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Wundern Sie sich bitte nicht, wenn das Gericht Ihnen in dem Anordnungsbeschluss schreibt, es sei die „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“ angeordnet worden. Und dies auch im Grundbuch so eingetragen wird. Gemeint ist nach wie vor die Teilungsversteigerung. Aber warum spricht das Gericht dann von „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“?
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Im Zwangsversteigerungsgesetz ist geregelt, wie bei einer Teilungsversteigerung vorzugehen ist. Wenn Sie jedoch das Gesetz lesen, dann werden Sie daraus kaum erschließen können, wie denn nun das Verfahren abläuft. Also wie sieht die Praxis der Teilungsversteigerung aus? Wie geht das also in der Praxis vor sich?
Beim Erstkontakt mit von einer Teilungsversteigerung betroffenen Interessenten taucht ganz häufig die Vorstellung auf, einen Strohmann bei der Teilungsversteigerung zum Einsatz zu bringen. Oftmals ist zwar nicht so ganz klar, welche Vorteile das überhaupt bringen soll, aber ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung scheint so eine Art Allheilmittel zu sein. Um es ganz klar zu sagen – das ist es nicht. Ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung ist in – fast – allen Fällen großer Blödsinn, weil überhaupt nicht von Vorteil.
Wann müssen Sie nach der Teilungsversteigerung räumen? Diese Frage bereitet oftmals große Sorge. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher ja sofort Eigentümer. Muss man dann am nächsten Tag ausziehen? Und wohin? Steht man dann auf der Straße? Diese Sorge ist aber unbegründet. Man muss natürlich nicht sofort ausziehen. Aber wann muss man denn nach der Teilungsversteigerung räumen?
Ratsuchende haben oftmals zunächst eine völlig falsche Vorstellung davon, was die Teilungsversteigerung bewirkt. Da hat z.B. einer der Partner schon jahrelang alle Kosten der gemeinsamen Immobilie allein getragen. Nun möchte er natürlich die Hälfte davon von dem anderen Partner erstattet haben. Nun meint er, er könne das bei der Teilungsversteigerung „anmelden“. Und dann hofft er, er werde seine Aufwendungen aus dem Erlös erstattet bekommen. So funktioniert das aber nicht. Also was bewirkt sie wirklich? Wie kann sie Ihnen helfen?
Die Zuschlagsgebühr bei der Teilungsversteigerung wird von dem Ersteher erhoben. Das ist also derjenige, der das Meistgebot abgegeben und den Zuschlag erhalten hat. Das ist also anders als bei der Verfahrensgebühr, der Terminsgebühr und der Verteilungsgebühr, welche die Alteigentümer zahlen. Wenn Sie aber zuvor schon teilweise Eigentümer waren, dann wird es kompliziert. Dann sind Sie ja gleichzeitig Ersteher und Alteigentümer. Und dann wird die Gerichtskostenrechnung über die Zuschlagsgebühr meistens falsch sein. Sie müssen also bitte aufpassen und dem Gericht auf die Finger gucken. Sonst zahlen Sie zu viel. Ich erkläre Ihnen nachfolgend, worauf Sie achten müssen.
Die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung ist ein ganz besonderes Kapitel. Die Grunderwerbsteuerbescheide sind in diesem Fall nämlich meistens falsch. Bevor Sie also zu viel bezahlen, prüfen Sie den Grunderwerbsteuerbescheid bitte sorgfältig und legen Sie bitte rechtzeitig (Frist vier Wochen) Einspruch gegen den Bescheid ein. Ich erkläre Ihnen nachfolgend, worauf es ankommt.
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Das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ist eines der komplizierteren Themen. Hierzu tauchen immer wieder Fragen auf. Ob, wie und wann das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ausgeübt werden kann, soll nachfolgend erläutert werden. Auch hier gibt wieder mehrere verschiedene Fälle zu unterscheiden.
Der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung macht das Versteigerungsverfahren etwas komplizierter. Es gibt dazu mehrere Fälle zu unterscheiden. Je nachdem, auf welchen Miteigentumsanteilen der Nießbrauch lastet, bleibt er bestehen oder bleibt nicht bestehen. Wenn er nicht bestehen bleibt, wird er aus dem Erlös abgefunden. Aber auch das geschieht auf unterschiedliche Weise. Das richtet sich auch wieder nach dem Anteil, auf welchem er lastet.
Zu den Kosten der Teilungsversteigerung schwirren die wildesten Vorstellungen in den Köpfen herum. Dabei ist es nicht so schwierig. Die Kosten sollen nachfolgend dargestellt und erläutert werden. Zusammenfassend kann man sagen, dass die Kosten der Teilungsversteigerung nicht höher sind als die Kosten eines freihändigen Verkaufs. Bei der Teilungsversteigerung entfallen ja die Notarkosten und die Maklerkosten.