelche Unterlagen zukommen zu lassen, um die Sache zutreffend beurteilen zu können. Und ganz oft höre ich dann, diese Unterlagen lägen ihnen nicht vor, sondern das Anwaltsbüro habe diese. Das geht allerdings so überhaupt nicht!